Verhuurd water? HELP

[L.Vis]

Goedemiddag allemaal,

Ik heb een overeenkomst met de eigenaar van een kasteel (onderhands opgemaakt, zonder advocaat erbij en niet in een register opgenomen) waarin staat dat ik levenslang de slotgracht van zijn kasteel huur. Om daar te komen mag ik over zijn land lopen en daarbij mag ik maximaal 2 mensen meenemen. Als tegenprestatie betaal ik vast bedrag dat in de ovk is genoemd (het is gedurende de 20 jaren dat we deze ovk al hebben ook niet verhoogd).

Alles verloopt zonder problemen, maar nu heeft de kasteeleigenaar een nieuwe koper gevonden. Gaat mijn recht mee over?

Na enig uitzoeken weet ik dat ik een relatief (kwalitatief) recht heb (6:251 Bw) en in principe kan de nieuwe eigenaar dat opzeggen. Tenzij het valt onder 'koop breekt geen huur', maar is dat ook zo nu het niet om bewoning van het verhuurde gaat?

Met vriendelijke groet

[Tom84]

waarom plaats je een topic in 2 verschillende subcategorieen?

[bona fides]

"Koop breekt geen huur", art 7:226 BW, is niet alleen van toepassing op huur van woonruimte, maar op huur van een zaak in het algemeen. Bij een gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan kan van dit artikel niet worden afgeweken (lid 4). Het gaat hier, denk ik, niet om een gebouwde onroerende zaak, dus het is denkbaar dat in de huurovk van art 7:226 is afgeweken.

Nu is art 7:226 BW wel van recentere datum dan de huurovk; het lijkt me ook van belang hoe dit 20 jaar geleden was geregeld en hoe het overgangsrecht eruit ziet.

Als art 7:226 BW inderdaad onverkort van toepassing is, dan volgt uit lid 3 dat de verkrijger ook gebonden is door het recht van overpad, want dat lijkt me "onmiddellijk verband houden met het doen hebben van het gebruik van de zaak".

Van belang lijkt me dus:
- Kende het oude recht (op het moment van sluiten vd ovk) een soortgelijke bepaling als art 7:226 (dus van toepassing op huur in het algemeen, niet alleen op huur van gebouwen)?
- Zo nee, dan denk ik dat in dit geval "koop breekt geen huur" niet geldt.
- Zo ja, bevat de huurovk een bepaling die hiervan afwijkt?
-- Indien ja, dan geldt "koop breekt geen huur" niet.
-- Indien nee, dan gaat de overeenkomst over op de nieuwe eigenaar.

Als "koop breekt geen huur" niet geldt en de oude eigenaar de nieuwe eigenaar niet bereid vindt om de huurovk over te nemen, dan is de oude eigenaar in beginsel schadeplichtig tegenover jou wegens wanprestatie. Tenzij de huurovk hem het recht geeft om te ontbinden in geval van verkoop, bijvoorbeeld.

Het is ook denkbaar dat de oude eigenaar sowieso een recht van ontbinding of opzegging heeft, maar dan zal hij meestal aan een bepaalde termijn gebonden zijn. Ook weer een lastige vraag die aan de hand van de ovk (en evt aan de hand van de redelijkheid en billijkheid en het "gebruik") zal moeten worden beantwoord. Misschien zegt het algemene huurrecht hier nog iets over, ik heb nog niet gekeken. Wacht eens, je schrijft "levenslang" en dat lijkt me wel een aanwijzing dat voortijdige ontbinding of opzegging contractueel is uitgesloten.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet.

[L.Vis]

Bedankt voor je snelle reactie.

Ik heb ook daarover een vraag/opmerking. Een recht van overpad is er niet, dat is nl. een erfdienstbaarheid en die is niet gevestigd. Ook het recht op over zijn grond lopen is in mijn geval toch ook slechts relatief?

In de ovk staat geen mogelijkheid tot ontbinding --> het is levenslang. Koop breekt geen huur stond ook al in het oude BW: in 7A:1612.

Misschien sla ik helemaal de plank mis, en dan hoor ik dat graag. Maar het enige dat mijns inziens belangrijk is, is of het specifiek nodig is voor het opgaan van dit artikel, dat het een gebouw betreft (want water is ook een onroerende zaak) of meer specifiek zelfs dat het om bewoning gaat. Kan iemand me vertellen of daar rechtspraak over bestaat?

[bona fides]

[L.Vis]

Nogmaals dank voor de snelle reactie.

Ik heb het opgezocht en art. 7A:1612 BW-oud luidde:
“1. Door verkoop van het verhuurde wordt eene tevoren aangegane huur niet verbroken, ten ware dit bij de verhuring mogt voorbehouden zijn.

2. Bij zoodanig voorbehoud, kan de huurder, zonder uitdrukkelijk beding geene aanspraak op vergoeding maken, maar met dat laatste beding, is hij niet tot ontruiming verpligt, zoo lang de verschuldigde vergoeding niet is gekweten.”

Voor zover ik het begrijp is de redactie van dit artikel weliswaar anders dan het huidige, maar de strekking en reikwijdte blijft hetzelfde.

"De inhoud en de strekking van het artikel -bescherming van de huurder bij eigendomsoverdracht van het gehuurde- zijn hetzelfde gebleven, de redactie van art. 7:226 BW is echter aangepast aan op art. 7A:1612 BW-oud geuite kritieken. Een aantal van deze ‘verbeteringen’ is zodoende niets anders dan codificatie van jurisprudentie van de Hoge Raad.30 Het is te verwachten dat ook art. 7:226 BW, ondanks de redactionele wijzigingen, samengevat zal worden met het reeds eeuwen lang gangbare en alom bekende beginsel ‘koop breekt geen huur’." --> op de site van huisjurist.nl.

