Onderhandse verkoop door niet-hypotheekhouder

[STUDENTENFORApuntnl]

Hoe verloopt de procedure indien een schuldeiser, niet zijnde de hypotheekhouder, een onroerend goed wil executeren via onderhandse verkoop?

De wet zwijgt hier over, zo volgt uit Tekst & Commentaar:

‘Niet duidelijk is waarom de mogelijkheid van onderhandse verkoop niet uitdrukkelijk is toegelaten bij executie door een niet met hypotheek bevoorrechte schuldeiser; de door de regering ter zake van 3:268 BW gebezigde argumenten en de analogie met artikel 176 lid 2 Fw gelden evenzeer.'

Toch moet dit in de praktijk gebeuren... weet iemand hoe dit in de praktijk gaat en of er jurisprudentie over is?

[Suijkerbuijk]

De redenering van een openbare verkoop is dat daarmee de beste garanties bestaan dat de onroerende zaak de hoogst mogelijke opbrengst oplevert.

Als voorafgaand aan de openbare verkoop een bod wordt gedaan, waarmee de mogelijkheid zich opent om de onroerende zaak onderhands te verkopen, kunnen de belangen van de partijen in het gding komen.

Zo kan de schuldeiser interesse hebben in een dergelijk bod, omdat hij daarmee sneller aan geld komt. Het bod kan echter lager liggen dan hetgeen bij een openbare verkoop te bereiken is, zodat de schuldenaar meer profijt heeft bij openbare verkoop.
Ook kan het zijn dat het aanbod uit de familie- of vriendenkring van de schuldenaar komt. Bijvoorbeeld ouders die een bod op het huis van hun kinderen doen, en dit waarschijnlijk aan de kinderen terug zullen verhuren. Hier heeft de schuldenaar een belang bij onderhandse verkoop, terwijl de schuldeiser misschien beter af is met een openbare verkoop.

In dit soort gevallen zal in de praktijk worden beoordeeld of het bod redelijk is, en of er te verwachten valt dat met een openbare verkoop meer te halen zal zijn.
Als zowel schuldeiser als schuldenaar inschatten dat met een dergelijk bod een beter resultaat te bereiken is dan met een openbare verkoop, dan staat er hen weinig in de weg om beiden akkoord te gaan met een dergelijke onderhandse verkoop.
Omdat het dan gaat om een akkoord, zul je daar weinig jurisprudentie over vinden. Er is dan namelijk geen aanleiding om iets aan de rechter voor te leggen.

Een dergelijke afhandeling zal ook niet spelen binnen het beslag. De schuldenaar zal de onroerende zaak direct aan de bieder verkopen, waarbij het beslag er op het moment van de verkoop wordt afgehaald en vanuit de opbrengst eerst de schuldeiser wordt betaald (allemaal via dezelfde notaris).
_________________
That information is on a want-to-know basis, and trust me...you don't want to know.

[STUDENTENFORApuntnl]

Ik zal het duidelijker maken. Wat kan je doen als op jouw pand beslag wordt gelegd, de beslaglegger het pand onderhands wil verkopen, maar jij het niet eens bent met die prijs...

Kan je bezwaar maken c.q. de procedure frustreren?.

[Suijkerbuijk]

artikel 519 RV is vrij duidelijk over de verkoop van onroerende zaken "de verkoop vindt in het openbaar plaats, eerst bij opbod en vervolgens bij afmijning."
De beslaglegger heeft niet de keuze om het pand onderhands te verkopen.

Uitzondering hierop is als de executie door de hypotheekhouder wordt overgenomen. Maar je geeft aan dat dat hier niet het geval is.

Geschillen over onder andere de wijze van verkoop kunnen op basis van artikel 518 lid 1 RV aan de rechter worden voorgelegd.
Praktischer is de notaris aan te schrijven dat het meewerken aan deze onrechtmatige verkoop een beroepsfout is en dat hij voor de schade die hieruit voortvloeit hoofdelijk aansprakelijk is. Eventueel informeren naar een beroepsaansprakelijkheidsverzekering.
Ook kan de potentiele koper aangeschreven worden dat hij door een onrechtmatige wijze van verkoop geen eigenaar kan worden, en dat een inschrijving bij het Kadaster zal worden aangevochten.
_________________
That information is on a want-to-know basis, and trust me...you don't want to know.

[STUDENTENFORApuntnl]

[STUDENTENFORApuntnl]

[bona fides]

[STUDENTENFORApuntnl]

[STUDENTENFORApuntnl]

[quote="bona fides"][quote="STUDENTENFORApuntnl"]

De notaris in kwestie mag niet tegen jullie wil in meewerken aan die onderhandse verkoop. Doet hij dat wel, dan is hij aansprakelijk voor jullie schade en heeft hij een tuchtrechtelijk probleem. Onwaarschijnlijk dat hij zijn vingers daaraan zal willen branden.

[quote]

Dit is in ons voordeel maar waar blijkt het uit?

[Suijkerbuijk]

[STUDENTENFORApuntnl]

[Suijkerbuijk]

Bij mijn zoektocht ben ik ook een relevante uitspraak tegengekomen:

Rb. Arnhem 16 december 1994, KG 1995, 35:
Eis van beslaglegger tot het houden van een onderhandse verkoop van het aan gedaagde toekomende appartementsrecht afgewezen omdat deze vordering niet past in het wettelijk systeem van het executierecht. Tot 1 januari 1992 had geen enkele crediteur de mogelijkheid om tot onderhandse verkoop over te gaan buiten medewerking van de debiteur of diens faillissementscurator. Dit is nadien wel mogelijk geworden voor hypothecaire schuldeisers, doch niet voor gewone schuldeisers. Blijkens de toelichting op deze regeling is deze bewust tot hypothecaire schuldeisers beperkt.
Het verzoek tot het houden van een onderhandse verkoop zal moeten worden afgewezen, als uit de biedingen die bij de notaris overeenkomstig het bepaalde in art. 547 Rv zijn binnengekomen blijkt dat de voorgedragen koper niet de hoogste prijs heeft geboden.
(Kluwer Plaza, Groene Serie Vermogensrecht)
_________________
That information is on a want-to-know basis, and trust me...you don't want to know.

[STUDENTENFORApuntnl]

Kijk! Daar heb ik wat aan. Top!