vereniging van eigenaren en opstalverzekering

[arizona]

Een kennis van mij heeft in 2004 een huis gekocht. Dit betrof de bovenste twee verdiepingen van een pand. Er is daarvoor toen een opstalverzekering afgesloten.
Afgelopen jaar werd de begane grond verkocht, en de nieuwe eigenaar meldde zich toen met de mededeling dat hij moeite had een opstalverzekering af te sluiten, omdat de verzekeringsmaatschappij zei dat in dit geval de vereniging van eigenaren voor het gehele pand één opstalverzekering moest afsluiten.
Uiteindelijk bleek - ook tot de verbazing van de notaris - dat er voor dit pand geen vereniging was. Vaak is er minimaal een "slapende vereniging", maar hier was er ook nooit een opgericht.
Uiteindelijk hebben de bewoners van de begane grond (naar eigen zeggen) een verzekeraar gevonden bij wie zij wel afzonderlijk een opstalverzekering konden afsluiten.
Ik heb nu een aantal vragen.
1) Is het verplicht om een vereniging van eigenaren te hebben?
2) Is in dat geval de verkopende partij, de makelaar of de notaris iets te verwijten dat aan mijn kennis, toen hij het huis kocht, niet is verteld dat er geen vereniging is?
3) Is het inderdaad formeel niet toegestaan om voor een deel van een pand waarvoor er een vve zou moeten zijn, een afzonderlijke opstalverzekering af te sluiten?
4) Kan de verzekeraar - met wie wel zo'n verzekering is afgesloten - in geval van schade op die grond weigeren uit te keren?

[Flash]

1) Ja, als een registergoed in appartementsrechten wordt gesplitst, dient er een vereniging van eigenaars te zijn. Iedere rechthebbende tot het appartementsrecht is vervolgens van rechtswege lid van de verenging.

2) Durf ik zo niet te zeggen, daarvoor is de informatie te summier. Aan alledrie had kenbaar 'moeten' zijn dat er geen vve was. De makelaar en notaris hebben daarentegen in beginsel meer kennis van zaken en daar zou het opgevallen moeten zijn. Maar nogmaals de informatie is te summier om aan te geven of er een 'schuldige' is.

3) Hangt er denk ik vanaf wat er in het splitsingsreglement of de statuten van de vereniging (als die er zou zijn) zou staan. Normaliter is het waarschijnlijk voor de vereniging voordeliger en houden ze het in één hand.

4) Want???
_________________
Liefde in twee verschillende werelden,
maar in beide ongelooflijk krachtig.
Deze liefde is pas ontstaan,
maar nu al voor eeuwig prachtig....

[arizona]

[MechteldvanderVleuten]

Ik ben benieuwd wat er in de koopakte staat. Staat daar dat er een appartmentsrecht is aangeschaft, of iets anders?
Als er een appartementsrecht is aangeschaft, weet iedere notaris dat er dan ook een splitsingsakte moet zijn, waarin de VVE opgericht wordt, en die hoort bij de eigendomspapieren. Die zouden dan overhandigd moeten zijn.

Als er geen appartementsrecht is gekocht, maar bijvoorbeeld een aandeel in een gemeenschap (het hele huis) dan kan je volgens mij de gemeenschappelijke delen van het eigendom ook met mandeligheid regelen. Dan zou de verzekeringsmaatschappij ongelijk hebben.

Met vriendelijke groet,
Mechteld.

[Flash]

Denk dat de akte van levering hier meer duidelijkheid over zal bieden. Koopakte kan ook 'fout' opgesteld zijn door bijvoorbeeld een makelaar of door een leek.

De notaris in kwestie was verbaast dat er geen vve was. Vandaar dat ik er van ben uitgegaan dat het een appartementsrecht betrof. Indien het bijvoorbeeld geregeld is als mandeligheid is een vve niet verplicht.

Er is geen wettelijke verplichting voor de vve om een opstalverzekering af te sluiten bij mijn weten. Dit wordt wel 'standaard' opgenomen in de splitsingsakte/statuten van de vereniging omdat dit in het belang van de gezamenlijke eigenaren is. Stel dat een appartement gedurende een bepaalde periode 'leeg' staat en niet verzekerd zou zijn. Dit zou verstrekkende gevolgen kunnen hebben voor de omliggende appartementen.

De sanctie op het niet hebben van een vve weet ik zo niet. Dat zal ik op moeten zoeken. Overigens is het eerste waar ik op dat moment aan denk de zorgplicht van de notaris. Kan me niet voorstellen dat een registergoed wordt gesplitst en daarbij geen vve wordt opgericht.

Heb je ook al navraag bij het Kadaster gedaan??
_________________
Liefde in twee verschillende werelden,
maar in beide ongelooflijk krachtig.
Deze liefde is pas ontstaan,
maar nu al voor eeuwig prachtig....

[arizona]

[MechteldvanderVleuten]

Als er een splitsingsakte is, ben ik eigenlijk nog niet tegengekomen dat er dan geen VVE opgericht wordt. Dat gebeurt doorgaans in de akte. Wil je eens kijken bij artikel 30 ongeveer, daar beginnen meestal de statuten van de VVE.

