|
|
| Auteur |
Bericht |
Non86
Leeftijd: 39
Geslacht: 
Sterrenbeeld: 
Studieomgeving (BA): RUN
Studieomgeving (MA): RUN
Berichten: 3
|
 Geplaatst: wo 31 dec 2008 12:06 Onderwerp: Impliciete voorwaarde in contract? Hoe werkt dat? |
   |
|
A verkoopt zijn huis aan B tegen een prijs die ver onder de marktprijs ligt. Beide partijen gaan ervan uit dat B enkel een culturele bestemming heeft voor het huis. Echter, dit vermoeden is niet opgenomen in het contract als een uitdrukkelijke voorwaarde. B verandert van gedachten en geeft zijn dochter het huis.
Kan A aanspraak maken op het verschil tussen de prijs en de marktwaarde of kan hij de overeenkomst ontbinden?
Hoe werkt dit??
Laatst aangepast door Non86 op wo 31 dec 2008 15:04, in totaal 1 keer bewerkt |
|
|
|
|
 |
bona fides
Geslacht: 
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22911
|
| Geplaatst: wo 31 dec 2008 14:39 Onderwerp: |
|
|
Aanspraak maken op het verschil lijkt me niet mogelijk.
Misschien is het mogelijk om de koopovereenkomst op grond van wanprestatie te ontbinden, maar dan moet wel worden aangetoond dat het geven van een culturele bestemming stilzwijgend is overeengekomen.
Ik dacht even aan een beroep op dwaling, maar het lijkt hier om een toekomstige omstandigheid te gaan.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
|
Non86
Leeftijd: 39
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Studieomgeving (BA): RUN
Studieomgeving (MA): RUN
Berichten: 3
|
| Geplaatst: wo 31 dec 2008 15:15 Onderwerp: |
|
|
Bedankt voor de reactie.
Mijn eerste ingeving was ook dwaling. Vervolgens dacht ik aan een mondeling overeengekomen ontbindende voorwaarde. Ik kwam er echter niet helemaal uit. Wat wanprestatie betreft ook niet, is het een blijvende of een tijdelijke onmogelijkheid? Is het verzuim zo ernstig dat het de ontbinding rechtvaardigt?
Kunnen stilzwijgende voorwaarden onderdeel uitmaken van een contract? In welk geval? |
|
|
|
|
|
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22911
|
| Geplaatst: wo 31 dec 2008 15:44 Onderwerp: |
|
|
| Non86 schreef: | | Kunnen stilzwijgende voorwaarden onderdeel uitmaken van een contract? In welk geval? |
Behoort de voorwaarde tot de inhoud van de overeenkomst? Dat moet blijken uit de toepassing van Haviltex.
Of aan alle voorwaarden voor ontbinding wordt voldaan zal ook moeten blijken uit een gedetailleerde bestudering van het hele dossier.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
|
Arnoud Engelfriet
Leeftijd: 50
Geslacht:
Sterrenbeeld: 
Studieomgeving (BA): UvA
Studieomgeving (MA): UvA
Berichten: 1385
|
| Geplaatst: wo 31 dec 2008 17:25 Onderwerp: |
|
|
| bona fides schreef: | | Non86 schreef: | | Kunnen stilzwijgende voorwaarden onderdeel uitmaken van een contract? In welk geval? |
Behoort de voorwaarde tot de inhoud van de overeenkomst? Dat moet blijken uit de toepassing van Haviltex. |
Precies. Het zijn niet alleen de letters van het contract die bepalen wat de inhoud van de overeenkomst is. Dit in tegenstelling tot bv. de VS, waar grofweg "the four corners of the contract" de grenzen van de inhoud van de overeenkomst bepalen. Schrijf je het niet op, dan telt het niet. Ook al was je het er al jaren roerend over eens.
Arnoud
_________________
ICT-jurist, blogger en octrooigemachtigde ~ Partner bij ICTRecht.nl ~ Beheerder www.iusmentis.com |
|
|
|
|
|
tikSimone
Leeftijd: 59
Geslacht:
Sterrenbeeld: 
Studieomgeving (BA): EUR
Studieomgeving (MA): EUR
Berichten: 12147
|
| Geplaatst: do 01 jan 2009 14:22 Onderwerp: |
|
|
A moet beter opletten, vrees ik.
