|
|
| Auteur |
Bericht |
Limburgsblond
Leeftijd: 48
Geslacht: 
Sterrenbeeld: 
Berichten: 1
|
 Geplaatst: vr 06 feb 2009 10:12 Onderwerp: Rechten na ontdekking verborgen gebrek na aankoop woning. |
   |
|
| Wij hebben een bestaand ouder (1913) huis gekocht en voldaan aan onze onderzoeksplicht. (Bezichtiging en bouwkundige keuring.) Hierbij was, buiten een rotte vloerbalk, niets raars opgevallen. (alles was net geschilderd e.d.) Echter al snel bleek dat er van alles rondom vochtproblemen aan de hand was. Via de buurman (die helaas niet wil getuigen) hoorden we dat de verkopende partij al lang kampte met vochtproblemen. Zowel een expert in vochtbestrijding en een schade-expert van de verzekering, hebben verklaard dat, gezien schimmel in de muur zicht niet van de een op andere dag vormt, de verkopende partij weldegelijk op de hoogte hiervan moet zijn geweest maar dit moedwillig heeft verzwegen (ondanks hun mededelingsplicht). Onze vraag is dan ook in hoeverre wij een sterke zaak hebben om de oplopende extra kosten (ca €8000,-) te verhalen op de verkopende partij? |
|
|
|
|
 |
cvb
Leeftijd: 72
Geslacht:
Sterrenbeeld: 
Berichten: 1159
|
| Geplaatst: vr 06 feb 2009 10:23 Onderwerp: Re: Rechten na ontdekking verborgen gebrek na aankoop woning. |
|
|
| Limburgsblond schreef: | | buiten een rotte vloerbalk |
wel een vochtprobleem |
|
|
|
|
|
lawyer
Leeftijd: 46
Geslacht:
Sterrenbeeld: 
Studieomgeving (BA): UU
Studieomgeving (MA): UU
Berichten: 629
|
| Geplaatst: vr 06 feb 2009 11:31 Onderwerp: |
|
|
Binnen "bekwame tijd" na ontdekking (art. 7:23 BW) zul je de verkoper(s) hiervan op de hoogte dienen te stellen, en aansprakelijk dienen te stellen voor de kosten. Waarschijnlijk zal de verkoper niet vrijwillig aansprakelijkheid erkennen, dus vrees ik dat er niets anders op zit dan procederen.
Als de rechter inderdaad oordeelt dat je zelf aan je onderzoeksplicht hebt voldaan, en dat de koper inderdaad deze problemen heeft verzwegen, zal de koper de schade (c.q. de in redelijkheid gemaakte kosten van herstel) dienen te vergoeden. Ter sterking van het bewijs kan de buurman als getuige optreden (ook/zelfs als hij dat zelf niet wil; immers, iedereen die daartoe wordt opgeroepen is verplicht een getuigenis af te leggen).
Overigens, als je lid bent van de Vereniging Eigen Huis kun je via hen in contact komen met een advocaat die een speciaal (lager) VEH-tarief hanteert. |
|
|
|
|
|
glaan
Leeftijd: 56
Geslacht: 
Sterrenbeeld: 
Berichten: 1
|
| Geplaatst: vr 06 feb 2009 14:51 Onderwerp: |
|
|
Als je een NVM koopcontract hebt gesloten en ook in de meeste andere koopovereenkomsten staat in artikel 5 dat de verkoper garandeert dat de woning voor normaal gebruik geschikt is. En veelal is er een ouderdomsclausule opgenomen in het contract.
Een verborgen gebrek is in ieder geval een gebrek dat deze garantie onderuit haalt. Dit is dus niet snel het geval.
Een vochtprobleem zal er niet snel toe leiden dat de woning ongeschikt is voor bewoning. Hierbij speelt een rol dat de woning uit 1913 is en te verwachten valt dat de woning minder vrij is van dit soort klachten dan een nieuwbouwwoning.
