|
|
| Auteur |
Bericht |
thijsje77
Leeftijd: 47
Geslacht: 
Sterrenbeeld: 
Berichten: 3
|
 Geplaatst: do 15 mrt 2007 20:54 Onderwerp: Verleggen erfdienstbaarheid voor 4 huizen. |
   |
|
Beste mensen,
Bestaande situatie:
2 hoekhuizen met daartussen een pad van 180 cm. 18 meter vanaf de gemeentegrens buigt het pad in noordelijke en in zuidelijke richting af en doorkruist daarmee de kavels van de beide hoekhuizen om overpad te verlenen aan de twee woningen welke aan de beide hoekhuizen vastzitten. De buren aan weerskanten van de beide hoekwoningen hebben dus recht van overpad. Nu willen de bewoners van de hoekhuizen, met instemming van 1 van de naaste buren het overpad verleggen.
Gewenste situatie:
2 hoekhuizen met daartussen een pad van 180 cm. 18 meter vanaf de gemeentegrens overgaand in een pad van 120 cm tot achterin de kavel. Totale lengte van het pad gemeten vanaf de gemeentegrens 42 meter. Daarna een pad in noordelijke- en in zuidelijke richting met een breedte van 120 cm voor de ontsluiting van de naaste buren van de hoekwoningen.
De bewoners van de hoekwoningen willen graag dit pad verleggen omdat daarmee hun woongenot (privacy) vergroot wordt. Tevens ontstaan er zo de mogelijkheid om de woning te kunnen uitbouwen (over het huidige recht van overpad).
Probleemsituatie:
1 naaste buurman is het wel eens met het verleggen, maarde buurman van de andere hoekwoning wil niet 45 meter meer lopen om op zijn kavel te komen. Hij wil de bestaande situatie handhaven. Een gesprek met alle buren heeft tot nu toe niets opgeleverd. Hij wil het gewoon niet.
Notarieel is vastgelegd hoe het pad loopt en dat er erfdienstbaarheid rust op de kavel.
Wanneer ik kijk in het burgerlijk wetboek (boek 5 titel 6 artikel 73 punt 2) kan ik het pad niet verleggen omdat het genot van die ene buurman daarmee verminderd wordt, toch?
Is het haalbaar om via bijvoorbeeld een rechtzaak alsnog te proberen om het pad te verleggen? Het woongenot van 3 gezinnen wordt er mee vergroot !!!
Graag zou ik van jullie over deze zaak advies willen. Is er al jurisprudentie over vergelijkbare zaken? In hoeverre sta ik in mijn recht om het pad te kunnen verleggen bijvoorbeeld op basis van (boek 5, titel 6 artikel 78 punt b) waarin gesproken wordt van algemeen belang (de 3 gezinnen)?
Graag hoor ik van jullie.
Met vriendelijke groet,
Matthijs ter Horst
[/u] |
|
|
|
|
 |
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22911
|
| Geplaatst: do 15 mrt 2007 21:40 Onderwerp: |
|
|
Is de locatie van het huidige pad vastgelegd in de erfdienstbaarheid?
Zo nee, dan is verleggen gewoon mogelijk zolang je maar binnen de omschrijving van de erfdienstbaarheid blijft en de belangen van de eigenaar van het heersende erf niet op onredelijke wijze worden geschaad. Dit staat los van art 5:73 lid 2 BW.
Als het pad door de omschrijving van de erfdienstbaarheid wel is vastgelegd, dan moet het via 5:73 lid 2. De vermindering van genot in lid 2 slaat niet op iedere vermindering, hoe gering ook. Op een lengte van 345 meter is een toename van 20 meter in redelijkheid niet een zodanige vermindering van genot dat zij aan verlegging in de weg staat (HR 24 september 1999, NJ 1999/754).
De bewijslast dat er geen sprake is van genotsvermindering rust op de eigenaar van het dienende erf.
Het algemeen belang van art 5:78 sub b lijkt me hier niet te spelen, ik zie alleen persoonlijke belangen. In NJ 1996/691 werd een verlegging echter wel toegekend op die grond. In die zaak kon de eigenaar van het dienende erf een brief overleggen van de gemeente waarin werd gerefereerd aan een "stedebouwkundig" belang. De lagere rechter verhief dit tot een "algemeen belang", in cassatie werd dit niet echt getoetst, en in de noot wordt hardop in twijfel getrokken of zoiets wel onder algemeen belang moet vallen:
| Quote: | Maar zou een enkele brief van de overheid omtrent stedebouwkundig belang ook voldoende zijn om een erfdienstbaarheid van uitzicht of van niet-bouwen te wijzigen of op te heffen? Dan moet er toch meer aan de hand zijn om in dit verband op grond van strijd met het algemeen belang de gewraakte erfdienstbaarheid te wijzigen of zelfs op te heffen.
Opmerkelijk is in dit verband, dat de Rechtbank met de ene hand op grond van de gemeentelijke brief de bouwbehoefte van de eigenaar van het dienend erf tot een algemeen belang verheft en met de andere hand voor de uitvoering van deze wijziging verlangt, dat deze eigenaar ook daadwerkelijk gaat bouwen, omdat hij anders, aldus de Rechtbank, bij de wijziging onvoldoende belang zou hebben.
Kennelijk is met dit laatste belang toch mijns inziens zijn particulier belang bedoeld!
