Huurovereenkomst voor bepaalde tijd tussentijds opzegbaar?

Femic

Stel... Er is een huurovereenkomst voor woonruimte, waarin is bepaald dat de huurtermijn één jaar is en dat, indien na die tijd de huur doorgaat, de overeenkomst na stilzwijgend wordt verlengd voor onbepaalde tijd. De overeenkomst is tussentijds opzegbaar met wederzijds goedvinden. Ook is bepaald dat de opzegtermijn voor de huurder twee maanden is. De termijn voor huurbetaling is een maand (er wordt dus elke maand huur betaald).

Nu wil de huurder na drie maanden van de huurovereenkomst af en wel zo snel mogelijk. Nou weet ik dat in principe geldt dat de opzegtermijn voor de huurder gelijk is aan de termijn voor huurbetaling, dus in dit geval één maand (art. 7:271 lid 5 onder a BW).

Ik weet ook dat een huurovereenkomst alleen voor bepaalde tijd kan worden aangegaan indien dat op één van de in de wet genoemde gronden wordt gedaan (art. 7:274 lid 2 BW). Een dergelijke grond wordt in de betreffende huurovereenkomst niet genoemd (en is ook niet aanwezig). Nou volgt hieruit volgens mij dat in dit geval de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is aangegaan. En daaruit zou toch weer moeten volgen dat de overeenkomst te allen tijde door de huurder kan worden opgezegd tegen een termijn van één maand (en dus ook zonder goedvinden van de verhuurder).

Nou lees ik hier het volgende:

"De huurovereenkomst die niet voldoet aan de eisen van artikel 7: 274 lid 2 BW en aan de regeling die in de Leegstandwet staat opgenomen, is feitelijk geen huurovereenkomst voor bepaalde periode, maar is daarentegen een huurovereenkomst voor onbepaalde periode! De rechter de vordering op grond van artikel 7:274 lid 1 sub b BW wegens het niet voldoen aan de voorwaarden als genoemd in artikel 7: 274 lid 2 BW immers niet toewijzen.

Ook nu de overeenkomst voor onbepaalde periode geldt, behoudt de overeengekomen tijdsclausule haar werking. Dit betekent dat het contract een contractuele beperking heeft van een aantal tijdstippen waartegen de huurovereenkomst kan worden opgezegd. In artikel 7:271 lid 2 BW staat dat een huurovereenkomst van onbepaalde tijd kan worden opgezegd tegen een voor betaling van de huurprijs overeengekomen dag (meestal de eerste van de maand). Er staat dus niet dat partijen de huur kunnen opzeggen tegen iedere voor betaling van de huurprijs overeengekomen dag. Het staat huurder en verhuurder dus vrij aan te geven dan niet tegen iedere betaaldag kan worden opgezegd, maar slechts tegen een bepaalde in de toekomst gelegen betaaldag.

De wet wijkt hier niet af van de termijn van opzegging, want die blijft gelijk aan de in de wet gestelde termijn van één maand voor de huurder en drie maanden minimaal en zes maanden maximaal voor de verhuurder. Dit betekent dat de huurovereenkomst voor bepaalde tijd die door partijen van 1 april 2008 tot 1 april 2009 wordt aangegaan door de huurder schriftelijk moet worden opgezegd voor 1 maart 2009 tegen 1 april 2009, terwijl de verhuurder de huurovereenkomst schriftelijk op dient te zeggen voor 1 januari 2009 tegen 1 april 2009.

Het is curieus dat de overeenkomst die niet voldoet aan de bepaling van artikel 7:274 lid 2 BW en/of de Leegstandwet en dus niet geldt als een overeenkomst voor bepaalde periode, dan toch op grond van artikel 7:271 lid 2 BW slechts, omdat deze overeenkomst dan toch een bepaalde tijdsclausule bevat, kan worden opgezegd tegen het door partijen bepaalde tijdtip waartegen de overeenkomst van bepaalde tijd had moeten eindigen. Materieel vindt er geen inbreuk plaats op de termijn van opzegging, maar feitelijk kan de huurder tussentijds niet van deze overeenkomst af. De overeenkomst voor bepaalde duur lijkt daarmee te zijn geconverteerd in een overeenkomst van onbepaalde duur met een bepaalde tijdsclausule."

Volgens mij is dit: "In artikel 7:271 lid 2 BW staat dat een huurovereenkomst van onbepaalde tijd kan worden opgezegd tegen een voor betaling van de huurprijs overeengekomen dag (meestal de eerste van de maand). Er staat dus niet dat partijen de huur kunnen opzeggen tegen iedere voor betaling van de huurprijs overeengekomen dag. Het staat huurder en verhuurder dus vrij aan te geven dan niet tegen iedere betaaldag kan worden opgezegd, maar slechts tegen een bepaalde in de toekomst gelegen betaaldag."

niet in overeenstemming met art. 7:271 lid 5 onder a BW?

Nou goed, het is mij dus niet helemaal duidelijk of in dit geval de huurovereenkomst vóór het aangegane tijdstip kan worden opgezegd (zonder goedvinden van verhuurder) en zo ja, tegen welke termijn. Iemand die meer duidelijkheid kan bieden? Alvast veel dank!