Onderhandelingsfase huurcontract

[Muji]

Ik verkeer als verhuurder van een appartement in de volgende situatie:

Middels een (ver)huurderbemiddelingsbureau ben ik in contact gekomen met een potentiele huurder voor mijn appartement.
Een maand geleden heeft deze huurder na een bezichtiging aangegeven het object te willen huren en zijn we in de onderhandelingsfase gekomen.
Hierbij is met het bemiddelingsbureau als belangenbehartiger van de huurder afgesproken exclusief met elkaar in onderhandeling te zijn.
Gedurende de onderhandelingen is er in een dialoog gewerkt naar een contract waarin de voorwaarden uiteindelijk naar onze beide tevredenheid waren. De huurder geeft echter aan het einde van dit traject aan af te willen zien van de huur en wil niet meer tekenen. De (ver)huur zou echter een week later van start moeten gaan.

Mijn vraag is in welke positie ik als verhuurder verkeer? De exclusiviteit heeft het mij onmogelijk gemaakt om met andere partijen te onderhandelen. Er is nog geen financiele schade, maar de verwachting is dat deze zeer binnenkort wel zal optreden, omdat het verhuurobject naar alle waarschijnlijkheid binnen een tijdsbestek van een week niet verhuurd zal gaan worden.

Ik hoop dat iemand mij duidelijkheid kan verschaffen over mijn positie en wellicht kan aangeven of er mogelijkheden zijn om de toekomstige financiele schade te verhalen. Voor mij is het daarnaast eigenlijk onduidelijk of ik juridisch gezien nu met de huurder of met het bemiddelingsbureau in onderhandeling ben geweest.

Bij voorbaat veel dank!

[bona fides]

Ik sluit niet uit dat je eventuele schade kunt verhalen, maar het lijkt me zeker geen uitgemaakte zaak.

Het gaat hier om de precontractuele fase. Van de derde fase lijkt mij geen sprake. Er is dan misschien wel overeenstemming bereikt over hoe het contract eruit zou moeten zien, maar dat betekent m.i. niet dat de potentiële huurder er niet meer vanaf zou mogen zien. Ook voor jou vormt kennelijk niet zozeer het niet-tekenen het pijnpunt, maar die exclusiviteitsafspraak.

Er lijkt me daarom eerder sprake van de tweede fase (maar zie de volgende alinea). De partij die dan de onderhandelingen afbreekt is aansprakelijk voor de kosten die zijn wederpartij heeft gemaakt. Dat zou dan de misgelopen huuropbrengst zijn die het gevolg is van de exclusiviteitsafspraak. Probleem lijkt me wel dat het niet eenvoudig is om te bewijzen dat je zonder die exclusiviteitsafspraak de woning wél zou hebben verhuurd.

Daarnaast is het voor mij ook niet duidelijk dát er hier sprake is van zo'n tweede fase. Het lijkt mij bij onderhandelingen over een huurovereenkomst gebruikelijk dat zo'n exclusiviteitsafspraak geen vergoedingsplicht impliceert voor de potentiële huurder. De verhuurder heeft uiteindelijk vrijwillig ingestemd met exclusiviteit, in de hoop hiermee de kans te vergroten dat de huurder zal toehappen. Het uiteindelijk niet kunnen verhuren lijkt me het (bedrijfs)risico van de verhuurder.

Bij wie je zou moeten aankloppen is voor mij niet met zekerheid te zeggen. Vermoedelijk de potentiële huurder, omdat het erop lijkt dat het bemiddelingsbureau namens hem de onderhandelingen heeft gevoerd. Maar als het in feite het bemiddelingsbureau was dat zelfstandig de onderhandelingen heeft gevoerd om vervolgens als het ware een kant en klaar contract aan de huurder aan te bieden, dan zou je denk ik bij het bemiddelingsbureau moeten zijn.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet.

[cvb]

Mij lijkt, dat er wel degelijk een huurovereenkomst tot stand gekomen is, althans kwam de situatie daar praktisch op neer.
Alleen de formele vastlegging ontbrak, in verband waarmee de potentiele huurder denkt daar zonder meer uit te kunnen weglopen.

Hetzelfde idee, als een mondelinge afspraak onder 4 ogen, die strikt genomen even hard is als een schriftelijke, maar waarvan nakoming, resp. schadevergoeding niet/moeilijk kan worden afgedwongen, als de ander deze later ontkent.

De betrokkenheid van het buro maakt in dit geval afdwinging misschien wel mogelijk.

