Content Syndication
|
|
|
|
|
|
  |
Pagina 1 van 1 |
|
|
|
| Auteur |
Bericht |
William19888
Leeftijd: 37
Geslacht: 
Sterrenbeeld: 
Studieomgeving (BA): UU
Berichten: 1
|
 Geplaatst: zo 22 aug 2010 18:39 Onderwerp: Huisbaas conflict |
   |
|
Ik heb nu al een tijdje een conflict met de huisbaas. Vandaag kreeg ik bericht van een huisgenoot van me dat mijn huisbaas me eruit wil gooien, en nu weet ik niet goed of hij in zijn recht staat of niet.
Mijn huisbaas betreedt onaangekondigd de gemeenschappelijke woonruimtes van ons studentenhuis zo nu en dan. Keuken, tuin e.d
In de keuken wil wel eens een berg afwas staan. Hier zijn geen taferelen zoals men op tv ziet van toepassing, de afwas wordt eens in de week gedaan gemiddeld genomen.
De huisbaas vindt dit echter niet genoeg, en dreigt mij nu uit mijn kamer te zetten, omdat ik naar zijn mening de meeste rotzooi maak.
Nu vraag ik me af of hij zomaar de woning mag betreden, onze kamers komt hij nooit zomaar binnen, dat moet ik er wel bij vermelden.
En mag hij mij op grond van dit hierboven eruitzetten?
Alvast bij voorbaat dank indien u reageert. |
|
|
|
|
 |
Don
Leeftijd: 42
Geslacht:
Sterrenbeeld: 
Studieomgeving (BA): RUG
Studieomgeving (MA): RUG
Berichten: 61
|
| Geplaatst: di 24 aug 2010 22:09 Onderwerp: Re: Huisbaas conflict |
|
|
| William19888 schreef: | Ik heb nu al een tijdje een conflict met de huisbaas. Vandaag kreeg ik bericht van een huisgenoot van me dat mijn huisbaas me eruit wil gooien, en nu weet ik niet goed of hij in zijn recht staat of niet.
Mijn huisbaas betreedt onaangekondigd de gemeenschappelijke woonruimtes van ons studentenhuis zo nu en dan. Keuken, tuin e.d
In de keuken wil wel eens een berg afwas staan. Hier zijn geen taferelen zoals men op tv ziet van toepassing, de afwas wordt eens in de week gedaan gemiddeld genomen.
De huisbaas vindt dit echter niet genoeg, en dreigt mij nu uit mijn kamer te zetten, omdat ik naar zijn mening de meeste rotzooi maak.
Nu vraag ik me af of hij zomaar de woning mag betreden, onze kamers komt hij nooit zomaar binnen, dat moet ik er wel bij vermelden.
En mag hij mij op grond van dit hierboven eruitzetten?
Alvast bij voorbaat dank indien u reageert. |
Ik ben geen civilist. Daarom kan ik je slechts een begin van een antwoord geven. Als huurder heb je de verplichting om de overeengekomen tegenprestatie te voldoen (art. 7:212 BW):
| Quote: | Artikel 212
De huurder is verplicht de tegenprestatie op de overeengekomen wijze en tijdstippen te voldoen. |
Veelal zal het dan gaan om het betalen van de huur in geld. Daarnaast ben je verplicht je te gedragen als een goed huurder, op basis van art. 7:213 BW:
| Quote: | Artikel 213
De huurder is verplicht zich ten aanzien van het gebruik van de gehuurde zaak als een goed huurder te gedragen. |
Dat houdt (onder meer) in dat je geen overlast mag veroorzaken voor je omgeving en dat je een zorgplicht hebt ten aanzien van het gehuurde. Binnen het algemene huurrecht kan een opzegging worden gegrond op wanprestatie, waarover art. 7:231 BW:
| Quote: | Artikel 231
1. Ontbinding van een huurovereenkomst met betrekking tot een gebouwde onroerende zaak alsmede een woonwagen in de zin van artikel 235 en een standplaats in de zin van artikel 236 op de grond dat de huurder tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen, kan slechts geschieden door de rechter, behoudens in het geval van lid 2 en van artikel 210.
2. De verhuurder kan de overeenkomst op de voet van artikel 267 van Boek 6 ontbinden op de grond dat door gedragingen in het gehuurde de openbare orde is verstoord en het gehuurde deswege op grond van artikel 174a van de Gemeentewet dan wel op grond van een verordening als bedoeld in artikel 174 van die wet is gesloten, door gedragingen in zodanig gebouw in strijd met artikel 2 of 3 van de Opiumwet is gehandeld en het desbetreffende gebouw deswege op grond van artikel 13b van die wet is gesloten, of zodanig gebouw op grond van artikel 97 van de Woningwet is gesloten.
