|
|
| Auteur |
Bericht |
Borke
Leeftijd: 69
Geslacht: 
Sterrenbeeld: 
Berichten: 7
|
 Geplaatst: vr 01 feb 2008 16:58 Onderwerp: In gebruik hebben van gemeentegrond - gemeente wil ons eraf |
   |
|
In onze gemeente (Zoetermeer) is een inventarisatie gehouden waaruit naar voren is gekomen dat wij "gemeentegrond in gebruik hebben zonder dat daar een contract of enige afspraak met de gemeente aan ten grondslag ligt".
"Voor de volledigheid merk ik op dat het in gebruik genomen stuk gemeentegrond niet voor uitgifte in aanmerking komt, omdat de grond aangemerkt kan worden als structureel wijkgroen dat onderdeel uitmaakt van een groter groengebied dat tevens een sterk recreatieve functie bezit."
De gedeeltes tussen aanhalingstekens heb ik letterlijk overgenomen uit de brief van de gemeente.
De gemeente is vanochtend de achtertuin komen nameten met info van het kadaster. Aan de achterzijde en rechterzijde is 1 tot voornamelijk 2.5 meter grond in gebruik wat in eigendom van de gemeente is.
Het huis kochten wij in 2006 en is gebouwd in 1976.
In onze koopakte staat dat de erfafscheiding buiten de erfgrens staat (wij wisten niet dat het zoveel was, maar hadden dat toen na moeten laten zoeken bemerken wij nu).
Wij zijn de derde eigenaar van het huis.
Eerste eigenaar was een hoge ambtenaar die bedreigd werd en voor wie de overheid een hoog hek om de tuin gezet heeft met prikkeldraad, hij had ook politiebewaking (bewijzen dat de overheid het hek gezet heeft heb ik niet).
De tweede eigenaar kocht het in 2002 en verkocht het aan ons in 2006.
Buiten kijf staat dat een deel van de grond van de gemeente is.
Echter hierop staat ons tuinhuis van 5x3 (voor de helft op gemeentegrond) en de tuin is ook aangelegd op die grond.
Heeft het zin om in beroep te gaan bij de gemeente, of is zoiets een verloren zaak?
Wij zouden de grond het liefste kopen en desnoods huren.
Drie buren zitten met hetzelfde probleem, echter bij hen gaat het om minder grond, maar 2 van hen hebben ook een schuur op gemeentegrond staan.
Ik kijk uit naar jullie adviezen!
Laatst aangepast door Borke op vr 01 feb 2008 18:03, in totaal 1 keer bewerkt |
|
|
|
|
 |
bona fides
Geslacht: 
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22911
|
| Geplaatst: vr 01 feb 2008 17:29 Onderwerp: |
|
|
Sinds wanneer is dat stuk gemeentegrond al in gebruik bij de achtereenvolgende eigenaren van jullie huis? De vordering van de gemeente om het gebruik te staken verjaart na 20 jaar.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
|
Borke
Leeftijd: 69
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Berichten: 7
|
| Geplaatst: vr 01 feb 2008 17:44 Onderwerp: |
|
|
| bona fides schreef: | | Sinds wanneer is dat stuk gemeentegrond al in gebruik bij de achtereenvolgende eigenaren van jullie huis? De vordering van de gemeente om het gebruik te staken verjaart na 20 jaar. |
Ik heb geen idee daarvan, toen woonden de eerste eigenaren hier en die kennen wij niet.
Ik vermoed dat ergens in de jaren negentig het hek geplaatst is buiten de erfafscheiding die zij toen hadden (1e eigenaar). Er stond vast wel iets, want het park achter onze tuin is een hondenloslooppark en zonder hekje lopen alle honden door de tuin.
Ik weet dat de naaste buurman met het plaatsen van dat hek toen bedacht dat hij wel een schuurtje op die parkgrond kon plaatsen.
Ik vermoed dus dat het minder dan 20 jaar in gebruik is.
