Content Syndication
|
|
|
|
|
|
  |
Pagina 1 van 1 |
|
|
|
| Auteur |
Bericht |
Lake Purple
Leeftijd: 64
Geslacht: 
Sterrenbeeld: 
Berichten: 2
|
 Geplaatst: do 29 apr 2010 23:10 Onderwerp: speurneus gezocht LJN AT4128, Rechtbank Amsterdam, 19688/03 |
   |
|
Hallo,
Is er iemand die mij kan helpen aan de inhoud van LJN AT4128? Het betreft uitspraak 19688/03 op 23 juli 2004 van het kantongerecht te Amsterdam. Er heeft een publicatie over gestaan in het Tijdschrift voor Huurrecht van Uitgeverij Kluwer, jaargang 2005, aflevering 4, uitspraak 31. Ik kan de betreffende uitspraak wel terugvinden in de databank van rechtspraak.nl, maar alleen de gegevens en niet de inhoud en draait het nou net allemaal om.
Groet,
Lake Purple |
|
|
|
|
 |
bona fides
Geslacht: 
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22911
|
| Geplaatst: do 29 apr 2010 23:31 Onderwerp: |
|
|
| Quote: | Samenvatting
Het verhelpen van achterstallig onderhoud leidt, bij een ongewijzigd blijven van de huurprijzen in het pand, tot een verliesgevende exploitatie. Gelet hierop ligt het voor de hand dat de verhuurder het pand rigoureus wil aanpakken door een totale renovatie waarbij de huren naar een aanzienlijk hoger bedrag gebracht zullen worden. Het belang van de verhuurder tot renovatie weegt zwaarder dan het belang van de huurder om ter plekke te kunnen blijven wonen tegen de door haar gewenste huurprijs.
Partijen
Eiseres in conventie, gedaagde in reconventie
Stichting woningbedrijf Amsterdam, thans Stichting Ymere, gevestigd te Amsterdam
Gemachtigde
B.J.E.M. Tomlow
tegen
Gedaagde in conventie, eiseres in reconventie
Daniëlle Stackland, wonende te Amsterdam
Gemachtigde
mr. G.M. Kerpestein
(…)
Gronden van de beslissing
in conventie en in reconventie
1 Ymere is eigenaresse van het perceel Binnenkant 41 te Amsterdam. In dit perceel, waarin vier woningen zijn, bewoont Stackland het souterrain. Zij betaalt een huur van EUR 316,66 per maand inclusief bijkomende kosten.
2 Op 14 maart 2003 heeft Ymere de huurovereenkomst met Stackland, voor zover die mocht bestaan, opgezegd tegen 1 oktober 2003 wegens dringend nodig hebben voor eigen gebruik omdat noodzakelijke werkzaamheden aan het pand, dat een monument is,moeten worden uitgevoerd. Aan Stackland is een bijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten aangeboden van EUR 4500.
3 Ymere stelt dat het pand in zwaar achterstallige staat verkeert. De voorgevel is verzakt en wordt thans gestut ter voorkoming van instorting. Er zal in elk geval funderingsherstel dienen plaats te hebben. Ymere heeft uit rendementoverwegingen en uit overwegingen om het monument te behouden gekozen voor een uitvoerige restauratie. De kosten daarvan zullen bij een hoog renovatie-niveau meebrengen dat de huur van de opnieuw aan te brengen woningen tot EUR 2000 per maand zal moeten toenemen. Kosten maken en de woningen tegen de oude huur in stand houden zou zodanig verliesgevend zijn dat in redelijkheid van Ymere niet gevergd zou kunnen worden dat de huurders, onder wie Stackland in het genot van haar woningen blijven. Ymere spreekt tegen dat zij het pand zou willen verkopen. Zij spreekt ook tegen dat zij geen vervangende passende woonruimte zou hebben aangeboden. Er zou dichtbij de huidige woning voor haar een andere woning nog ter beschikking staan. Ymere vordert daarom dat de huur zal worden beëindigd en dat Stackland zal worden veroordeeld het gehuurde te ontruimen.
4 Stackland bestrijdt dat Ymere voor renovatie van het pand de door haar aangegeven hoge kosten moet maken. Volgens haar kan, zonder dat de woningen worden ontruimd, worden overgegaan tot het noodzakelijke herstel van het pand. Bovendien zou haar geen passende vervangende woonruimte zijn aangeboden. Zij meent tenslotte dat bij een afweging van de belangen van haar tegen die van Ymere haar belangen voorgaan. Bij de rentabiliteitsberekening zou rekening gehouden dienen te worden met het feit dat Ymere het pand omniet van de gemeente Amsterdam heeft verkregen. Er zou verder geen aanschrijving zijn opgelegd en Ymere zou nog geen vergunning hebben om de door haar beoogde renovatie uit te voeren. Er zou zelfs geen noodzaak zijn funderingswerkzaamheden uit te voeren. Het stutten van het pand zou zinloos zijn en alleen voor de show zijn. Omdat eigenlijk slecht sprake is van achterstallig onderhoud dat door Ymere steeds verwaarloosd zou zijn, vordert Stackland thans in reconventie dat Ymere wordt veroordeeld dat onderhoud uit te voeren op straffe van een dwangsom.