Omdat er in onze overeenkomst niets anders is afgesproken, zijn we er dus aan gebonden. Mits het tenminste van toepassing is omdat het geen standaard verhuring is, maar daar waren we immers nog niet over uit

Ik heb het ooit aan een rechtswinkel voorgelegd en daar werd me verteld dat zodra er een dergelijke ovk is en er een tegenprestatie wordt betaald al die jaren, het automatisch pacht is. Dit lijkt me sterk omdat je dan ook de pachtkamer erbij moet betrekken enzo. Iemand een idee waar dat antwoord vandaan zou kunnen komen?

Of het pacht of huur is, doet denk ik niet terzake. Maar nogmaals corrigeer vooral.

Met vriendelijke groet

[bona fides]

Ik zie dat het oude art 7A:1612 BW ook is terug te vinden op www.wetten.nl wanneer je naar de wetgeving geldende op 1 mei 2002 kijkt. Het artikel behoort tot de "Tweede afdeeling", getiteld "Van de regelen, welke gemeen zijn aan verhuringen van huizen en van andere zaken". De reikwijdte van het artikel is dus niet beperkt tot gebouwen. Gezien de bewoordingen lijkt het me wel duidelijk dat deze bepaling letterlijk uit het oude BW van 1838 is overgenomen.

Onder het oude huurrecht bepaalde art 7A:1623a lid 7 overigens dat de "koop breekt geen huur"-regel bij woonruimte van dwingende aard is. (Verder niet van belang.)

[L.Vis]

De reden waarom ik twijfel aan of het een huurovk is, is dat het wellicht ook pacht kan zijn. Dat in het onderstaande viswater expliciet genoemd wordt onder pacht, belet wellicht de toepasselijkheid van het huurrecht, ondanks het feit dat de overeenkomst mij wel 'huurder' noemt.

Overigens heb ik ooit aan de Kamer van Binnenvisserij gevraagd of mijn vijver onder de visserijwet valt, en dat is niet het geval. Dat heb ik ook op schrift. Misschien is deze informatie ten overvloede en geheel nutteloos, maar het kan geen kwaad.

Maar goed, wat ik op een (weliswaar niet de meest betrouwbare) website van Wikipedia vind is het volgende:

"Pacht is de benaming voor een op huur lijkende overeenkomst waarbij agrarische gronden, al dan niet met de op die grond staande 'hoeve', viswater of een veer door de eigenaar (verpachter) in gebruik wordt gegeven aan de pachter. Het is een zogenaamde bijzondere overeenkomst. Dat wil zeggen als de overeenkomst voldoet aan de voorwaarden die de wet stelt dat het dan ook geldt als pacht-overeenkomst, ook al hebben partijen iets anders bedoeld of gewild." Hieruit heeft die rechtswinkel wellicht afgeleid dat het pacht zou kunnen zijn.

Hetgeen dat pacht mij kan bieden (het liefst heb ik natuurlijk dat het huur is en de koop geen huur breekt) is dat het (volgens de website van Advocare --> een advocatenmaatschap) de verpachter, die tot vervreemding van het gepachte wil overgaan, verplicht het gepachte eerst aan de pachter aan te bieden. Gezien de investeringen die ik heb gedaan aan de vijver (koikarpers en andere dure vissen) is dat wellicht een optie.

".. De Pachtwet geeft nauwkeurig aan op welke wijze een dergelijk aanbod dient te geschieden. Worden pachter en verpachter het niet eens over de prijs, dan kan de verpachter de grondkamer verzoeken het te vervreemden object te taxeren. De verpachter kan van verkoop afzien, wanneer hij niet bereid is voor de getaxeerde prijs te verkopen."

In een aantal gevallen heeft de pachter geen voorkeursrecht, maar die zijn geen van alle van toepassing (het gaat om o.a. verkoop aan bloedverwanten, etc).

"Pachtovereenkomsten voor los land gelden tenminste 6 jaar, en worden van rechtswege telkens voor 6 jaar verlengd, tenzij één van de partijen uiterlijk één jaar voor het einde van de lopende overeenkomst heeft opgezegd. Hiertegen is voor de pachter beroep mogelijk bij de pachtkamer."

Uit de Pachtwet wordt mij niet duidelijk hoe het feit dat je moet inschrijven bij de Pachtkamer verenigbaar is met de hierboven genoemde stelling dat als het lijkt op pacht, het ook pacht is (kort gezegd).

Wellicht heb ik de zaak weer moeilijker gemaakt dan het is.

[L.Vis]

Een nieuwe verwikkeling. Ik ben helemaal vergeten te melden dat in de overeenkomst de 'verhuurder' (de eigenaar v/h kasteel dus) zich "garant stelt in geval van verkoop". Is dat niets anders dan de nakomingsverplichting die hij sowieso al zou hebben wegens de ovk?

[bona fides]

[L.Vis]

Bodemcultuur lijkt me niet. Ik onderhoud het water (de populatie vissen, planten, etc), vis en behoud de waterstand op een dusdanig peil dat het kasteel niet beschadigd raakt of zelfs instort. Lijkt idd niet onder pacht te vallen.

Waarop de rechtswinkel zich baseerde weet ik niet. Was een spreekuur en ik kon er geen rechten aan ontlenen. Daarom wilden ze me ook geen schriftelijke bevestiging geven.

Enfin, mijn tussenconclusie moet dus zijn dat ik een goede kans maak om het huur te noemen, met dien verstande dat ik wel het risico loop dat koop in dit geval wel huur breekt. In dat geval wanprestatie van eigenaar aanvoeren. Dat hij zich 'garant stelt in geval van verkoop' biedt me daarbij geen extra houvast, of wel?