procesverloop deurwaarder; huurschuld en ontruimuing

[vast en goed]

Beste allen,

Momenteel heb ik als verhuurder van woonruimte een huurder met een aantal maanden huurschuld, waarvoor ik een deurwaarder heb ingeschakeld. Na 2 aanmaningen, dient deze week de rechtszaak (rolzitting). De deurwaarder vindt het een klip en klaar verhaal, met duidelijk dossier. Hij twijfelt dus niet aan het toewijzen van de vorderingen (huurschuld betalen en ontruiming).

Omdat ik geen enkele ervaring heb met dit soort processen, en bij jullie veel expertise zie, wil ik een aantal vragen stellen.

1. Hebben jullie ervaringsgegevens waaruit blijkt hoe vaak het voorkomt dat een huurder verweer voert tegen de vordering (huurschuld en ontruiming)? Tot nu toe heeft huurder nergens op gereageerd.

2. Kan de huurder in beroep gaan tegen de uitspraak van de rechter? En wat is jullie inschatting hoe vaak dat gebeurt?

3. In het geval er beroep wordt aangetekend, hoe lang kan het dan maximaal duren voor er ontruimd kan worden?

4. Deze week is de zitting, dus na 2 weken verwacht ik (althans de deurwaarder) uitspraak van de rechter. Mogelijk dat dan al na enkele dagen (na betekening) de woning ontruimd kan worden. Ik wil daar eigenlijk wel bij zijn. Ook omdat ik overweeg een ander slot op de deur te laten plaatsen. Is dat normaal? Of is het normaal dat de deurwaarder het slot verzegelt? Maar kan ik zelf dan nog wel de woning in?

5. Wat gebeurt er als de ontruiming heeft plaatsgevonden, en de huurder gaat een of twee dagen erna de woning in? Kan dat, mag dat? Ik neem aan van niet?

6. Wie is eigenaar van de roerende zaken in de woning, na de ontruiming? Meubilair, laptop, kleding etc?

7. Of anders gezegd: Wat houdt ontruiming precies in? Alleen de uitspraak van de rechter dat de huurder de woning niet meer mag betreden, of ook het op straat zetten van de roerende zaken?

Ik realiseer me dat ik veel te vragen heb. Maar ik ben voor het eerst in een proces als dit.

[Guthman]

1. Het is moeilijk hierop antwoord te geven, vanwege de diversiteit onder huurders, maar naar mijn ervaring (hier op het deurwaarderskantoor) komt het zelden voor dat een huurder inhoudelijk verweer voert tegen een vordering. Vaak erkennen ze dat ze achterlopen en proberen ze steeds om uitstel te vragen. Ik moet wel erbij zeggen dat dit veelal gaat om zaken bij grote verhuurders. In de grote meerderheid van de huurzaken hier laat de huurder verstek gaan (niet komen opdagen/verweer voeren) waarop de kantonrechter de vordering toewijst).

2. De huurder kan in beroep, ik heb dit echter nog nooit mogen meemaken.

3. Voor zover ik weet schorst hoger beroep de executie van vonnissen in huurzaken niet. Dat houdt in dat zelfs in de afwachting van de uitspraak in hoger beroep de woning ontruimd kan worden. Bij achterstanden van meer dan 2-3 maanden maakt de huurder bovendien over het algemeen erg weinig kans (en het kost ook wat voor de huurder).

4. Het is geen probleem om aanwezig te zijn bij de ontruiming. Het is echter wel zo dat de deurwaarder meestal meerdere ontruimingen op een dag doet welke uit kunnen lopen. Daarom is van tevoren niet altijd exact bekend op welk tijdstip de ontruiming plaats zal vinden. De deurwaarder zal je waarschijnlijk vragen om op afroep beschikbaar te zijn, hij (of zij) zal je dan bellen zodra hij weet hoe laat de ontruiming zal zijn. Je kan de deurwaarder vragen om zelf een slotenmaker in te schakelen om het slot te vervangen (dit is eigenlijk een standaardprocedure). Voor zover ik weet zijn de kosten hiervan niet hoger dan wanneer je zelf een slotenmaker in zou schakelen.

5. In beginsel wordt het slot altijd vervangen en kan de huurder niet meer binnenkomen. Doet hij dat wel, dan is hij in overtreding van allerlei wetten. Hij is geen huurder meer dus inbraak, huisvredebreuk enz enz.

6. De huurder blijft eigenaar. Hier is standaardpraktijk dat de gemeente of een andere ontruimingsdienst ingeschakeld wordt om alle goederen uit de woning te halen en op te slaan. Bij de gemeente blijven de goederen 3 maanden opgeslagen waarna ze vernietigd worden.