5 Kijkend naar de door partijen overgelegde stukken valt op dat er al een ‘zware’ aanschrijving is uit 1987. Daarin wordt ook gesproken over het ontroesten en conserveren van de gevelankers. In een verslag van Casper Dijst, bouwkundig medewerker van Ymere, staat dat de trekstang, wellicht door roest, zijn functie heeft verloren en dat de voorgevel daardoor thans ‘uitbuikt’. Stackland beroept zich wat de uitbuiking en de stutting betreft op een rapport van Verdouw B.V. van 6 november 2003, maar in dat rapport staat bij het hoofdje ‘buiken van de voorgevel’ dat een nader onderzoek nodig is om aan te tonen of een constructieve verbetering nodig is dan wel of met het verhelpen van achterstallig onderhoud de zaak geklaard zou kunnen worden. Er staat dus niet, zoals Stackland aangeeft, dat de uitbuiking wel meevalt en dat de stutting slechts voor de show zou zijn. De gevel zal opnieuw opgebouwd dienen te worden.
6 In het door Stackland overgelegde rapport van Borgsteede van 24 november 2003 staat onder meer het pand in slechte staat verkeert, dat er veel bouwkundige gebreken zijn, dat het pand toe is aan een grondige onderhoudsbeurt, dat de vloeren verzakt zijn en dat er aanwijzingen zijn dat het pand constructief niet in orde is. Stackland geeft dus zelf aan dat er nogal wat mis is met het pand.
7 Er zijn dus dringende herstelwerkzaamheden nodig. Daarbij is niet van belang dat, als het alleen om de fundering zou gaan, maatregelen nog wel achterwege zouden kunnen blijven. Nu het pand zal moeten worden aangepakt, ligt het voor de hand meteen de fundering op orde te brengen, zeker daar iedereen het er over eens is dat de huidige fundering zwaardere belasting niet kan verdragen.
8 Voor het uitvoeren van de noodzakelijke werkzaamheden zullen de woningen onttakeld moeten worden. Er zal dus (eventueel tijdelijk) elders huisvesting gezocht moeten worden.
9 Dan doet zich nu de vraag voor of na uitvoering van de herstelwerkzaamheden een redelijke exploitatie mogelijk is als de huidige huur gehandhaafd zou blijven. Uit de door Ymere overgelegde stukken blijkt dat de uitvoering van het noodzakelijke onderhoud EUR 602 382 zou kunnen bedragen. Dan is de slechte indeling van het pand niet verholpen en is de fundering niet aangepakt. Wordt de onderhoudsvariant uitgevoerd, dan bedragen de kosten uiteindelijk begroot EUR 520 000. Funderingsherstel heeft dan niet plaats. Aannemelijk is dat subsidie in dit geval niet wordt versterkt. Alleen dit investeringsbedrag al. Afgezet tegen de huidige huurinkomsten, levert een dermate verliespost op dat van volstrekt onrendabele exploitatie kan worden gesproken. Een negatief resultaat van meer dan EUR 500 000 is buiten iedere proportie. Dit brengt mee dat niet verlengd kan worden dat Ymere voor deze variant kiest. De door Ymere overlegde berekeningen zijn voldoende onderbouwd en getoetst door voldoende deskundigen en organen om aan te kunnen nemen dat de berekeningen correctie getallen weergeven.
10 Met de hiervoor genoemde kosten voor ogen ligt het voor de hand dat Ymere het pand rigoureus wil aanpakken en een totale renovatie wil uitvoeren. De aanbesteding heeft inmiddels plaats gehad. De begrote kosten bedragen EUR 1 053 000. Bij deze kosten zullen de huren naar een aanzienlijk hoger bedrag moeten worden gebracht dan thans het geval is, wil van een redelijk exploitatieresultaat sprake zijn.
11 Inmiddels zijn de nodige vergunningen verstrekt om de beoogde werkzaamheden uit te kunnen voeren.
12 Bij dit alles is het van belang van Ymere om de renovatie aan te kunnen pakken zwaarder dan het belang van Stackland om ter plekke te kunnen blijven wonen tegen de door haar gewenste huurprijs. Er is daarom sprake van dringend nodig hebben voor eigen gebruik in de zin van artikel 7:274 BW.
