|
|
| Auteur |
Bericht |
theo77
Leeftijd: 45
Geslacht: 
Sterrenbeeld: 
Studieomgeving (BA): RUN
Berichten: 4
|
 Geplaatst: ma 05 sep 2011 19:16 Onderwerp: Stilzwijgende/eenzijdige verlenging koop/aanneemovereenkomst |
   |
|
Beste,
1,5 jaar geleden hebben mijn wij een koopaanneemovereenkomst ondertekend voor de bouw van een nieuwbouwwoning binnen project. Als opschortende voorwaarde hebben wij destijds laten opnemen dat de bouwvergunning binnen 3 maanden verkregen diende te zijn. Nu ongeveer een jaar later is er nog steeds geen bouwvergunning en zijn wij in een vergevorderd stadium om een bestaande woning te kopen.
Vanmorgen wordt ik gebeld door de makelaar die bemiddeld heeft in de nieuwbouw (en bestaande woning!) dat wij niet zomaar onder de nieuwbouw uit kunnen komen daar er volgens de projectontwikkelaar een brief zou zijn gestuurd waarmee deze voorwaarde stilzwijgend zou zijn verlengd.
Er is bij mij inderdaad binnen die termijn (3 mnd) een brief binnengekomen waarbij ik werd gefeliciteerd dat deze voorwaarden hun werking hebben verkregen. Hieruit heb ik niet kunnen opmaken dat ik, bezwaar zou kunnen maken of ergens mee akkoord ben gegaan. Ging er vanuit dat er geen sprake meer was van een contract.
Vanochtend bereikte mij als klap op de vuurpijl het bericht dat de bouwvergunning onherroepelijk is geworden.
Hoe sterk sta ik in deze? Graag zetten wij nml de koop bestaande woning door. |
|
|
|
|
 |
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22912
|
| Geplaatst: ma 05 sep 2011 22:16 Onderwerp: Re: Stilzwijgende/eenzijdige verlenging koop/aanneemovereenkomst |
|
|
| theo77 schreef: | | Er is bij mij inderdaad binnen die termijn (3 mnd) een brief binnengekomen waarbij ik werd gefeliciteerd dat deze voorwaarden hun werking hebben verkregen. |
Je zegt "inderdaad", maar jouw lezing van die brief staat kennelijk haaks op de lezing van de projectontwikkelaar. Om hier iets zinnigs over te kunnen zeggen zullen we moeten weten wat er in de brief letterlijk over die termijn staat. En besef dat wij hier niet beslissen maar hooguit kunnen proberen iets zinnigs te zeggen, dus wees zo volledig mogelijk.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
|
theo77
Leeftijd: 45
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Studieomgeving (BA): RUN
Berichten: 4
|
| Geplaatst: di 06 sep 2011 20:14 Onderwerp: |
|
|
Beste Bona fides,
Een beslissing verwacht ik ook absoluut niet. Ik heb ernstige twijfels mbt mijn rechtspositie en zou erg geholpen zijn met inzichten van andere in deze.
Onderstaand de inhoudelijke tekst van deze brief.
"We hebben goed nieuws voor u over uw nieuwe woning.
In artikel 18 lid 1 van de aanvullende bepalingen behorende bij de tussen partijen gesloten koop/aanneemovereenkomst voor eengezinshuizen betreffende kavel X zijn een aantal opschortende voorwaarden omschreven.
Wij informeren u nu schriftelijk dat6 ondanks het niet vervuld zijn van de in artikel 18 lid 1 vermelde voorwaarden, de verbintenissen uit voorgenoemde koop/aanneemovereenkomst toch hun werking hebben verkregen.
We hebben de aannemer opdracht verstrekt om te starten met de voorbereidingswerkzaamheden van uw woning.
Wij hopen u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd." |
|
|
|
|
|
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22912
|
| Geplaatst: di 06 sep 2011 22:48 Onderwerp: |
|
|
Hmmm... dat is vaag. Een verbintenis onder opschortende voorwaarde krijgt normaal gesproken natuurlijk geen werking als aan de voorwaarde niet is voldaan. Aan de andere kant is "dat de bouwvergunning binnen 3 maanden verkregen diende te zijn" een merkwaardige opschortende voorwaarde.
Hoe luidt art. 18?
