retentie/opschortingsrecht van huurder bij schadeclaim

[mattjeu]

hallo.

Ik heb als huurder te maken met achterstallig onderhoud en een te hoge huurprijs sinds dat ik in het gehuurde ben gaan wonen. (1.5 jaar)
het is zeer duidelijk dat ik ongeveer 100 euro per maand te veel aan huur betaal, en dat ik recht heb op huurvermindering vanwege achterstallig onderhoud.

de zaak is inmiddels ingediend bij de huurcommissie maar uitspraak laat nog wel even op zich wachten ivm de looptijd van de gemiddelde zaak aldaar (belachelijk lang eigenlijk)

de verhuurder heeft net een rechtzaak tegen mij verloren (bij tussen-vonnis)waarbij zij probeerde mij uit te zetten wegens een niet geldig bedongen looptijd van het huurcontract.
tijdens deze zaak diende ik een tegeneis in van ongeveer 3 maanden huur vanwege schade door achterstallig onderhoud, slechte reparaties (lekkages) en een roerend goed dat opzettelijk door de verhuurder is beschadigd.
deze tegeneis is nog in behandeling hangende bewijsmateriaal en repliek van de verhuurder.

mijn totale eis aan de verhuurder is dus ongeveer 3 maanden huur bij de rechter en 3 tot 4 maanden huur bij de huurcommissie.

dit is dus een aardig bedrag.

daarom heb ik nu 4 maanden de huur niet betaald, en zal ik mij bij de rechter beroepen op retentierecht.
kan dit zomaar? (de rechter heeft mij indirect geadviseerd de huur wel te betalen)

tevens heeft de verhuurder nu een 2e dagvaarding overhandigd die binnenkort dient, vanwege de achterstallige huur van 4 maanden.

hoeveel sta ik in mijn recht om de huur niet te betalen vanwege mijn tegeneis?

bedankt

[bona fides]

[mattjeu]

bedankt voor het snelle antwoord.

het huurcontract was in de eerste rechtszaak al ter sprake omdat er een ongeldige eindigheid in stond.

dit contract is dus nu in ieder geval op dat punt niet meer geldig.
(op meerdere punten ook nog niet juridisch correct)

ik geloof dat het er zowieso niet in staat.

ook; ik heb sinds een half jaar al meerdere malen per brief aangekondigd dat ik huur zal korten danwel inhouden vanwege dit achterstallig onderhoud.

ik heb niet de woorden opschortingsrecht of retentierecht in de mond genomen maar wel duidelijk vermeld dat ik de huur zou korten.

"Ook zal ik overgaan tot het volgens de wet korten van de huurpenningen totdat de gebreken zijn opgelost"

"Ik zal dan ook overgaan tot het starten van een procedure tot het korten van de huur op basis van deze redenen"

"Ik wil u dan ook verzoeken in te stemmen met een huurverlaging van 111,56 euro vanaf 1 april 2009 "

"Gedurende de dagen dat het riool niet functioneerd zal ik dan ook deze korting in mindering brengen op de huur"

ik zal iig bij de 2e rechtszaak weer een ruime tegeneis indienen, zeer specifiek ingaande op alle achterstallig onderhoud.

tevens wil ik het meeste werk laten doen door een vriend die wat meer tijd heeft.
kan ik zijn vergoeding ook in rekening brengen (hij is geen advokaat ofzo)
en hoeveel kan ik maximaal voor hem vergoed krijgen?

mvg

[WimWest]

In huurzaken kan je alleen gebruik maken van opschortingsrecht. Het zelf bepalen van een redelijke som en/of te verrekenen nota's is niet toegestaan zonder uitspraak van de huurcommissie c.q. kantonrechter.

De wet zegt dat de verhuurder moet zorgen voor woongenot. Indien de verhuurder daar niet voor kan zorgen, valt dit wel onder het opschortingsrecht, althans als je heel zeker bent van je zaak.

