Koopovereenkomst grond - bleek achteraf bezwaar op te liggen

[Bart158]

Afgelopen december hebben we grond gekocht. In het contract staat dat we 6% rente betalen tot het wordt overgedragen via de notaris.

We vragen na het tekenen van de overeenkomst een bouwvergunning aan zodat we hiermee de hypotheek kunnen aanvragen.

Op het moment dat we de bouwvergunning kregen van de gemeente stond hier bij dat we op eigen risico konden gaan bouwen. Dit omdat er klaarblijkelijk nog een beroep lag op het gehele bestemmingsplan waar de grond deel van uitmaakt!!!!

Maw, de verkoper van de grond heeft verzuimd om ons te vertellen dat er nog een beroep op lag. Wij betalen vervolgens veel meer rente omdat we nog steeds aan het wachten zijn op een hypotheek zodra het bezwaar dat ook is gemaakt op onze omgevingsvergunning door dezelfde persoon van tafel is. (bank geeft geen hypotheek op een bouwvergunning als er bezwaar op ligt)

Vicieuze cirkel: koopovereenkomst, bleek grond achteraf nog een beroep op te lopen, dus geen hypotheek, dus rente hoopt zich op en kunnen de grond niet kopen maar contract ook niet ontbinden!

Volgens een persoon van rechtsbijstand is de informatieplicht geen ontbindende factor, oftewel hij acht de kans hierop zeer klein.....

Zijn er mensen die mij kunnen adviseren / second opinion kunnen geven?

Stuk uit het contract: http://i48.tinypic.com/2eev80n.jpg

----bovenstaande is gecorrigeerd en verder uitgelegd 3 berichten later----

[marja.verstralen]

Dag,*
* Aan dit bericht kunt u geen rechten ontlenen.


Een succesvol beroep op de vernietigingsgrond dwaling (art. 6:228 Burgerlijk Wetboek) lijkt me niet uitgesloten.
U hebt immers de overeenkomst gesloten onder invloed van een onjuiste voorstelling van zaken. Bij een juiste voorstelling had u de grond niet gekocht. Op de verkoper rustte mijns inziens een mededelingsplicht ten aanzien van de stand van zaken aangaande het bestemmingsplan (art. 6:228 lid 1 sub b BW). U had wellicht nader onderzoek kunnen doen, maar dit gaat niet zover dat u geen beroep meer op dwaling kunt doen en dat u ook dit had moeten achterhalen (zie ook de uitspraak van de Hoge Raad Van Beek/Van Dartel). De verkoper had moeten begrijpen dat het hier om een voor u essentiële eigenschap van de grond ging. U heeft het vast met hem over de leningverstrekking door de bank gesproken.

Kortom u kunt mijns inziens de koopovereenkomst vernietigen door een beroep op dwaling te doen, in een brief aan de verkoper (aangetekend).

Met vriendelijke groet,

Marja
----------------------------------
Het goede leven:
Blijven hopen op en geloven in de wederkomst van Jezus de Messias
Een huisje met zonnepanelen
Moestuintje
Muziek
Elkaar de voeten wassen en samen brood eten

[ro-er]

Een vreemd verhaal, omdat het juridisch niet klopt.

1) een bestemmingsplan kent geen bezwaarfase, maar een beroepsfase.
2) een omgevingsvergunning kan niet verleend worden als het bestemmingsplan niet in werking is getreden.
3) als een bestemmingsplan wél inwerking is getreden, maakt het niet uit of er beroep tegen in is gesteld. Het bestemmingsplan is weliswaar niet inherroepelijk, maar wél bindend.

Misschien dat bedoeld wordt dat op de omgevingsvergunning nog bezwaar mogelijk is? Dat is namelijk altijd het geval. Dat duurt 6 weken, en binnen die periode is er weliswaar een rechtsgeldige omgevingsvergunning, maar wordt hiervan op eigen risicogebruik gemaakt. Als er na 6 weken geen bezwaar is aangetekend is de omgevinsgvergunning onherroepelijk.

Of wordt bedoeld dat er een bezwaarprocedure loopt tegen de omgevingsvergunning?

Kortom: van het gestelde verhaal klopt niets. Betere en accuratere informatie is vereist voor een goede beantwoording.

[marja.verstralen]

Dag Ro-er,


Bedankt voor de correctie; het bestuursrecht had ik even over het hoofd gezien. Er wordt in de casus gesproken over zowel bezwaar tegen het bestemmingsplan (is dus beroep), als bezwaar tegen de bouwvergunning. Dat is onduidelijk.

Het enkele feit dat de bank geen lening wil verstrekken en het eventueel niet verlenen van de bouwvergunning zijn geen voldoende gronden voor een rechtsgeldig beroep op dwaling, want dit betreft louter toekomstige omstandigheden, die tijdens het sluiten van de koopovereenkomst ook onzeker waren.

