|
|
| Auteur |
Bericht |
Brr
Leeftijd: 47
Geslacht: 
Sterrenbeeld: 
Berichten: 8
|
 Geplaatst: ma 05 mrt 2007 17:13 Onderwerp: Huuropzegging op valse gronden / En nu? |
   |
|
Enige tijd geleden zijn mijn partner en ik uit ons huurhuis gezet. De reden voor de huuropzegging was 'dringend eigen gebruik'. De verhuurder verbleef in het buitenland en wilde weer in Nederland komen wonen.
Uiteindelijk zijn we buiten de kantonrechter om met de verhuurder tot een overeenkomst gekomen en hebben we het huis verlaten. Inmiddels blijkt dit huis echter te koop te staan, zonder dat hij er zelf in heeft gewoond. Wij zijn met andere woorden onder valse gronden uit ons huis gezet.
Ik vraag me nu af of we dit maar moeten accepteren, of dat het wellicht mogelijk is een financiele genoegdoening te ontvangen. Wij zijn in staat aan te tonen dat we verkeerd zijn ingelicht. |
|
|
|
|
 |
tikSimone
Leeftijd: 59
Geslacht: 
Sterrenbeeld: 
Studieomgeving (BA): EUR
Studieomgeving (MA): EUR
Berichten: 12147
|
| Geplaatst: ma 05 mrt 2007 20:34 Onderwerp: |
|
|
De kernvraag is: heb je daardoor ook schade geleden? Want je schrijft immers ook dat je met de verhuurder tot een overeenkomst bent gekomen. Wellicht heeft die je een vergoeding gegeven?
Mij lijkt dat je wel een vordering kunt indienen - mits er schade is, dus - wegens onrechtmatige daad. En wat dat is kun je hier lezen.
_________________
Nait soez'n, moar doun! |
|
|
|
|
|
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22911
|
| Geplaatst: ma 05 mrt 2007 22:02 Onderwerp: |
|
|
| tikSimone schreef: | | De kernvraag is: heb je daardoor ook schade geleden? |
De vraag lijkt me vooral: valt onder de schade het bedrag dat je als huurder had kunnen vragen van de verhuurder die het huis leeg wil verkopen? Ik neem aan dat een eventuele betaalde tegemoetkoming hier een heel stuk onder is gebleven.
Als de vordering tot beëindiging van de overeenkomst door de rechter was toegewezen op grond van dringend eigen gebruik (7:274 lid 1 sub c), dan zou de verhuurder nu op grond van art 7:276 lid 1 BW tot schadevergoeding gehouden zijn.
Alleen is in dit geval de overeenkomst met wederzijds goedvinden beëindigd, weliswaar onder valse voorwendselen. Misschien achteraf minder handig, maar Brr is kennelijk wél in staat aan te tonen dat ze verkeerd was ingelicht.
Kan Brr bewijzen dat ze "door enige opzettelijk daartoe gedane onjuiste mededeling" tot het instemmen met de beëindiging van de huur bewogen is? Dan kun je die instemming vernietigen op grond van bedrog (art 3:44 BW) en ben je plots weer huurder, een interessante situatie dus.
Waarschijnlijk ligt een onrechtmatige daadsactie wat meer voor de hand. Ik denk wel dat de verhuurder hier vrijuit zal gaan wanneer blijkt dat hij op het moment van de onderhandelingen wel degelijk van plan was om in het huis te gaan wonen (ook al had in zo'n situatie art 7:276 wél van toepassing geweest).
Hoe een rechter de bewijslast precies zou verdelen weet ik niet, maar ik zou het als volgt doen: Brr moet bewijzen dat ze getekend heeft omdat de verhuurder haar had wijsgemaakt dat er sprake was van dringend eigen gebruik, de verhuurder moet bewijzen dat de plannen pas later zijn gewijzigd. Maar ik heb dus geen idee of de rechter het ook zo zou doen. In ieder geval: hoe overtuigender en vollediger je kunt aantonen dat de verhuurder een spelletje speelde, hoe beter.
