Ballotagecommissie en geluidsoverlast.

[Rubenh]

Een goedemiddag,

Ik ben student (geen rechten) en heb een aantal vragen betreft de als onderwerpen aangegeven aspecten. Mijn ouders hebben, bij wijze van investering, en appartement gekocht alwaar mijn zus en ik gedurende de rest van onze studiejaren kunnen wonen. Het contract is inmiddels ondertekend, maar 2 dagen na dit ondertekenen kwam naar voren dat er een ballotagecommissie moet instemmen met onze betrekking van het appartement. Nu heb ik begrepen dat er in die ballotagecommissie een aantal buurtbewoners zitten die onze komst kunnen verhinderen. Onder deze buurtbewoners is een advocate die onze toekomstige onderbuurvrouw zal worden. Deze heeft aangegeven geen studenten boven haar te willen en zal naar waarschijnlijkheid tegen stemmen in de bijeenkomst aankomende maandag.

Betreft deze ballotagecommissie heb ik enkele vragen:
-Op welke gronden kan de ballotagecommissie besluiten om een streep te zetten door het koopcontract? Is de studenten status een criterium waarop zij dit kunnen doen?
-Stel: mevrouw stemt tegen. Gaat het om een meerderheid of is 1 tegenstem al voldoende voor een negatief besluit?
-Mogen wij contact opnemen met de buurtgenoten om uitleg te geven over onze komst en eventuele zorgen weg te nemen? Ik vernam dat beïnvloeding van een ballotagecommissie verboden is, maar vraag me wel af hoe de commissie een besluit kan nemen zonder met de aankomende bewoners gesproken te hebben.

Nu betreft geluidsoverlast waarbij we er even vanuit gaan dat de we het pand kunnen betrekken.
Problemen met geluidsoverlast zijn te verwachten gezien de onderbuurvrouw (de advocate) heeft aangegeven veel te horen. Voetstappen, de douche en zelfs gesprekken schijnt ze te horen. Bij eerdere bewoners heeft ze ook al problemen gehad met geluidsoverlast.

Over geluidsoverlast de volgende vragen:
-Wat kan ze van ons verwachten. Het is een enorm gehorig huis en ze verwacht dat de bovenburen op sloffen of sokken lopen. Ik ben dit geenzins van plan. Ik zal er alles aan doen om geluidsoverlast te beperken, maar wil gewoon normaal door mijn huis kunnen lopen en mensen te eten kunnen vragen.
-Welke stappen kan ze ondernemen? Geluidsoverlast of niet: wat voor juridische mogelijkheden heeft ze (zeker gezien haar advocatenstatus en haar strijdvaardige taal door de telefoon zijn we bang voor juridische stappen)?
-Hoe wordt de geluidsoverlast gemeten. Klopt het dat mevrouw geluidsmetingen kan doen om de geluidsoverlast aan te tonen?
-Echt bang om juridische stappen te verliezen zijn we niet. Ik neem aan dat geluidsoverlast, zeker gezien de vrijwillige betrekking van een gehorig huis, naar redelijkheid wordt bepaald. Bij beantwoording van de eerste vraag verwacht ik dat het op sokken lopen niet verplicht is. Echter, ze is advocaat en wellicht kan zij ons op flinke advocatenkosten jagen door rechtszaken en/of kort gedingen te initiëren. U begrijpt, als ze als advocaat zelf de aanklacht kan behandelen kan ze ons het financieel erg lastig maken. Is het mogelijk om bij ongegronde rechtszaken de advocatenkosten te verhalen op degene die de aanklacht doet?

Alvast bedankt voor de beantwoording van bovenstaande vragen. Mocht er iets onduidelijk zijn of mist er relevante informatie, vraag gerust.

[kjs]

Beste Ruben,

Ballotage.
Je zult in het splitsingsreglement (onderdeel van de splitsingsakte) moeten kijken of er expliciet in opgenomen is dat er voorafgaand aan het ingebruiknemen van het appartement toestemming van de vergadering van eigenaars of het bestuur nodig is. Indien dit niet expliciet in het splitsingsreglement is opgenomen, dan kan er geen rechtsgeldige ballotage plaatsvinden en is dit aanvechtbaar. Indien de ballotageregeling in het huishoudelijk reglement is opgenomen, zonder basis in het splitsingsreglement, kan er ook geen rechtsgeldige weigering plaatsvinden, zo heeft de HR bepaald.

De criteria waarop de vergadering/het bestuur kan oordelen zullen in beginsel objectief dienen te zijn en mogen niet in strijd zijn met discriminatieregelgeving. Indien in het complex waarin jullie appartement zich bevind overwegend ouderen/senioren wonen, kan het heel goed mogelijk zijn dat op basis van leeftijd studenten/jongeren geweerd kunnen/mogen worden.