Ik vroeg me trouwens nog af waarom de bank u geen hypotheekrecht op de grond laat vestigen. Dat lijkt me alleen logisch, als de bank er serieus rekening mee houdt dat u de koopovereenkomst zal vernietigen, omdat niet gebouwd kan worden. Een hypotheekrecht bij voorbaat op de nog niet aangekochte grond, of het niet gebouwde huis kan in ieder geval niet, gelet op art. 3:98 io. 3:97 BW.


Ik hoop op een reactie van vraagsteller.

[Bart158]

Bedankt voor jullie reacties!

1) Klopt, er staat ook beroepsfase; beroep tegen vaststelling bestemmingsplan en een andere brief met onderwerp: zienswijze tegen ontwerp B.pl. (de zaak is door een meervoudige kamer van de Afdeling verwezen naar een enkelvoudige. M.W.L Simons-Vinckx, lid van enkelvoudige kamer)

2)bestemmingsplan is in werking en appellant heeft geen voorlopige voorziening gevraagd toen hij de procedure begon.

3)wat bedoelt u met 'wel bindend' ? Dat een omgevingsvergunning gegeven kan worden tegen het 'op dat moment' geldende bestemmingsplan waar nog een beroep tegen loopt? Bedoelt u dat?

Sorry voor het volgende, kennelijk ben ik inderdaad niet volledig geweest in mijn eerste bericht. Appellant heeft een beroep lopen bij Raad van State EN bezwaar gemaakt op onze omgevingsvergunning.

Bij het besluit van 1feb 2011 heeft de raad het bestemmingsplan vastgesteld.
Tegen dit besluit heeft appellant bij brief, bij de Raad van State ingekomen op 13april 2011, beroep ingediend.

Op 11november is bij de gemeente de aanvraag voor omgevingsvergunning ontvangen.

Ons koopcontract is getekend op 17december2011.

Op 5 januari kregen we onze omgevingsvergunning waarin stond dat appellant een zienswijze heeft ingediend. Appellant schrijft dan ook: "de aanvraag dient buiten behandeling te worden gelaten in verband met het feit dat er nog een beroepsprocedure loopt waarin deze situatie mede in het geding is "

Wij kwamen dus pas op 5januari erachter dat er niet alleen een zienswijze was ingediend op onze omgevingsvergunning, maar dat er ook bij Raad van State nog een beroepsprocedure liep!!!!

De afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 25 januari 2012.

28 maart heeft de Raad van state een tussenuitspraak gedaan. De gemeente heeft toen 'huiswerk' gekregen en het bestemmingsplan wordt alsnog toereikend gemotiveerd en op wettelijk voorgeschreven wijze bekendgemaakt. (binnen 12weken vanaf 28maart mede te delen)

Ik hoop dat ik nu voldoende en correcte informatie heb geleverd.

Hopelijk kan mij iemand verder helpen hiermee, want ik had inderdaad niet een contract getekend met 6% rente als ik wist dat er een beroep liep en dat ik dus grote kans op zienswijze omgevingsvergunning had!!!!

ps, laat me weten als ik toch meer informatie moet aanleveren.

[marja.verstralen]

Ik houd het op een beroep op dwaling.

Relevante passage uit het arrest Van der Beek/Van Dartel HR 30-11-1973, NJ 1974, 97: (zie Wikipedia)
"dat wanneer een partij voor de totstandkoming van een overeenkomst aan de wederpartij bepaalde inlichtingen had behoren te geven ten einde te voorkomen dat de wederpartij zich omtrent het betreffende punt een onjuiste voorstelling zou maken, de goede trouw er zich in het algemeen tegen zal verzetten dat eerstbedoelde partij ter afwering van een beroep op dwaling aanvoert dat de wederpartij het ontstaan van de dwaling mede aan zichzelf heeft te wijten;"

Dus ook de onvoorzichtige koper wordt beschermd.
Nu is de bestemmingsplanprocedure wel door iedereen te raadplegen. Dat is een zwakte in het beroep op dwaling.
Misschien dat u toch nog even de rechtsbijstandverlener kunt vragen, of hij een beroep op dwaling wil overwegen.

Met vriendelijke groet,

Marja

[ro-er]

Heb je een zaaknr van de Raad van State ?
Is het de zaak 201104309/1/T1/R1 ?

[Bart158]

Bedankt alweer allebei voor het meedenken!!


ro-er,

Klopt!! Dat is het zaaknummer.