Fesevur schrijft er wel wat over: (...) "De verplichting om in de leveringsakte de titel nauwkeurig te vermelden impliceert dat ook eventuele opschortende of ontbindende voorwaarden waaronder de tot overdracht verplichtende rechtshandeling is aangegaan, moeten worden vermeld; men denke wat deze voorwaarden betreft aan de bepaling van art. 3:84 lid 4 (zie Parl. Gesch. Boek 3, Inv. 3,5 en 6, blz 1232)." (...)
A zal bovendien een bewijsprobleem hebben, denk ik zo.
_________________
Nait soez'n, moar doun! |
|
|
|
|
|
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22911
|
| Geplaatst: vr 02 jan 2009 2:17 Onderwerp: |
|
|
Daar heb je geloof ik wel een punt. Waarschijnlijk zal er dus niet zijn geleverd onder een ontbindende voorwaarde.
Het is volgens mij dan echter nog wel mogelijk dat de overeenkomst een verplichting bevat voor de koper om een culturele bestemming aan het pand te geven. In mijn berichten hierboven maak ik zelf het onderscheid niet, maar er is verschil tussen een contractuele verplichting en een ontbindende voorwaarde.
Het schenden van een ontbindende voorwaarde levert ontbinding van de overeenkomst op. Hoewel ontbinding geen terugwerkende kracht heeft, heeft deze ontbinding wel goederenrechtelijk effect wegens art. 3:84 lid 4 BW. Het huis wordt weer eigendom van de verkoper.
Het schenden van een contractuele verplichting levert een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst op. Dat laatste creëert (in beginsel) de bevoegdheid om te ontbinden (art. 6:265 BW). De verkoper kan in beginsel echter ook bijv. nakoming vorderen. Kiest de verkoper voor ontbinding, dan heeft dat geen goederenrechtelijk effect. Het huis blijft eigendom van de koper, maar er ontstaat een verbintenis tot teruglevering aan de verkoper (art. 6:271 BW).
Ik sluit niet uit dat ik hier een steek laat vallen, want het is vrij subtiel (vooral de verhouding koopovereenkomst / leveringsakte).
Dat er bewijsproblemen zijn zit er natuurlijk dik in, maar op zich is het denkbaar dat alle gesprekken op tape staan.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
|
tikSimone
Leeftijd: 59
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Studieomgeving (BA): EUR
Studieomgeving (MA): EUR
Berichten: 12147
|
| Geplaatst: vr 02 jan 2009 12:10 Onderwerp: |
|
|
Het probleem ligt hier niet zozeer in het ontbreken van die voorwaarde in de koopovereenkomst (dat is al lastig genoeg, overigens) als wel in de leveringsakte.
Zou een vordering op basis van ongerechtvaardigde verrijking een mogelijkheid kunnen zijn? Ik denk zelf dat dit stukloopt op basis van belang. Als B het pand namelijk wél de culturele bestemming had gegeven, dan was dat blijkbaar OK geweest voor A.
Hij kan B natuurlijk ook even uitleggen dat dit in wezen een schenking is en het bedrag dat anders aan belasting betaald zou moeten worden van hem vragen 
_________________
Nait soez'n, moar doun! |
|
|
|
|
|
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22911
|
| Geplaatst: vr 02 jan 2009 14:01 Onderwerp: |
|
|
| tikSimone schreef: | | Het probleem ligt hier niet zozeer in het ontbreken van die voorwaarde in de koopovereenkomst (dat is al lastig genoeg, overigens) als wel in de leveringsakte. |
Een verplichting voor de verkoper om een culturele bestemming aan het pand te geven hoeft m.i. niet in de leveringsakte te worden opgenomen en kan gewoon mondeling zijn overeengekomen. Zie mijn voorgaande bericht voor het verschil tussen zo'n verplichting en een ontbindende voorwaarde met goederenrechtelijk effect.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
|
tikSimone
Leeftijd: 59
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Studieomgeving (BA): EUR
Studieomgeving (MA): EUR
Berichten: 12147
|
| Geplaatst: za 03 jan 2009 0:53 Onderwerp: |
|
|
Ik hou me toch maar vast aan Fesevur als je het niet erg vindt.