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
|
BartL
Leeftijd: 49
Geslacht:
Sterrenbeeld: 
Berichten: 442
|
| Geplaatst: wo 07 sep 2011 10:40 Onderwerp: |
|
|
| theo77 schreef: | Beste Bona fides,
Een beslissing verwacht ik ook absoluut niet. Ik heb ernstige twijfels mbt mijn rechtspositie en zou erg geholpen zijn met inzichten van andere in deze.
Onderstaand de inhoudelijke tekst van deze brief.
"We hebben goed nieuws voor u over uw nieuwe woning.
In artikel 18 lid 1 van de aanvullende bepalingen behorende bij de tussen partijen gesloten koop/aanneemovereenkomst voor eengezinshuizen betreffende kavel X zijn een aantal opschortende voorwaarden omschreven.
Wij informeren u nu schriftelijk dat6 ondanks het niet vervuld zijn van de in artikel 18 lid 1 vermelde voorwaarden, de verbintenissen uit voorgenoemde koop/aanneemovereenkomst toch hun werking hebben verkregen.
We hebben de aannemer opdracht verstrekt om te starten met de voorbereidingswerkzaamheden van uw woning.
Wij hopen u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd." |
Tenzij er nog iets anders in de overeenkomst staat dan is dit onzin. Een overeenkomst treedt niet eenzijdig in werking ondanks het niet vervullen van een opschortende voorwaarde. Tenzij elders in de overeenkomst hier iets anders over is opgenomen.
Let wel: dan moet de opschortende voorwaarde zijn dat er binnen drie maanden na de koop een bouwvergunning zal zijn. Aan een zo omschreven voorwaarde kan na drie maanden niet meer worden voldaan. De formulering is dus ook nog van belang.
Al met al lijkt het me een truc van de aannemer/makelaar. |
|
|
|
|
|
theo77
Leeftijd: 45
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Studieomgeving (BA): RUN
Berichten: 4
|
| Geplaatst: wo 07 sep 2011 19:27 Onderwerp: |
|
|
Allereerste alvast bedankt voor jullie zinvolle antwoorden. Dit geeft iig weer wat hoop.
Artikel 18
"Deze koop-/aannemingsovereenkomst is voorts aangegaan onder de opschortende
voorwaarden dat uiterlijk binnen drie (3) maanden na ondertekening door de verkrijger van
deze overeenkomst:
a. voor het project, waarvan de in de aanhef van deze overeenkomst genoemde woning deel uitmaakt, door Woningborg een bewijs van planacceptatie is afgegeven;
b. voor het project, waarvan de in de aanhef van deze overeenkomst genoemde woning deel
uitmaakt, de vereiste bouwvergunning is afgegeven, formele rechtskracht heeft verkregen
en derhalve niet meer vernietigd kan worden;
c. de ondernemer ten minste bouwnummers X, X en X van de X woningen, waaruit het onderhavige project bestaat heeft verkocht middels een overeenkomst conform dit model, tenzij de ondernemer de verkrijger binnen de gestelde termijn schriftelijk informeert, dat ondanks het niet vervuld zij van deze voorwaarde de verbintenissen voortvloeiende uit deze overeenkomst toch hun werking hebben verkregen;
d. de ondernemer het perceel grond waarop het onderhavige project wordt gerealiseerd in eigendom dan wel het gebruiksrecht heeft verkregen." |
|
|
|
|
|
Martha
Leeftijd: 44
Geslacht: 
Sterrenbeeld: 
Studieomgeving (BA): UvA
Studieomgeving (MA): UvA
Berichten: 412
|
| Geplaatst: wo 07 sep 2011 22:22 Onderwerp: |
|
|
| theo77 schreef: |
Artikel 18
"Deze koop-/aannemingsovereenkomst is voorts aangegaan onder de opschortende
voorwaarden dat uiterlijk binnen drie (3) maanden na ondertekening door de verkrijger van
deze overeenkomst:
a. voor het project, waarvan de in de aanhef van deze overeenkomst genoemde woning deel uitmaakt, door Woningborg een bewijs van planacceptatie is afgegeven;
b. voor het project, waarvan de in de aanhef van deze overeenkomst genoemde woning deel
uitmaakt, de vereiste bouwvergunning is afgegeven, formele rechtskracht heeft verkregen
en derhalve niet meer vernietigd kan worden;
c. de ondernemer ten minste bouwnummers X, X en X van de X woningen, waaruit het onderhavige project bestaat heeft verkocht middels een overeenkomst conform dit model, tenzij de ondernemer de verkrijger binnen de gestelde termijn schriftelijk informeert, dat ondanks het niet vervuld zij van deze voorwaarde de verbintenissen voortvloeiende uit deze overeenkomst toch hun werking hebben verkregen;
d. de ondernemer het perceel grond waarop het onderhavige project wordt gerealiseerd in eigendom dan wel het gebruiksrecht heeft verkregen." |
Kennelijk heeft de ondernemer met zijn schrijven aan u een beroep willen doen op het laatste gedeelte van C (tenzij de ondernemer de verkrijger binnen de gestelde termijn schriftelijk informeert, dat ondanks het niet vervuld zij van deze voorwaarde de verbintenissen voortvloeiende uit deze overeenkomst toch hun werking hebben verkregen).