(punt 3 heeft meer met ons perceel te maken en is ook gebruikt in het bezwaar op de omgevingsvergunning:

Door deze onder het vorig punt genoemde gewijzigde situering, komt ook dit woongebouw wel heel dicht bij de grens van het perceel van appellant. Door hier ook nog eens een goothoogte van 6 meter en een totale hoogte op tenemen van 10meter is dit wel een zeer grote inbreuk op zijn privacy in de achtertuin" )

Rechtsbijstand geeft aan: 'Ontbinding op grond van niet vermelden bezwaar acht ik niet kansrijk."
Tevens vertelt rechtsbijstand dat onze beste keuze zou zijn om een brief te sturen om meulen in gebreke te stellen want ze hadden de grond eerder moeten overdragen. Als ze ons oproepen binnen de 8 dagen en wij geen hypotheek krijgen om de grond te betalen zijn wij in gebreke toch? (moeten wij dan die boete betalen?)

Nu gaat het ons niet perse op ontbinden, maar de verkoper komt er nu wel heel gemakkelijk vanaf. Als we pech hebben komt deze de mondelinge afspraak niet na om de 6% uit het contract te halen.

Als we een punt uit het contract kunnen gebruiken waarmee we in ons recht staan kunnen we beter praten met dit grote bedrijf. Indien nodig zou ontbinden + schadevergoeding een gevolg kunnen zijn als we in ons recht staan hiermee, maar dat is de vraag....

Alvast weer bedankt voor jullie reactie. Als jullie het hele contract willen lezen wil ik het wel mailen.

[marja.verstralen]

Het lijkt mij erop dat u dan inderdaad die boete van 10% verbeurt. Zo'n beding is volgens mij niet onredelijk bezwarend (art. 6:233 io. 6:236 en 237 BW).

Ik ben nog steeds benieuwd naar wat de rechtsbijstandverlener vindt van een beroep op dwaling wegens het (al dan niet bewust) verzwijgen van het openstaande beroep op het bestemmingsplan, omdat dus bij dwaling ook de onvoorzichtige koper wordt beschermd. Vernietigen van de overeenkomst vereist geen ingebreke stelling en kan schriftelijk of mondeling. Een aangetekende brief is aan te bevelen.

[Bart158]

marja.verstralen,

Vraag is verstuurd naar rechtsbijstand.

Kun jij me nog uitleggen wat het gevolg kan zijn/ scenario als we die brief (dwaling) dan versturen? (betekent dit na versturen bijv ontbinding hoe hoe gaat dat in zijn werk.)

[ro-er]

Bestuursrechtelijk is het een wat lastig geval.
Ik ga er even vanuit dat de omgevingsvergunning aanvraag conform het bestemmingsplan (BP) is (dwz zonder activiteit afwijken).

1) het nieuwe BP is inwerking getreden, maar niet onherroepelijk.
2) de omgevingsvergunning moet verleend worden (gebonden beschikking)
3) bezwaar tegen omgevingsvergunning, zelfde grond/kavel als in beroep bij BP
4) tussenuitspraak van RvS met opdracht ana gemeente e.e.a te vetrbeteren, echter geen uitspraak in bodemprocedure

Probleem is dat een beslissing op bezwaar een ex nunc beslissing is, dwz dat alle nieuwe relevante omstandigheden meegenomen worden. In dit geval de uitspraak van de RvS.

Vraag is of met de aanpassingen die n.a.v. de uitspraak gedaan worden, aan het beroep tegemoetgekomen wordt. In dat geval zal namelijk ook het bezwaar ingetrokken kunnen worden en is alles afgedaan.

Is dat niet het geval, zal het beroep doorgaan. Wél kan direct na de aanpassingen een beslissing op bezwaar genomen worden (dat zou ik sterk adviseren). In de beslissing op bezwaar kan namelijk gesteld worden dat voldaan is aan de RvS uitspraak en dat de vergunning verstrekt is volgens wet- en regelgeving. Hiertegen staat weliswaar beroep open, maar dat is wel een ex tunc beoordeling.
In de beroepszaak wordt uitsluitend gekeken of met de gegevens en de stand van zaken van toen, de beslissing op bezwaar correct is.
Met een zorgvuldig genomen beslissing op bezwaar, direct na verbetering van het BP, is dat mijns inziens prima mogelijk.
In de bezwaar of beroepszaak is het argument dat het BP niet onherroepelijk is, namelijk loos. Bepalend voor het verlenen van een omgevingsvergunning is dat het BP inwerking is getreden.

Het kan namelijk zo zijn dat er een omgevingsvergunning verleend wordt op basis van een nieuw bestemmingsplan, die omgevingsvergunning onherroepelijk wordt, en dat later het bestemmingsplan vernietigd wordt.
De omgevingsvergunning blijft dan toch gelden.

Privaatrechtelijk weet ik helaas niet zoveel...