3. Van lid 1 kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken. |
De verhuurder kan slechts in twee gevallen de huurovereenkomst ontbinden wegens wanprestatie, zonder dat tussenkomst van de rechter is vereist:
1. In het geval dat de uitzondering van art. 7:210 BW van toepassing is;
2. in het geval dat de situatie als bedoeld in art. 7:236 lid 2 van toepassing is.
ad 2) Hier gaat het om verstoring van de openbare orde, overtreding van de Woningwet, de Opiumwet, etc. Daarvoor zijn geen aanknopingspunten te vinden in de voorgelegde vraag.
Naast het algemene huurrecht -waaruit ik hierboven citeer- is het nog van belang om te kijken naar het bijzondere huurrecht dat geldt met betrekking tot woonruimte (Titel 4, Afdeling 5, onderafdeling 4 (art. 7:271-282 BW)):
| Quote: | Artikel 271
1. In afwijking van artikel 228 lid 1 eindigt een voor bepaalde tijd aangegane huur niet door het enkele verloop van de huurtijd; zij kan door elk van beide partijen worden opgezegd tegen een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag, niet vallend voor het verstrijken van de bepaalde tijd.
2. Een voor onbepaalde tijd aangegane of voor onbepaalde tijd verlengde huur kan door elk van beide partijen worden opgezegd tegen een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag.
3. De opzegging moet geschieden bij exploot of bij aangetekende brief. Is in gevolge artikel 266 de echtgenoot of geregistreerde partner van de huurder medehuurder, dan moet de opzegging aan beide echtgenoten of geregistreerde partners afzonderlijk worden gedaan.
4. De opzegging door de verhuurder moet op straffe van nietigheid de gronden vermelden die tot de opzegging hebben geleid. Een opzegging door de verhuurder op andere dan de in artikel 274 lid 1 genoemde gronden, is nietig. De huurder moet bij de opzegging worden gevraagd binnen zes weken aan de verhuurder mede te delen of hij al dan niet toestemt in beëindiging van de overeenkomst.
5. Bij de opzegging moeten de volgende termijnen in acht worden genomen:
a. bij opzegging door de huurder: een termijn gelijk aan de tijd die tussen twee opvolgende voor betaling van de huurprijs overeengekomen dagen verstrijkt, doch niet korter dan een maand en niet langer dan drie maanden;
b. bij opzegging door de verhuurder: een termijn niet korter dan drie maanden, voor elk jaar dat de huurder krachtens overeenkomst ononderbroken het gehuurde in gebruik heeft gehad verlengd met één maand tot ten hoogste zes maanden.
6. (...)
7. Elk beding waarbij in strijd met lid 5 onder a een langere opzegtermijn of waarbij in strijd met lid 5 onder b een kortere opzegtermijn wordt overeengekomen of waarbij van andere bepalingen van dit artikel wordt afgeweken, is nietig. Eveneens is nietig elk beding dat de huur zonder opzegging doet eindigen.
8. (...) |
De gronden waarop de verhuurder de huurovereenkomst kan opzeggen zijn de volgende:
| Quote: | Artikel 274
1. De rechter kan de vordering slechts toewijzen
a. indien de huurder zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt;
b. indien de verhuurder zijn vordering grondt op een beding als omschreven in lid 2 en aan de eisen van dat lid is voldaan, tenzij de verhuurder geen belang meer heeft bij de ontruiming;
c. indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, vervreemding van de gehuurde woonruimte niet daaronder begrepen, dat van hem, de belangen van beide partijen en van onderhuurders naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en tevens blijkt dat de huurder, met uitzondering van de huurder, bedoeld in lid 4, andere passende woonruimte kan verkrijgen;
d. indien de huurder niet toestemt in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot dezelfde woonruimte, voor zover, in het geval dat onderafdeling 2 op de opgezegde huurovereenkomst van toepassing is, dit aanbod niet een wijziging inhoudt van de huurprijs of van de servicekosten;
e. indien de verhuurder een krachtens een geldend bestemmingsplan op het verhuurde liggende bestemming wil verwezenlijken;
f. indien de huurovereenkomst een onzelfstandige woning betreft, die deel uitmaakt van de woning waarin de verhuurder zijn hoofdverblijf heeft, en de verhuurder aannemelijk maakt dat zijn belangen bij beëindiging van de huur zwaarder wegen dan die van de huurder bij voortzetting daarvan.