Mij staat bij dat dat wat in de akte staat geldt als "laatste versie". Dat kom je ook wel tegen bij bijvoorbeeld levering van aandelen. Je moet dus altijd goed opletten of de koopovereenkomst wel helemaal terug komt in de akte.
_________________
Nait soez'n, moar doun! |
|
|
|
|
|
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22911
|
| Geplaatst: za 03 jan 2009 3:14 Onderwerp: |
|
|
| tikSimone schreef: | | Ik hou me toch maar vast aan Fesevur als je het niet erg vindt. |
Daar protesteer ik ook niet tegen. Fesevur zegt dat ontbindende voorwaarden in de leveringsakte moeten zijn terug te vinden. Ik heb het over iets anders dan ontbindende voorwaarden, namelijk contractuele verplichtingen.
Fesevur baseert zich op art. 3:89 lid 2 BW:
| Quote: | | De tot levering bestemde akte moet nauwkeurig de titel van overdracht vermelden; bijkomstige bedingen die niet de overdracht betreffen, kunnen in de akte worden weggelaten. |
Een ontbindende voorwaarde bepaalt mede wat wordt overgedragen (art. 3:84 lid 4 BW) en moet dus in de leveringsakte worden opgenomen. Een contractuele verplichting bepaalt niet wat er wordt overgedragen hoeft dus niet in de akte te worden opgenomen.
| Quote: | | Mij staat bij dat dat wat in de akte staat geldt als "laatste versie". Dat kom je ook wel tegen bij bijvoorbeeld levering van aandelen. Je moet dus altijd goed opletten of de koopovereenkomst wel helemaal terug komt in de akte. |
Maar die laatste versie van de koopovereenkomst moet nog steeds worden uitgelegd aan de hand van Haviltex.
Het is niet zo dat uitsluitend de tekst van de leveringsakte beslissend is voor de inhoud van de koopovereenkomst en dat Haviltex er daarbij niet meer toe zou doen. Als dat wel zo was, zouden bijvoorbeeld mededelingen van de verkoper die niet zijn terug te vinden in de leveringsakte geen rol kunnen spelen bij het vaststellen van non-conformiteit. Art. 7:17 lid 2 ("mede gelet op de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan") geldt echter ook bij de koop van een huis. En zie dus art. 3:89 lid 2 BW.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
|
tikSimone
Leeftijd: 59
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Studieomgeving (BA): EUR
Studieomgeving (MA): EUR
Berichten: 12147
|
| Geplaatst: za 03 jan 2009 11:56 Onderwerp: |
|
|
Maar dat gaat over eigenschappen van de zaak en in casu betreft het een voorwaarde (om voor die prijs het huis te verkopen). Die voorwaarde is bovendien ook niet in het contract is opgenomen en Haviltex heeft bij mijn weten meer betrekking op uitleg van bepaling dan op raden naar wat partijen nog meer zouden kunnen hebben afgesproken of wat de reden zou zijn geweest voor het verkopen van het huis voor een lagere dan marktconforme prijs.
| Quote: | | De vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van pp. is geregeld en of dit contract een leemte laat die moet worden aangevuld, kan niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die pp. in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen pp. behoren en welke rechtskennis van zodanige pp. kan worden verwacht. |
_________________
Nait soez'n, moar doun! |
|
|
|
|
|
tikSimone
Leeftijd: 59
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Studieomgeving (BA): EUR
Studieomgeving (MA): EUR
Berichten: 12147
|
| Geplaatst: za 03 jan 2009 16:50 Onderwerp: |
|
|
Ik zat nog te denken: wellicht kan een vordering op basis van 6:258 BW hier soelaas bieden? Dat zou een mogelijkheid kunnen zijn alsnog een marktconforme prijs te krijgen voor de woning, hetzij van de huidige koper, hetzij van een ander (als de overeenkomst ontbonden zou worden).
Maar het bewijsprobleem blijft.
