Valbeveiliging/dakterras

[Bordewolf]

Ik heb een verbouwing achter de rug waarvoor een vergunning is aangevraagd. Op deze vergunning was art 19 lid 3 WRO van toepassing (vrijstelling ivm bouwen tot de erfgrens). Op de vergunningsaanvraag en de vrijstelling zijn geen bezwaren binnen gekomen.

Nu (2 jaar later) probeert mijn buurman mijn overigens in de vergunningsaanvraag opgenomen en verplichte valbeveiliging/dakterras(ivm toegang platte dak dmv een deur) ongedaan te maken omdat deze binnen twee meter van de erfafscheiding staat (ipv 2 meter daar vanaf).

Als reden geeft hij op strijdigheid met artikel 5:50BW.

Heeft hij kans van slagen gezien het feit dat de vergunning onherroepelijk is en de bouw volledig is goedgekeurd door bouw- en woningtoezicht en het feit dat hij nimmer bezwaren heeft ingediend.

Voor de goede orde maak ik alleen ivm onderhoudswerkzaamheden gebruik van het platte dak.

[bona fides]

Het lijkt mij dat hij wel kans van slagen heeft. Je blijft inbreuk maken op het eigendomsrecht van de buurman, en dat is in beginsel onrechtmatig.

De situatie lijkt wat op die in Vermeulen/Lekkerkerker: hoewel Vermeulen voor zijn activiteiten een hinderwetvergunning heeft, handelt hij jegens Lekkerkerker nog steeds onrechtmatig:

[StevenK]

In je bouwvergunning staat 'deze vergunning wordt verleend behoudens rechten van derden'. En daarmee wordt aangegeven dat dit soort civiele kwesties niet gedekt zijn door de vergunning.

De oplossing in dit soort gevallen is over het algemeen het plaatsen van een ondoorzichtige scheiding. Is dat hier mogelijk ?

[Bordewolf]

Even twee aanvullingen:

De valbeveiliging staat op een plat dak, de deur welke toegang biedt tot dit platte dak is gericht op de achterkant van mijn eigen erf (het betreft dus de achtergevel met uitkijk op mijn eigen erf. Naast de valbeveiliging bevindt zich een een deel plat dak waarop ik me ook kan bevinden (dus een stuk plat dak). Deze zijkant is de kant van het erf van mijn buren. Alleen de zijkant van de valbeveiliging (dus een hek) staat ca 35 cm te ver. De overig 3 x 4 meter staan dus op mijn eigen erf, gericht op mijn eigen erf.

Ik kan me voorstellen wanneer de deur welke toegang geeft tot een balkon/dakterras/valbeveiliging naar het erf van de buren is gericht, dat je dan de twee meter in acht moet houden. Immers nu kan ik bij wijze van spreken over mijn valbeveiliging klimmen en gaan zitten en staan op de strook platte dak van 1,65 welke er naast zit. Dat ik uit privacyoverwegingen nu de valbeveiliging zou moeten weghalen of deels lijkt me niet billijk? Maar hoe zit dit juridisch ?

Bovendien weghalen is geen optie (vergunning staat dat niet toe) wel vervangen en dat gaat geld kosten, dit weegt lang niet op tegen de belangen van mijn buurman. Bovendien kijk ik uit op het platte dak van mijn schuur waar ik ook kan zitten en verblijven (waar geen hek op staat). Overigens vertoef ik niet op mijn dak (kan zelfs niet gezien dat dit dak daar niet geschikt voor is) alleen voor onderhoud maak ik gebruik van mijn dak.

Verder heeft op nagenoeg dezelfde positie al 30 jaar een andere valbeveiling gestaan. Verder vraag ik me in rede af of het hier uitmaakt of je praat over een balkon/dakterras of een valbeveiliging. In het laatste geval is het niet aangebracht om te vertoeven op je dak. Wanneer je naast een hek ook nog echt een terras aanlegt is er naar mijn mening pas sprake van een dakterras/balkon.

[bona fides]

[Bordewolf]

Verder is het zo dat artikel 50 begint met"

tenzij eigenaar naburige erf daartoe toestemming heeft gegeven. Ik heb netjes vergunning aangevraagd voor deze valbeveiliging (stond op de tekening). Mijn buurman heeft geen bewaren ingediend. Ik mocht daarop aannemen dat hij me toestemming geeft e.e.a. zo te bouwen.

Bovendien ben ik niet eerder begonnen met bouwen tot mijn vergunning onherroepelijk was (en er geen bezwaren waren ingediend).

Volgens mij was ik in strijd met het BW 5:50 geweest wanneer ik zonder vergunning deze valbeveiliging had aangebracht.

