|
|
| Auteur |
Bericht |
olga_wilhuis
Leeftijd: 52
Geslacht: 
Sterrenbeeld: 
Berichten: 5
|
 Geplaatst: ma 05 feb 2007 20:37 Onderwerp: Welke rechten heeft een verhuurder van een woning |
   |
|
Ik ben eigenaar van een etage woning. Deze is tijdelijk verhuurd vanwege mijn verblijf in het buitenland. Intussen is het tijdelijke huurcontract niet meer rechtsgeldig omdat de gestelde termijn voorbij is en het hier gaat om een standaard huurcontract.
Nu heb ik een nieuwe baan en kom terug naar Nederland. Per 01.04.2007 wil ik graag weer mijn woning betrekken (dringend eigen gebruik). Op 01.10.2006 heb ik de huur al opgezegd, 6 maanden van te voren. De huurder heeft meteen laten weten dat hij niet akkoord gaat met de huuropzegging. Ik heb hem aangeboden andere woonruimte voor hem te zoeken, een aantal maanden zonder huur te wonen, maar het enige dat hij wil is blijven, gelovend dat ik niet terug naar Nederland kom. De tijd begint te dringen en het idee onder de brug te slapen vind ik toch minder aantrekkelijk. Wat doen? |
|
|
|
|
 |
M
Geslacht:
Studieomgeving (BA): OU
Berichten: 275
|
| Geplaatst: ma 05 feb 2007 20:39 Onderwerp: |
|
|
| De huurder wist vooraf dat het om een tijdelijke situatie ging en dat is ook vastgelegd in het huurcontract? |
|
|
|
|
|
olga_wilhuis
Leeftijd: 52
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Berichten: 5
|
| Geplaatst: ma 05 feb 2007 21:03 Onderwerp: |
|
|
Ja, in zover wel, de overeenkomst werd eerst voor 1 jaar aangegaan.
ingaande op:
en lopende tot:
`Tijdens deze periode kan de huurder deze overeenkomst niet tussentijds door opzegging beëindigen. Tenzij een opzeggingstermijn van 2 maanden in acht wordt genomen.”diplomaten clausule”
3.2 Indien in 3.1 een bepaalde tijd is opgenomen en deze periode verstrijkt zonder opzegging of verlenging dan loopt de overeenkomst niet door.
3.4 Na deze huurperiode verloopt deze huurovereenkomst. Met goedkeuring van de verhuurder kan dan eventueel een nieuwe huurperiode afgesproken worden. Deze zal dan telkens verlengd worden met 12 maanden.Bij verlenging van de huurovereenkomst wordt tevens de huurprijs aangepast op basis van de CPI index.`
Door mij is dus het huurcontract nooit officieel verlengd
 |
|
|
|
|
|
bona fides
Geslacht: 
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22912
|
| Geplaatst: ma 05 feb 2007 22:26 Onderwerp: |
|
|
Een huurovereenkomst "voor beperkte tijd" is eigenlijk niet anders dan een huurovereenkomst voor onbeperkte tijd die tijdens die beperkte tijd niet kan worden opgezegd (in dit geval: muv de diplomatenclausule). Zie art 7:271 BW. Afwijking bij overeenkomst is niet mogelijk (art 7:271 lid 6 BW).
Na die tijd kan wel worden opgezegd, maar wanneer de verhuurder opzegt en de huurder niet akkoord gaat, heeft zo'n opzegging pas werking wanneer de rechter met opzegging instemt (art 7:272 BW).
Je zult dus in ieder geval bij de rechter beëindiging van de huurovereenkomst moeten vorderen. Dit kan slechts op de gronden vermeld in de opzegging aan de huurder (art 7:273 BW).
De rechter kan zo'n vordering slechts toewijzen op één van de in art 7:274 BW genoemde gronden.
Ook van art 7:272 t/m 274 BW is afwijking ten nadele van de huurder niet mogelijk (art 7:282 BW).
Op zich zou er geen probleem zijn geweest als je precies na afloop van de oorspronkelijke periode daadwerkelijk zou zijn teruggekeerd in je woning, én je dit zo had bepaald in het contract (art 7:274 lid 1 sub b juncto lid 2 sub b BW). Daar lijkt het nu te laat voor.
