Content Syndication
|
|
|
|
|
|
  |
Pagina 2 van 2 |
Ga naar pagina Vorige 1, 2 |
|
|
| Auteur |
Bericht |
bona fides
Geslacht: 
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22911
|
 Geplaatst: di 08 feb 2011 14:49 Onderwerp: |
   |
|
Wat ik eerder over het hoofd zag, is dat art. 7:267 lid 3 sub c BW de verhuurder beschermt tegen medehuurders die financieel onvoldoende waarborg bieden. De verhuurder heeft dus wel iets te zeggen over wie er medehuurder wordt en op een later tijdstip wellicht huurder via art. 7:267 lid 5 en 7 BW.
| Laurens02 schreef: | | Toch lijkt me dit niet onterecht, je sluit immers niet met Jan en alleman een gezamenlijk huurcontract - veelal zal het een bekende zijn (zo niet een partner). |
Maar in het geval van partners met een affectieve relatie lijkt de rechtspraak te aanvaarden dat na beëindiging van de affectieve relatie iedere partner zelfstandig kan opzeggen, omdat je mensen in zo'n situatie nu eenmaal niet kunt dwingen om bij elkaar te blijven wonen en het onredelijk is om de vertrokken partner aansprakelijk te houden voor nakoming van de huurovereenkomst.
TS heeft in dit opzicht een probleem, want van een affectieve relatie met de vriend lijkt geen sprake te zijn. Gelet op de beschrijving van de situatie zou TS misschien wel via de rechter van de huurovereenkomst afkunnen (via die overeenkomstige toepassing van art. 7:267 lid 7 BW, al zie ik de overeenkomst niet zo).
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
 |
Kixx1987
Leeftijd: 37
Geslacht: 
Sterrenbeeld: 
Studieomgeving (BA): UL
Berichten: 6
|
| Geplaatst: di 08 feb 2011 17:24 Onderwerp: |
|
|
Bedankt voor alle antwoorden. Het is inderdaad een erg lastige situatie. Mijn verhuurder heeft echter bij het opstellen van het contract geen inkomenseis gesteld. Het enige wat we hebben moeten overleggen is een handgetekende brief van de ouders dat ze borg zouden staan indien we zelf de huur niet zouden kunnen betalen. Er heeft geen toetsing bij de ouders plaats gevonden. Dus naar mijn mening neemt de verhuurder hier al een groot risico.
Ik heb nog niet opgezegd mede omdat ik dit eerst allemaal wilde uitzoeken. Graag zou ik er per 1 april uit willen maar mijn huurcontract stelt een termijn van twee maanden. Op grond van art. 7:271 lid 5 sub a BW kan ik dus per maand opzeggen en ben ik alsnog op tijd met mijn opzegging. Klopt dit?
Mijn huisgenoot blijft in de woning dus inprincipe hoeft de verhuurder geen nieuwe huurder te zoeken, is directe opzegging dan ook mogelijk? Aangezien mijn huisgenoot mij liever vandaag dan morgen ziet vertrekken.. |
|
|
|
|
|
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22911
|
| Geplaatst: di 08 feb 2011 18:16 Onderwerp: |
|
|
| Kixx1987 schreef: | | Op grond van art. 7:271 lid 5 sub a BW kan ik dus per maand opzeggen en ben ik alsnog op tijd met mijn opzegging. Klopt dit? |
Klopt, al zou ik hierbij ook art. 7.271 lid 7 BW betrekken. (Maar dat je individueel kunt opzeggen ben ik intussen veel minder zeker van.)
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
|
Evil-cliniclown
Leeftijd: 43
Geslacht:
Sterrenbeeld: 
Studieomgeving (BA): HvA
Berichten: 117
|
| Geplaatst: wo 09 feb 2011 0:44 Onderwerp: |
|
|
Geachte TS.
| Quote: | | Interessant genoeg wordt in Hof Den Bosch 12 juli 2005, LJN AU4062 het standpunt van de verhuurder verdedigd: |
Ik wil dit graag ontkrachten door in dit zelfde vonnis 4.2.6 aan te voeren
4.2.6. In het geval dat de huurovereenkomst geen regeling bevat voor het geval dat één van de samenhuurders de huurovereenkomst wil beëindigen en met de andere samenhuurder en/of de verhuurder daarover geen overeenstemming kan worden bereikt, is naar het oordeel van het hof niet uitgesloten dat de rechter de huurovereenkomst op vordering van de samenhuurder die zich van zijn verplichtingen wil bevrijden ontbindt, indien zich onvoorziene omstandigheden voordoen welke van dien aard zijn dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst door de wederpartij niet kan worden verwacht (artikel 6:258 BW) of dat een der samenhuurders op grond van de redelijkheid en billijkheid uit zijn verplichtingen wordt ontslagen (artikel 6:248 lid 1 BW).
De door [appellant] aangevoerde omstandigheden zijn hiervoor echter ontoereikend. Daarbij is van belang dat er op grond van het ambtsedig opgemaakt proces-verbaal (prod. 4 cva) van moet worden uitgegaan dat Appellant op de hoogte was van en heeft ingestemd met de aanwezigheid van een hennepkwekerij in de woning. [appellant] heeft hiervan geen tegenbewijs aangeboden. De omstandigheid dat [appellant] later spijt kreeg en niet langer mee wilde werken aan de instandhouding van de kwekerij leiden er niet toe dat sprake is van onvoorziene omstandigheden als bedoeld in artikel 6:258 BW of dat hij zich op grond van het bepaalde in artikel 6:248 lid 1 BW kan beroepen op de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid.
En bij 4.3: Voorts neemt het hof hierbij in aanmerking dat dit beding haar rechtvaardiging vindt in onder meer het feit dat hiermee kan worden voorkomen dat een kredietwaardige huurder (zijn deel van) de huurovereenkomst opzegt met instandlating van de huurovereenkomst tussen de niet-kredietwaardige samenhuurder en de verhuurder, zulks tegen de wil van de verhuurder. Niet het geval, andere huurder is geen medehuurder/hoofdhuurder geworden zonder de wil van de verhuurder
Geheel 4.2.6 is ook niet op casu van toepassing. En ook niet van belang of (hoofd/mede)huurder zijn huurcontract al dan niet kan opzeggen. Vooral "of dat een der samenhuurders op grond van de redelijkheid en billijkheid uit zijn verplichtingen wordt ontslagen (artikel 6:248 lid 1 BW)." wil ik nog even aanhalen." Omdat in de uitspraak de "appellant" ook geen valse verklaringen heeft afgelegd en veelal omdat het bewezen was dat " appellant" al bij het begin betrokken was bij de weed plantage is het schade UIT een huurcontract. Bovendien zegt dat hij ook heeft meegewerkt NADAT hij het huurcontract heeft opgezegd:
4.1.5. Op 6 november 2000 zijn [appellant] en voornoemde [huurder] door de politie aangehouden en verhoord in verband met de aanwezigheid van een hennepkwekerij in de door hen bewoonde woning. Het proces-verbaal van het verhoor van [appellant] (prod. 4 cva) luidt, voor zover hier van belang, als volgt:
"Tijdens dit verhoor verklaarde [appellant] inderdaad medebewoner en huurder te zijn van het pand [adres] en in september 2000 genoemd pand te hebben verlaten om bij zijn moeder te gaan wonen.
[appellant] verklaarde tijdens het uitgaan in [gemeente 2] een man te hebben ontmoet die hij alleen maar kende onder de voornaam [man].
Deze [man] zou een manier weten om veel geld te [man] Johan verhuurd.
Tevens verklaarde [appellant] behulpzaam te zijn geweest bij het aandragen van het materiaal bestemd voor de hennepkwekerij en enkele weken onderhoudswerkzaam-heden ten behoeve van de hennepkwekerij te hebben verricht. Deze werkzaamheden bestonden uit het bijvullen van de vloeistofvaten met water en voedingsstoffen ten behoeve van de hennepplanten."
De heer Laurens schreef: | Quote: | Maar als je kijkt naar het feit dat verhuurders scherpe inkomenseisen stellen (meestal: 3x de huur), waarbij het inkomen van een contractuele medehuurder ook wordt meegenomen, dan is het goed te verdedigen dat de verhuurder wil voorkomen dat dit beeld gemakkelijk kan veranderen. Hij wil een huurder hebben met voldoende verhaalsmogelijkheden, en als dit zo eenvoudig als door opzegging door één van de partijen zou kunnen veranderen, zou dat de verhuurder sterk benadelen.
Het lijkt mij dan ook niet terecht om deze bepaling zo strikt uit te leggen dat de gezamenlijk-opzeggen-eis nietig zou zij |
Is niet van toepassing omdat de verhuurder beide huurders heeft geaccepteerd, en niet ineens geconfronteerd wordt met een huurder die niet de huur zou kunnen opbrengen (drugsgebruiker of een sloeber). Niet van belang is dat hij ze ALS BEIDE heeft geaccepteerd. Voor de rest: zie mijn vorige antwoord. De verhuurder (ook al bent u er filosofisch niet mee eens) wordt door zijn ondernemerschap in een (zeer geringe) ongelijkheid geplaatst. Immers, hij kan zo weer een andere huurder aannemen, en hij heeft bovendien (nergens wettelijk bepaald) een ander aanbod gehad van TS om iemand in zijn plaats te stellen.
Dus mijn advies: probeer het onderling, maar geen nood als het niet lukt. |
|
|
|
|
|
Evil-cliniclown
Leeftijd: 43
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Studieomgeving (BA): HvA
Berichten: 117
|
| Geplaatst: wo 09 feb 2011 0:56 Onderwerp: |
|
|
Ook zegt het vonnis nog iets interessants:
| Quote: | | De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van één jaar, te weten van 1 april 2000 tot en met 31 maart 2001 |
4.1.1. Ingevolge een op 1 april 2000 tot stand gekomen schriftelijke huurovereenkomst heeft Unilever aan [appellant] en de heer [huurder] verhuurd de woning gelegen aan de [adres]. De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van één jaar, te weten van 1 april 2000 tot en met 31 maart 2001, tegen een huurprijs van f. 1.085,60 per maand. Van de huurovereenkomst maken deel uit de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte, zoals vastgesteld in mei 1998.
Dus beide partijen zijn in ieder geval tot 21 maart 2001 de huur OVK aangegaan (minimum huur mag worden afgesproken) en in dat kader kan ik de uitspraak van de rechter wel plaatsen. |
|
|
|
|
|
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22911
|
| Geplaatst: wo 09 feb 2011 4:11 Onderwerp: |
|
|
| Evil-cliniclown schreef: | | Quote: | | Interessant genoeg wordt in Hof Den Bosch 12 juli 2005, LJN AU4062 het standpunt van de verhuurder verdedigd: |
Ik wil dit graag ontkrachten door in dit zelfde vonnis 4.2.6 aan te voeren |
Rov. 4.2.6 ontkracht niet de stelling van het Hof in hetzelfde arrest dat een contractuele medehuurder (of samenhuurder) niet zelfstandig de huurovereenkomst kan opzeggen, maar legt slechts uit welke mogelijkheden er voor die contractuele medehuurder nog overblijven.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
|
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22911
|
| Geplaatst: do 10 feb 2011 2:50 Onderwerp: |
|
|
Wat oudere jurisprudentie die een gemengd beeld oplevert:
| Quote: | Ktr. Amsterdam 23 april 1986, WR 1986, 79.
Bij contractuele medehuur kan één partner de huurovereenkomst eenzijdig (voor zichzelf) opzeggen als de samenwoning wordt beëindigd.
Rb. Amsterdam 23 juni 1993, NJ 1994, 662.
(N.B.: geen echtpaar, maar samenwoners)
Bij contractuele medehuur kan men niet zelfstandig (alleen voor zichzelf) opzeggen. Maar in dit geval mag de medehuurder zich beroepen op de billijkheid i.v.m. gewijzigde omstandigheden.
Ktr. Assen 14 oktober 1996, Prg. 1997, 4703.
Hier contractuele medehuur door ongehuwde partners. Ktr. gaat ervan uit dat partners wél afzonderlijk kunnen opzeggen (wat echter niet was gebeurd).
Ktr. Utrecht 21 augustus 1984, WR 1984, 121.
De regels over (on)deelbaarheid verzetten zich tegen eenzijdige beëindiging van diens rechtspositie, door een contractuele medehuurder.
Ktr. Amsterdam 23 april 1986, WR 1986, 79.
De regels van pluraliteit staan er niet aan in de weg dat één partner voor zichzelf opzegt.
Ktr. Deventer 17 juni 1993, Prg. 1993, 3968.
Het vonnis gaat er zonder meer van uit dat één partner afzonderlijk kan opzeggen. |
bron
Vrij uitgebreide beschouwingen over deze kwestie zijn hier te vinden. Onder meer:
| Quote: | Het is in het kader van een belangenafweging de vraag of het belang van de vertrekkende huurder niet altijd boven het belang van de verhuurder uitstijgt. De verhuurder die een overeenkomst sluit met partijen die geen affectieve relatie met elkaar hebben, hoeft wellicht minder snel te verwachten dat een huurders vanwege beëindiging van die affectieve relatie de woning wenst te verlaten. In het kader van een afweging van belangen dient beseft te worden dat de verhuurder bij het onbetaald blijven van de huur door de overblijvende huurder de huurovereenkomst altijd op kan zeggen en/of kan ontbinden, terwijl de vertrokken huurder afhankelijk wordt van het eventuele grillige betalingsgedrag van de ex-partner en eventueel machteloos toe moet zien hoe een huurachterstand telkens wordt opgebouwd. Dit is toch zuur als men geen enkel belang meer bij de voormalig bewoonde woning heeft en toch hoofdelijk aansprakelijk wordt gehouden voor de opgebouwde achterstand.
Bovendien dienen de belangen van de verhuurder hierbij een ondergeschikte rol te hebben gezien het feit dat de ratio van het huurrecht nu eenmaal is dat de huurder in zijn relatie tot de verhuurder de huurovereenkomst nu eenmaal op eenvoudige wijze hoort te kunnen beëindigen. De rechtspraak geeft geen eenduidig antwoord of opzegging van één van de huurders mogelijk is. |
Ik ben benieuwd hoe de Hoge Raad hierover zou beslissen.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
|
|
|
| |
Pagina 2 van 2 |
Ga naar pagina Vorige 1, 2 |
|
U mag geen nieuwe onderwerpen plaatsen
U mag geen reacties plaatsen
U mag uw berichten niet bewerken
U mag uw berichten niet verwijderen
U mag niet stemmen in polls
|
|
|
|