Achteraf dan gaan drammen dan hij het weer anders wil is inderdaad misbruik van recht. Hoe zien jullie dit ?

[Bordewolf]

Is hier jurisprudentie over? Dus wel toestemming (middels vergunning zonder bezwaren).

[bona fides]

Zwijgen is iets anders dan toestemmen. Op het zwijgen kun je pas een beroep doen na verjaring van de rechtsvordering tot ongedaanmaking.

Om te mogen aannemen dat de buurman toestemming gaf of zou geven, had je hier minimaal onderzoek naar moeten doen.

Lijkt NJ 2003/507 niet een beetje op jouw situatie? Vanzelfsprekend is ook daar gebouwd volgens een bouwvergunning, al komt dat slechts summier aan de orde in het bestreden oordeel van het Hof:

[Bordewolf]

Had de klager ook bezwaar gemaakt op de bouwvergunning op dit punt?

[bona fides]

[Bordewolf]

Ik lees hieruit dat er tijdens de bouw reeds geklaagd is (toen genoemd balkon er nog niets stond) en ook vlak nadat de vergunning is verleend (dus nog niet onherroepelijk was).

Mijn buurman begint nu 2 jaar naar dato te klagen, terwijl ik me in die 2 jaar slechts 3/4 keer voor dakonderhoud op mijn dak heb bevonden en ook nog eens buiten de genoemde valbeveiliging.

Bij mij is verjaring in ieder geval van toepassing aangezien ik op mijn vorige uitbouw ook een valbeveiliging van nagenoeg dezelfde omvang had (ca 30 jaar). Mijn uitzicht vanuit de nieuwe valbeveiliging is niet beter of slechter dan daarvoor.

Mijn valbeveiliging loopt paralel aan de achtergevel van mijn bestaande huis en biedt geen mogelijkheden tot bespieden (waar je ook zit of staat dat zien de buren echt).

Mijn platte dak is begaanbaar, maar daar houdt het wel mee op. Het is een plat dak met een bitumen laag, waarop je niet kunt langdurig vertoeven.

[bona fides]

Je paragrafen 2 en 5 kun je aanvoeren om aan te tonen dat de buurman misbruik maakt van bevoegdheid en/of dat art 5:50 hier niet van toepassing is. Als het dak niet geschikt is als terras, wat onder meer blijkt uit het feit dat het ook niet zo wordt gebruikt, is het (denk ik) geen opening als bedoeld in art 5:50 BW.

Je paragraaf 3 kun je aanvoeren om aan te tonen dat zijn vordering allang is verjaard.

In je paragrafen 1 (geen bezwaar maken is toestemming geven) en 4 (bespieden kan niet) zie ik minder. Je kunt ze natuurlijk wel aanvoeren (en dat zou ik in jouw plaats ook doen), maar ze lijken mij persoonlijk niet relevant.

Al met al lijk je me niet bij voorbaat kansloos. Natuurlijk ken ik noch de huidige, noch de oude situatie goed genoeg, weet ik niet wat je kunt bewijzen, en ben ik geen rechter, zelfs geen expert op dit gebied.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet.

[Bordewolf]

Stel de buurman verkoopt zijn huis en de zaak loopt nog. In de verkoop is niet gesproken over deze zaak en mijn buurman heeft bij de verkoop geen nadeel ondervonden. Hoe sta ik er dan voor? Is het dan nog billijk dat hij verwijdering eist, terwijl zijn belang zeer gering is/niet meer aanwezig?

[Bordewolf]

Weet iemand hoe een rechter hier mee omgaat?

[LexPauliana]

Een bouwvergunning zget inderdaad niet over de rechten van de buurman. Dit kan elkaar doorkruisen. Als er al 30 jaar een soortgelijke afscheiding stond (en je kunt dit bewijzen) dan is de vordering van de buurman verjaart.

Voor het overige zou ik zeggen: vertel je buurman dat je een bouwvergunning hebt gekregen, dat hij daar geen bezwaar op heeft gemaakt, dat het hekje er al 30 jaar staat en dat je nooit van het terras gebruik maakt. Zeg vervolgens tegen de buurman dta je om die redenen, en om het feit dat je de valbeveiliging niet mag verwijderen vanuit veiligheidsopogpunt, niet van plan bent iets aan de situatie te veranderen. Het is een kleine vordering, die, mocht het zover komen, bij de kantonrechter zal spelen. Mocht de buurman het daarop aan laten komen, dan kun je nog altijd het hekje vervangen......

Je hebt dan zelf nog geen juridische kosten gemaakt, maar je buurman wel.