De eigenaar van de bovenverdieping kan in zijn leveringsakte zien wat hij gekocht heeft, appartementsrecht A …. met complexnummer ……

Als de eigenaar van een verdieping de opstalverzekering heeft afgesloten voor het hele pand, de hele vereniging dus, dan moet hij de verzekering vragen om de polis op naam van de vereniging te zetten. Maar voor hij dit doet is het verstandig om even met alle leden aan tafel te gaan zitten en de zaak te bespreken. Het kan heel goed zijn dat een van de andere eigenaar svan een verdieping al een verzekering voor zijn verdieping heeft afgesloten.

In ieder geval moeten jullie als eigenaren samen afspreken dat er een verzekering wordt afgesloten voor het geheel en dat jullie samen de premie betalen conform de bepalingen van de akte. De andere afgesloten verzekeringen moeten dan worden opgezegd, dan kan tegenwoordig met een jaar en misschien wil de verzekeringsmaatschappij wel wat water bij de wijn doen.

Dus:

- wie zijn de eigenaren en die bij elkaar roepen;. Zie het kadaster: wie is eigenaar van de verschillende A-nummers. Dit A-nummer volgt op het complexnummer. Staat allemaal in de akte.
- in de vergadering besluiten dat jullie als VVE een verzekering afsluiten
- ieder zegt de eigen verzekering op als dat tenminste verzekeringen zijn voor een gedeelte van de gemeenschappelijke zaak
- en als jullie als eigenaren toch bij elkaar zijn, spreek dan nog meer dingen af over bijv. schoonmaken, wa-verzekering (nu gezien de recente storm echt wel van belang) en ga alsjeblieft reserveren voor groot onderhoud in de toekomst. En spreek af dat jullie ieder jaar een keer bij elkaar komen.

Veel succes!

[arizona]

Ik ben nu een beetje in verwarring.
Jij maakt in je antwoord onderscheid tussen "appartementsrechten" en "aandeel in de gemeenschap". De akte van levering stelt echter:

[ergo sum]

[MechteldvanderVleuten]

Hallo,

Volgens mij is het zo dat – als er een akte is – er ook sprake is van een vereniging van eigenaars. Weliswaar een zgn. slapende vereniging, maar toch een vereniging. Die moet dus “wakker gemaakt worden”. Het fenomeen slapende vereniging is heel bekend in de randstand/Amsterdam.

Volgorde m.i.

vergaderen
administrateur benoemen, dat kan een van de leden zijn, want ik begrijp dat het maar een hele kleine vereniging is
vervolgens de volgorde hanteren van mijn vorige bericht.

In ieder geval geldt de wet: er is een VvE, dus handelen volgens de richtlijnen van de VvE en dat is vergaderen en besluiten enz. enz.

Zijn er overigens problemen met het bij elkaar roepen van de leden? Hoeveel leden zijn het?

Groeten,
Mechteld

[arizona]

Beste Mechteld,
Het is me duidelijk wat er volgens jou moet gebeuren. Dankjewel voor je uitgebreide advies. Het is me alleen nog niet duidelijk waarop jij baseert dat "als er een akte is, er ook een vereniging van eigenaars is". Nogmaals, ik lees het er niet in, en ook een geraadpleegde notaris trok dezelfde conclusie. Baseer jij je op een bepaald artikel in de wet? Of op de algemene bevinding dat "als er een akte is, er ook een vereniging is"? Ik denk dat ik mijn kennis zal adviseren de aktes nogmaals aan een expert te laten lezen.
Er zijn in beginsel geen problemen de "leden" bij elkaar te roepen (dat zijn er twee) alleen die hebben beide niet zoveel trek om een flink bedrag op te hoesten om een vereniging op te richten (als die er dus nog niet is, want dan moet je ervoor naar de notaris), omdat ze op dit moment de toegevoegde waarde niet zo zien. Vandaar mijn oorspronkelijke vraag m.b.t. de verplichting om een vereniging op te richten en mijn vervolgvraag wat de sanctie is als je die niet hebt. (Nogmaals: uitgaande van de veronderstelling dat er nog geen vereniging is, als die er wel zou zijn is het "wakker maken" ervan inderdaad niet zo ingewikkeld lijkt me).

Zou iemand misschien de relevante wetsartikelen kunnen noemen?

[MechteldvanderVleuten]

Sorry, ik weet geen wetsartikelen, ik vaar op ervaring. Oudere akten zitten wat moeilijker in elkaar omdat er toen nog geen zgn. Modelreglement was als voorbeeld voor het opstellen van een splitsingsakte.

Het oprichten van een vereniging kost – als er een akte van splitsing is – geen geld. Dat baseer ik inderdaad op de algemene regel dat als er een akte is, er dus gesplitst is, en er dus een vereniging van de eigenaren is. Partijen zijn al bij de notaris geweest, het resultaat daarvan was de akte van splitsing van de onroerende zaak. Het is dan alleen maar een zaak van “wakker worden”.

Ik wens je veel succes, en misschien dat iemand anders nog wat concrete artikelen kan noemen. Het nog een keer goed (laten) lezen van de akte vind ik een goed idee van je.

Groeten,
Mechteld.