|
|
| Auteur |
Bericht |
verbintenissenrecht221
Leeftijd: 38
Geslacht: 
Sterrenbeeld: 
Studieomgeving (BA): JHAF
Berichten: 6
|
 Geplaatst: za 21 aug 2010 12:33 Onderwerp: Dwaling?? |
   |
|
Hein heeft in 1999 een vrijstaande woning gekocht. De woning was op dat moment twee jaar oud. Hein en zijn gezin wilde per se in de buurt wonen waar de woning is gelegen. Weliswaar zitten er wat gebreken aan de woning: wat scheuren in muren en in de tegelvloer, slecht sluitende ramen en deuren en een niet goed functionerende keuken. Dit bleek ook uit het bouwtechnisch onderzoek dat hij voor de aankoop heeft laten verrichten. In de loop de jaren heeft Hein de keuken en badkamer vervangen, de kozijnen en de deuren vernieuwd en is hij ook bezig geweest met de – steeds verder – scheurende vloer. Achteraf voelt Hein zich toch wel bekocht en als hij ergens leest over dwaling en dat een beroep op dwaling terugwerkende kracht heeft, vraagt hij zich af, of hij de koopovereenkomst m.b.t. de woning op grond van dwaling zou kunnen vernietigen (verjaring buiten beschouwing laten).
Mijn antwoord is als volgt:
De vraag moet gesteld worden of er sprake is van een dusdanig onjuiste voorstelling van zaken, dat bij een juiste voorstelling de overeenkomt niet was gesloten. Ik denk dat er geen sprake is van dwaling omdat uit het bouwtechnisch onderzoek ten tijde van de koop al blijkt dat er al verschillende gebreken waren. Destijds heeft dit niet aan de koop van de woning in de weg gestaan, waardoor er naar mijn mening geen sprake is van dwaling (art. 6:228 BW).
Ik denk eerder dat de koper de situatie heeft onderschat en dat het herstellen van de vloer hem nu tegenvalt.
Hoe denken jullie hierover? |
|
|
|
|
 |
BartjeD
Leeftijd: 36
Geslacht:
Sterrenbeeld: 
Studieomgeving (BA): UL
Berichten: 173
|
| Geplaatst: za 21 aug 2010 13:18 Onderwerp: |
|
|
Ik denk dat je het goed hebt:
| Quote: | Artikel 228
1. Een overeenkomst die is tot stand gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, is vernietigbaar:
a. indien de dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij, tenzij deze mocht aannemen dat de overeenkomst ook zonder deze inlichting zou worden gesloten;
b. indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten;
c. indien de wederpartij bij het sluiten van de overeenkomst van dezelfde onjuiste veronderstelling als de dwalende is uitgegaan, tenzij zij ook bij een juiste voorstelling van zaken niet had behoeven te begrijpen dat de dwalende daardoor van het sluiten van de overeenkomst zou worden afgehouden.
2. De vernietiging kan niet worden gegrond op een dwaling die een uitsluitend toekomstige omstandigheid betreft of die in verband met de aard van de overeenkomst, de in het verkeer geldende opvattingen of de omstandigheden van het geval voor rekening van de dwalende behoort te blijven. |
In de Casus heeft Hein aan zijn onderzoeks plicht voldaan omdat hij een bouwtechnisch onderzoek heeft laten doen.
Wat ook blijkt is dat de woning ernstig verzakt, iets dat niet uit het bouwtechnisch rapport is gebleken. (steeds verder scheurende vloer, dit stond niet in het rapport toch?)
Onderdeel van dwaling is dat de verkoper ook een mededelings plicht heeft met betrekking op onderwerpen die de gang van de koop kunnen veranderen. Hieronder vallen ook gegevens die de koper niet wist maar geacht word te kennen.
Het verzakken van woningen is iets waar ik zelf niet veel van weet maar het lijkt me dat de verkoper dit toch had moeten laten weten gezien de ernst van de verzakkingen anno nu. (als ik de casus goed begrijp)
Deze verzakkingen zijn niet een uitsluitend toekomstige omstandigheid omdat de wortels voor deze gang van zaken aanwezigwaren tentijde van de koop.
Vast staat dat het huis toen al verzakte, maar moest de verkoper weten hoe rap of is dit iets wat hem niet valt toe te rekenen?
