Vernietigingsgrond

[Arjann87]

Gijs en Aafke zijn bijna klaar met hun rechtenstudie. Allebei hebben ze al een baan als advocaat aangeboden gekregen in Amsterdam. Ze willen vlak bij kantoor wonen en hebben reeds een mooi oud pand in de Amsterdamse binnenstad op het oog. Ze hebben geen makelaar in de arm genomen, want Gijs en Aafke zijn niet zo dol op makelaars en menen dat zij best zelf kunnen onderhandelen. Als zij samen het huis bezichtigen, valt het hun op dat er in de badkamer lekkageplekken zitten, maar er is keurig over heen geschilderd, dus zij gaan er vanuit dat de oude lekkageplekken betreft. Zij zijn zo in de ban van het mooie oude monumentale pand, dat zij er verder geen vragen over stellen. De verkoper Pepijn is blij dat Gijs en Aafke hem geen vragen stellen over de lekkageplekken. Wat niet weet, wat niet deert, zo redeneert Pepijn. Pepijn heeft namelijk last van hardnekkige lekkage in de badkamer. Deze lekkage wordt veroorzaakt doordat wortels van de bomen uit het ertegenover gelegen park in de riolering onder zijn huis zijn gegroeid. Daardoor overstromen de wastafel en het toilet in de badkamer keer op keer. Pepijn weet dat hier op korte termijn iets aan moet gebeuren, maar beschouwt dit als een zaak van de gemeente. Die is immers verantwoordelijk voor de bomen uit het park, zo meent Pepijn.

Gijs en Aafke kopen het huis ter waarde van 350.000. Dit is echt hun maximum, zoals ze tijdens de onderhandelingen met Pepijn ook aan hem heben gemeld. Dit is voor hen als beginnende advocaat-stagiaires namelijk een enorm bedrag. Zij moeten een tophypotheek afsluiten om de door hen ze felbegeerde woning te kunnen kopen. Geld voor de inrichting of andere opkwanwerkzaamheden blijft er niet over. Maar omdat het huis in prima staat lijkt te verkeren, is dat volgens Gijs en Aafke geen enkel probleem. Ze kunnen er vrijwel gelijk intrekken. Na 1 maand hebben ze echter een geweldige lekkage in de badkamer. Als ze de hulp van de buurman inroepen, vertelt deze hun dat dit een "oud" probleem is en dat hun voorganger daar al jaren last van had, maar te ranzig was om er ook maa riets aan te doen. Bovendien moet de hele riolering onder hun huis worden vervangen, want daar zit de werkelijke oorzaak van het probleem: de ingegroeide wortels van de bomen uit het ertegenover gelegen park. Het huis zal op een aantal plekken moeten worden opengebroken, teneinde de riolering te kunnen vervangen. Ook is de vloer van de badkamer als gevolg van de lekkage helemaal verrot. Dit akkefietje levert Gijs en Aafke een schadepost van 30.000 op.

Vraag:
Kunnen Gijs en Aafke de overeenkomst vernietigen? Zo ja op welke grond(en)?

Antwoord:
Pepijn wist van de lekkage en heeft dit met opzet niet meegedeeld aan Gijs en Aafke. Als Gijs en Aafke op de hoogte waren geweest van de lekkage, hadden zij het huis niet gekocht, ze hebben immers niet eens geld voor een inrichting.

Omdat Pepijn geen relevante informatie heeft verstrekt, kan er beroep worden gedaan op dwaling (art. 6:228).

Echter, Gijs en Aafke hebben ook een onderzoeksplicht. Deze hebben ze verzaakt. Maar, bij een onderzoeksplicht hangt het af van de omstandigheden. Gijs en Aafke zijn geen makelaar en hebben geen verstand van dit soort dingen. Ze waren wel weer op de hoogte van de schuur, maar hebben dit niet gevraagd.

Omdat het afvragen is wie er nou wel en wie er nou geen gelijk heeft, heeft de HR in een arrest de knoop doorgehakt (Offringa/Vink & Rosberg). De HR neemt in dit soort gevallen de koper in bescherming: ook onvoorzichtige, dwalende kopers worden in beginsel beschermd tegen verzwijgende verkopers.

Waar ik met deze vraag meezit is de eerste zin waarin wordt gezegd dat Gijs en Aafke geen makelaar in dienst hebben genomen....
en
Is het bij het beantwoorden van deze vraag belangrijk om wil en overeenstemming erbij te argumenteren?

En, is het antwoord juist natuurlijk. Zo niet, waarom niet?

[Michèle]

Ik weet het niet, hoor. Je koopt een monumentaal pand, zonder hulp van een makelaar, omdat je vind dat je het zelf wel kan.
Vervolgens vallen je gebreken op maar vraag je daar niet naar.
Het is maar de vraag of de verkoper had moeten weten dat zij van de aankoop zouden afzien als ze van het gebrek hadden geweten. Een monumentaal pand levert bijna per definitie een hoop klussen en onderhoud op. Ik neem aan dat de verkoper geen inzicht heeft in hun financiële situatie dus dat vind ik een zwak argument.

Maar goed, de mededelingsplicht van de verkoper weegt natuurlijk ook zwaar. Zeker als deze bekend was met de oorzaak van de lekkage, namelijk het veel ingrijpender feit dat de gehele riolering vervangen moet worden. Maar dat blijkt niet uit de casus.
_________________
www.breiwinkeltje.nl

[Arjann87]

De verkoper was wel op de hoogte van het feit dat er snel wat aangedaan moest worden.

[Michèle]

Jawel, maar wat zegt dat? Er worden zoveel huizen verkocht waar snel onderhoud gepleegd moet worden. Het is niet netjes van verkoper om het niet te melden, maar dat maakt het nog niet onrechtmatig.

Waar het volgens mij vooral om draait bij dwaling is de vraag of kopers hun eisen voldoende kenbaar hebben gemaakt aan verkoper. Als zij niet duidelijk hebben aangegeven krap bij kas te zitten en geen trek te hebben in een klushuis kan je verkoper volgens mij weinig maken met art. 228.
Maar ik moet toegeven dat het dwaling-leerstuk bij mij een beetje is weggezakt
_________________
www.breiwinkeltje.nl

[bona fides]

Bij Offringa/Vink & Rosberg was er volgens mij ook sprake van een zichtbare scheur in de muur, waarbij de kopers verzuimden om door te vragen. Dat lijkt erg op de situatie die we hier hebben. Het antwoord van Arjann87 lijkt mij wel te kloppen.

In ieder geval is er sprake van dwaling aan de kant van Gijs en Aafke met betrekking tot de lekkage.

[Arjann87]

[bona fides]

[Arjann87]

[bona fides]

[Arjann87]