_________________
Nait soez'n, moar doun! |
|
|
|
|
|
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22911
|
| Geplaatst: za 03 jan 2009 19:46 Onderwerp: |
|
|
| tikSimone schreef: | | Maar dat gaat over eigenschappen van de zaak en in casu betreft het een voorwaarde (om voor die prijs het huis te verkopen). |
Klopt, maar het punt is dat de uitleg van een koopovereenkomst niet zuiver aan de hand van de tekst gebeurt. Maar dat betwist je ook niet.
Wat mij niet duidelijk is, is of je het eens bent dat er een verschil is tussen een ontbindende voorwaarde en een contractuele verplichting.
Ben je het eens dat een ontbindende voorwaarde op grond van art. 3:89 lid 2 BW in de leveringsakte moet zijn vermeld, en dat een contractuele verplichting een "bijkomstig beding" is in de zin van art. 3:89 lid 2 BW? En ben je het eens dat Fesevur zich baseert op art. 3:89 lid 2 BW? Het Fesevur-argument is m.i. daarom niet voldoende om aan te tonen dat de koop niet ontbonden kan worden i.v.m. wat mondeling is afgesproken over de bestemming.
| Quote: | | Die voorwaarde is bovendien ook niet in het contract is opgenomen en Haviltex heeft bij mijn weten meer betrekking op uitleg van bepaling dan op raden naar wat partijen nog meer zouden kunnen hebben afgesproken of wat de reden zou zijn geweest voor het verkopen van het huis voor een lagere dan marktconforme prijs. |
Ok, dit is een ander argument. In het Haviltex-arrest ging het inderdaad om de uitleg van een schriftelijke overeenkomst. Het principe van Haviltex (wat partijen over en weer van elkaar mochten verwachten, etc.) is echter algemeen toepasbaar bij de uitleg van een overeenkomst. We mogen ervan uitgaan dat er inderdaad iets is afgesproken over de bestemming van het pand (laten we de bewijsproblemen negeren, neem aan dat er bandopnames zijn). De vraag is dan of het de bedoeling van de partijen was dat die bestemming ook in de vorm van bijv. een verplichting voor de koper onderdeel uitmaakt van de koopovereenkomst.
Een interessante complicatie is art. 7:2 lid 1 BW:
| Quote: | | De koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan wordt, indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, schriftelijk aangegaan. |
Als het om de koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak gaat, moet de koopovereenkomst op schrift staan. In dat geval ben ik het met tikSimone eens dat een zuiver mondelinge afspraak niet voldoende is.
Maar hier lijkt nu juist betwist te worden dat het om de koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak gaat. Maar ik weet niet hoe moet worden vastgesteld of gekocht onroerende zaak "tot bewoning bestemd" is. Moet dit uit de uitleg van de koopovereenkomst volgen, of wordt dit op een andere manier vastgesteld?
In ieder geval zou ik me als koper in deze casus beroepen op art. 7:2 lid 1 BW.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
|
tikSimone
Leeftijd: 59
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Studieomgeving (BA): EUR
Studieomgeving (MA): EUR
Berichten: 12147
|
| Geplaatst: za 03 jan 2009 22:25 Onderwerp: |
|
|
[url]Wat mij niet duidelijk is, is of je het eens bent dat er een verschil is tussen een ontbindende voorwaarde en een contractuele verplichting. [/url]
Ja, maar ze kunnen als het ware samenvallen (als B niet aan zijn contractuele verplichting voldoet is dat de ontbindende voorwaarde).
[url]Ben je het eens dat een ontbindende voorwaarde op grond van art. 3:89 lid 2 BW in de leveringsakte moet zijn vermeld, en dat een contractuele verplichting een "bijkomstig beding" is in de zin van art. 3:89 lid 2 BW? [/url]
In grote lijnen wel, maar het hangt er van af waar je over spreekt. Zo is een kettingbeding (dat niet persé vermeld hoeft te worden om toch een geldige overdracht te doen plaatsvinden) wel wat anders dan deze afspraak tussen A en B. Die afspraak lijkt me niet zo "bijkomstig". Het is de voorwaarde voor de overdracht op die basis (de lagere prijs). En ja, ook een contractueel beding.
De literatuur is nogal mistig v.w.b. wat dan onder "bijkomstige bedingen" moet worden verstaan, vind ik, voor zover er al iets over te vinden is 
_________________
Nait soez'n, moar doun! |
|
|
|
|
|
|
|