Het is te hopen, dat de rechter grote terughoudendheid zal betrachten bij het toetsen of er werkelijk een algemeen belang is, dat de opheffing casu quo wijziging van de erfdienstbaarheid rechtvaardigt, zeker bij belangen, die rechtstreeks indruisen tegen de inhoud van een erfdienstbaarheid, zoals die met een bouwverbod e.d. |
Met een mooie brief en wat geluk ben je kennelijk niet kansloos.
In die zaak stelde het Hof overigens (NJ 1995/543):
| Quote: | | 4.4. Aldus brengt de bepaling mede, dat in een geschil als het onderhavige het algemeen belang - daarin gelegen dat bij toenemende verstedelijking wenselijke bebouwingsmogelijkheden niet worden geblokkeerd door het bestaan van eertijds onder nog agrarische omstandigheden gevestigde erfdienstbaarheden - zich als doorslaggevende factor doet gelden ten gunste van de eigenaar van het dienend erf. |
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
|
thijsje77
Leeftijd: 47
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Berichten: 3
|
| Geplaatst: do 15 mrt 2007 21:54 Onderwerp: |
|
|
He dat is supersnel, een antwoord !!
Mooi iets toch die fora !!
De buurman loopt op dit moment 18 + 7,5 meter om op zijn erf te komen. Straks zou dat 18 (bestaande stuk) + 22,5 heen en 22,5 terug (nieuwe pad en terugweg door zijn eigen tuin) + 7,5 meter moeten lopen.
Hij moet dus in plaats van ongeveer 25 meter, 70 meter lopen.
Hij woont er al 28 jaar en het is altijd zo geweest, wij hebben het gekocht met dien verstande dat er erfdienstbaarheid rustte op de kavel.
In de koopakte staat de ligging van het pad als tekst omschreven met afmetingen en liggingen.
Het is dus niet per definitie een verloren zaak?
grtn Matthijs |
|
|
|
|
|
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22911
|
| Geplaatst: do 15 mrt 2007 22:13 Onderwerp: |
|
|
| thijsje77 schreef: | | Hij moet dus in plaats van ongeveer 25 meter, 70 meter lopen. |
Via art 5:73 lid 2 BW zal dus inderdaad niet lukken.
| Quote: | | In de koopakte staat de ligging van het pad als tekst omschreven met afmetingen en liggingen. |
Via art 5:73 lid 1 BW ook niet.
| Quote: | | Het is dus niet per definitie een verloren zaak? |
De enige mogelijkheid lijkt me art 5:78 sub b, zoals je zelf ook al aangaf. Met 3 tegen 1 plus een brief van de gemeente over "stedebouwkundige belangen" of iets dergelijks, wie weet. Maar ik heb er een hard hoofd in. Bij die zaak waar het wel lukte worden zoals je ziet kanttekeningen geplaatst, en bovendien speelde daar een overgang van agrarische naar stedelijke omstandigheden.
Art 5:78 sub a lijkt me ook niet te gaan lukken. Wel moet je onvoorzien hier niet lezen als onvoorzienbaar, maar als "bij de vestiging was hier geen rekening mee gehouden". Het lijkt me dat een rechter zal oordelen dat je bij het vastleggen van zo'n pad er rekening mee houdt dat je daar dus later niet meer kan bouwen. Wat betreft privacy zal ook wel niet veel veranderd zijn. En anders stuit het m.i. nog af op "naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding ... niet kan worden gevergd".
Onderhandelen lijkt me een beter plan. Met financiële compensatie is bijna alles mogelijk.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
|
thijsje77
Leeftijd: 47
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Berichten: 3
|
| Geplaatst: vr 16 mrt 2007 10:25 Onderwerp: |
|
|
| Quote: | | Onderhandelen lijkt me een beter plan. Met financiële compensatie is bijna alles mogelijk. |
Onderhandeling in de vorm van een goed overleg over de situatie hebben tot nu toe op niets uitgelopen. Hij wil het gewoon niet. Hij gaf de laatste keer aan dat hij eerst zelf informatie wilde inwinnen over de mogelijke waardevermindering van zijn woning etc etc. Gisteren is er iemand van een financieel adviesburo geweest, waar ook wij heel even mee gesproken hebben. Hij stelde zichzelf voor al mediator van de familie. Nu zien wij niet wat een mediator komt doen. Het is nog steeds een vraag, er is feitelijk helemaal nog geen conflict !!! Maar deze persoon had het er ook al over dat hij ging kijken in hoeverre de familie financieel gecompenseerd kon worden.
Het lijkt wel Amerika aan het worden hier of zie ik dat verkeerd ?
Moet ik dan ook gaan denken aan amerikaanse bedragen of wat is redelijk in zo'n geval???
grtn Matthijs |
|
|
|
|
|
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22911
|
| Geplaatst: vr 16 mrt 2007 12:06 Onderwerp: |
|
|
Toch heel normaal als hij een bedrag wil zien ter compensatie?
Zijn woongenot wordt minder en zijn huis neemt in waarde af. Jullie woongenot wordt meer en jullie huizen nemen in waarde toe. Als jullie waardetoename uitstijgt boven zijn waardevermindering, dan is er een bedrag te vinden waar beide partijen genoegen mee nemen.
Voor jou is eigenlijk slechts van belang: hoeveel is de verlegging je waard? Dat is dan het uiterste bedrag dat je wilt betalen.
Uiteindelijk zijn dit soort rechten gewoon economische goederen.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
|
|
|
