art.23 woningwet: hoe moet lonendheids-toetsing eruit zien ?

[xs]

mijn bw-5-113/5 draadje, vloeit oa voort, uit een nu al 9 jaar durend aanschrijf-drama, waarin gemeente nu dus een civiele fase wil beproeven

met betrekking tot de gemeentelijke toepassing van het toenmalige art. 23 woningwet waren er ook al incidenten.

de kosten dwanguitvoering werden begroot op 598.345 euro, de restwaarde, na dwanguitvoering, op 20 jaar verhuuropbrengst, de geschatte huur op het dubbele van de max. redelijke huur volgens puntensysteem, en de maandelijkse verhuurkosten begroot op 90 euro

aldus werd er een hoog positief lonendheidsresultaat gesteld, zodat door bestuur geen bezwaar werd ingediend en aanschrijving definitief werd.

uiteraard weet bestuur niets af van de leden-kosten en -opbrengsten..

nadat de kosten achteraf helaas 2 miljoen bleken te zijn, ipv 600.000 werd er een nieuwe lonendheidsberekening gepresenteerd, en die bleek wederom positief vanwege bovenstaande gemeentelijke uitgangspunten

mijn vraag is daarom, of er bijv. in verzet, en/of in civiele 5:113/5-ledenprocedures, nog kansen zijn, de onherroepelijk geworden aanschrijving nog te kunnen betwisten, vanwege oa bovenstaande (nieuwe) feiten en/of een eventueel onredelijke toepassing art.23 ww ?

[bona fides]

Gaat het om art. 23 lid 1 Woningwet (oud)?

[xs]

het gaat hier inderdaad om art.23 lid 1 woningwet (oud)

en er werd door gemeente, inderdaad geen vrije keuze gegeven, de bewoning te staken, ter vervanging van bestuursdwang, met als gemeentelijke onderbouwing, genoemde 2 lonendheidsberekeningen, 1 vooraf en 1 achteraf.

dat de kostenraming van 600.000 niet deugde, was de gemeente al voorafgaand aan de dwanguitvoering bekend, blijkens datering van de offerte, welke pas ruim na afloop bezwaartermijn bekend werd gesteld.

voor het 300% verschil tussen kostenraming en in rekening gebrachte kosten, gaf de gemeente 3 belangrijke redenen:
1. de ambtenaar die de kostenraming maakte, was daar niet voor opgeleid
2. gemeente kon destijds slechts 1 eenmanszaak vinden, die tijd had om 80 woningen op te knappen, waardoor er geen meerdere offertes mogelijk waren.
3. iedereen weet toch, dat de euro alles duurder heeft gemaakt

[xs]

mijn wijziging in het openingsbericht, betreft enkel een toegevoegde poll..

[bona fides]

Misschien is het mogelijk om bij de gemeente een verzoek in te dienen tot vergoeding van schade wegens rechtmatige overheidsdaad (nl. het besluit ex art. 23 lid 1 Woningwet). De gemeente heeft (in ieder geval formeel) rechtmatig gehandeld, maar dit handelen heeft voor jullie als appartementseigenaren schade opgeleverd die buiten het normaal maatschappelijk risico valt. Hierdoor is het beginsel van gelijkheid voor de publieke lasten geschonden, zodat de gemeente gehouden is tot vergoeding van de schade die uitkomt boven het normaal maatschappelijk risico.

De gemeente zal naar verwachting het verzoek afwijzen. Tegen die afwijzing staat dan bezwaar en vervolgens beroep open bij de bestuursrechter (omdat je verzoekt om vergoeding van de schade veroorzaakt door het (rechtmatige) besluit op grond van art. 23 lid 1 Woningwet). Bij de bestuursrechter lijkt de zaak me niet per se kansloos. Gelet op het totaalbedrag lijkt het me de moeite van het proberen waard.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet.

[xs]

WIE moet dat verzoek dan indienen ?

De VVE? (die formeel, aanschrijving noch dwangbevel kreeg), danwel de leden?, die sinds 24-12-2008 niet meer als 'de overtreders' gelden en die nu van gemeente, ieder voor zich, een civiele dagvaarding gaan krijgen ?

En waarom nog een extra bestuurszaak, als de leden toch al op de civiele dagvaarding moeten antwoorden en alle bezwaren dan kunnen indienen..

[bona fides]

Namens de VVE lijkt me het verstandigst. Ik sluit niet uit dat individuele leden ook zo'n verzoek zouden kunnen doen, want zij lijken mij belanghebbende bij het besluit ex art. 23 lid 1 Woningwet (maar de vraag is of dat klopt) en zijn aansprakelijk via art. 5:113 lid 5 BW.

In de civiele procedure kunnen de leden zich verweren tegen de vordering en eventueel een tegenvordering indienen. Een beroep op schending van het beginsel van gelijkheid voor de publieke lasten lijkt mij geen verweer maar een tegenvordering. Zo'n vordering zal in een civiele zaak niet slagen, omdat de civiele rechter dit beginsel niet als een zelfstandige grond voor schadevergoeding erkent.

De civiele rechter redeneert namelijk als volgt: als je schadevergoeding vordert omdat je door het besluit ex art. 23 lid 1 Woningwet (oud) onevenredige schade hebt geleden, dan beweer je in feite dat dat besluit onrechtmatig was. Dat besluit heeft door het verstrijken van de bezwaartermijn echter formele rechtskracht gekregen, en die formele rechtskracht dekt de beweerde onrechtmatigheid. De bestuursrechter ziet het een beetje anders, waardoor de formele rechtskracht van het besluit niet verhindert dat je vergoeding kunt krijgen wegens de onevenredigheid van de schade.

Mocht je niet dat besluit maar bijv. feitelijk handelen door de gemeente als oorzaak van de schade zien, dan moet je juist weer bij de civiele rechter zijn. De manier waarop de bestuursdwang is toegepast, bijvoorbeeld. Het zou ook kunnen gaan om een combinatie van schade door een rechtmatig besluit en schade door feitelijk handelen, waarbij je voor een deel bij de bestuursrechter en voor een ander deel bij de civiele rechter moet zijn. (Leuker kan ik het niet maken.)

Bij de civiele rechter kan verjaring een probleem zijn. Bij de bestuursrechter geldt er geen verjaringstermijn, als ik het goed heb.

Natuurlijk moeten jullie je in de procedure die de gemeente aanspant ook verweren. Kunnen de individuele leden zich niet beroepen op verjaring van de vordering? Een succesvol beroep op verjaring doet de vordering niet teniet gaan, maar zorgt er wel voor dat de rechter de vorderingen tegen de individuele leden niet zal toewijzen. In dat geval moet de gemeente alsnog de VvE aanspreken.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet.

[xs]

Verouderde discussie.
rechtmatigheid rechtstreekse leden-invordering is nog onbeslist.