Als het je echt gaat om een uitkoopvergoeding van tienduizenden euro's (of meer), dan adviseer ik je wel om eens met een advocaat te gaan praten!
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
|
Brr
Leeftijd: 47
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Berichten: 8
|
| Geplaatst: ma 05 mrt 2007 23:20 Onderwerp: |
|
|
Dank jullie wel, daar kan ik zeker wat mee!
Heeft iemand enig idee of (en waar) jurisprudentie over dit soort zaken te vinden is? |
|
|
|
|
|
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22911
|
| Geplaatst: di 06 mrt 2007 0:29 Onderwerp: |
|
|
Je kunt eens op www.rechtspraak.nl zoeken.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
|
abraxes
Leeftijd: 45
Geslacht:
Sterrenbeeld: 
Studieomgeving (BA): OU
Berichten: 1624
|
| Geplaatst: di 06 mrt 2007 2:34 Onderwerp: |
|
|
Omtrent het beëindigen van de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden, zou ik willen aannemen dat e.e.a. heeft te gelden als instemming met opzegging van de huur vanwege dringend eigen gebruik. Enkel op grond van vermeend dringend eigen gebruik werd ingestemd met de opzegging. Artikel 276 voorziet in een bijzondere regeling welke mede toepasselijk is op onderhavig geschil. Artikel 276 impliceert een zelfstandige schadevergoedingsgrondslag. Aansluiten bij het bepaalde omtrent onrechtmatige daad lijk me niet noodzakelijk. Hetgeen in beginsel evenwel aan de orde is voor wat betreft vernietiging van de rechtshandeling. Niet wordt beoogd de eerdere rechtstoestand te doen ‘herleven’ doch wel wordt beoogd schade te vergoeden. Van belang lijkt me wel de regel dat opzegging op grond van dringend eigen gebruik belast is met het vereiste dat er passende woonruimte kan worden verkregen. Is zulks in casu het geval? Niet inachtneming van deze regeling zou wel eens tot een geheel ander resultaat kunnen leiden. Wellicht dient thans de kwalificatie ‘met wederzijds goedvinden’ toch te worden uitgediept.
Van groot belang lijkt me de eventuele inzetbaarheid van het wettelijk bewijsvermoeden, hetgeen van kracht is indien binnen een jaar na het eindigen van de huurovereenkomst, het ‘verhuurde’ door de verhuurder niet duurzaam in gebruik genomen is (art. 276 lid 2). Is zulks in casu het geval?
Ten aanzien van de te vorderen schadevergoeding het volgende. Indien de rechter te maken krijgt met een beëindigingvordering op grond van dringend eigen gebruik, kan men naast de proceskosten, in beginsel slechts tegemoetkoming in verhuis- en inrichtingskosten vorderen (HR 4 november 1983, NJ 1984, 271). U hebt reeds een tegemoetkoming ontvangen van de verhuurder. Ik zou daaromtrent rekenschap geven aan dergelijke kosten. Wellicht hebt u ten aanzien van verhuis- en inrichtingskosten meer kosten gemaakt dan hetgeen reeds door de verhuurder is vergoed. Ik vraag me af of het overige nog vatbaar is voor vergoeding, daar men instemde met een bepaald bedrag. Ook al zou de verhuurder onterecht een beroep hebben gedaan op dringend eigen gebruik maakt dat voor de wilsovereenstemming ter zake de tegemoetkoming geen verschil. Met dien verstande dat een tegemoetkoming wel iets anders impliceert dan volledige vergoeding! Een vordering tot schadevergoeding ex art 7:276 bestrijkt overigens een breder kader, in casu wellicht onder meer 'volledige vergoeding' van verhuis- en inrichtingskosten. |
|
|
|
|
|
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22911
|
| Geplaatst: di 06 mrt 2007 17:31 Onderwerp: |
|
|
| abraxes schreef: | | Artikel 276 voorziet in een bijzondere regeling welke mede toepasselijk is op onderhavig geschil. Artikel 276 impliceert een zelfstandige schadevergoedingsgrondslag. Aansluiten bij het bepaalde omtrent onrechtmatige daad lijk me niet noodzakelijk. |
Dat is me niet zo duidelijk (en als ik je reactie verder lees, jou ook niet).