Er van uitgaande dat het huis al een tijd aan het verzakken was en dat dit steeds erger werd zou ik zeggen dat de medelings plicht van de verkoper geschonden is. Hein gaat er in dit geval van uit dat het verzakken geen probleem oplevert terwijl het tempo van verzakking blijkbaar behoorlijk rap is.
Aan de andere kant kan je misschien stellen dat Hein behoorde te weten dat het huis aan het verzakken was en dat dit in de lijn van verwachting lag omdat dit ook uit het bouwkundig rapport kwam.
De preciese snelheid van het verzakken is dan echter nog steeds van belang en iets dan Hein niet is mee gedeeld. (misschien wist de verkoper dit niet maar dan is het vernietigbaar op basis van lid 1-c)
Hoorde de verkoper dit wel te doen???? Behoorde de verkoper dit te weten??? (lid 1-b)
Natuurlijk moet er dan nog wel rekening mee worden gehouden dat Hein erg graag een huis wilde kopen in deze buurt en misschien zelfs met kennis van deze gebreken het huis toch had aangeschaft.
Daarmee is denk ik de kous af, Hein heeft later spijt maar zou zelfs wetende van de verzakking het huis waarschijnlijk toch gekocht hebben.
Natuurlijk kan hij dit ontkennen tenzij het duidelijk was voor de verkoper..  |
|
|
|
|
|
Bokkie
Leeftijd: 36
Geslacht:
Sterrenbeeld: 
Berichten: 121
|
| Geplaatst: za 21 aug 2010 13:37 Onderwerp: |
|
|
| BartjeD schreef: |
Natuurlijk moet er dan nog wel rekening mee worden gehouden dat Hein erg graag een huis wilde kopen in deze buurt en misschien zelfs met kennis van deze gebreken het huis toch had aangeschaft.
Daarmee is denk ik de kous af, Hein heeft later spijt maar zou zelfs wetende van de verzakking het huis waarschijnlijk toch gekocht hebben.
|
Het gaat er niet om of Hein in die buurt sowieso een huis zou hebben gekocht, het gaat er zelfs niet om of Hein sowieso dit huis zou hebben gekocht. Het gaat erom of onder die omstandigheden deze koop tot stand zou zijn gekomen. Dus voor dezelfde prijs en onder dezelfde voorwaarden.
Daarbij moet dus meer in ogenschouw worden genomen. Als dit niet het enige huis was dat te koop was en er geen andere gegadigden waren die bereid waren dit huis te kopen voor deze prijs, dan had Hein mogelijk een goedkopere prijs kunnen bedingen en is het dus aannemelijk dat (zo Hein van de gebreken zou hebben geweten) niet deze koop tot stand zou zijn gekomen.
Vooropgezet natuurlijk dat de gebreken an sich reeds zodanig zijn dat deze aannemelijk maken dat Hein niet bereid zou zijn geweest de overeengekomen prijs te betalen. |
|
|
|
|
|
BartjeD
Leeftijd: 36
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Studieomgeving (BA): UL
Berichten: 173
|
| Geplaatst: za 21 aug 2010 14:29 Onderwerp: |
|
|
| Quote: | Het gaat er niet om of Hein in die buurt sowieso een huis zou hebben gekocht, het gaat er zelfs niet om of Hein sowieso dit huis zou hebben gekocht. Het gaat erom of onder die omstandigheden deze koop tot stand zou zijn gekomen. Dus voor dezelfde prijs en onder dezelfde voorwaarden.
. |
That's what I'm saying:
| Quote: | | Natuurlijk moet er dan nog wel rekening mee worden gehouden dat Hein erg graag een huis wilde kopen in deze buurt en misschien zelfs met kennis van deze gebreken het huis toch had aangeschaft. (bedoeld als: acceptatie van het aanbod, dus voor dezelfde prijs) |
Desalniettemin wilde hij erg graag dit huis ondanks de duidelijke gebreken. Ik leid uit de casus af dat er geen ander huis te koop stond en dat Hein de gebreken dus maar voor lief nam.
| Quote: | | De woning was op dat moment twee jaar oud. Hein en zijn gezin wilde per se in de buurt wonen waar de woning is gelegen. |
Ik lees net dat het huis pas twee jaar oud is dus dan zou je denk ik toch mogen verwachten dat het niet zo erg verzakt??? (ik heb hier geen verstand van)
Hoe dan ook, de vraag is dan: Mocht de verkoper er wel op vertrouwen dat Hein het huis ook had gekocht (ja, zelfde prijs) als hij had verteld dat het verzakte?
