Ondernemersrisico, waar ligt hier de grens?

[Marja]

Soms lijkt het er op dat je als kleine ondernemer (ik heb een winkel) zo ongeveer vogelvrij bent.

In het winkelcentrum waar ik mijn winkel heb staan enkele panden leeg, langdurig zelfs. De eigenaar van de panden is zo'n twee jaar (tevergeefs) bezig geweest om de panden te verhuren aan het Kruidvat en aan Zeeman.
Op het moment zij er geen andere gegadigden voor de panden.

Bij een winkeliersvergadering werd aan een vertegenwoordiger van de eigenaar de vraag gesteld of er bij de verhuur van de panden ook rekening werd gehouden met de belangen van de gevestigde winkeliers. Het antwoord was kort maar krachtig: Nee.

Als de eigenaar panden kan verhuren aan bedrijven die de zittende winkeliers het bestaan (broodwinning en overleven) onmogelijk maakt, dan behoort dat tot het ondernemersrisico.

In de ogen van de eigenaars van winkelcentra lijkt dat natuurlijk vrij logisch, maar is dat eigenlijk wel zo vanzelfsprekend?
Dezelfde eigenaar heeft de met de zittende winkeliers immers óók een huurcontract. In vrijwel alle gevallen zelfs van minimaal 5 jaar. Voor minder "gaat" de eigenaar niet, iedere winkelier moet zich vastleggen voor minstens 5 jaar.

Vervolgens gaat de eigenaar doodleuk nieuwe huurcontracten aan met grote winkelbedrijven in dezelfde branche als enkele zittende winkeliers en houdt strak vast aan het stipt naleven van de lopende contracten.
Dit alles uiteraard zonder overleg met -of waarschuwing aan- de huurders waar hij ook huurcontracten in hetzelfde winkelcentrum mee heeft afgesloten.

Dus de eigenaar mag altijd langlopende huurcontracten afsluiten met winkeliers (en hen daar zonder mogelijkheid tot 'ontsnappen' aan houden), om vervolgens huurcontracten afsluiten met bedrijven die de langer zittende huurder gegarandeerd de kop zullen kosten?
Kortom, mag de eigenaar altijd "spelen" met de bedrijven/broodwinning van zijn huurders en is hij nooit verantwoordelijk voor wat-hij-bij-elkaar-zet?

Want, àls de eigenaar de panden maar kan verhuren, er is geen enkele sprake van enige verantwoordelijkheid tegenover de zittende huurders en het ondernemersrisico zal altijd voor de huurder zijn.
De verhuurder dient zich te gedragen als een goed verhuurder. Moet hij om een goed verhuurder te zijn geen rekening houden met de belangen van àl zijn huurders?

Hij eist ook dat de huurders zich onder alle omstandigheden aan het huurcontract houden, maar maakt ze met hetzelfde gemak kapot door er een groter bedrijf in dezelfde branche naast te zetten.
Kan en mag dit altijd maar?

[bolletje]

Als collega-ondernemer formuleer ik mijn reactie op de vraag van Marja.

(1) In je vraag over "kunnen" en "mogen" herken ik zowel een juridisch, een economisch als een moreel aspect.
Het zal je wel niet onbekend zijn dat wat juridisch aanvaardbaar is, niet altijd overeenstemt met wat jij of iemand anders moreel aanvaardbaar vindt.
Het lijkt mij dat we op het Rechtenforum alleen op de juridische kant moeten ingaan. Dan kan zo nodig de rechter altijd nog het "billijke" (wat een morele categorie is) in zijn oordeel betrekken...

(2) Wat het juridische aspect aangaat: van belang is allereerst wat het huurcontract hierover zegt. Laat ik ervan uitgaan: niks of niks waar je iets mee kunt. In elk geval zit "ondernemersrisico" in een andere rechtscategorie dan je eigen huurcontract, het gaat dan meestal om het verhalen van schade op een (semi-)overheid. Nu hoop ik maar dat andere forumdeelnemers je hiermee verder op weg kunnen helpen. Wellicht dat er jurisprudentie over bestaat? Zonodig kun je ook bij een gespecialiseerde advocaat terecht.

(3) Nu nog het economische aspect, waar ik als ondernemer het meest in thuis ben. Wanneer grootwinkelketens als K en Z er niet willen huren, zullen ze daar goede redenen voor hebben. Het lijkt er dan een beetje op dat het winkelcentrum voor nieuwe huurders minder aantrekkelijk is, dan toen jij tekende. Dat zou jammer zijn voor alle huurders, en zeker ook voor de verhuurder. Tijd om een gezamenlijke actie te ondernemen - en in de start daarvan kun je twee dingen bereiken: (a) jij komt beter op de kaart te staan in het netwerk en in de relatie met de verhuurder; (b) je zou een betere bescherming van bestaande huurders (of alleen jezelf) kunnen bedingen.
Nog een laatste ding: het kan voor consumenten aantrekkelijk zijn om naar een plek te gaan waar meerdere verschillende aanbieders van vergelijkbare producten zijn. Dan kunnen ze lekker "shoppen". In Utrecht heb je zo bijv. al langere tijd een concentratie van schoenenwinkels in een bocht van de Oudegracht, ik noem het daar altijd de schoenenbocht. Kortom: de komst van een branche-concurrent (of sowieso van een grote keten met veel promotie-activiteiten) kan de trek naar het winkelcentrum versterken. Een actie tegen de komst van K of Z zou dan het paard-achter-de-wagen-spannen zijn.
Succes!