Art 7:276 is van toepassing wanneer de rechter een vordering tot beëindiging van de huur op grond van dringend eigen gebruik heeft toegewezen. Zodra het buiten de rechter om gaat, is het artikel in ieder geval al niet letterlijk meer van toepassing. Dan kom je m.i. vanzelf op onrechtmatige daad (al is wanprestatie voorstelbaar).
Wel gaat van art 7:276 vermoedelijk reflexwerking uit. Daarbij is dan wel de vraag wat precies tot de beëindiging met wederzijds goedvinden heeft geleid, en welke factoren in die beëindigingsovereenkomst al zijn verdisconteerd. In ieder geval een stuk complexer dan directe toepassing van art 7:276 inclusief het vermoeden van lid 2.
Wat betreft de vergoeding, het lijkt me dat verhuis- en inrichtingskosten, waar men sowieso recht op had, als reeds verdisconteerd moeten worden beschouwd. Ook als die helemaal niet of niet tot de werkelijke hoogte zijn vergoed. Door vrijwillig de huur te beëindigen geef je een eventueel recht op een hogere "standaardvergoeding" (de 'normale' vergoeding bij opzegging wegens dringend eigen gebruik) op.
| Quote: | | Ik vraag me af of het overige nog vatbaar is voor vergoeding, daar men instemde met een bepaald bedrag. Ook al zou de verhuurder onterecht een beroep hebben gedaan op dringend eigen gebruik maakt dat voor de wilsovereenstemming ter zake de tegemoetkoming geen verschil. |
Waar het mij om gaat, is de "uitkoopvergoeding" bovenop die normale vergoeding. Het bedrag waarvoor de verhuurder de huurders normaal gesproken had moeten uitkopen om het huis leeg te kunnen verkopen. Hoe hoog zo'n bedrag is, hangt natuurlijk af van allerlei factoren, zoals de hoogte van de huur. Bij een marktconforme huur zal die vergoeding een heel stuk lager zijn dan bij een huur die in de tijd is blijven steken. Het lijkt mij dat bij het vaststellen van de schadevergoeding ex art 7:276 met zo'n uitkoopvergoeding rekening moet worden gehouden. Het is in zekere zin het bedrag dat de verhuurder aan de huurder onthoudt door opzettelijk onjuiste mededelingen te doen. Dan lijkt het mij ook denkbaar dat in deze situatie recht op (een deel van) zo'n vergoeding bestaat. Ik denk dus puur aan het verschil tussen de nu betaalde vergoeding en de vergoeding die bij een juiste voorstelling van zaken redelijk was geweest.
Helaas kan ik slechts mijn eigen interpretatie geven die niet is gebaseerd op enige kennis van relevante rechtspraak. Daarom raad ik Brr een gesprek met een deskundig advocaat aan indien:
- het waarschijnlijk is dat een aanzienlijke uitkoopvergoeding is misgelopen, en
- niet al te zeer wordt opgezien tegen een lange vermoeiende procedure.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
|
abraxes
Leeftijd: 45
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Studieomgeving (BA): OU
Berichten: 1624
|
| Geplaatst: di 06 mrt 2007 19:01 Onderwerp: |
|
|
Bona Fides schreef:
| Quote: | | Dat is me niet zo duidelijk (en als ik je reactie verder lees, jou ook niet). |
Nee, dat artikel 7:276 een zelfstandige grondslag voor vergoeding van geleden schade betreft indien achteraf blijkt dat er geen sprake is geweest van ‘dringend eigen gebruik’ en waarbij niet van belang is of zulks middels rechterlijke tussenkomst is geschied is me wel duidelijk. Is daarvan sprake dan lijkt me –ofschoon het een prima gedachtegang betreft indien we het hebben over de systematiek van het burgerlijk recht- een beroep op hetzij onrechtmatige daad, hetzij vernietiging van de rechtshandeling niet noodzakelijk.
