Vraagje

[Horatius]

Hallo,

Wij hebben 14 jaar in een huurhuis gewoond van een onroerend goed makelaar.

Het betreft een bovenwoning met hieronder een winkel. Echter was dit hele pand eerder van 1 eigenaar, en deze betaalde gewoon de energierekening die binnenkwam bij hem. Deze heeft toen het pand verkocht, en het is opgedeeld. De woning wordt apart verhuurd en de winkel ook. Alleen de energie gaat nog steeds via dezelfde meters. Hier zit wel een tussenmeter tussen, alleen de prijs procentueel berekend. In het huurcontract staat letterlijk:

Als voorschot voor vastrecht en gebruik van gas, water en electra zal maandelijks gelijk met de huur F 250,-- (destijds 250 gulden, nu in de loop der jaren verhoogd naar 225 euro) worden overgemaakt op de rekening van de verhuurder. Als aandeel in het vastrecht geldt 1/3 van het tarief voor water en electra en 1/2 van het tarief voor gas. Verrekening van vastrecht en gebruik zal mede aan de hand van tussenmeters plaatsvinden na ontvangst van de jaarafrekening of na beeindiging van de huurovereenkomst.

Maandelijks betaalden we dus een prijs voor energie. Dit liep op van 2314 euro per jaar in 2000 tot 2700 euro per jaar in 2006

Nu hebben we per November 2007 het huurcontract opgezegd en zijn verhuisd.

24 December 2007 kregen we van de verhuurder van onze oude woning een afrekening van de energie van 5498,31 euro. Of we deze even binnen 4 dagen wilden betalen.

Wij zijn hier niet mee akkoord gegaan, en hebben om een specificatie gevraagd. Hebben toen een brief terug gehad met daarin een excel blad, waarin een zelf gemaakte specificatie stond.

Voorbeeld:

Gas: 1693
Water: 306
Electra: 1296

Totaal 3296
Betaald 2314

Credit 982

Verder stond in deze reactie van de verhuurder:


Hierbij doen wij U het kostenoverzicht toekomen op grond waarvan Uw aandeel daarin is berekend.

Bij de berekening is uitgegaan van uw aandeel gas: 60 %, in water 50% en electra 45 %.

Zo zijn de bedragen volgens de afrekennota berekend.

Alleen in het huurcontract staat: gas 50%, water 33.3 % en electra 33.3 %

Zit de verhuurder hier dan fout? Mag hij verder ook nog een afrekening van energie doen van meer dan 5 jaar geleden?

Wij hebben elk jaar om een jaarafrekening gevraagd, maar nooit gekregen. Ook is de verhuurder grof in gebreke gebleven met het onderhoud van de woning. In de 14 jaar dat wij er hebben gewoond, is de woning 1 (!!) keer geverfd. Er zaten scheuren in de muren, er was een dak dat lekte, en dat heeft de verhuurder met eigen ogen gezien. Hier zei hij van dat dat niet kon en dat er wat aan gedaan moest worden. Dit is echter nooit gebeurd.

Verder vind ik het ook vreemd dat het procentueel wordt berekend. Als de winkel onder ons in eens veel meer gas gaat gebruiken, gaan wij daar ook meer over betalen lijkt mij.

Heeft iemand een goede raad voor mij wat nu te doen?

[bona fides]

De aandelen genoemd in het contract hebben zo te zien betrekking op het vastrecht, niet op het verbruik. Volgens het huurcontract wordt het verbruik aan de hand van de tussenmeters verrekend. Ik kan de geciteerde passage uit de overeenkomst in ieder geval niet anders lezen.

Een enkele excelsheet zonder de originele specificaties van het energiebedrijf lijkt mij niet voldoende als onderbouwing voor de vordering van de makelaar.

Of verrekening over de hele huurperiode nu nog plaats kan vinden is een interessante vraag. Dat de huurder in gebreke is gebleven met schilderwerk lijkt mij daarbij overigens niet van belang. Relevant is mogelijk wel dat je ieder jaar om een jaarafrekening hebt gevraagd.

Het zou verstandig kunnen zijn om eerst duidelijkheid te krijgen over het bedrag dat verschuldigd is, want misschien heb jij wel recht op betaling.

Of een beroep op verjaring zou kunnen slagen is mij niet helemaal duidelijk. Misschien wel, maar misschien kun je op basis van "verrekening zal plaatsvinden ... na beëindiging van de huurovk" ook stellen dat de vordering pas nu is ontstaan, of pas nu opeisbaar is geworden. En mogelijk kan het gegeven dat je ieder jaar om een jaarafrekening hebt gevraagd bijdragen aan het slagen van een beroep op rechtsverwerking.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet.

[Horatius]

Maar in het huurcontract staat:


Als aandeel in het vastrecht geldt 1/3 van het tarief voor water en electra en 1/2 van het tarief voor gas

En in de brief

Hierbij doen wij U het kostenoverzicht toekomen op grond waarvan Uw aandeel daarin is berekend.

Bij de berekening is uitgegaan van uw aandeel gas: 60 %, in water 50% en electra 45 %.

Zo zijn de bedragen volgens de afrekennota berekend.

Dit is ook te zien in de excel sheet. Totaal bedrag voor dat jaar van gas was bijvoorbeeld 2821 euro. Daar hebben ze 60 % van genomen, en dat moeten we betalen. Dus volgens mij betalen we de percentage's ook over de energiekosten, of niet?