Blijft over dringend eigen gebruik (art 7:274 lid 1 sub c BW). Dat komt goed uit, want dit heb je ook als reden opgegeven in de opzegging. Het is duidelijk dat niet ieder eigen gebruik ook dringend eigen gebruik is, maar wanneer hier precies aan is voldaan weet ik niet. In ieder geval zul je moeten aantonen dat jij duidelijk méér belang hebt bij opzegging dan de huurder heeft bij voortzetting. Lid 1 sub c stelt ook als voorwaarde dat blijkt dat de huidige huurder passende woonruimte kan verkrijgen.
Conclusie:
- de huurovereenkomst is wel degelijk nog steeds rechtsgeldig;
- artikel 3.2 is niet rechtsgeldig, artikel 3.4 alleen voor zover het de aanpassing van de huurprijs betreft;
- je zult de opzegging aan de rechter moeten voorleggen.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
|
olga_wilhuis
Leeftijd: 52
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Berichten: 5
|
| Geplaatst: di 06 feb 2007 20:24 Onderwerp: |
|
|
Nu zegt de advocaat dat bij de opzegging niet voldaan is aan alle wettelijke criteria. Dit vind ik wel een beetje vreemd, daar we een voorbeeld van de huuropzegging bij het juridisch loket hebben gehaald. Wat klopt hier niet ?
HUURBEËINDIGINGSOVEREENKOMST
tussen:
....
als verhuurder(s)
en
....
als huurder
De ..... huurt een zelfstandige woning in het pand aan de ....... van ...... te .
De verhuurder wil een einde maken aan de huurovereenkomst met als reden dringend nodig voor eigen gebruik.
Partijen beëindigen de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden en wel onder de volgende voorwaarden:
1. De huurovereenkomst zal op 1 .... 2007 eindigen conform de bepalingen in de huurovereenkomst.
2. Huurder zegt toe het gehuurde uiterlijk 31 .... 2007 te hebben ontruimd en verlaten.
3. Partijen verlenen elkaar na uitvoering van bovenstaande afspraken over en weer finale kwijting.
Behoudens tegenbericht binnen 3 weken, gaan we ervan uit dat de verhuurder akkoord gaat met het voorstel.
Plaats en datum:
(handtekening) (handtekening) |
|
|
|
|
|
tikSimone
Leeftijd: 59
Geslacht:
Sterrenbeeld: 
Studieomgeving (BA): EUR
Studieomgeving (MA): EUR
Berichten: 12147
|
| Geplaatst: di 06 feb 2007 22:09 Onderwerp: |
|
|
Wat niet klopt is die termijn van 3 weken (in de wet staat 6 weken) als reactietermijn voor de huurder.
Overigens wel heel idioot dat het zo werkt met een tijdelijk huurcontract, waarbij voor beide partijen vooraf duidelijk is hoe het zit.
_________________
Nait soez'n, moar doun! |
|
|
|
|
|
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22912
|
| Geplaatst: di 06 feb 2007 23:57 Onderwerp: |
|
|
Om precies te zijn zegt de wet dat de verhuurder binnen 6 weken akkoord moet gaan. Ik denk niet dat je dit kunt omzeilen via een "wie zwijgt stemt toe"-bepaling. Zie art 7:272 BW:
| Quote: | 1. Een opgezegde huurovereenkomst blijft, tenzij de huurder de overeenkomst heeft opgezegd of na de opzegging door de verhuurder schriftelijk in de beëindiging ervan heeft toegestemd, na de dag waartegen rechtsgeldig is opgezegd van rechtswege van kracht, tot de rechter onherroepelijk heeft beslist op een vordering van de verhuurder als in lid 2 bedoeld.
2. De verhuurder kan, indien hij zes weken na de opzegging niet van de huurder een schriftelijke mededeling heeft ontvangen dat hij in de beëindiging van de huurovereenkomst toestemt, op de gronden vermeld in de opzegging vorderen dat de rechter het tijdstip zal vaststellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen. |
Stilzwijgende toestemming is niet schriftelijk. De bepaling in de beëindigingsovereenkomst wijkt dus af van art 7:272 BW, en is daarmee niet rechtsgeldig gezien art 7:282 BW:
| Quote: | | Van de artikelen 272 tot en met 281 kan niet ten nadele van de huurder dan wel onderhuurder worden afgeweken. |
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
|
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22912
|
| Geplaatst: wo 07 feb 2007 0:06 Onderwerp: |
|
|
| tikSimone schreef: | | Overigens wel heel idioot dat het zo werkt met een tijdelijk huurcontract, waarbij voor beide partijen vooraf duidelijk is hoe het zit. |
Dat heet huurbescherming  .
Zie ook hier en hier. Onder andere:
| Quote: | 7.4 Wat moet de huurder doen als de verhuurder de huur wil beëindigen en de huurder wil blijven zitten?
De huurder kan dan gewoon blijven zitten en de huur doorbetalen. Nadat de verhuurder de huur heeft opgezegd, kan de huurder binnen zes weken aan de verhuurder te kennen geven dat hij niet akkoord gaat. Een reactie van de huurder is niet verplicht. Als de huurder niet reageert, kan de verhuurder na die zes weken de huurder voor de kantonrechter dagvaarden om zo de huur te beëindigen op basis van één van de zes opzeggingsgronden. Niet reageren werkt dus niet in het nadeel van de huurder. |
De wet geeft wel de mogelijkheid om je huis een jaar te verhuren voor wanneer je bijv. een jaar in het buitenland bent, maar dan moet dit goed zijn vastgelegd, en moet je na dat jaar ook echt terugkeren in de woning. Maar het is duidelijk dat het verhuren van een woning vrij riskant is wanneer je van plan bent dit slechts tijdelijk te doen.
Ik vind ook een stukje over dringend eigen gebruik.
Het is overigens niet mijn bedoeling de indruk te wekken het voor de huurder op te nemen of zo. Juridisch staat de huurder nu eenmaal vrij sterk.
Mij is eens een huurwoning geweigerd omdat ik Nederlander ben. De verhuurder was bang dat ik te goed op de hoogte zou zijn van de wet. Inmiddels is dat ook zo .
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
|
olga_wilhuis
Leeftijd: 52
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Berichten: 5
|
| Geplaatst: wo 07 feb 2007 12:01 Onderwerp: |
|
|
| Quote: | | De wet geeft wel de mogelijkheid om je huis een jaar te verhuren voor wanneer je bijv. een jaar in het buitenland bent, maar dan moet dit goed zijn vastgelegd, en moet je na dat jaar ook echt terugkeren in de woning. Maar het is duidelijk dat het verhuren van een woning vrij riskant is wanneer je van plan bent dit slechts tijdelijk te doen. |
Om eerlijk te zijn begrijp ik niet waarom het zo moeilijk en riskant moet zijn voor een verhuurder zijn woning tijdelijk te verhuren. Dit zou toch alleen maar de flexibiliteit van de woningmarkt kunnen bevorderen? Veel mensen verhuren hun woning om deze reden dus NIET en voor mij was dit ook voor eens en voor altijd.
Ik ben op zoek naar belangenvereningen voor prive verhuurders zoals ik, met slechts 1 woning, die met hetzelfde probleem te maken hebben, dat ze hun huurder er niet uit krijgen. Weet iemand iets ?
[/quote] |
|
|
|
|
|
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22912
|
| Geplaatst: wo 07 feb 2007 14:57 Onderwerp: |
|
|
| olga_wilhuis schreef: | | Om eerlijk te zijn begrijp ik niet waarom het zo moeilijk en riskant moet zijn voor een verhuurder zijn woning tijdelijk te verhuren. Dit zou toch alleen maar de flexibiliteit van de woningmarkt kunnen bevorderen? Veel mensen verhuren hun woning om deze reden dus NIET en voor mij was dit ook voor eens en voor altijd. |
Dezelfde argumenten zijn van toepassing op het ontslagrecht. Uiteindelijk is het een politieke keuze.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
|
lexine
Berichten: 112
|
| Geplaatst: wo 07 feb 2007 17:25 Onderwerp: |
|
|
| bona fides schreef: | | olga_wilhuis schreef: | | Om eerlijk te zijn begrijp ik niet waarom het zo moeilijk en riskant moet zijn voor een verhuurder zijn woning tijdelijk te verhuren. Dit zou toch alleen maar de flexibiliteit van de woningmarkt kunnen bevorderen? Veel mensen verhuren hun woning om deze reden dus NIET en voor mij was dit ook voor eens en voor altijd. |
Dezelfde argumenten zijn van toepassing op het ontslagrecht. Uiteindelijk is het een politieke keuze. |
Al is het in het arbeidsrecht beter geregeld met een tijdelijke verbintenis.