Maar hetgeen ik discutabel achtheeft betrekking op of de bedoeling van betrokken partijen kan worden getypeerd als instemming met opzegging omwille van dringend eigen gebruik. Dus of zulks voldoende kenbaar is. Terzijde opgemerkt dat men ingevolge opzegging wegens ‘dringen eigen gebruik’ met rechterlijke tussenkomst reeds op het eventueel achterwege blijven daarvan kunnen anticiperen. Men zou reeds een specifiek bedrag kunnen eisen voor wanneer het achterwege blijven van dringend eigen gebruik zichtbaar wordt waarbij ruimte wordt gelaten voor eventuele verdere vergoeding van geleden schade.
Bona Fides schreef:
| Quote: | | Wat betreft de vergoeding, het lijkt me dat verhuis- en inrichtingskosten, waar men sowieso recht op had, als reeds verdisconteerd moeten worden beschouwd. Ook als die helemaal niet of niet tot de werkelijke hoogte zijn vergoed. Door vrijwillig de huur te beëindigen geef je een eventueel recht op een hogere "standaardvergoeding" (de 'normale' vergoeding bij opzegging wegens dringend eigen gebruik) op. |
Dan interpreteer je e.e.a. kennelijk niet als instemming met opzegging van de huurovereenkomst vanwege dringend eigen gebruik.
Bona Fides schreef:
| Quote: | | Waar het mij om gaat, is de "uitkoopvergoeding" bovenop die normale vergoeding. Het bedrag waarvoor de verhuurder de huurders normaal gesproken had moeten uitkopen om het huis leeg te kunnen verkopen. Hoe hoog zo'n bedrag is, hangt natuurlijk af van allerlei factoren, zoals de hoogte van de huur. Bij een marktconforme huur zal die vergoeding een heel stuk lager zijn dan bij een huur die in de tijd is blijven steken. Het lijkt mij dat bij het vaststellen van de schadevergoeding ex art 7:276 met zo'n uitkoopvergoeding rekening moet worden gehouden. Het is in zekere zin het bedrag dat de verhuurder aan de huurder onthoudt door opzettelijk onjuiste mededelingen te doen. Dan lijkt het mij ook denkbaar dat in deze situatie recht op (een deel van) zo'n vergoeding bestaat. Ik denk dus puur aan het verschil tussen de nu betaalde vergoeding en de vergoeding die bij een juiste voorstelling van zaken redelijk was geweest. |
Dan interpreteer je e.e.a. kennelijk wel als instemming met opzegging van de huurovereenkomst vanwege dringend eigen gebruik, terwijl achteraf blijkt dat daarvan geen sprake is. Ik stelde daaromtrent dat art. 7:276 in dat geval voor wat betreft vergoeding van schade een breder kader bestrijkt. De door jou hierboven te kennen gegeven vergelijking waaruit een zekere vorm van schade kan worden gedestilleerd is doordacht en zeker het overwegen waard. Daarnaast zou ik nog rekenschap willen geven aan o.a. het bepaalde dat ingevolge werkelijk dringend eigen gebruik slechts een tegemoetkoming kan worden gevorderd met betrekking tot verhuis- en inrichtingskosten. Dat zal wel anders zijn als blijkt dat er geenszins sprake is geweest van dringend eigen gebruik. Mijns inziens is het dan eerder redelijk een aanzienlijker bedrag toe te kennen, waarbij eerder dient te worden aangesloten ‘volle’ vergoeding van de geleden schade. Voorts dient wellicht rekenschap te worden gegeven aan eventuele meerwaarde van het ‘verhuurde’ veroorzaakt door bijvoorbeeld verbouwing van de zijde van de huurder, hetgeen onder normale omstandigheden ingevolge opzegging vanwege dringend eigen gebruik niet voor vergoeding in aanmerking zou komen. |
|
|
|
|
|
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22911
|
| Geplaatst: di 06 mrt 2007 19:23 Onderwerp: |
|
|
| abraxes schreef: | | bona fides schreef: | | Dat is me niet zo duidelijk (en als ik je reactie verder lees, jou ook niet). |
Nee, dat artikel 7:276 een zelfstandige grondslag voor vergoeding van geleden schade betreft indien achteraf blijkt dat er geen sprake is geweest van ‘dringend eigen gebruik’ en waarbij niet van belang is of zulks middels rechterlijke tussenkomst is geschied is me wel duidelijk. |
Je hebt helemaal gelijk! Ik heb lid 1 van art 7:276 gewoon niet goed genoeg gelezen. Ook bij instemming (wat hier het geval is) geldt het artikel gewoon.