[Bart158]

wat vinden jullie van onderstaand antwoord van rechtsbijstand:

VRAAG:


---------------------------------------------
Beste ,

Wat is uw mening over het volgende en kunnen we hier iets mee?

----------
Relevante passage uit het arrest Van der Beek/Van Dartel HR 30-11-1973, NJ
1974, 97: (zie Wikipedia)
"dat wanneer een partij voor de totstandkoming van een overeenkomst aan de
wederpartij bepaalde inlichtingen had behoren te geven ten einde te
voorkomen dat de wederpartij zich omtrent het betreffende punt een
onjuiste voorstelling zou maken, de goede trouw er zich in het algemeen
tegen zal verzetten dat eerstbedoelde partij ter afwering van een beroep
op dwaling aanvoert dat de wederpartij het ontstaan van de dwaling mede
aan zichzelf heeft te wijten;"

Dus ook de onvoorzichtige koper wordt beschermd.
Nu is de bestemmingsplanprocedure wel door iedereen te raadplegen. Dat is
een zwakte in het beroep op dwaling.
--------


ANTWOORD rechtsbijstand:

----------------------------------------------------------

Geachte heer,

Nee, is toch een andere situatie en daarmee naar mijn mening niet vergelijkbaar.

Je kan eerder spreken van bedrog, nu Meulen bewust deze informatie heeft
achtergehouden. Dat zou ertoe kunnen leiden dat de overeenkomst vernietigd wordt.
Maar dat is denk ik niet wat u wilt.

Met vriendelijke groet,

Achmea I Stichting Achmea Rechtsbijstand

[marja.verstralen]

Dag,*
* Aan dit bericht kunt u geen rechten ontlenen.

Ik heb een brief voor u geschetst met zowel een beroep op ontbinding, als op dwaling. Bedrog vond ik te ver gaan, want dan moet je kunnen aantonen dat de verkoper het beroep en het bezwaar opzettelijk heeft verzwegen en dat is te moeilijk. Ik vind uw situatie toch wel enigszins vergelijkbaar met die uit het arrest Van der Beek/ Van Dartel.

Met een beroep op dwaling wordt de koopovereenkomst vernietigd, zodat met terugwerkende kracht nooit een overeenkomst heeft bestaan (art. 3:53 BW). Meulen hoeft dan geen grond te leveren en u hoeft geen koopprijs te voldoen.

Zie hier de schets van een brief.

Aan:
Adres Meulen

Afzender:
Naam
Adres
Telefoon
E-mail


Betreft: ontbinding/ vernietiging koopoveenkomst

Plaats. datum


Geachte heer [Meulen ?],


Bij dit schrijven richt ik mij tot u wegens het volgende:
Op [datum] heb ik met u een koopovereenkomst gesloten ten aanzien van het stuk grond gelegen in de [adres kadastraal nummer].

Dit stuk grond voldoet echter niet aan de eisen die ik in de gegeven omstandigheden daaraan mocht stellen. U was op de hoogte van de bouwplannen die ik had met betrekking tot de grond. Aan de grond kleeft een tekortkoming, namelijk dat er beroep openstaat tegen het bestemmingsplan en bezwaar is ingesteld tegen de omgevingsvergunning [zaaknummer]. U heeft dit verzwegen, of u was hiervan zelf ook niet op de hoogte.

Nu het mij niet vrij staat zonder risico op de grond te bouwen, zou ik de koop graag ontbinden. De genoemde tekortkoming rechtvaardigt ontbinding (art. 6:265 Burgerlijk Wetboek).

Subsidiair zou ik graag de overeenkomst vernietigen met een beroep op dwaling; ik verkeerde namelijk ten tijde van het sluiten van de overeenkomst in de onjuiste veronderstelling dat ik op de grond kon bouwen. Had ik geweten dat beroep en bezwaar nog openstonden, dan had ik de koop niet gesloten (art. 6:228 BW). Ik had wellicht zelf onderzoek moeten instellen, maar ook de onvoorzichtige koper wordt beschermd door het beroep op dwaling.

Aangezien de koop bij dit schrijven ontbonden is, dan wel vernietigd - dus met terugwerkende kracht niet bestaan heeft - zal ik de koopprijs niet meer voldoen.

Ik hoop dat ik u hiermee voldoende geinformeerd heb en verblijf in afwachting van een reactie uwerzijds.


Hoogachtend,

[naam, handtekening].


Met vriendelijke groet,

Marja

[Bart158]

Marja,

Hoe kan ik je bedanken, want als ik het concept lees snap jij het volledig!
In een paar berichten maak jij zeer goed duidelijk dat je het snapt en je bent zelf bereid om een concept brief voor me op te stellen!!!!!

Complimenten en ontzettend bedankt!

[marja.verstralen]

Dank u wel en heel graag gedaan.

Met vriendelijke groet,

Marja