[WimWest]

Het is een misverstand dat een huurovereenkomst pas tot stand komt door het tekenen van een schriftelijke huurovereenkomst. Een huurovereenkomst is vormvrij. Als u heeft afgesproken dat de ander tegen een bepaalde prijs de woning mag huren is er een huurovereenkomst tot stand gekomen. Als een van de partijen de huurovereenkomst ontkent, zal de ander moeten bewijzen dat hij uit de verklaringen en gedragingen van zijn wederpartij mocht afleiden dat deze als huurder optrad. Of dit nu het bemiddelingskantoor of de werkelijke huurder is, maakt in dit geval niet uit. De wederpartij zal de opzegtermijn in acht moeten nemen. ( art.6:217 e.v. BW)

[bona fides]

[tikSimone]

Geldt het tevreden zijn over de uiteindelijke voorwaarden dan niet als een bevestiging? Ik zou zeggen: als de potentiële huurder aangeeft onder die en die voorwaarden te willen huren en de verhuurder komt daaraan tegemoet, dan is dat een wilsovereenstemming. Aanbod en aanvaarding, helemaal nu de huurder door het onderhandelen op basis van exclusiviteit m.i. heeft aangegeven de intentie te hebben echt tot een overeenkomst te willen komen. Het is toch een andere situatie dan wat heen en weer onderhandelen terwijl er ook mogelijke andere kapers op de kust zijn.
Dat hoef je die overeenstemming toch niet nog eens extra te bekrachtigen?

Ik zou zeggen dat de schade dan is: de huur die verhuurder zou krijgen en dat doorlopend totdat er een nieuwe huurder is gevonden. Waarvoor verhuurder zich natuurlijk wel moet inspannen.
_________________
Nait soez'n, moar doun!

[cvb]

[bona fides]

[WimWest]

Juist omdat het vormvrij is, kunnen de algemene voorwaarden op een later tijdstip worden ingevuld. Dit wordt als voorbeeld genoemd in een boek over huurrecht. Dan volgt de conclusie die TikSimone al eerder heeft genoemd.

[bona fides]

[WimWest]

Uit het verhaal van TS is toch te halen dat alles was afgesproken en overeengekomen? Of lees ik dat verkeerd? Er is naar mijn mening duidelijk overeenstemming gekomen over huurprijs en alle voorwaarden. Dat is dan een huurovereenkomst aangaan en waarschijnlijk ook overeengekomen voor een bepaalde periode en in ieder geval met een opzegtermijn en een ingangsdatum. Die opzegtermijn is overeengekomen met elkander, dus moet de huurder tenminste de opzegtermijn hanteren om de huurovereenkomst te ontbinden. In dit soort gevallen moet er wel een zwaarwegend belang van de huurder zijn om niet aan de overeenkomst te voldoen en volstaat een eenvoudige mededeling in deze zeker niet.

[tikSimone]

Dat lijkt mij dus ook. Waarbij ik mezelf v.w.b. die schade dus nog wel even moet corrigeren Want die bedraagt de periode dat huurder had moeten betalen als hij opgezegd had en waarvan je in dit geval misschien zou kunnen betogen dat die mededeling "toch maar niet" dan als opzegging moet gelden. Wat in de vrije markt een flink bedrag kan worden .......

Zelfs als je niet de mening bent toegedaan dat er een overeenkomst tot stand is gekomen, dan geldt m.i. nog de CBB/JPO leer:

[bona fides]

[HenkR]

Er is dus niets zeker (tot nu toe)

Sommige berichten/visies geven hoop en andere niet.

Een huurrechtadvocaat om een visie vragen, behoort ook tot de mogelijkheden.
_________________
'Justice is supposed to be blind. But must it be stupid too?'

[WimWest]

Natuurlijk mag je onderhandelingen afbreken, maar dit is hier niet het geval. Men was al klaar met de onderhandelingen en de overeenkomst wordt eenzijdig niet nagekomen.

Omdat er een professioneel bemiddelingskantoor tussen zat, mag je alleen daarom er al vanuit gaan dat er zorgvuldig wordt omgegaan met het aangaan van een overeenkomst en zeker een overeenkomst waarbij je een exclusiviteit opeist tijdens de onderhandelingen. Dat heeft niets met bedrijfsrisico te maken en meer met een gentleman-agreement.

Ik zou me ook behoorlijk genaaid voelen om op het laatste moment geconfronteerd te worden met het verbreken van de overeenkomst, want daar gaat het om: het niet nakomen van een reeds afgesloten overeenkomst, die met goede onderhandelingen en duidelijke afspraken en wilsovereenstemming aangegaan is en dan niet wordt opgevolgd. Dat is mijn "forum"visie.