Maar als het wel meer zou zijn, hoe zou ik dat dan kunnen bewijzen? |
|
|
|
|
|
Freak
Leeftijd: 40
Geslacht:
Sterrenbeeld: 
Berichten: 183
|
| Geplaatst: vr 01 feb 2008 20:11 Onderwerp: |
|
|
| Je zou kunnen proberen met een vorige bewoner in contact te komen? Ook kan ik mij voorstellen dat er mensen zijn die al wat langer in de buurt wonen en het plaatsen zich nog kunnen herinneren. |
|
|
|
|
|
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22911
|
| Geplaatst: vr 01 feb 2008 20:31 Onderwerp: |
|
|
Inderdaad, bewijs kun je op alle mogelijke manieren proberen te leveren. Maar de kans dat het lukt lijkt dus niet zo groot te zijn. In dat geval zal een beroep op verjaring niet helpen.
De vorige eigenaar lijkt dankzij de passage in het koopcontract ook goed te zitten.
De gemeente kan in principe eisen dat je het tuinhuis afbreekt. Maar misschien kun je toch een polsen of het echt niet mogelijk is de grond te kopen. Een bestemmingsplan kan gewijzigd worden of er kan ontheffing worden verleend. Ik denk alleen dat het moeilijk wordt om dit juridisch af te dwingen; je bent vermoedelijk dus helemaal afhankelijk van de goede wil van de gemeente.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
|
Borke
Leeftijd: 69
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Berichten: 7
|
| Geplaatst: vr 01 feb 2008 21:30 Onderwerp: |
|
|
Zou een verklaring van onze naaste buurman (woont hier meer dan 20 jaar) voldoende zijn dat zijn buren al zo lang hij daar woont een groter stuk tuin in gebruik hebben, vergelijkbaar met de grond waar nu het hek staat?
Is zijn woord daarvoor voldoende - zonder ander bewijs?
Ik ben heel blij dat jullie de tijd willen nemen om hier naar te kijken, heel erg bedankt daarvoor!!! |
|
|
|
|
|
Borke
Leeftijd: 69
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Berichten: 7
|
| Geplaatst: vr 01 feb 2008 22:00 Onderwerp: |
|
|
| Nog een aanvullende vraag: kan er sprake van verjaring zijn na 20 jaar, als wij zelf nog maar 15 maanden eigenaren zijn? |
|
|
|
|
|
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22911
|
| Geplaatst: vr 01 feb 2008 23:35 Onderwerp: |
|
|
| Borke schreef: | | Nog een aanvullende vraag: kan er sprake van verjaring zijn na 20 jaar, als wij zelf nog maar 15 maanden eigenaren zijn? |
Ja, dat is geen probleem.
| Quote: | | Zou een verklaring van onze naaste buurman (woont hier meer dan 20 jaar) voldoende zijn dat zijn buren al zo lang hij daar woont een groter stuk tuin in gebruik hebben, vergelijkbaar met de grond waar nu het hek staat? |
Een verklaring van de buurman kan genoeg zijn, zeker als de gemeente er niets tegenover kan stellen. Of een verklaring dat een "vergelijkbaar" stuk grond in gebruik is geweest voldoende is om te kunnen concluderen tot onafgebroken bezit is een andere vraag.
Wat ook van belang kan zijn is dat de gemeente indertijd toestemming zou kunnen hebben gegeven voor het gebruik. Met toestemming is er geen sprake van bezit maar van houderschap en dan treedt er geen verjaring op.