Je zult in dit geval moeten aantonen dat de verkoper het bewust voor jullie verzwegen heeft (bijv omdat je expliciet hebt gevraagd of de woning vochtproblemen kent en toon dat maar eens aan) én dat je de overeenkomst nooit op deze manier gesloten zou hebben als je dit geweten had (dwaling). Wat er in het algemeen op neer komt dat je kunt aantonen dat je dan een lagere koopprijs had betaald. Het verschil is dan je schade.
Heel veel kans geef ik je niet in deze zaak, vooral vanwege de ouderdom van de woning. Veel uitspraken over dit soort zaken zijn terug te vinden op www.rechtspraak.nl met als zoektermen koop, woning, gebrek.
verder krijg je in het algemeen nooit je algehele schade vergoed omdat er ook nog een zogeheten oud-voor nieuw aftrek plaatsvind. |
|
|
|
|
|
klokluider
Leeftijd: 57
Geslacht:
Sterrenbeeld: 
Berichten: 406
|
| Geplaatst: vr 06 feb 2009 19:22 Onderwerp: |
|
|
wanneer is het huis gekocht en wanneer traden de klachten op?
Je hebt aan de onderzoeksplicht voldaan geef je aan. Heb je mogelijk ook gevraagd naar vochtproblemen en is deze vraag ontkennend beantwoord? |
|
|
|
|
|
tikSimone
Leeftijd: 59
Geslacht:
Sterrenbeeld: 
Studieomgeving (BA): EUR
Studieomgeving (MA): EUR
Berichten: 12147
|
| Geplaatst: vr 06 feb 2009 21:57 Onderwerp: |
|
|
De mededelingsplicht prevaleert in beginsel boven de onderzoeksplicht (o.a. Offringa/Vink). In casu heeft koper zelfs onderzoek laten doen.
Het lijkt me gewoon een kwestie van pech voor de verkoper, oftewel: je hebt m.i. wel een sterke zaak. Let er op dat je nu wel snel actie onderneemt, want de termijn om aansprakelijk te stellen en te vorderen is maar kort (max 2 maanden).
_________________
Nait soez'n, moar doun! |
|
|
|
|
|
lawyer
Leeftijd: 46
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Studieomgeving (BA): UU
Studieomgeving (MA): UU
Berichten: 629
|
| Geplaatst: ma 09 feb 2009 12:53 Onderwerp: |
|
|
| tikSimone schreef: | De mededelingsplicht prevaleert in beginsel boven de onderzoeksplicht (o.a. Offringa/Vink). In casu heeft koper zelfs onderzoek laten doen.
Het lijkt me gewoon een kwestie van pech voor de verkoper, oftewel: je hebt m.i. wel een sterke zaak. Let er op dat je nu wel snel actie onderneemt, want de termijn om aansprakelijk te stellen en te vorderen is maar kort (max 2 maanden). |
Maximaal twee maanden is wat al te strikt geredeneerd. De wet bepaalt dat klagen binnen 2 maanden in ieder geval als "tijdig" wordt beschouwd. Lange tijd was een arrest van het Hof Den Bosch (NJ 2002, 67) richtinggevend in dezen; dit Hof had inderdaad bepaald dat de termijn bij onroerend goed in beginsel twee maanden is.
