Illegale onderhuurkwestie

[MMA]

De volgende kwestie speelt bij een corporatie:

- A. is een alleenstaande vrouw.
- Er is onlangs illegale onderhuur geconstateerd bij A.
- A. was tijdens de ontdekking op vakantie.
- A. raakt in het buitenland in coma, door een ongeluk.
- Het is nog maar de vraag of A. ooit nog uit coma raakt.

De ongewenste situatie van onderhuur moet natuurlijk stoppen. Hoe kan de corporatie toch ervoor zorgen dat dit stopt? A. is niet bij machte om nu op te zeggen.

Zijn er mogelijkheden? In de jurisprudentie kon ik zo gauw niks vinden.

[kampeerder]

In, nagenoeg, iedere huurovereenkomst staat dat onderhuur, zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder verboden is.
De coorperatie kan dus, op basis hiervan, eenzijdig de huur opzeggen.
Of de huurder wilsonbekwaam is doet dan niet terzake.
Immers, de situatie bestond feitelijk al voor de wilsonbekwaamheid en huurder wist dus, of had kunnen weten dat de onderhuur illegaal was en dat dit een reden is voor het ontbinden van de huurovereenkomst.

Aan de illegale onderhuurder heeft de coorperatie geen boodschap. Deze is geen partij hierin.
_________________
Ambactus pragmaticus!
Voorzichtig!
Niet voederen met overbodige procedures!

[DENNIS79]

[muntdropje]

Lijkt me de wereld op zijn kop. Door een onrechtmatige daad (huurster neemt onderhuurder) zou bij opheffing van de overeenkomst resulteren in rechten van een overtreder. De onderhuurder zit daar zonder een overeenkomst met verhuurder, dus kraakt diens woning.

[bona fides]

De onderhuurder bewoont de ruimte die door de huurder wordt gehuurd op basis van diens huurovereenkomst. De huurder heeft de beschikking over die ruimte en kan de ruimte dus (onder)verhuren. Het is juist dat hij hiermee wanprestatie pleegt jegens de verhuurder, maar dat maakt de huurovereenkomst nog niet opeens ongeldig.

De onderhuurder geniet volgens mij geen huurbescherming ten opzichte van de verhuurder.

Zodra de verhuurder via de rechter de huurovereenkomst met de huurder heeft ontbonden, ontstaat er een huurovereenkomst tussen verhuurder en onderhuurder (art. 7:269 lid 1 BW). De verhuurder kan vervolgens binnen 6 maanden vorderen dat de rechter bepaalt dat de huur eindigt, mits voldaan wordt aan één van de voorwaarden genoemd in art. 7:269 lid 2 BW.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet.

[DENNIS79]

[kampeerder]

Dwalen we niet een beetje af?

In de huurovereenkomst is een verbod opgenomen om zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder de woonruimte geheel of gedeeltelijk onder te verhuren. (standaard onderdeel van een dergelijke overeenkomst)

Op basis hiervan kan de verhuurder een ontruimingsprocedure bij de kantonrechter beginnen.
Die zal, indien de bewijslast deugdelijk is, toegewezen worden. Zie BM 1862.

De onderhuurder zal hooguit een procedure tegen de verhuurder (coorperatie) kunnen beginnen en daarin de voortzetting van de huur kunnen eisen.
Gezien de krapte op de (huur)woning markt (lange wachtlijsten) zal het argument van de coorporatie zijn dat het oneerlijk is een illegale onderhuurder op deze manier te bevoordelen ten opzichte van de mensen die netjes op hun beurt wachten van grote betekenis zijn.
De onderverhuurder zal dan ook van goede huize moeten komen om zijn vordering toegewezen te krijgen op grond van zijn (beperkte) huurbescherming.
_________________
Ambactus pragmaticus!
Voorzichtig!
Niet voederen met overbodige procedures!

[bona fides]

[DENNIS79]

[MMA]

Dank voor jullie reacties.

De huurovereenkomst tussen huurder en verhuurder zal via de rechter worden ontbonden. Momenteel ligt de illegale onderverhuurder nog erg slecht en zal hij de huurovereenkomst met geen mogelijkheid op de korte termijn zelf op kunnen zeggen. Enerzijds vind ik het wel 'hard' want dit gebeurt achter zijn rug om. Stel dat hij na een aantal maanden is herstelt en wil terugkeren naar zijn woning, dan bestaat de huurovereenkomst niet meer. Anderzijds vind ik dat we ook hard moeten optreden omdat illegale onderhuur ongewenst is. Hij heeft immers deze onderverhuursituatie zelf in het leven geroepen.

Ik vermoed dat de illegale onderhuurders (zijn er 6) geen procedure zullen starten om de voorzetting van de huurovk te voort te zetten. Ik ga ervan uit dat het argument dat er krapte heerst op de huurmarkt, zwaarwegend genoeg is om ogv art. 7:269 lid 2 te ontbinden.

[kampeerder]

Een laatste opmerking mijnerzijds in deze.
Als dat laatste (6 onderhuurders) al bij de vraagstelling naar voren was gekomen had er, in mijn ogen, een andersoortige discussie hier plaats gevonden.

Immers, men huurt een (sociale) woning van een coorperatie. Vervolgens wordt die woning (deels of geheel) aan ZES personen onderverhuurd. Ik mag aannemen dat dit niet gratis gebeurd.
In mijn ogen hoef je dan geen Einstein te zijn om te weten dat zoiets niet de bedoeling kan zijn en dat dit geheid op gedonder uit zal draaien.

Dit zou zelfs een overtreding van de bepalingen in het bestemmingsplan op kunnen gaan leveren (economisch delict). Pand heeft bestemming wonen en geen kamerverhuurbedrijf. Voor de onderverhuurster is het te hopen dat men daar ook niet op in gaat zetten.
_________________
Ambactus pragmaticus!
Voorzichtig!
Niet voederen met overbodige procedures!

[DENNIS79]

De huurbescherming van 7:269 BW heeft slechts betrekking op de huur van zelfstamdige woonruimte. Voor zover het in casu zou gaan om onderhuurders van "kamers" (niet zelfstandige woonruimte) geldt de bescherming niet. Nadat bij de rechter de huurovereenkomst tussen de "coma patient" en de corporatie is ontbonden, wonen de onderhuurders onrechtmatig in de woning.
_________________
"Nusquam est, qui ubique est"

[MMA]

Wij gingen van 1 illegale onderhuurder uit maar er bleken dus meerdere bewoners in te zitten. Dan wordt de zaak inderdaad anders. Het is sneu voor de illegale bewoners maar ze zullen moeten vertrekken.

Dank voor jullie antwoorden!