wijzigen van een lopende overeenkomst

[STEAM]

Hallo,

Ik heb een vraag over het wijzigen van een lopende (huur)overeenkomst.

Een kennis van mij huurt al sinds jaren een stuk grond (onbebouwd). Deze overeenkomst is aangegaan voor bepaalde tijd, verlopen en wordt nu nog steeds voortgezet, immers er wordt (een zeer gering bedrag) betaald en de verhuurder aanvaardt de betaling.

Nu wil de verhuurder dat de huurprijs wordt aangepast naar tegenwoordige maatstaven. Mag hij dit, kan mijn kennis dit weigeren en kan dit consequenties hebben (bv opzegging door verhuurder/ontbinding)

Ik hoop dat ik zo voldoende informatie heb gegeven!

Alvast bedankt.

[bona fides]

Waarvoor wordt de grond gebruikt? Voor een pachtovereenkomst gelden bijvoorbeeld andere regels dan voor een huurovereenkomst. Van een pachtovereenkomst is sprake als de grond door de eigenaar ter beschikking is gesteld ter bedrijfsmatige uitoefening van "akkerbouw; weidebouw; veehouderij; pluimveehouderij; tuinbouw, daaronder begrepen fruitteelt en het kweken van bomen, bloemen en bloembollen; de teelt van griendhout en riet; elke andere tak van bodemcultuur, met uitzondering van de bosbouw".
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet.

[STEAM]

De grond wordt gebruikt om wat extra ruimte bij het huis te krijgen. Momenteel is de grond in gebruik als buitenterras.

[bona fides]

In dat geval biedt de wet bij mijn weten geen grond voor een marktconforme aanpassing van de huurprijs.

Wel kan de verhuurder de huur opzeggen tegen een voor huurbetaling overeengekomen dag op een termijn van tenminste een maand (art. 7:228 lid 2 BW). Misschien is een maand in dit geval onredelijk kort, maar opzegging is in ieder geval wel mogelijk. Dus in de praktijk komt het er waarschijnlijk op neer dat de verhuurder zijn zin kan krijgen.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet.

[STEAM]

In de originele overeenkomst is bepaalt dat alleen de verhuurder de overeenkomst mag opzeggen. Deze overeenkomst is echter al wel verlopen, maar wordt onder jaarlijkse betaling van de overeengekomen vergoeding voortgezet. Verandert dit de zaak nog?

[bona fides]

Als alleen de verhuurder mag opzeggen, dan mag de verhuurder blijkbaar opzeggen.

Het lijkt me dat de huurder de overeenkomst inmiddels ook wel mag opzeggen, maar dit lijkt verder niet van groot belang te zijn.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet.

[STEAM]

Excuses, dit had moeten zijn 'alleen de huurder mag opzeggen'.

[bona fides]

Dat dacht ik al

Ik denk niet dat die bepaling is blijven gelden na de stilzwijgende verlenging voor onbepaalde tijd. Het ligt niet voor de hand dat de verhuurder na afloop van de oorspronkelijke huurperiode stilzwijgend ermee heeft ingestemd dat hij de (verlengde) huur nooit zal kunnen opzeggen.

Maar ja, een rechter denkt er misschien weer anders over.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet.

[STEAM]

Bonafides,

Ten eerste bedankt voor je steeds weer snelle reacties!

Nog een aanvullend vraagje. Zou de bepaling uit artikel 6:258 BW (wijziging ovk op basis van redelijkheid en billijkheid) nog van enige invloed kunnen zijn?

[bona fides]

Nee, want art. 6:258 BW gaat over wijziging van de overeenkomst op grond van onvoorziene omstandigheden. Daar lijkt me hier geen sprake van. Bovendien moet je voor art. 6:258 BW naar de rechter, dus eenvoudig is dat in ieder geval niet.

Mocht opzegging door de verhuurder niet mogelijk zijn, dan denk ik wel dat de huurprijs op grond van de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid (art. 6:248 lid 1 BW) jaarlijks in ieder geval voor inflatie kan worden gecorrigeerd. Maar ik denk dat opzegging wel mogelijk is, zodat de verhuurder een drukmiddel heeft (nl. opzegging) om via onderhandeling met de huurder een nieuwe prijs overeen te komen.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet.