Overigens in dit kader, hoe zit het dan met anti-kraak wonen? Als de tijdelijke huurder dan ook niet op wil krassen? |
|
|
|
|
|
M
Geslacht:
Studieomgeving (BA): OU
Berichten: 275
|
| Geplaatst: wo 07 feb 2007 17:58 Onderwerp: |
|
|
Ik vind het maar gek dat als je vooraf bespreekt dat het tijdelijk gaat zijn, daar ook een datum aan verbonden zou zijn, dat je dan niet tijdelijk zou kunnen verhuren zonder problemen te krijgen.
En met een arbeidscontract heb je inderdaad niet voor niks een jaar contract of half jaar contract wat van rechtswege afloopt, dus waarom zou dat binnen het huurrecht niet ook zo kunnen zijn, mits het duidelijk vooraf afgesproken is?
Ik weet overigens niets van het huurrecht verder hoor. |
|
|
|
|
|
tikSimone
Leeftijd: 59
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Studieomgeving (BA): EUR
Studieomgeving (MA): EUR
Berichten: 12147
|
| Geplaatst: wo 07 feb 2007 21:12 Onderwerp: |
|
|
Ben het met M. eens. Misschien moet je daarbij ook nog meenemen dat de huizen die op de particuliere markt worden aangeboden vaak duurder zijn, dus die huurders zijn een stuk minder "zwak". En juist bij het vergaren van een inkomen (heel essentieel, anders kun je bij wijze van spreken niet eens - al dan niet tijdelijk - een huis huren) zou het belangrijk zijn die zwakkere partij te beschermen. Dus ook ik snap die inconsequentie niet, zeker niet wanneer de woningmarkt krap is.
Mooi onderwerp voor een scriptie!
_________________
Nait soez'n, moar doun! |
|
|
|
|
|
olga_wilhuis
Leeftijd: 52
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Berichten: 5
|
| Geplaatst: do 08 feb 2007 0:27 Onderwerp: |
|
|
| Quote: | | Misschien moet je daarbij ook nog meenemen dat de huizen die op de particuliere markt worden aangeboden vaak duurder zijn, dus die huurders zijn een stuk minder "zwak". En juist bij het vergaren van een inkomen (heel essentieel, anders kun je bij wijze van spreken niet eens - al dan niet tijdelijk - een huis huren) zou het belangrijk zijn die zwakkere partij te beschermen. Dus ook ik snap die inconsequentie niet, zeker niet wanneer de woningmarkt krap is. |
Dat is nu ook de ironie van mijn zaak. Ik moet wegens mijn zwakke financiele positie terug in de woning. Terwijl mijn huurder, een hoog opgeleide man met een eigen zaak, advies geeft aan zijn clienten hoe ze nog meer huizen, boten en andere luxe artikelen kunnen kopen, zich heel gemakkelijk een andere woning kan permitteren. Ik ben dan wel eigenaar op papier van het huis, maar het allergrootste gedeelte is nog altijd van de bank. Dus wie is hier dan de sociaal zwakkere? |
|
|
|
|
|
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22912
|
| Geplaatst: do 08 feb 2007 0:33 Onderwerp: |
|
|
Ik vind het persoonlijk meer een onderwerp voor de politiek, want de wet is er duidelijk genoeg over . Nou ja, scriptie rechtseconomie kan ook wel.
| lexine schreef: | | Overigens in dit kader, hoe zit het dan met anti-kraak wonen? Als de tijdelijke huurder dan ook niet op wil krassen? |
Wikipedia leert mij dat antikraak als volgt werkt: de eigenaar betaalt een antikraakbureau om antikrakers te vinden. De antikrakers betalen het antikraakbureau om het gebouw te mogen gebruiken, maar het antikraakbureau is dus niet de eigenaar van het gebouw. Van het huren van woonruimte zou dan geen sprake zijn, dus ook geen huurbescherming.
Op het eerste gezicht lijkt me dit juridisch wat twijfelachtig. Ik zou zeggen dat de antikrakers een huurovereenkomst hebben met het antikraakbureau. Dat het antikraakbureau niet uit hoofde van het eigenaar zijn bevoegd is om dat gebouw te verhuren lijkt me niet zo erg van belang...
Interessante kwestie dus  .
Een andere mogelijkheid om onder huurbescherming uit te komen is de Leegstandwet. B&W kan, onder een heel stel voorwaarden, een vergunning verlenen voor het huurbeschermingsloos verhuren van woonruimte.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
|
|
|