Hoge Raad, 1997

Opschortingsrecht en recht tot ontbinding van huurder m.b.t. huurbetaling i.v.m. gebreken gehuurde. Geen ingebrekestelling vereist, maar verplichting gebreken te melden; stelplicht en bewijslast.
Uit de art. 7A:1586 aanhef en onder 2°, 1587 en 1588 BW vloeit voort dat de verhuurder niet alleen de verhuurde zaak in een goede staat van onderhoud dient te houden en alle noodzakelijke herstellingen heeft te verrichten, maar ook heeft in te staan voor alle gebreken van die zaak, die het gebruik daarvan geheel of in belangrijke mate verhinderen. Indien een zodanig gebrek tijdens de huurovereenkomst ontstaat, levert dit enkele feit een tekortkoming in de nakoming van deze, op de verhuurder rustende verplichting op, die, aangenomen dat zij ernstig genoeg is, de huurder de bevoegdheid geeft om de overeenkomst op de voet van art. 6:265 BW in dier voege gedeeltelijk te ontbinden dat hij met toepassing van art. 6:270 en 271 geheel of ten dele van zijn verplichting tot huurbetaling wordt bevrijd met ingang van het tijdstip dat de verhindering van het gebruik van de zaak intrad. Een ingebrekestelling is daartoe niet vereist. De huurder is voorts bevoegd om, voordat hij tot de hiervoor bedoelde ontbinding besluit, op de voet van art. 6:262 de nakoming van zijn verplichting tot huurbetaling op te schorten.
Daartegenover staat evenwel dat het in beginsel naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, dat de huurder zich door een op zodanige gebreken gegronde ontbinding met ingang van voormeld tijdstip van zijn verplichting tot huurbetaling ontdoet, zolang hij heeft nagelaten om van deze gebreken aan de verhuurder mededeling te doen en deze aldus in de gelegenheid te stellen deze gebreken zo snel mogelijk te verhelpen dan wel de nodige voorlopige maatregelen ter voorkoming van eventuele verdere schade te nemen. Dit brengt mee dat de bevoegdheid van de huurder tot ontbinding uitsluitend bestaat voor wat betreft de periode nadat hij de verhuurder van de gebreken op de hoogte heeft gesteld. Zonder dat kan de huurder zich m.b.t. zijn betalingsverplichtingen ook niet beroepen op het opschortingsrecht van art. 6:262. Een en ander is slechts anders indien de huurder stelt en bewijst dat de verhuurder reeds in voldoende mate met de gebreken bekend was om tot het nemen van maatregelen over te kunnen gaan.

[mattjeu]

hallo

ik heb een lange en onontkoombare lijst met gebreken, van een niet-werkend riool, tot meer dan 6 lekkages, gevolgschade, kapotte en rotte ramen, grote overlast van rioolwerkzaamheden waardoor er een bouwput in de keuken werd gegraven.

een aantal van deze gebreken is al meer dan 1.5 jaar oud.

ook heb ik dus die tegeneis maar ik begrijp dat die niet gebruikt kan worden omdat ik alleen opschortingsrecht heb en geen retentierecht in die zin.

een huurverlaging is dus ook niet te gebruiken om opschortingsrecht te gebruiken?

is het dan dus wel redelijk is dat ik een paar maanden (4 of 5) de huur in hou?

of is het beter een beetje te betalen, bijvoorbeeld 50 euro euro maand..

grt!

[WimWest]

U kunt de verhuurder melden dat de eerder gemelde gebreken binnen een bepaalde termijn opgelost dient te worden en indien de verhuurder niet aan dit verzoek voldoet u gebruik maakt van het opschortingsrecht. Dit betekent dat u duidelijk en stellig heeft aangegeven wat de verhuurder kan doen om opschoring van de huurpenningen te voorkomen. U dient wel rekening mee te houden dat u alsnog de huur moet voldoen of gedeeltelijk moet voldoen, dit wordt dan door de rechter bepaald. Feitelijk dwingt u de verhuurder om maatregelen te nemen, want u voldoet pas aan uw verplichtingen als de verhuurder ook zijn verplichtingen nakomt. Een huurder krijgt een goede bescherming mits u alles op de juiste wijze toepast, waaronder aantoonbaar melding van uw klachten zonder resultaat. En dan ook echt aantoonbaar! (schriftelijk en aangetekend of faxen met verzendbewijs)

[bona fides]

[mattjeu]

huurverlaging wegens puntentelling oppervlakte en maximum huur voor die punten (volgens huurcommissie documenten)
tevens korting op de huur vanwege gebreken (ook volgens de documenten van de huurcomissie)

ik heb zelf alles nagekeken, en ook volgens anderen sta ik gewoon in mijn recht; het moet alleen nog officieel door de commissie bevestigd worden, maar ze heeft 0,0 kans volgens mij.