Non-Conformiteit bij aankoop onroerend goed

Lex84 · Leeftijd: 41 Geslacht: Sterrenbeeld: Berichten: 10

Ik kwam deze casus tegen en ben benieuwd naar jullie mening hierover.

Echtpaar (beide jurist, maar niet op een van de notariële vakgebieden) hebben eind 2008 een huis gekocht en geleverd gekregen. Het huis is een monumentaal pand in Zeist. De verkoper was de heer van Dijk. Hij heeft het huis 45 jaar in eigendom gehad.

Voor de koopovereenkomst is gebruik gemaakt van het NVM koopcontract, met enkele aanpassingen. Zo is artikel 5.2 vervangen door de bepaling dat er alleen een bepaalde erfdienstbaarheid uitdrukkelijk wordt aanvaard. Tevens is in deze bepaling opgenomen dat het echtpaar uitdrukkelijk aanvaardt dat de gemeente de woning heeft aangewezen als beschermd monument op grond van artikel 149 Gemeentewet. Na het tekenen door alle partijen van de koopovereenkomst is de koopovereenkomst ingeschreven in de openbare registers.

Probleem 1
In januari hebben Sophie en Rik een brief ontvangen van de gemeente waarin is opgenomen dat de gemeente begin maart zal gaan beginnen met graafwerkzaamheden op het perceel van Sophie en Rik in verband met het verleggen van een waterleiding. Tevens is in de brief vermeld dat de gemeente deze bevoegdheid heeft op grond van artikel 12 Waterstaatswet 1900. Na enig navragen bij de gemeente blijkt dat het besluit tot deze beperking is genomen na het tekenen en inschrijven van de koopovereenkomst.

Probleem 2
Tijdens de bezichtiging van de woning voorafgaande aan het sluiten van de koopovereenkomst hebben Sophie en Robert gezien dat het huis werd verwarmd door zeven, zeer mooie, gaskachels. De heer Niebregts heeft tijdens de bezichtigingen vol trots aangegeven dat hij jarenlang naar deze specifieke gaskachels heeft gezocht, omdat hij ze zo goed bij het huis vond passen. Ook Sophie en Rik vinden het mooie gaskachels. Wel hebben ze tijdens de bezichtiging aangegeven dat ze van plan zijn om het huis iets te moderniseren en centrale verwarming te gaan plaatsen. Daarbij hebben ze aangegeven dat deze klus echter geen hele hoge prioriteit heeft. Tot hun schrik blijken alle gaskachels te zijn weggehaald als ze het na het passeren van de leveringsakte het huis betreden. Alleen de gasaansluitingen zijn er nog.

De vraag is wat ze tegen deze twee problemen kunnen doen.

Over het eerste probleem. Het besluit van de gemeente tot deze beperking is genomen na het tekenen en inschrijven van de koopovereenkomst. Gemeente heeft de bevoegdheid om de graafwerkzaamheden te verrichten op grond van artikel 12 waterstaatswet. Op de voorbereiding van het besluit is afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing. Artikel 3:13 lid 1 van de Awb bepaalt dat als het besluit tot een belanghebbende is gericht, het bestuursorgaan voorafgaande aan de terinzagelegging het ontwerp aan hem toe zal sturen. Op basis van deze informatie kan worden vastgesteld dat de heer Niebregts op de hoogte was van het voornemen van de gemeente tot het besluiten van deze beperking.

In het arrest Bos/Smeenk heeft de Hoge Raad bepaald of artikel 7:15 van toepassing is, afhankelijk is van de vraag of de lasten op het desbetreffende goed in het bijzonder rusten. Als daarvan hier sprake is dan kan het echtpaar het beste een beroep doen op artikel 7:15 omdat artikel 7:15 uitgaat van een garantie (namelijk dat de verkoper instaat dat de zaak vrij is van rechtsgebreken) terwijl bij artikel 7:17 niet bij voorbaat vast staat op wie dit risico rust. De vraag is of er hier sprake is van een bijzondere publiekrechtelijke beperking.

In het NVM-koopcontract is opgenomen dat het echtpaar uitrdrukkelijk aanvaardt dat de gemeente de woning heeft aangewezen als beschermd monument. Dit speelt echter niet in deze casus. Het zijn van beschermd monument is geen grond voor de gemeente voor het uitvoeren van de graafwerkzaamheden. Speelt de bepaling dat er alleen een bepaalde erfdienstbaarheid uitdrukkelijk wordt aanvaard. nog een rol en zo ja, wat voor rol?

Probleem 2 ziet op een feitelijk gebrek in de gekochte woning.
Artikel 5.3 van het NVM-koopcontract bepaalt dat de koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te twijfelen. De vraag is of de afwezigheid van de gaskachels het normaal gebruik van de woning in de weg staat. Zonder een bepaalde vorm van verwarming is de woning niet normaal te gebruiken.

Ik ben benieuwd wat jullie visie is op beide problemen en hoor graag jullie reacties!