7. De vordering houdt doorgaans in: ontruiming van de ruimte en betaling van de achterstallige huur.

Hier een voorbeeld van een stuk van een dagvaarding:

[vast en goed]

Bedankt voor je uitvoerige en geruststellende (!) reactie. Kennelijk zijn de risico's voor mij nu goed te overzien. Nog 2 weken en dan kan de ontruiming plaatsvinden.

Maar:
Mogelijk heeft de huuder veel meer schulden dan alleen bij mij, ook bij de Belastingdienst. Hoe groot is de kans dat ik kan fluiten naar de huurschuld? De huurder heeft een goede baan. Maar laatst zag ik veel enveloppen van incassobureaus en deurwaarders en enveloppen van de Belastingdienst en het CJIB.

[Guthman]

Belastingschulden zijn preferent. Dat wil zeggen dat de deurwaarder pas aan de beurt komt voor het innen van de schuld nadat de Belastingdienst haar geld heeft geïnd.

Ik kom wel eens zaken met belastingschulden van meer dan €20k, echter dat zijn vaak mensen die een lange tijd onterecht toeslagen e.d. hebben ontvangen.

Als de huurder een goede baan heeft, en deze ook behoudt, dan is er een redelijke kans dat je je geld wel gewoon krijgt, zij het misschien na behoorlijke tijd. De deurwaarder kan, nadat de Belastingdienst haar schuld heeft geïnd, loonbeslag leggen waarna alles boven de beslagvrije voet (zie: http://www.schuldinfo.nl/index.php?id=14) door de werkgever bij elke salarisuitbetaling ingehouden moet worden waardoor er dus geld binnen blijft komen. Wel is het zo dat als er meerdere beslagen gelegd worden voor meerdere schulden, de inhouding naar rato verdeeld wordt naar de hoogte van de schulden.

Als jij bijvoorbeeld een vordering hebt van €1000 en een andere schuldeiser van €500, en de inhouding op het loon bedraagt elke maand €300, dan krijg jij €200 en de andere schuldeiser €100.

[vast en goed]

Opnieuw dank! Ik heb er echt veel aan!
Maar:
1. Het CJIB is gelijkwaardig aan de deurwaarder?
2. En een gemeente/gemeentelijke aanslag?
3. Betreft het norminkomen bruto of netto? Ik gok op netto, omdat het is gebaseerd op de bijstand.
4. Ik snap niet goed hoe de ‘normhuur’ een rol speelt. Dus laten we een casus maken.

• Schuld bij deurwaarder: € 6.000
• Debiteur heeft een bruto inkomen van € 2.500; netto € 1.831,51
• Daaruit volgt een bvv van € 831.51
• Resteert voor debiteuren: € 1.000 per maand.
• Belastingdienst heeft vordering van € 6.000.
• Dat betekent dat mijn deurwaarder pas na 6 maanden kan innen.
• Maar er is nog een deurwaarder die een schuld heeft te innen, van € 12.000
• Het sommetje luidt dan:
o Na 6 maanden (Belastingdienst) komen deurwaarders aan bod.
o Ik heb een schuld te vorderen van € 6.000; de andere deurwaarder van € 12.000.
o Oftewel, maandelijks wordt voor mij €333 geïnd; de andere deurwaarder int maandelijks € 666
o Dat betekent dat ik na (6.000/333=) 18 maanden het geld binnen heb.
• Tenzij een nieuwe deurwaarder zich meldt. Dan komt een nieuwe verdeelsleutel.
• Alleen de normhuur is hier in nog niet betrokken.

[Guthman]

1. CJIB-schulden zijn voor zover ik weet niet preferent.
2. Gemeentebelastingschulden zijn voor zover ik weet niet preferent.
3. De term normhuur heeft wat te maken met huurtoeslag e.d. Makkelijker is om dit rekenschema te gebruiken: http://www.schuldinfo.nl/fileadmin/kwijtschelding/invoerBeslag.php

Je casus klopt verder helemaal.

[vast en goed]

Dank voor reacties! Inmiddels heeft de rechter uitspraak gedaan (nog geen vonnis gezien). Zowel de vordering huurschuld als ontruiming is toegewezen.

Stel nu dat de deurwaarder loonbeslag wil gaan doen. Ik neem aan dat hij dan de werkgever verzoekt om salarisgegevens etc. en vervolgens loonbeslag zal uitrekenen. Maar stel dat de huurder via een payroll-constructie bij de werkgever werkt, kan de werkgever dan weigeren mee te werken aan het loonbeslag?
Dus: huurder werkt bij de NS (voorbeeld!); via uitzendbureau of payrollbedrijf. Kan de NS dan tegen de deurwaarder zeggen dat ze niet meewerken aan het loonbeslag en ook niet willen zeggen wat de gegevens van het uitzendbureau of payroll-bedrijf zijn?

[markv]