Uit de opbouw van de tekst blijkt echter dat dit gedeelte enkel betrekking heeft op de onder C genoemde 'voorwaarde'. In ieder geval staat nergens dat dit op alle voorwaarden betrekking zou hebben (NB: er wordt ook slechts over 'voorwaarde' en niet over 'voorwaarden' gerept.
Als dit op alle voorwaarden betrekking zou hebben zou er sprake zijn van een bijna 'potestatieve' voorwaarde, waarbij de ondernemer (ondanks het niet in vervulling gaan van de voorwaarden) het in de hand zou hebben of de voorwaarde in vervulling zal gaan. Hetgeen nogal onzinnig is...het nut van de voorwaarden is dan gewoon niet in te zien, tenzij we er vanuit gaan dat al deze voorwaarden enkel strekken ter bescherming van de ondernemer.
Dat de ondernemer in de hand heeft of de voorwaarde (onder c) in vervulling gaat ook wanneer aan deze voorwaarde niet is voldaan is begrijpelijk. De voorwaarde onder C is kennelijk daar om de ondernemer te beschermen. Immers in het geval deze te weinig woningen heeft verkocht kan de bouw te duur voor hem worden. Voorwaarde C is niet ter bescherming van de koper (natuurlijk is denkbaar dat de koper niet ergens wil wonen waar geen andere mensen wonen, doch uit het einde van C blijkt dat het enkel ter bescherming van de ondernemer is gedacht)...als de ondernemer toch wil bouwen ondanks dat hij weinig woningen heeft verkocht is het onwaarschijnlijk dat dit ten nadele van de koper strekt. Het is immers onaannemelijk dat de ondernemer woning zal bouwen waarvan niet te verwachten is dat hij deze binnen acceptabele tijd kan verkopen/verhuren. De koper zal dus hoogstwaarschijnlijk niet in een 'ghost-town' belanden.
Een uitleg waarbij het laatste gedeelte onder C betrekking heeft op alle genoemde voorwaarden is onzinnig. Waarom staat het dan expliciet onder C en niet separaat onder alle genoemde voowaarden? En waarom wordt er dan enkel over 'voorwaarde' en niet over 'voorwaarden' gerept. En wat is dan precies het nut van al die voorwaarden?
NB: degene die zich beroept op het in vervulling gaan van een (opschortende) voorwaarde zal moeten bewijzen dat de voorwaarde in vervulling is gegaan. In dit geval zal de ondernemer dit bewijs moeten leveren. Ten eerste zal hij moeten bewijzen dat u de brief tijdig heeft ontvangen! Doch zelfs als u de brief tijdig heeft ontvangen schijnt mij dat geen enkel weldenkend mens de tekst zo zal begrijpen dat dat wat expliciet enkel onder C is genoemd betrekking heeft op alle voorwaarden. |
|
|
|
|
|
theo77
Leeftijd: 45
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Studieomgeving (BA): RUN
Berichten: 4
|
| Geplaatst: do 08 sep 2011 7:34 Onderwerp: |
|
|
Bedankt voor de heldere uitleg. Dit geeft mij/ons weer moed. Gezien de druk die op ons wordt uitgeoefend is het erg moeilijk je te blijven concentreren op dat wat er feitelijk staat.
Het neemt bij on in ieder geval een heel stuk twijfel weg. |
|
|
|
|
|
BartL
Leeftijd: 49
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Berichten: 442
|
| Geplaatst: do 08 sep 2011 10:07 Onderwerp: |
|
|
| theo77 schreef: | Bedankt voor de heldere uitleg. Dit geeft mij/ons weer moed. Gezien de druk die op ons wordt uitgeoefend is het erg moeilijk je te blijven concentreren op dat wat er feitelijk staat.
Het neemt bij on in ieder geval een heel stuk twijfel weg. |
Succes! |
|
|
|
|
|
|
|