Het hangt dus in hoge mate af van allerlei details. Tenzij het nog geen 20 jaar is, want dan is er gewoon geen verjaring.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
|
Freak
Leeftijd: 40
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Berichten: 183
|
| Geplaatst: za 02 feb 2008 0:02 Onderwerp: |
|
|
| Borke schreef: | | In onze koopakte staat dat de erfafscheiding buiten de erfgrens staat (wij wisten niet dat het zoveel was, maar hadden dat toen na moeten laten zoeken bemerken wij nu). |
Ik begrijp dat je dacht dat dat 'stukje grond' veel minder was dan het nu blijkt te zijn. Nu is de exacte passage uit het koopcontract mij niet bekend, maar je zou kunnen suggereren dat er hierdoor een kleiner gedeelte van de grond niet jouw eigendom is dan de gemeente beweert. Je zou het volgens mij zo kunnen zien dat door de betreffende passage in het koopcontract zodanig onduidelijk op te stellen dat jullie dachten dat een veel groter stuk grond van jullie zou worden, de verkoper zich het verschil tussen wat jullie dachten dat jullie grond was, en het gedeelte dat het kadaster beweert dat van jullie is, op het moment van ondertekenen van het contract zich wederrechtelijk toe-eigende. Aangezien jullie hierwel - nietsvermoedend - voor betaald hebben, is dit stuk grond nu jullie eigendom. En zou de gemeente zich tot de vorige eigenaar moeten wenden. Dit alles onder de assumptie dat wat heling betreft dezelfde wetten gelden voor vastgoed/kavels als voor 'normale producten', daar ik geen juridische opleiding heb genoten weet ik niet of deze assumptie correct is (ben bang van niet  ).
Indien de passage uit jullie contract niet volkomen duidelijk is, en jullie uiteindelijk je tuinhuisje moeten verplaatsen/slopen, zou je ook kunnen proberen de vorige eigenaar aansprakelijk te stellen voor de geleden schade. |
|
|
|
|
|
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22911
|
| Geplaatst: za 02 feb 2008 1:48 Onderwerp: |
|
|
| Freak schreef: | | Je zou het volgens mij zo kunnen zien dat door de betreffende passage in het koopcontract zodanig onduidelijk op te stellen dat jullie dachten dat een veel groter stuk grond van jullie zou worden, de verkoper zich het verschil tussen wat jullie dachten dat jullie grond was, en het gedeelte dat het kadaster beweert dat van jullie is, op het moment van ondertekenen van het contract zich wederrechtelijk toe-eigende. |
Het lijkt mij dat de passage voldoende aanleiding zou moeten hebben gegeven om het kadaster te raadplegen. Of anders gezegd, het lijkt mij dat de koper heeft moeten begrijpen dat niet het stuk grond werd gekocht dat werd omsloten door het hek, maar het perceel zoals geregistreerd in het kadaster.
| Quote: | | Aangezien jullie hierwel - nietsvermoedend - voor betaald hebben, is dit stuk grond nu jullie eigendom. |
Over het bovenstaande kun je nog discussiëren, maar dit is in ieder geval niet zo. Ten eerste wordt in de leveringsakte het perceel aangeduid en niet "de grond binnen het hek", zodat slechts het perceel is geleverd. Maar zelfs als dat laatste het geval is, was de vorige eigenaar per definitie niet beschikkingsbevoegd voor levering van het stuk grond dat niet van hem was en van derdenbescherming (art. 3:88 BW) is in dit geval geen sprake zijn. Dus ook dan is alleen de grond geleverd waarvan de verkoper eigenaar was.
