|
|
| Auteur |
Bericht |
Basman
Leeftijd: 44
Geslacht: 
Sterrenbeeld: 
Berichten: 9
|
 Geplaatst: ma 21 dec 2009 20:32 Onderwerp: Huis kopen met eeuwigdurend recht van erfpacht op de grond |
   |
|
Hallo,
Wij hebben een leuk huis te koop zien staan. Op de grond is eeuwigdurend recht van erfpacht van toepassing. Het voordeel van de lagere lasten hierdoor is me duidelijk. Maar er kleven vast ook nadelen aan. Wie kan me hier wat meer wegwijs in maken?
-Omdat het eeuwigdurend is is er dus nooit een mogelijkheid meer om de grond te kopen?
-Is de eigenaar van de grond bevoegd de huur/canon tussentijds te verhogen?
-bij verkoop is het voor de volgende eigenaars natuurlijk nog steeds eeuwigdurend recht van erfpacht. Of dit een voordeel of een nadeel is???
Het verkoopt natuurlijk wel een stuk gemakkelijker lijkt me?
Vergeet ik nog meer nadelen? |
|
|
|
|
 |
Laurens02
Leeftijd: 38
Geslacht:
Sterrenbeeld: 
Studieomgeving (BA): RUN
Studieomgeving (MA): RUN
Berichten: 467
|
| Geplaatst: di 22 dec 2009 10:56 Onderwerp: Re: Huis kopen met eeuwigdurend recht van erfpacht op de grond |
|
|
| Basman schreef: | | -Omdat het eeuwigdurend is is er dus nooit een mogelijkheid meer om de grond te kopen? |
Nee, als jullie én de verpachter allebei willen, is het mogelijk de grond te kopen. Het recht van erfpacht gaat dan teniet door vermenging (de eigenaar van de grond en de erfpachter worden dan dezelfde persoon, en het recht van erfpacht is er juist om die twee van elkaar te scheiden).
In veel gevallen is de eigenaar de gemeente, die de grond in erpacht i.p.v. eigendom, dit om verschillende redenen. De kans is groot dat kopen dan is uitgesloten omdat de gemeente dat simpelweg niet wil.
De andere vragen laat ik even aan de anderen, ik heb daar geen concreet antwoord voor klaar.
_________________
È meglio una mano dal giudice, che un abbraccio dall'avvocato. |
|
|
|
|
|
lawyer
Leeftijd: 46
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Studieomgeving (BA): UU
Studieomgeving (MA): UU
Berichten: 629
|
| Geplaatst: di 22 dec 2009 14:55 Onderwerp: Re: Huis kopen met eeuwigdurend recht van erfpacht op de grond |
|
|
| Basman schreef: | | -Is de eigenaar van de grond bevoegd de huur/canon tussentijds te verhogen? |
Hangt af van de inhoud van de akte waarbij het recht van erfpacht is gevestigd. Meestal is er een beding opgenomen op grond waarvan de canon wordt geïndexeerd, maar er zijn ook aktes waarin een bepaald bedrag is vermeld zonder indexerings- c.q. aanpassingsmogelijkheid.
| Basman schreef: | -bij verkoop is het voor de volgende eigenaars natuurlijk nog steeds eeuwigdurend recht van erfpacht. Of dit een voordeel of een nadeel is???
Het verkoopt natuurlijk wel een stuk gemakkelijker lijkt me?
|
Het feit dat je niet de volle eigendom verkrijgt, drukt in ieder geval de prijs naar beneden. Nadeel voor een koper is de verplichting om maandelijks (of elk kwartaal, of jaarlijks) een bedrag aan erfpachtscanon te betalen.
| Basman schreef: | | Vergeet ik nog meer nadelen? |
Als je als erfpachter de canon gedurende twee jaar niet betaalt, kan de bloot eigenaar de erfpacht opzeggen onder vergoeding van de waarde van de erfpacht op dat moment. Of dit een nadeel is weet ik eerlijk gezegd niet, want als de erfpachter een achterstand van 2 jaar laat ontstaan, kan ik mij zo voorstellen dat hij serieuze financiële problemen heeft. |
|
|
|
|
|
Basman
Leeftijd: 44
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Berichten: 9
|
| Geplaatst: di 22 dec 2009 22:26 Onderwerp: |
|
|
Alvast bedankt voor jullie reacties 
| Quote: | | Nee, als jullie én de verpachter allebei willen, is het mogelijk de grond te kopen. |
Het betreft een huis waarvan de grond eerst zonder erfpacht werd aangeboden. Nu is de mogelijkheid om het met of zonder grond te kopen. Met grond 220, zonder 157. Dus koop je het zonder grond dan zal de grond doorverkocht worden aan een investeringsmaatschappij o.i.d.?
| Quote: | Hangt af van de inhoud van de akte waarbij het recht van erfpacht is gevestigd. Meestal is er een beding opgenomen op grond waarvan de canon wordt geïndexeerd, maar er zijn ook aktes waarin een bepaald bedrag is vermeld zonder indexerings- c.q. aanpassingsmogelijkheid.
|
Dus altijd de akte opvragen, waarin dan moet staan of de grond jaarlijks wordt geïndexeerd?
| Quote: | | Het feit dat je niet de volle eigendom verkrijgt, drukt in ieder geval de prijs naar beneden. Nadeel voor een koper is de verplichting om maandelijks (of elk kwartaal, of jaarlijks) een bedrag aan erfpachtscanon te betalen. |
Klopt, maar het drukt nu ook mijn aankoopprijs. Daarbij wordt woning wel voor een grotere doelgroep bereikbaar. MAAR omdat ik het met erfpacht op de grond heb gekocht is er voor een eventuele volgende koper geen keuze meer? Deze zal het huis met gepachte grond moeten kopen?
Dan natuurlijk de belangrijkste vraag, worden de maandlasten echt zoveel lager. Volgens de makelaar dalen deze drastisch. Dit lijkt me wat overdreven, de huur/canon bedraagt namelijk ook nog € 236,98 per maand. |
|
|
|
|
|
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22911
|
| Geplaatst: di 22 dec 2009 22:46 Onderwerp: |
|
|
Dus de huidige eigenaar heeft de volle eigendom over de grond (inclusief huis), en is bereid voor 157.000 euro een recht van erfpacht te vestigen ten gunste van de koper (met de genoemde maandelijkse canon)? Meestal is de gemeente de erfverpachter, maar ik vermoed dat dat hier niet het geval is.
Als jij een recht van erfpacht koopt, kun je later inderdaad slechts dat recht van erfpacht doorverkopen.
De canon komt neer op een "rente" van ongeveer 4,5% over het verschil van € 63.000. De canon is fiscaal aftrekbaar, dus op dat punt is er geen verschil. Financieel lijkt er geen doorslaggevend argument voor één van beide alternatieven te zijn. (Nou ja, na 30 jaar kun je die canon niet meer aftrekken maar zonder medewerking van de erfverpachter ook niet afkopen.)
Het argument dat de groep van potentiële kopers groter wordt lijkt mij over het hoofd te zien dat die groep weer kleiner wordt door de lasten van de erfpachtcanon.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
|
|
|