Uit de casus krijg ik sterk de indruk van wel omdat hij alle gebreken maar voor lief nam zolang hij in die buurt kon wonen, maar je kan beide zeiden beargumenteren. (Topoi!)
Het is ook nog maar de vraag of het wel duidelijk was voor de verkoper dat Hein dit gebrek voor lief zou nemen. (aangenomen dat de verkoper het wist) Bovendien is dit makkelijk te ontkennen later.
| Quote: | Daarbij moet dus meer in ogenschouw worden genomen. Als dit niet het enige huis was dat te koop was en er geen andere gegadigden waren die bereid waren dit huis te kopen voor deze prijs, dan had Hein mogelijk een goedkopere prijs kunnen bedingen en is het dus aannemelijk dat (zo Hein van de gebreken zou hebben geweten) niet deze koop tot stand zou zijn gekomen.
Vooropgezet natuurlijk dat de gebreken an sich reeds zodanig zijn dat deze aannemelijk maken dat Hein niet bereid zou zijn geweest de overeengekomen prijs te betalen. |
Het gaat erom of Hein met kennis van het gebrek het aanbod toen ook geaccepteerd zou hebben(lees: gekocht). Zo ja dan is er geen dwaling, zo nee dan is er dwaling.
De verkoper kan stellen dat Hein zo graag in deze buurt wilde wonen dat hij het gebrek, net als alle anderen voor lief zou hebben genomen. Bovendien was het begin van de verzakking al lang zichtbaar, alleen de latere ernst nog niet. (en het aanbod tot koop dus gewoon zou hebben geaccepteerd)
Hein kan stellen dat als hij van deze ernst van de verzakking had geweten hij het huis toch niet had gekocht ook al wilde hij graag in de buurt wonen.
Uit het rapport bleek geen gevaar voor ernstige verzakking, dit had de verkoper moeten weten en mededelen. (en het aanbod tot koop dus niet zou hebben geaccepteerd)
Ik denk zelf dat Hein het voor lief zou hebben genomen omdat het nu zolang na dato is voor hij dwaling denkt (het is zelfs verjaard volgens de casus geloof ik dus dat is meer dan 5 jaar oud?)
Dit betekent dat aangezien het huis aan het verzakken was, minimaal 5 jaar lang (openbaring van de mogelijke dwaling) hij hier geen enkel bijzonder bezwaar bij had tot na dat het al verjaard was.
(Dit was ik nog vergeten er bij te zetten)
Hieruit lijd ik af dat hij het dus geen bijzonder probleem vond in de periode na de koop tot de verjaring en zelfs wetende van het probleem het aanbod van de verkoper wel geaccepteerd zou hebben. |
|
|
|
|
|
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22911
|
| Geplaatst: za 21 aug 2010 15:51 Onderwerp: |
|
|
| BartjeD schreef: | | Hoe dan ook, de vraag is dan: Mocht de verkoper er wel op vertrouwen dat Hein het huis ook had gekocht (ja, zelfde prijs) als hij had verteld dat het verzakte? |
Waar staat in de casus dat de verkoper hiervan zelf op de hoogte was? Sowieso zegt de casus niets over verzakkingen, alleen over een verder scheurende tegelvloer. Dat die tegelvloer scheurt bleek uit het rapport. Of een koper op basis daarvan er rekening mee moet houden dat de vloer verder kan scheuren weet ik niet, maar ik zie hoe dan ook niet in waarom de verkoper op dit punt meer zou weten dan de koper. Belangrijker: in de casus staat dit niet, dus je mag hier volgens de regels der tentamenkunst niet van uitgaan.
Zelfs als de verkoper iets heeft verzwegen, stel je niet de vraag die in art. 6:228 lid 1 sub b BW wordt geformuleerd.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
|
BartjeD
Leeftijd: 36
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Studieomgeving (BA): UL
Berichten: 173
|
| Geplaatst: za 21 aug 2010 16:20 Onderwerp: |
|
|
De vraag was of de verkoper er van op de hoogte was of had moeten zijn? Zo ja Dan had hij het Hein toch moeten vertellen om mogelijke dwaling te voorkomen?