13 Dan komt aan de orde of aan Stackland vervangende passende woonruimte is aangeboden. Uit de overgelegde stukken blijkt dat in de omgeving van de Binnenkant redelijke andere huisvesting gevonden kan worden. In de brief van Ymere van 30 juli 2002 doet Ymere nog eens expliciet het aanbod te zoeken naar passende vervangende woonruimte, wanneer de te berekenen hogere huur voor Stackland een beletsel mocht zijn. Stackland heeft niet weersproken dat zij op aanbiedingen van Ymere om te praten over een andere huisvesting niet is ingegaan. Ymere heeft een groot woningbestand en daarin moet, na redelijk overleg met Stackland, voor haar en haar kind een passend huis bij zijn.
14 Al met al wordt dus de conclusie dat aan alle vereisten van artikel 7:274 is voldaan en dat het vertrek van Stackland onafwendbaar is. Bezichtiging van het gehuurde zal, gegeven de grote hoeveelheid producties welke door partijen zijn overlegd en waarin een schat aan informatie staat, niet tot een ander oordeel leiden.
15 Het einde van de huur zal worden vastgesteld op 1 oktober 2004 omdat per die datum de werkzaamheden een aanvang zouden nemen. Er wordt op gerekend dat Ymere haar eerdere in de procedure gedane toezegging gestand zal doen en dat ontruiming niet eerder zal dienen plaats te hebben dan daadwerkelijk nodig is. Ook wordt er van uitgegaan dat Ymere nog steeds de bereidheid heeft te bevorderen dat aan Stackland vervangende woonruimte zal worden geboden.
16 Het ligt voor de hand dat de door Stackland ingestelde vordering om noodzakelijke herstelwerkzaamheden uit voeren niet meer aan de orde kan zijn bij het hiervoor overwogen oordeel.
17 Stackland verliest dus de procedure. Zij zal daarom de kosten daarvan dienen te dragen.
Beslissing
in conventie
1 De huurovereenkomst tussen partijen zal eindigen op 1 oktober 2004.
2 Stackland wordt veroordeeld om, na betekening van dit vonnis de woning Binnenkant 41 sous te Amsterdam uiterlijk per 1 mei oktober 2004 te hebben ontruimd en te hebben verlaten met al degenen die en al datgene dat zich vanwege haar in deze woning bevinden en deze woning, onder afgifte van de sleutels, geheel ter vrije beschikking van Ymere te stellen, met machtiging op deze om de ontruiming zo nodig te bewerkstelligen met behulp van de sterke arm.
3 Stackland wordt veroordeeld in de kosten van deze procedure, aan de zijde van Ymere te begroten op EUR 1013,16 als hierna gespecificeerd.
4 De vorderingen worden uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
5 Het meer of anders gevorderde wordt afgewezen.
in reconventie
1 De vorderingen van Stackland worden afgewezen.
2 Stackland wordt veroordeeld in de kosten van de reconventie, aan de zijde van Ymere te begroten op EUR 350 voor het salaris van haar gemachtigde.
Aldus gewezen door mr. J.B.A.M. Groenendaal, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare zitting van 23 juli 2004 in aanwezigheid van de griffier. |
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
|
Lake Purple
Leeftijd: 64
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Berichten: 2
|
| Geplaatst: za 01 mei 2010 0:35 Onderwerp: speurneus gezocht |
|
|
| Bona Fides, ontzettend bedankt voor je snelle antwoord. Hier kan ik wat mee. |
|
|
|
|
|
Suijkerbuijk
Leeftijd: 48
Geslacht:
Sterrenbeeld: 
Studieomgeving (BA): EUR
Berichten: 931
|
| Geplaatst: ma 03 mei 2010 11:41 Onderwerp: |
|
|
En een "teach a man to fish" aanvulling: als je een LJN aanduiding hebt, kun je de uitspraken ook makkelijk via rechtspraak.nl vinden. Rechtsbovenin, selecteer LJ-nummer en vul het in.
_________________
That information is on a want-to-know basis, and trust me...you don't want to know. |
|
|
|
|
|
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22911
|
| Geplaatst: ma 03 mei 2010 12:47 Onderwerp: |
|
|
Heeft Lake Purple ook gedaan, maar de tekst van deze uitspraak is niet gepubliceerd op rechtspraak.nl.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
|
Suijkerbuijk
Leeftijd: 48
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Studieomgeving (BA): EUR
Berichten: 931
|
| Geplaatst: ma 03 mei 2010 16:34 Onderwerp: |
|
|
| Quote: | | Heeft Lake Purple ook gedaan, maar de tekst van deze uitspraak is niet gepubliceerd op rechtspraak.nl. |
Hey, inderdaad. En ik dacht dat een LJN werd toegekend op het moment dat een zaak op rechtspraak.nl werd gepubliceerd (en ze dus daar allemaal te vinden waren). Weer iets geleerd.
_________________
That information is on a want-to-know basis, and trust me...you don't want to know. |
|
|
|
|
|
|
|
| |
Pagina 1 van 1 |
|
|
U mag geen nieuwe onderwerpen plaatsen
U mag geen reacties plaatsen
U mag uw berichten niet bewerken
U mag uw berichten niet verwijderen
U mag niet stemmen in polls
|
|
|
|