[STEAM]

Bona fides,

Bedankt voor je antwoorden.

Ik denk dat ik hier wel mee vooruit kan!

[DENNIS79]

Met het risico dat ik - als relatieve leek op het gebied van huurrecht - de plank missla, het navolgende:

Artikel 7:224 lid 1 BW zegt dat huurder verplicht is na afloop van de huur het gehuurde ter beschikking van de verhuurder te stellen.

Artikel 7:230 BW zegt dat de huur na afloop van de huur voor onbepaalde tijd verlengd wordt indien het gehuurde met goedvinden van de verhuurder in gebruik blijft bij de huurder.

Volgens mij maken deze twee bepalingen samen dat in eerste instantie de huurder het gehuurde terug dient aan te bieden aan verhuurder en dat verhuurder vervolgens zijn goedkeuring dient te geven voor voortzetting van de huur. Gezien enerzijds de onvoorwaardelijkheid van de verplichting tot het ter beschikking stellen - er wordt namelijk niet gesproken dat de verplichting pas ontstaat nadat de verhuurder daarom gevraagd heeft, maar die verplichting is er onvoorwaardelijk op het moment dat de huur eindigt - en anderzijds het vereiste van goedkeuring, lijkt het mij niet dat er ook sprake kan zijn van een stilzwijgende verlenging voor onbepaalde tijd. Gezien de nogal vergaande consequentie van verlenging met onbepaalde tijd, lijkt het mij dat alvorens dat een feit is, er een duidelijke (schriftelijke?!) goedkeuring voor de verlenging wordt gegeven.

Uit de casus van de TS lijkt het dat de huur zonder duidelijke goedkeuring voortgezet is en dat er sprake is van een stilzwijgende voortzetting. Voor mij wordt niet goed duidelijk hoe lang de huur al voortgezet wordt na de overeenkomst voor bepaalde tijd en op welke wijze de huurbetalingen worden verricht. Bijvoorbeeld na facturatie? Deze omstandigheden lijken mij in deze casus wel van belang.

Indien de overeenkomst pas recentelijk is geëindigd en de verhuurder niet terstond de (onverschuldigde) betaling van huurder teruggestort heeft, is er geen grond om aan te nemen dat er sprake is van een verlengde huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. De overeenkomst is dan per einddatum geëindigd en huurder dient het gehuurde ter beschikking van verhuurder te stellen. Huurder kan uiteraard wel de onverschuldigd betaalde huurpenningen terugvorderen.

Is de overeenkomst al langer geleden geëindigd (meer dan een enkele betalingsperiode) en wordt de huur betaald na facturatie, dan lijkt mij aannemelijk te maken dat er sprake is van een goedkeuring van de verhuurder met verlenging voor onbepaalde tijd. Voor ontbinding of prijsindexatie zou verhuurder een beroep moeten doen op artikel 6:248 BW en dus waarschijnlijk naar de rechter moeten stappen.

[bona fides]

Het BW schrijft wel vaker "is verplicht" als het om een verplichting gaat die op vordering van de schuldeiser dient te worden nagekomen. Art. 7:224 en 7:230 BW lijken me niet in de weg staan aan een stilzwijgende verlenging van de huurovereenkomst, zeker als de verhuurder opvolgende huurbetalingen gewoon blijft aanvaarden.

Met de consequentie dat er een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd ontstaat (al laat art. 7:230 BW duidelijk de mogelijkheid open dat uit de omstandigheden iets anders blijkt, zie "tenzij van een andere bedoeling blijkt") valt het verder volgens mij wel mee, omdat een overeenkomst die voor onbepaalde tijd is gesloten in beginsel met inachtneming van een redelijke termijn door beide partijen is op te zeggen.

Interessant is trouwens wel art. 7:225 BW:

[STEAM]

De oorspronkelijke huurovereenkomst is geeindigd in 1990, een ruime tijd geleden dus.

Nu speelt er misschien nog wel een ander interessant feit. Op de grond staat een kleine berging. Deze werd oorspronkelijk niet meegehuurd, maar de ovk zei dat er op de grond wel een schuurtje gebouwd mag worden.

Zou dit kunnen betekenen, nu het schuurtje er staat, dat er sprake is van de huur van bebouwde onroerende zaken, zoals geregeld in artikel 7:230a?