| Quote: | | Dit alles onder de assumptie dat wat heling betreft dezelfde wetten gelden voor vastgoed/kavels als voor 'normale producten', daar ik geen juridische opleiding heb genoten weet ik niet of deze assumptie correct is (ben bang van niet ). |
Inderdaad niet correct, zie het verschil tussen art. 3:86 BW en art. 3:88 BW.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
|
Freak
Leeftijd: 40
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Berichten: 183
|
| Geplaatst: za 02 feb 2008 2:01 Onderwerp: |
|
|
Dank je wel, ik ga weer wijselijk mijn mond houden
TS: Succes |
|
|
|
|
|
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22911
|
| Geplaatst: za 02 feb 2008 2:50 Onderwerp: |
|
|
| Freak schreef: | | Dank je wel, ik ga weer wijselijk mijn mond houden |
Ach, zolang je maar laat blijken wanneer je het op een bepaald punt eigenlijk niet weet lijkt het me niet zo'n probleem hoor. Wat precies de betekenis is van die passage in het koopcontract is wel een interessante vraag. Met jouw uitleg zou de koper schadevergoeding kunnen vorderen. Ik denk niet dat jouw uitleg juist is, maar helemaal zwart wit is het niet. In ieder geval, ik ben er wel voor om elkaars beweringen met redelijke argumenten te testen.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
|
Borke
Leeftijd: 69
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Berichten: 7
|
| Geplaatst: ma 04 feb 2008 11:46 Onderwerp: |
|
|
Ik heb nog even de koopakte erbij gezocht, echter hier zie ik geen vermelding over de plaatsing van de erfafscheiding.
Dit staat in de 'vragenlijst voor de verkoop van een onroerende zaak' welke is ingevuld door de 2e eigenaar die het huis aan ons verkocht heeft.
Hier staat het volgende:
" Wijken de huidige terreinafscheidingen volgens u af van de kadastrale eigendomsgrenzen? (beantwoord met) JA.
Zo ja waaruit bestaat die afwijking? (ingevuld) erfafscheiding staat buiten erfgrens"
Waar het ons om gaat is welke mogelijkheden wij hebben om bij de gemeente te regelen dat wij de grond die wij nu in gebruik hebben kunnen blijven gebruiken, zonder ons tuinhuis af te breken, alles te ontruimen en het hek te verzetten.
Wij kunnen het niet schriftelijk bewijzen, maar het hek is ca. 14 jaar geleden geplaatst door de overheid omdat de toenmalige eigenaar bedreigd werd. Het lijkt mij toch dat zoiets met medeweten van de gemeente is gebeurd, te meer daar in het recreatiepark permanente politiebewaking middels een busje stond.
Wij willen contact zoeken met de 1e eigenaar, wat zijn de zaken die wij aan hem moeten vragen en hoe (is mondeling voldoende als hij bereid is dit ook bij de gemeente te verklaren)? |
|
|
|
|
|
Borke
Leeftijd: 69
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Berichten: 7
|
| Geplaatst: do 10 apr 2008 17:51 Onderwerp: |
|
|
Omdat ik hiermee mogelijk anderen help, kom ik er nog even op terug nu we bericht hebben gehad van de gemeente.
Daar de grond langer dan 10 jaar in ons bezit is, is er sprake van verjaring zegt de gemeente en is de grond van ons. Zij stellen voor dit ook formeel te regelen bij de notaris - prima natuurlijk.
Wij hebben een brief geschreven waarin wij gesteld hebben dat de overheid met medeweten van de gemeente het hek om onze tuin heeft gezet om de toenmalige eigenaar te beveiligen. Wij hebben deze eerste eigenaar benaderd en hij heeft verklaard geen invloed gehad te hebben op de plaatsing van het hek, hij was er ook niet bij. Dit was omstreeks 1993, 15 jaar geleden.
Ik wil jullie graag bedanken voor jullie informatie en adviezen en de studerenden onder jullie succes met de studie wensen! |
|
|
|
|
|
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22911
|
| Geplaatst: do 10 apr 2008 18:08 Onderwerp: |
|
|
Volgens mij kom je heel goed weg met deze gemeente. Ten eerste lijkt de verjaringstermijn mij 20 jaar, omdat je volgens mij geacht wordt in het kadaster te hebben gezien hoe de grenzen precies liepen. Ten tweede vraag ik me gezien de situatie af of de gemeente niet kan stellen dat zij indertijd de extra grond in bruikleen heeft gegeven. In dat geval zou er toen geen verjaringstermijn zijn gaan lopen.
Het lijkt me daarom zeker goed om dit formeel te regelen
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
|
|
|