2. (...)
3. Onder eigen gebruik in de zin van lid 1 onder c, wordt mede begrepen:
a. (...)
c. (...)
4. (,,,)
5. (...)
6. In de gevallen bedoeld in lid 1 onder a en d kan de rechter, voordat hij de vordering toewijst, aan de huurder een termijn van ten hoogste een maand toestaan om alsnog aan zijn verplichtingen te voldoen of het aanbod te aanvaarden.
7. (,,,) |
Ik denk dat voor een opzegging door de verhuurder op basis van art. 7:274 lid 1 sub a ('niet gedragen zoals een goed huurder betaamt') onvoldoende reden is. Daarvoor heb ik even op rechtspraak.nl gezocht naar uitspraken waarin de rechter inhoud geeft aan het 'goed huurderschap'. Je moet dan denken aan het kweken van hennep, het niet zélf bewonen van de woning e.d.
Dan nog de kwestie over het onaangekondigd betreden van de algemene ruimtes door jullie huisbaas. Ik zou het daarvoor zoeken in de verplichting van de verhuurder om aan de huurder het genot van de zaak te verschaffen. In die optie is het onaangekondigd betreden van de algemene ruimten 'een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid' als bedoeld in art. 7:204 lid 2 BW:
| Quote: | Artikel 204
1. De verhuurder heeft met betrekking tot gebreken van de zaak de in deze afdeling omschreven verplichtingen.
2. Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.
3. Een feitelijke stoornis door derden zonder bewering van recht als bedoeld in artikel 211 en een bewering van recht zonder feitelijke stoornis zijn geen gebreken in de zin van lid 2. |
Het niet respecteren van de privacy levert dus een gebrek op in de zin van het bovenstaande artikel. Dat baseer ik op het boek 'Huurrecht' van de hand van Rossel:
http://books.google.nl/books?id=H_gMCHZg7iYC&lpg=PP1&dq=huurrecht%20algemeen&pg=PA143#v=onepage&q&f=false
Groeten,
Don |
|
|
|
|
|
JZ
Leeftijd: 42
Geslacht:
Sterrenbeeld: 
Berichten: 39
|
| Geplaatst: wo 25 aug 2010 22:02 Onderwerp: |
|
|
| In hoeverre is er sprake van het niet respecteren van diens privacy indien het gaat om de algemene ruimtes? Mij lijk dit toch een wezenlijk verschil een ruimte die mogelijkerwijs door mede studenten wordt bezocht en dus ook de huisbaas in dit geval en bijvoorbeeld iemands eigen kamer. |
|
|
|
|
|
Don
Leeftijd: 42
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Studieomgeving (BA): RUG
Studieomgeving (MA): RUG
Berichten: 61
|
| Geplaatst: wo 25 aug 2010 22:46 Onderwerp: |
|
|
| JZ schreef: | | In hoeverre is er sprake van het niet respecteren van diens privacy indien het gaat om de algemene ruimtes? Mij lijk dit toch een wezenlijk verschil een ruimte die mogelijkerwijs door mede studenten wordt bezocht en dus ook de huisbaas in dit geval en bijvoorbeeld iemands eigen kamer. |
Allereerst is het van belang te constateren dat art. 7:204 BW een dwingendrechtelijk karakter heeft, zie art. 7:242 BW (behoudens een standaardregeling ex. art. 6:214 BW). Er kan dus niet ten nadele van de huurder van worden afgeweken:
| Quote: | Artikel 242
1. Behoudens bij standaardregeling bedoeld in artikel 214 van Boek 6 kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken van de artikelen 204, 206 leden 1 en 2, 207, 208 en 217, tenzij het gaat om herstellingen aan door de huurder aangebrachte veranderingen en toevoegingen of gebreken aan door de huurder aangebrachte veranderingen en toevoegingen.
2. Van de artikelen 216 lid 3, 224 lid 2 en 230 kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken. |
Er is inderdaad een wezenlijk verschil tussen de eigen kamer en de algemene ruimtes voor wat betreft de bestemming. Een dergelijk verschil is er niet als het gaat om het genot dat de huurder mag verwachten van het gehuurde. De Memorie van Toelichting hierover:
| Quote: | Artikel 204 (art. 7.4.2.2)
(...)
3. Alle genotbeperkende omstandigheden die niet aan de huurder zijn toe te rekenen, vormen een gebrek.
(...)