[bona fides]

Lees opnieuw wat ik schrijf en wat in het contract staat: aandeel in het vastrecht.

Vastrecht is wat anders dan verbruik.

Het huurcontract zegt verder: Verrekening van vastrecht en gebruik zal mede aan de hand van tussenmeters plaatsvinden.

En zulke tussenmeters zijn er ook, schrijf je. Als het huurcontract verder niets bevat over de manier van verrekening, lijkt het verrekenen van het verbruik op basis van de tussenmeters mij de enige manier die in overeenstemming is met het huurcontract.

Dat de manier van berekenen in de excelsheet hiervan afwijkt is een ander punt, maar met die berekening ben je het dan ook niet eens.

Natuurlijk kun je proberen om "vastrecht + verbruik" op basis van de percentages in het huurcontract te verrekenen. Als de verhuurder daarmee akkoord gaat is er niemand die dat tegenhoudt. Maar alleen wat in het huurcontract staat kun je afdwingen.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet.

[Horatius]

oke duidelijk. maar wat kunnen we nu het beste doen?

[bona fides]

Allereerst kopieën van de originele specificaties opvragen en ik zou zeggen ook de meterstanden. Vervolgens uitrekenen waar je zelf op uitkomt, en kijken welke rekenmethode voor jou aanvaardbaar zou zijn. Dan een tegenvoorstel doen.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet.

[Horatius]

Wij hebben de verhuurder donderdag 10 januari een aangetekende brief gestuurd met daarin de vraag of hij de jaarafrekeningen van de nutsbedrijven naar ons toe wilde sturen. Hier hebben we afgelopen zaterdag (26 januari!!) pas reactie op gekregen.

We kregen een brief van de deurwaarder en de afrekeningen met daarin de mededeling dat we nu ineens 7500 euro moeten betalen! En dat terwijl het bedrag de vorige keer 5500 euro was. We moeten dit bedrag binnen een week betalen.

Wat kunnen we het beste doen? Ik hoop dat iemand ons kan helpen.

Alvast hartelijk dank!

Nog een vraag: de woning was erg slecht geisoleerd, deuren die aan de onderkant enorm tochtten, gaten in het dak van het toilet ed.Hierdoor zal het energieverbruik ook hoger zijn geweest. Is dat de verhuurder of de huurder aan te rekenen?

[bona fides]

De deurwaarder treedt hier niet op als gerechtelijke deurwaarder maar als incassobureau zonder enige bevoegdheid om de vordering af te dwingen. Als je niet betaalt zal de verhuurder naar de rechter moeten.

Verder lijkt mij 1 week niet helemaal redelijk voor zo'n bedrag.

[annemiekewp]

[Horatius]

2. Indieningstermijn

Artikel 7:259 BW
2. De verhuurder verstrekt de huurder elk jaar, uiterlijk zes maanden na het verstrijken van een kalenderjaar, een naar de soort uitgesplitst overzicht van de in dat kalenderjaar in rekening ge-brachte servicekosten, met vermelding van de wijze van berekening daarvan. Indien aan de verhuurder kosten in rekening worden gebracht die niet een kalenderjaar betreffen, maar een andere periode van twaalf maanden die een boekjaar vormt en in het verstreken kalenderjaar eindigt, neemt de verhuurder de kosten over die andere periode in het overzicht van dat ver¬streken kalenderjaar op.

Het verzoek over enig kalenderjaar kan tot 24 maanden na afloop van de afrekeningstermijn van de verhuurder, zoals geregeld in art 7:259 lid 2 BW bij de Huurcommissie worden ingediend.
De afrekeningstermijn voor de verhuurder loopt tot zes maanden na het einde van het kalenderjaar waarover wordt afgerekend.*1)


Er staat ook een schema bij, deze krijg ik hier niet goed gepost. Dit is de volgende link:http://www.vrom.nl/get.asp?file=docs/huurcom/2006_servicekostenbeleid_jan2006.doc

In dat word bestand moet je dan even kijken op pagina 8. Hier staat een schema. Hoe moet ik dit lezen? Er staat iets in van een uiterst indieningsverzoek.

[JetKroket]

Heel goed. De huurcommissie inschakelen is het beste wat je nu doen kunt.
Onder contact en spreekuren lees je dat de huurcommissie spreekuren houdt in de regio. Neem alle stukken mee.
_________________
'Sorry, onze bar is gesloten. Wilt u misschien iets drinken in afwachting dat ze opengaat?'
- Wiet van Broeckhoven

[Horatius]

dat zijn we ook zeker van plan. Maar kun je me ook vertellen hoe ik die tabel nu moet lezen? Is het zo dat de verhuurder 6 maanden de tijd heeft om de jaarafrekening aan te bieden en daarna niet meer? En verjaren deze rekeningen ook? Zoals ik het lees betekent het dat je geen aanspraak meer kan maken op 2000,2001,2003 en 2004. klopt dat?

[bona fides]

Ah, dat hebben we inderdaad helemaal over het hoofd gezien. Je kunt volgens mij in ieder geval indienen tot 24 maanden na ontvangst van de rekening.

Hiermee lijkt mij een beroep op verjaring en/of rechtsverwerking wel een redelijke kans te maken, al durf ik daar geen harde uitspraak over te doen. Ik ben benieuwd of de huurcommissie zich hierover mag uitlaten.

En probeer dus vooral ook zelf na te rekenen wat je verschuldigd zou zijn, of zelfs misschien terug kunt vorderen.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet.