Verdeling onderwaarde woning met ongelijke inbreng

[Mick1976]

De volgende situatie is van toepassing: Er is een gezamenlijke woning aangeschaft, waarbij de partij 1 vermogen uit eigen middelen heeft ingelegd en partij 2 niets. Voor de financiering is echter een hypotheek afgesloten op naam van beider partijen. Partij 2, die dus reeds eigen vermogen in de woning had gestopt, is hier destijds mee akkoord gegaan, omdat de bank dit op dat moment eiste. Partij 2 had anders geen hypotheek kunnen krijgen. In het samenlevingscontract staat niets over de hypotheek, maar wel het bedrag dat partij 1 destijds in de woning heeft ingebracht.

Door het beeindigen van de relatie moet de woning worden verkocht en zal waarschijnlijk onderwaarde gaan ontstaan. Hoe dient dit financieel afgehandeld te worden en welke verdeling is van toepassing? Geldt er een standaard voor?

[bona fides]

De eenvoudigste manier om dit door te rekenen is door niet te denken in termen van overwaarde en onderwaarde, maar door gewoon stap voor stap uit te werken wat er is gebeurd.

Partij 1 en 2 hebben samen een huis gekocht. Ieder is eigenaar van de helft. Ieder draait op voor de helft van de koopprijs.

Stel de koopprijs was 200.000. Partij 1 heeft 100.000 aan eigen middelen ingelegd. Partij 2 heeft een hypotheeklening van 100.000 afgesloten. Partij 1 heeft de hypotheekovereenkomst mede getekend, en is daardoor jegens de bank hoofdelijk aansprakelijk. In de onderlinge verhouding tussen partij 1 en 2 is partij 2 uiteraard aansprakelijk voor de hele lening.

Stel het huis wordt verkocht voor 150.000. Ieder ontvangt nu de helft van de opbrengst.
Partij 1 ontvangt dus 75.000. Dit kan hij op zijn bankrekening zetten.
Partij 2 ontvangt ook 75.000. Hiermee kan hij 75.000 van zijn lening afbetalen. Hij houdt een restschuld van 25.000.

Als de bank niet bereid is tot herfinanciering van de restschuld, kan de bank bij partij 1 aankloppen voor de resterende 25.000. Partij 1 kan die 25.000 bijvoorbeeld van zijn 75.000 betalen. Partij 1 verkrijgt hierdoor een vordering van 25.000 op partij 2.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet.

[Mick1976]

Beste bona fides,

Vriendelijk bedankt voor je antwoord. De situatie is m.i. toch iets anders. Partij 1 heeft namelijk een aanzienlijk hoger bedrag ingelegd uit eigen middelen, t.o.v. de hypotheek. De verhouding is dus ongelijk aan de helft.
Zou je me dit misschien nog aan de hand van een voorbeeld kunnen verduidelijken hoe een en ander dan verdeeld wordt?

Bedankt,
Mick

[bona fides]

Het ljkt me handig als je zelf wat voorbeeldgetallen noemt: koopprijs huis, verkoopprijs huis, inleg partij 1, hypotheek partij 2.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet.

[Mick1976]

De inbreng van partij 1 is gelijk aan E360.000 en de hypotheek bedraagt E200.000. De koopprijs van de woning bedroeg E520.000 en de geschatte verkoopprijs is op E500.000 gesteld.

Wellicht ter extra informatie: in het echtscheidingsconvenant is verder de inbreng van partij 1 opgenomen en staat dat partij 1 een vordering t.o.v. partij 2 heeft ter grootte van de helft van de inbreng, namelijk 180.000.
Over een eventuele hypotheek (dus op naam van beide partijen) wordt niets vermeld.

Nogmaals bedankt.

[bona fides]

Er is dus 560.000 besteed aan de koop van de woning (360+200=560). Ik ga ervan uit dat beide partijen voor 50% eigenaar zijn geworden van de woning.

Partij 1 heeft zijn helft van 280.000 uit eigen middelen voldaan. Hij heeft voor partij 2 80.000 voldaan.

Partij 2 heeft zijn helft van 280.000 gefinancierd met een lening van partij 1 van 80.000 en een hypotheeklening van 200.000. Voor die lening is partij 1 hoofdelijk aansprakelijk.

Door de verkoop krijgen partij 1 en 2 ieder 250.000.
Partij 2 kan daarmee de hypotheek voldoen en 50.000 aan partij 1 terugbetalen. Partij 2 houdt dan een schuld van 30.000 aan partij 1.

(In termen van onderwaarde: 560-500 = 60, inderdaad "verliest" iedere partij 30.000.)

------------------------------

Het convenant neemt een iets andere insteek. Partij 1 heeft eerst 180.000 aan partij 2 geleend. In dat geval ziet het er als volgt uit:

Partij 1 betaalt zijn helft met 180.000 uit eigen middelen en 100.000 aan hypotheeklening.
Partij 2 betaalt zijn helft met de 180.000 geleend van partij 1 en 100.000 aan hypotheeklening.

Door de verkoop krijgen partij 1 en 2 ieder 250.000.
Partij 1 lost met 100.000 zijn helft van de hypotheeklening af.
Partij 2 lost met 100.000 zijn helft van de hypotheeklening af.

Partij 1 heeft dan nog een vordering van 180.000 op partij 2. Partij 2 kan daarvan 150.000 aflossen met het restant van zijn deel van de opbrengst van het huis. Partij 2 houdt een schuld aan partij 1 van 30.000. Partij 1 heeft nu 150.000 + 150.000 = 300.000 op de bank en een vordering van 30.000 op partij 2.

Via beide berekeningen schieten partij 1 en partij 2 er ieder 30.000 bij in: de helft van de "onderwaarde".
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet.