schutting

[mrschuit]

hallo,

een half jaar geleden heb ik een nieuw,bestaand huis gekocht, ik wil graag een schutting plaatsen tussen de buren en mij ,wel op mijn eigen grond.
nu heb ik het volgende probleem:de grond/tuin van de buren is over de gehele lengte van het perceel bebouwd tegen de erfgrens (20cmvrij) met daarin 8 ramen die kijken op mijn tuin, nu wil een schutting plaatsen op mijn grond maar de buren vinden dat dit niet mag, tja die schutting gaat wel voor die ramen langs maarhebben dan even goed 25cm ruimte tussen de schutting en hun muur. ik wil privacy.

mag ik die schutting plaatsen?

[bona fides]

Grenst het huis van de buren (met 8 ramen) vrijwel direct aan jouw grond, of hebben de buren een muur rond hun tuin met ramen erin?

In beginsel heb je recht op privacy, maar de vraag is of er een erfdienstbaarheid bestaat op grond waarvan de buren een raam direct op jouw tuin mogen hebben. Verder hebben de buren wellicht recht op lichtinval.

Een erfdienstbaarheid kan ooit gevestigd zijn, maar ook zijn ontstaan door verjaring. Hoelang is de situatie al zo?
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet.

[arizona]

Ik denk niet dat het makkelijk is hier één juist antwoord op te geven.
De wet bepaalt dat je geen schutting mag bouwen op je eigen grond als die schutting je buren hindert (bijvoorbeeld door het onthouden van licht) op zo'n manier dat die hinder geldt als "onrechtmatig" . Met "onrechtmatig" wordt in dit geval bedoeld , dat sprake is van

[arizona]

Oeps, het is nog wat ingewikkelder. Of juist niet...

Zie art. 5:50 BW:

Het is verboden om ramen te maken binnen 2 meter van de erfgrens, die uitzicht bieden op het erf (dan zitten je buren dus fout), tenzij de eigenaar van dat erf daar toestemming voor heeft gegeven (of dit ook de vorige eigenaar kan zijn, weet ik niet zeker).
Er zijn wel uitzonderingen (zie het wetsartikel).
Als de (vorige) eigenaar de situatie te lang onweersproken heeft gelaten, dan kan de situatie verjaren. In dat geval mag jij binnen 2 meter van het raam geen schutting bouwen die "onredelijke hinder" veroorzaakt.

Edit: Dit sluit dus (lijkt mij) aan bij de post van bona fides.

[bona fides]

Ik dacht inderdaad aan art. 5:50 BW, al zag ik daarbij de mogelijkheid van toestemming over het hoofd.

Volgens Snijders nr. 184 geldt toestemming ook voor nieuwe eigenaars, en kan een gegeven toestemming worden ingeschreven in de registers (art. 3:17 lid 1 sub a BW). Dit laatste betekent gezien art. 3:24 BW dat een niet-ingeschreven toestemming aan een nieuwe eigenaar niet kan worden tegengeworpen (vind ik in Groene serie op Kluwer Plaza), tenzij die nieuwe eigenaar het kende.

Dus als jij bij de overdracht van het huis geen weet had van toestemming aan de buurman om die ramen te hebben, en zo'n toestemming ook niet in de registers is ingeschreven, dan kan de buurman op die toestemming geen beroep doen (zo hij al kan bewijzen dat er toestemming is gegeven). Als ik het goed begrijp.

Daarnaast kan er dus ook sprake zijn van een erfdienstbaarheid.

Toevoeging: de uitzonderingen die in art. 5:50 BW worden genoemd zouden best wel eens van toepassing kunnen zijn. Als er ooit (of nog steeds) binnen twee meter van de ramen een muur heeft gestaan die al het verdere uitzicht wegneemt, dan waren de ramen geoorloofd en blijven ze dat ook na sloop van de muur. In ieder geval is geen eenduidig antwoord te geven zonder de precieze situatie en de geschiedenis ervan te kennen.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet.

[mrschuit]

Het is een schuur.

[arizona]

Voor zover ik zie, maakt het voor artikel 5:50 niet uit of het een schuur of het huis is; ramen die uitzien op andermans erf zijn - behoudens uitzonderingen - niet toegestaan, en tenzij er sprake is van zo'n uitzondering zouden je buren de ramen dus moeten afdekken in plaats van dat jij een schutting moet bouwen.

Ik denk dat het voor de afweging of een schutting 'onredelijk hinderlijk' o.i.d. is, wel verschil maakt dat het een schuur is. Maar aan deze afweging kom je dus pas toe, als je weet of die ramen wel rechtmatig zijn.

Heb je er behoefte aan als we alle uitzonderingen voor je op een rij zetten? Je kunt het ook zelf proberen na te lezen in art. 5:50 en 5:37 BW. Het lijkt me een complexe zaak die je misschien beter even met iemand van een rechtswinkel ofzo kunt bespreken. Om de situatie te beoordelen helpt het als je meer details weet over sinds wanneer die ramen er zitten, of de vorige eigenaar toestemming heeft gegeven voor die ramen, en hoe de situatie in jouw tuin was toen de ramen werden aangebracht.

[mrschuit]

ik kan in de papieren niets vinden dat de vorige bewoners toestemming hebben gegeven voor het plaatsen van de ramen, waarschijnlijk is het mondeling afgesproken!!

[bona fides]

Weet je wel wie de ramen heeft geplaatst en wanneer? Is er iets bekend over een erfdienstbaarheid?
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet.

[mrschuit]

er is geen erfdienstbaarheid

de buurman heeft de ramen geplaatst

[Marco Knol]

Nu nog even informeren bij 't kadaster voor die inschrijving.

Overigens, als 't een schuur is dan zal, neem ik gemakshalve aan, de lichtinval voor de buurman 't voornaamste issue zijn. Wellicht dus dat een oplossing zoals EJB schreef mogelijk is.
_________________
Gelijk hebben is niet hetzelfde als bewijs hebben.