Anders dan in het voorontwerp, is uitdrukkelijk bepaald dat sprake is van een gebrek, als de zaak niet het genot aan de huurder kan verschaffen, dat hij bij het aangaan van de overeenkomst van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft, mocht verwachten.
(...)
|
Volgens mij houdt het 'genot van de zaak' -onder meer- in dat je als huurder mag verwachten dat je medehuurders en jijzelf exclusief toegang hebben tot het gehuurde. Daarbij moet een uitzondering worden gemaakt voor noodgevallen (hospita-constructies even buiten beschouwing gelaten).
In het algemeen kan gesteld worden dat de verhuurder door te verhuren bepaalde rechten verliest die hij als eigenaar onverkort zou kunnen uitoefenen. Daaronder valt bijvoorbeeld het onaangekondigd of zonder toestemming betreden van het gehuurde als dat niet noodzakelijk is.
*) Kamerstukken II, 1997/98, 26 089, nr. 3, p. 13-14. |
|
|
|
|
|
JZ
Leeftijd: 42
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Berichten: 39
|
| Geplaatst: do 26 aug 2010 18:42 Onderwerp: |
|
|
| Is hier nog steeds sprake van indien er een deling binnen de woning is? Immers medestudenten kunnen net zo goed diens privacy schenden net zoals een huisbaas dit doet. |
|
|
|
|
|
Don
Leeftijd: 42
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Studieomgeving (BA): RUG
Studieomgeving (MA): RUG
Berichten: 61
|
| Geplaatst: do 26 aug 2010 18:47 Onderwerp: |
|
|
| JZ schreef: | | Is hier nog steeds sprake van indien er een deling binnen de woning is? Immers medestudenten kunnen net zo goed diens privacy schenden net zoals een huisbaas dit doet. |
Wat bedoel je met 'hier' en 'indien er een deling binnen de woning is'? Ik heb wel een vermoeden, maar ik weet het liever zeker voordat ik een antwoord ga formuleren. |
|
|
|
|
|
JZ
Leeftijd: 42
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Berichten: 39
|
| Geplaatst: do 26 aug 2010 19:37 Onderwerp: |
|
|
Ik bedoel of er nog steeds sprake is van het schenden van iemands genot indien een woning met een x aantal kamers algemene ruimte heeft die door iedereen gebruikt wordt.
Ik vraag me af in hoeverre wanneer er meerdere huurders aanwezig zijn, diens onderlinge gebruik van een ruimte minder sprake is van het schenden van diens genot dan wanneer een verhuurder dit zou doen namelijk. |
|
|
|
|
|
Don
Leeftijd: 42
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Studieomgeving (BA): RUG
Studieomgeving (MA): RUG
Berichten: 61
|
| Geplaatst: do 26 aug 2010 20:10 Onderwerp: |
|
|
| JZ schreef: | Ik bedoel of er nog steeds sprake is van het schenden van iemands genot indien een woning met een x aantal kamers algemene ruimte heeft die door iedereen gebruikt wordt.
Ik vraag me af in hoeverre wanneer er meerdere huurders aanwezig zijn, diens onderlinge gebruik van een ruimte minder sprake is van het schenden van diens genot dan wanneer een verhuurder dit zou doen namelijk. |
Het is van belang een onderscheid te maken tussen de verhuurder enerzijds en de huurder(s) anderzijds. Tussen huurders onderling is er dus geen verschil. Huurder 1 heeft net zo veel recht om gebruik te maken van de algemene ruimte(n) als huurder 2 (aangenomen dat de verplichtingen uit de huurovereenkomst worden nagekomen).
Voor de verhuurder geldt dat hij gerechtigd is om in noodgevallen of met toestemming van de huurder het gehuurde te betreden. De huurder is -voor de duur van de huurovereenkomst- gerechtigd exclusief gebruik te maken van het gehuurde (waaronder de algemene ruimten).
Dat er sprake is van meer dan één huurder betekent niet dat de verhuurder de privacy van zijn/ haar huurders niet zou schenden als hij het gehuurde betreedt zonder toestemming/ buiten noodgevallen.
Ik hoop dat ik hiermee je vraag heb beantwoord. |
|
|
|
|
|
|
|
| |
Pagina 1 van 1 |
|
|
U mag geen nieuwe onderwerpen plaatsen
U mag geen reacties plaatsen
U mag uw berichten niet bewerken
U mag uw berichten niet verwijderen
U mag niet stemmen in polls
|
|
|
|