Bij de ballotageregeling in het splitsingsreglement is aangegeven wie de beslissing neemt en hoe de besluitvorming daarover dient plaats te vinden. Indien de vergadering daarover dient te beslissen, zal dat in 9 van de 10 gevallen gebeuren bij een meerderheidsbesluit (meer dan de helft van het aantal stemmen zal vóór het besluit moeten stemmen). Voor een bestuursbesluit geldt in beginsel hetzelfde.

Overigens heeft de ballotering geen invloed op de koop, tenzij in het koopcontract expliciet een ontbindende voorwaarde wat dat betreft is opgenomen. Indien de ingebruikname van het prive gedeelte door jullie (rechtsgeldig) geweigerd wordt, zullen je ouders op zoek moeten naar andere gebruikers die wel geaccepteerd worden.

En nergens in de modelsplitsingsreglementen is opgenomen dat beinvloeding van de 'ballotagecommissie' verboden is. Juist een kennismaking met deze commissie kan de besluitvorming in jullie voordeel doen uitvallen.

Geluidsoverlast.
Indien er sprake is van geluidsoverlast, zal de benedenbuurvrouw dat aan moeten tonen. Daartoe kan een geluidsonderzoek de nodige gegevens opleveren. Als uit dat onderzoek blijkt, dat de geluidsdemping van de vloer onder de grens van 10 dB uitkomt, is er een vermoeden van geluidsoverlast. Deze grens wordt regelmatig in uitspraken aangetroffen. Medewerking aan dit geluidsonderzoek kunnen jullie niet weigeren.

Maar ook andere gegevens kunnen gebruikt worden om geluidsoverlast aan te tonen. Indien jij, je zus en je bezoek op schoenen lopen, eventueel hoge hakken kan er sneller sprake zijn van aantoonbare geluidsoverlast dan indien je op sokken/sloffen loopt.

Indien je onderbuurvrouw kan aantonen dat er sprake is van onredelijke geluidsoverlast, zal zij jullie en/of je ouders kunnen dwingen maatregelen te nemen. Tot deze maatregelen kan behoren de verplichting de huidige (harde) vloerbedekking te verwijderen en deze te vervangen door zachte vloerbedekking en/of een deugdelijke demping aan te brengen onder de vloer. Mogelijk dat je -om geluidsoverlast te beperken- een kamerbreed tapijt kunt neerleggen over de huidige vloerbedekking. Dat heeft ook een dempende werking.

Over proceskosten zul je op dit forum nog eens moeten zoeken. Hoe dat precies zit durf ik je niet direct te zeggen.

Voor nadere uitleg en hulp bij de ballotage, uitleg over appartementsrecht en uitleg en hulp bij geluidsoverlast doe je er goed aan een jurist in te schakelen.

Succes!

Groet,
KJ

[Rubenh]

Bedankt voor de hulp! Echt nuttige informatie.

We zijn intussen door de ballotagecommissie gekomen, die heeft dus geen bezwaar gemaakt. Blijkbaar stond ze alleen in haar standpunt binnen de VvE. We hebben besloten om in ieder geval te gaan isoleren. Als ik alleen thuis ben zal ik ook proberen sloffen aan te doen, maar als er bezoek is ga ik ze dat niet verplichten. Ik denk er nog over vloerbedekking na, want er ligt op dit moment nogal een mooie pakketvloer. We zien hoe dat uitpakt.

Nogmaals bedankt!

[BG]

Je moet het natuurlijk zelf weten, maar ik zou pas maatregelen gaan nemen als die vrouw haar klachten objectief kan onderbouwen. Ik neem aan dat jij geen al te gekke dingen doet en een feestje op zijn tijd moet altijd kunnen. In een appartementencomplex wonen is af en toe ook kunnen incasseren en accepteren.
_________________
Mine!

[ouwe sloeber]

Ik ben het eens met BG, begin gewoon wel eens met op sokken lopen (misschien alleen maar na werktijd). Ik begrijp niet goed wat daar bezwaarlijk aan is. Ik vind het juist prettiger. Uiteraard ga je dit je visite niet verplichten. Dat zal de onderbuurvrouw toch zelf ook niet doen. Overdag wat (normale) leefgeluiden zijn toch niet storend? Wat dat betreft lijkt me een gezin met kleine kinderen die veel huilen net zo "erg" als studenten. Want die kunnen toch ook een herrie produceren!

Af en toe een feestje moet kunnen. Vergelijkbaar met mensen die niet meer studeren. Als je in een complex woont met werkenden, kun je niet de mate van feestjes aanhouden die stereotype zijn voor studenten. Maar goed, dat is mijn mening.

Even speculeren, de onderbuurvrouw was ook ooit studente, misschien herinnert ze zich nog hoe het was om student te zijn en boezemt haar dat nu angst in nu ze zelf elke dag vroeg uit bed moet.

[theod]

[bona fides]

[BG]

Het is de afweging tussen wat fatsoenlijk is en wat mensen van elkaar moeten kunnen tolereren. Dat laatste wordt steeds minder (waardoor er dus ook meer activiteit hier ontstaat).
_________________
Mine!