Inmiddels heeft de Hoge Raad bepaald (LJN AZ7617) dat die termijn van twee maanden mag worden overschreden, mits overigens voortvarend wordt gehandeld:
| Quote: | 3.4.3 Hiervoor in 3.3.3 is overwogen dat de lengte van de termijn voor onderzoek van de gekochte zaak na aflevering daarvan, afhankelijk is van de omstandigheden van het geval, die onder meer kunnen meebrengen dat een onderzoek door een deskundige nodig is voor de beantwoording van de vraag of sprake is van een of meer gebreken die meebrengen dat het huis niet aan de overeenkomst beantwoordt. Het oordeel van het hof komt erop neer dat het op art. 7:23 lid 1 gebaseerde verweer van [verweerder] doel treft omdat [eiser] de gebreken waarover het rapport van 27 september 2001 gaat, uiterlijk eind juni 2001 heeft ontdekt, althans had behoren te ontdekken, en sedertdien meer dan twaalf weken zijn verlopen voordat hij van die gebreken kennis heeft gegeven aan [verweerder]. Hiertegen voeren de onderdelen 1.4 en 1.5 terecht aan dat dit oordeel blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting, dan wel onvoldoende is gemotiveerd. In een geval als het onderhavige mag de particuliere koper die heeft ontdekt dat het huis gebreken heeft die mogelijk van dien aard zijn dat het niet aan de overeenkomst beantwoordt, opdracht geven aan een deskundige om naar die gebreken onderzoek te doen, mits de koper hierbij handelt met de voortvarendheid die, gelet op de omstandigheden van het geval, in redelijkheid van hem kan worden verwacht, en mag hij vervolgens in beginsel de uitslag van dat onderzoek afwachten voordat hij - als de uitslag van dat onderzoek daartoe aanleiding geeft, en in dat geval binnen bekwame tijd - de verkoper ervan in kennis stelt d?t het huis niet aan de overeenkomst beantwoordt.
Dit geldt ook in een geval als het onderhavige, waarin de koper aan de door het hof vermelde uiterlijke verschijnselen al wel had gezien dat van gebreken sprake was, maar (in redelijkheid mocht aannemen dat hij) zonder nader onderzoek van een deskundige de aard, de ernst en de oorzaak van deze gebreken niet kon vaststellen of met voldoende precisie aan de verkoper melden. De particuliere koper van een huis die ter zake van de gebreken niet deskundig is, mag in redelijkheid onderzoek door een deskundige naar die gebreken laten uitvoeren - mits met de nodige voortvarendheid - teneinde zich een (beter) beeld te kunnen vormen van de aard, ernst en oorzaak van de gebreken. Een andere opvatting zou de positie van de particuliere koper zonder goede grond nodeloos verzwaren en hem bovendien ertoe nopen bij de ontdekking van elk gebrek dat mogelijk van dien aard is dat de afgeleverde zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt, de verkoper daarvan kennis te geven. Daarmee zijn ook de redelijke belangen van de verkoper niet gediend.
(...)
3.5 Nadat de deskundige zijn eerste rapport had uitgebracht, heeft hij in opdracht van de koper een vervolgonderzoek naar eventuele verdere gebreken aan het huis verricht. Van de resultaten van dat onderzoek is verslag gedaan in een tweede en een derde rapport (zie hiervoor in 3.1 onder (viii)). Naar het oordeel van het hof heeft de koper ook van de in die rapporten geconstateerde gebreken te laat kennis gegeven aan de verkoper. In het licht van hetgeen hiervoor in 3.3.4 is overwogen, treft het tegen dat oordeel gerichte onderdeel 1.7 doel. Het feit dat de verkoper door het eerste - terstond aan hem toegezonden - rapport van de deskundige in kennis was gesteld van gebreken aan het huis, bracht mee dat de verkoper erop bedacht diende te zijn dat een vervolgonderzoek kon worden ingesteld naar de toestand waarin het huis verkeerde en dat daarbij ook andere soortgelijke gebreken aan het licht zouden kunnen komen. Daarom hoefde de koper zijn wederpartij niet binnen dezelfde termijn als voor de aanvankelijk ontdekte gebreken gold, op straffe van verval van zijn rechten op de hoogte te stellen van verder door de deskundige ontdekte - soortgelijke - gebreken aan het huis.
Uit de rov. 4.4 en 4.5 van het bestreden arrest valt niet op te maken of het hof dit heeft miskend, dan wel van de juiste rechtsopvatting is uitgegaan, in welk geval het zijn oordeel onvoldoende heeft gemotiveerd. |
Let wel dat bovengenoemd arrest zag op niet-particuliere koop. |
|
|
|
|
|
bugattibuilder
Leeftijd: 49
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Berichten: 7
|
| Geplaatst: di 17 feb 2009 9:29 Onderwerp: |
|
|
| 2 maanden geldt na ontdekking van het gebrek. Dus dat kan rustig 6 maanden na aankoop zijn. |
|
|
|
|
|
|
|
