probleem mbt erfdienstbaarheid

[spekkie24]

Goedemiddag,

Ik zit met het volgende probleem.

Ik en mijn vriendin hebben een nieuwbouwhuis gekocht. Deze is bijna gereed en we hebben een voorschouw gehad. Wat blijkt, aan de achterzijde hebben wij een tuin die anderhalve meter hoger ligt dan de parkeerplaatsen achter onze tuin en onze tuin is door middel van een betonnen muur afgescheiden van de parkeerplaatsen. Deze parkeerplaatsen horen bij het appartementencomplex dat achter ons huis ligt. De parkeerplaatsen krijgen een overkapping. De palen van deze overkapping heeft de bouwer op onze betonnen muur bevestigd. Wij zijn hier niet blij mee, want het zo kunnen zijn dat er door roestvorming scheuren in het beton komen. Ook waren we er niet van de hoogte dat op onze betonnen wand een stalen constructie ten behoeve van deze overkapping zou worden gemaakt.

Goed: zelf studeer ik recht, maar ik kom er niet helemaal uit. Er staan enkele vragen open.

1) Kan het zijn dat wij door natrekking eigenaar worden van de overkapping?
2) Er staat in ons koopcontract een artikel over erfdienstbaarheid. Het is mij niet duidelijk of dit artikel op zich voldoende is om erfdienstbaarheid te vestigen waarbij de bouwer op onze muur een stalen contructie plaatst.
Het gaat om dit artikel: De verkrijger geeft bij deze onherroepelijk volmacht aan ieder die bij het gebruik maken van de volmacht werkzaam is op het in aanhef genoemde notariskantoor, zo tezamen als ieder afzonderlijk, om ten behoeve en ten laste van het door verkrijger gekochte registergoed enerzijds en ten behoeve en ten laste van de naast en nabij gelegen percelen anderzijds, zodanig erfdienstbaarheden c.q. kwalitatieve verplichtingen te vestigen als logischerwijze vereist is, speciaal voor wat betreft de aanwezigheid, het herstellen, onderhouden en vervangen van onder- en bovengrondse leidingen en kabels, de aan- en afvoer van drink-, regen- en gootwater, rioleringen en voorts eventuele erfdienstbaarheden c.q. kwalitatieve verplichtingen van inbalking, inankering, in- en overbouw, toezicht, licht en lucht. Indien er nog sprake is van achterpaden, toegangspaden en - wegen etc. moeten de erfdienstbaarheden c.q. mandeligheden betreffende dit soort paden nog apart worden geregeld.

3) Kan een erfdienstbaarheid voorkomen dat de garage, althans de op onze betonnen wand vestigde constructie, door natrekking in eigendom aan ons overgaat?

4) het lijkt mij niet dat er hier sprake is van mandeligheid, maar misschien dat iemand hier meer van weet. Er staat in het koopcontract behalve het laatste zinnetje hierboven niets over mandeligheid. Het is in ieder geval niet te hopen want wij zitten niet te wachten op de verplichtingen die hieruit voortvloeien.

Een behoorlijk verhaal, maar ik hoop dat iemand ons bij deze vragen kan helpen.

Mark.

[bona fides]

Je hebt al een draad. Geduld is een schone zaak.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet.

[mvd]

beste,

uit de losse pols,
ad 1) het lijkt me dat er geen sprake is van natrekking; gezien 5:20 zou ik denken dat de constructie bij de parkeerplaatsen hoort en dus niet bij jouw perceel.
ad 2) wat er in je koopakte (ik bedoel de vastlegging van de obligatoire koopovereenkomst) staat is voor de vestiging van een erfdienstbaarheid niet zo interessant; het gaat er om wat er bij de notaris gevestigd is. Deze erfdienstbaarheden kunnen in jouw akte van levering zijn opgenomen, maar ook in de splitsingsakte van de appartementen of in andere eerdere akten. Het ligt dan aan de betreffende notaris of deze al dan niet zijn opgenomen in jouw akten. Je kunt bij je notaris info opvragen of bij het kadaster een erfdienstbaarhedenonderzoek laten doen. Overigens is het niet zo dat als er in jouw akte niets staat er geen erfdienstbaarheden ten laste van je perceel bestaan.
ad 3) Indien er een erfdienstbaarheid gevestigd wordt ter handhaving van situaties in strijd met het burenrecht, valt daar een overbouwing ook onder; dat zou de situatie tbv de appartementseigenaren "legaliseren".
ad 4) een mandeligheid moet ter gemeenschappelijk nut zijn van de gemeenschappelijke eigenaren. Dat zou wellicht opgaan voor de betonnen muur; maar voor de daaropgeplaatste constructie niet. het lijkt me dan ook niet dat de constructie mandelig is.
hopelijk kun je er wat mee,
anders maar met je akten naar de notaris terug en hem uitvragen
groet
Michel

[spekkie24]

Michel bedankt voor je reaktie.

Zoals ik het bergrijp rest mij eigenlijk maar een ding en dat is uitzoeken welke erfdienstbaarheden er precies op mijn kadaster rusten. Alleen indien deze er niets over zouden zeggen kan ik er dus werk van maken.

Ik daar dan maar eens mee beginnen. Indien je betere suggesties hebt hoor ik ze graag van je.

Groet,
Mark.

[mvd]

hallo Mark,
ik zou contact opnemen met de notaris die de akte(n) heeft verleden. Deze zou er op z'n minst enig zicht op moeten hebben wat er (in het verleden) gebeurt is.