Onmogelijk 'normaal onderhoud' nieuwbouw

[jwg]

In 2003 is mijn nieuwe (hoek)huis opgeleverd. Dit ligt met de zij- en achtergevel geheel in het water. De zijgevel heeft vier ramen (en houten kozijnen) van zeker 4 tot 12 meter boven het wateroppervlak en menselijkerwijs niet vanaf de kant van de voorkant van het huis bereikbaar. De ramen zijn vaste delen, dwz niet te openen van binnenuit en normaal onderhoud is (ramen wassen / schilderwerk) is dus onmogelijk. Ook vanaf het dak zijn de ramen niet bereikbaar (ook niet met een ramenwasstellage door gebrek aan deugdelijke bevestigingspunten hiervoor; enkele 'losse' siergevelelementen maken bevestiging onveilig). Schoonmaak middels een hoogwerke lukt bij 3 van de 4 ramen en kost minimaal 250 euro per wasbeurt (dus naar gemiddelde maatstaven minimaal 1000 euro per jaar). Schilderen kan vanaf een te plaatsen ponton voor uitsluitend dit huis (kosten buitengewoon).

In 2003/2004 is de bouwer aangeschreven en meerdere malen gebeld om hier iets aan te doen (beweegbare ramen of kostencompensatie). Geen enkele reactie mogen ontvangen; dit jaar opnieuw geschreven en nu beroept de bouwer er zich op dat hij heeft mogen aannemen dat er geen problemen meer waren doordat hij na de vorige keer niets meer van óns heeft vernomen. Kan dit zomaar en wat is voor ons nu de eventuele volgende stap?

[bona fides]

De verjaringstermijn van deze claim lijkt me gewoon 5 jaar na je laatste schrijven. Van rechtsverwerking lijkt me geen sprake omdat er geen aanleiding is voor de bouwer om erop te mogen vertrouwen dat je het erbij zou laten zitten, en de bouwer door jouw tijdelijke "niet meer aandringen" niet in een nadeligere positie is gekomen. (Van dat laatste kan sprake zijn wanneer door het verloop van de tijd zijn mogelijkheden om tegenbewijs te leveren verslechterd zijn, maar dan nog is vooral hij degene die heeft zitten treuzelen.)

De volgende stap is dus het verwerpen van het beroep van de bouwer op verjaring en/of rechtsverwerking. Als je hem al schriftelijk een fatale datum hebt gesteld, is hij al in gebreke en kun je hem dagvaarden.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet.

[ergo sum]

Is het niet zo dat de bouw conform de tekening en het bestek is uitgevoerd, en dit hele probleem derhalve voorzienbaar was?
_________________
Vivere est cogitare.

[tikSimone]

Dat lijkt mij ook.
_________________
Nait soez'n, moar doun!

[bona fides]

Mij ook, al kunnen de precieze omstandigheden wel van belang blijken.

Mijn bovenstaande antwoord heeft dus slechts betrekking op het argument dat de bouwer recent heeft aangevoerd.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet.

[jwg]

[bona fides]

De bouwer heeft dus volgens het ontwerp gebouwd. Waarom zou je hem dan aansprakelijk willen stellen? De "fout" lijkt me in het ontwerp zitten.

De bouwer had op eigen houtje vermoedelijk niet eens af mogen wijken. Onlangs nog heeft een architect een zaak gewonnen omdat van zijn ontwerp was afgeweken.

Of is de bouwer ook de ontwerper?
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet.

[jwg]

[bona fides]

De bouwer heeft het ontwerp dus uitgekozen, en heeft jou een exemplaar verkocht. Wat blijft is dat de bouwer niet zo makkelijk kan afwijken van het ontwerp van de architect.

Het is me niet zo duidelijk voor wiens risico een probleem als dit komt. De bouwer heeft in ieder geval wel gewaarschuwd voor problemen bij het schoonmaken. Ik heb daarom eigenlijk de indruk dat het huis wel voldoet aan wat je ervan mocht verwachten... Wellicht zijn de extra kosten hoger dan je had gedacht, maar dan had je op dat punt misschien kunnen doorvragen of onderzoek laten verrichten.

Ik neem aan dat er bouwtechnisch verder niets mis is.

Hecht vooral niet te veel waarde aan mijn inschatting, want ik ben zeker geen expert op bouwgebied.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet.

[JetKroket]

[JetKroket]

Misschien kan de Vereniging Eigen Huis je helpen.
_________________
'Sorry, onze bar is gesloten. Wilt u misschien iets drinken in afwachting dat ze opengaat?'
- Wiet van Broeckhoven