Ik heb inderdaad wel de assumptie gebruikt dat een scheurende tegelvloer verzakking betekent. In Casu scheurt de vloer steeds verder en hij was in het begin al gescheurd.
Ik ben er van uit gegaan dat verzakking dit doet en verschillende snelheden kan hebben. (Hoewel stenen vloeren ook kunnen scheuren door sterke temperatuur verschillen, hmmm)
Het rapport bevestigd enkel dat de vloer scheurt, er is niet gegeven of dat snel of langzaam gebeurt, iets wat veel uit kan maken als de verkoper dit behoort te weten en vermelden. (lijkt mij) (of wat bijvoorbeeld de verwachte maximale verzakking is etc..?)
| Quote: | | b. indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten; |
6:228 lid 1-b is toch van toepassing als er iets niet is gezegd dat vermeld had horen te zijn als de verkoper dit wist of behoorde te weten? (omdat er anders mogelijk dwaling is?) (lees ik het artikel verkeerd?)
Daarom denk ik dat de verkoper had horen te weten wat het tempo van verzakking / scheuring was (en misschien de verwachtte maximum diepte / verscheuring?), gezien de latere ernst waar Hein over klaagt in Casu.
Je Bedoelt dat er helemaal niet van verzakking uit moet worden gegaan en alleen van een steeds verder scheurende vloer?
Verzakking is toch een logische oorzaak hiervan, er staat in de casus niet aangegeven dat het wel zo is of niet zo is (opzichzelf een slechte redenatie  ) maar het wordt wel geïmpliceerd door de steeds verder scheurende vloer waar Hein maar niets aan kan doen. |
|
|
|
|
|
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22911
|
| Geplaatst: za 21 aug 2010 20:10 Onderwerp: |
|
|
| BartjeD schreef: | | De vraag was of de verkoper er van op de hoogte was of had moeten zijn? Zo ja Dan had hij het Hein toch moeten vertellen om mogelijke dwaling te voorkomen? |
Dat is een volstrekt andere vraag dan die je hierboven stelt.
Niet wijst erop dat de verkoper iets wist wat niet uit het bouwrapport bleek.
| Quote: | | 6:228 lid 1-b is toch van toepassing als er iets niet is gezegd dat vermeld had horen te zijn als de verkoper dit wist of behoorde te weten? (omdat er anders mogelijk dwaling is?) (lees ik het artikel verkeerd?) |
Jouw formulering komt niet overeen met die bepaling.
| Quote: | | Daarom denk ik dat de verkoper had horen te weten wat het tempo van verzakking / scheuring was (en misschien de verwachtte maximum diepte / verscheuring?), gezien de latere ernst waar Hein over klaagt in Casu. |
Je probeert veel te veel in de casus te lezen. Je maakt van een gescheurde tegelvloer een huisverzakking waarvan de verkoper blijkbaar in de gaten moest hebben hoe snel die in de toekomst zal verlopen.
Op een tentamen moet je dat uit je hoofd laten. Je moet uitgaan van de gegevens, niet van je verbeeldingskracht.
Even op jouw manier geredeneerd: ook de koper wist dat het huis er twee jaar stond en dat er een scheur in de vloer zat. De koper had dus volgens precies dezelfde redenering "moeten weten" dat het huis hard aan het verzakken was.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
|
BartjeD
Leeftijd: 36
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Studieomgeving (BA): UL
Berichten: 173
|
| Geplaatst: zo 22 aug 2010 14:09 Onderwerp: |
|
|
Ik denk dat je gelijk hebt, ik ben wat doorgeschoten in het zoeken van verbanden.
Excuus! |
|
|
|
|
|
verbintenissenrecht221
Leeftijd: 38
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Studieomgeving (BA): JHAF
Berichten: 6
|
| Geplaatst: ma 23 aug 2010 17:48 Onderwerp: |
|
|
Bedankt voor jullie reacties, dit gedeelte van de casus is nu helemaal uitgewerkt. De casus ging nog verder. Hieronder heb ik de laatste vraag van de casus, die ik ook al beantwoord heb. Indien iemand een aanvulling/ correctie heeft, zie ik het graag.
Voor de vloer heeft Hein het vloerherstelbedrijf Uretek ingeschakeld. Dit bedrijf spuit een kunsthars onder de vloer die verder scheuren tegen gaat. Via de website van het bedrijf had hij om een offerte gevraagd en uiteindelijk heeft hij met dit bedrijf een contract voor € 6000 gesloten. Het scheuren is echter niet opgehouden en de door Hein ingeschakelde aannemer, die de vloer er ook uit heeft gebroken nu, stelt dat het injecteren volledig onzinnig is geweest nu de fundering als geheel is verzakt en de vloer is gelegd op een isolatieonderlaag die vervolgens op de ondergrond lag; het injecteren van de vloer kon dus geen soelaas bieden. Deze aannemer heeft nu de fundering versterkt een nieuwe vloer gelegd. Sinds het injecteren van de vloer zijn er drie jaren verstreken. Hein is van mening dat Uretek wanprestatie heeft gepleegd en hij wil dat Uretek niet alleen de door hem betaalde som van € 6000 vergoed, maar ook 1/3 deel van de kosten van de nu ingeschakelde aannemer (€ 51.000), die terug te voeren zijn op het funderingsverhaal. De technisch adviseur van Uretek heeft dit probleem immers niet onderkend.
2. Kan Hein met succes ontbinding en schadevergoeding eisen van Uretek? Neem hierbij mogelijke verweren van Uretek in je overwegingen mee.
Mijn antwoord gaat als volgt:
Ingangsvoorwaarde voor ontbinding is een wederkerige overeenkomst (art. 6:261 BW) tussen Hein en Uretek. Aan deze eis wordt voldaan, namelijk betaling tegenover prestatie.
Verder moet er sprake zijn van een opeisbare tekortkoming die toerekenbaar is. Nu het bedrijf o.a. als service aanbiedt ‘het inspuiten van kunsthars onder de vloer, die verder scheuren tegen gaat’, mag Hein ervan uitgaan dat dit zijn probleem zou verhelpen. Echter het injecteren van de vloer kon geen soelaas bieden omdat de vloer is gelegd op een isolatieonderlaag. Het scheuren is als gevolg daarvan nooit opgehouden waardoor het injecteren onzinnig is geweest. Duidelijk is dat er hier sprake is van een tekortkoming in de nakoming van een verbintenis (art. 6:74 BW).
Als hieraan voldaan is dan moet de ontbinding de proportionaliteitstoets doorstaan. Anders is er sprake van een eventuele gedeeltelijke ontbinding (art. 6:270 BW). Echter de wanprestatie is dusdanig dat Hein niks met prestatie van het vloerbedrijf kan, waardoor ontbinding de proportionaliteitstoets doorstaat.
Uit het feit dat de gebreken en de daardoor veroorzaakte schade hersteld zijn, bleek de nakoming van de verbintenis in principe niet blijvend onmogelijk. Hier is echter sprake van een tekortkoming in de nakoming van voortdurende verbintenissen. Namelijk dat de geïnjecteerde vloer niet in elkaar stort (HR Schwars/ Gnjatovic). Hierdoor is er automatisch sprake van onmogelijkheid zoals bedoeld in 6:265 lid 2 BW en is verzuim derhalve niet vereist. Een wegingsfactor in het voordeel van Hein is mogelijk nog dat Hein dusdanig is geschrokken van de wanprestatie van Uretek dat hij geen legitiem vertrouwen meer had in het vermogen van Uretek om de gebrekkigheid van de prestatie op te heffen. Hein zal de kosten van het langs andere weg doen herstellen van het gebrek dus op voet van art. 6:74 BW als schade op de schuldenaar kunnen verhalen.
Wat betreft de schadevergoeding die terug te voeren zijn op het funderingsverhaal kan het volgende worden geconcludeerd. Dergelijke schade ten gevolge van een gebrek in de geleverde prestatie – is gevolgschade/ bijkomende schade – is onherstelbaar. In zoverre is de tekortkoming dan niet voor herstel vatbaar en is nakoming blijvend onmogelijk in de zin van art. 6:74 en 6:81 BW. Voor de eis van schadevergoeding is dus geen ingebrekestelling vereist. |
|
|
|
|
|
|
|