Dat maakt het een stuk eenvoudiger. Het zal voor de verhuurder niet meevallen om het door lid 2 gevraagde tegenbewijs te leveren.
Natuurlijk is de vraag tot hoever de schadevergoeding kan reiken hier nog niet mee beantwoord.
| Quote: | | Maar hetgeen ik discutabel acht heeft betrekking op of de bedoeling van betrokken partijen kan worden getypeerd als instemming met opzegging omwille van dringend eigen gebruik. Dus of zulks voldoende kenbaar is. |
Tenzij er echt iets anders op papier staat lijkt me dat geen probleem. De opzegging door de verhuurder moet de grond vermelden, en die zal wel "dringend eigen gebruik" zijn geweest. De instemming heeft dan betrekking op die grond.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
|
Sovereign
Leeftijd: 50
Geslacht:
Sterrenbeeld: 
Studieomgeving (BA): UvT
Studieomgeving (MA): UvT
Berichten: 667
|
| Geplaatst: di 06 mrt 2007 20:17 Onderwerp: |
|
|
| abraxes schreef: | | Is daarvan sprake dan lijkt me –ofschoon het een prima gedachtegang betreft indien we het hebben over de systematiek van het burgerlijk recht- een beroep op hetzij onrechtmatige daad, hetzij vernietiging van de rechtshandeling niet noodzakelijk. |
Nu weet ik niet of je ooit hebt geprocedeerd, maar om je mogelijkheden te beperken tot een specifieke keuze en geen subsidiaire verweren aan de rechter voor te leggen, kun je jezelf wel degelijk tekort doen. Dit even in zijn algemeenheid. |
|
|
|
|
|
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22911
|
| Geplaatst: di 06 mrt 2007 23:57 Onderwerp: |
|
|
Vernietiging van de rechtshandeling lijkt me in deze situatie ook het meest "natuurlijk". Het is voor mij alleen wat lastig te overzien wat de gevolgen zouden zijn. In ieder geval valt voor te stellen dat de verhuurder de (nooit-beëindigde) huurovereenkomst dan zal moeten afkopen.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
|
abraxes
Leeftijd: 45
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Studieomgeving (BA): OU
Berichten: 1624
|
| Geplaatst: wo 07 mrt 2007 6:48 Onderwerp: |
|
|
Sovereign schreef:
| Quote: | | Nu weet ik niet of je ooit hebt geprocedeerd, maar om je mogelijkheden te beperken tot een specifieke keuze en geen subsidiaire verweren aan de rechter voor te leggen, kun je jezelf wel degelijk tekort doen. Dit even in zijn algemeenheid. |
Dat is me wel duidelijk, maar bedankt voor de inzet. Ik kan het goed waarderen dat je de moeite neemt eventuele onbekende factoren van het procesrecht onder de aandacht te brengen. Op het vlak van privaatrecht heb ik nog nooit een procedure aanhangig gemaakt. Waar ik overigens wel erg benieuwd naar ben. Ik begrijp verder dat jouw bijdrage in algemene zin dient te worden opgevat zodat verder geen aandacht behoeft te worden besteed aan de onverenigbaarheid daarvan met betrekking tot de strekking van mijn betoog. |
|
|
|
|
|
hassie
Leeftijd: 75
Geslacht:
Sterrenbeeld: 
Berichten: 6
|
| Geplaatst: vr 09 mrt 2007 15:25 Onderwerp: |
|
|
Volgens brr vind zij dat ze "bedrogen" is door de verhuurder.
Dit hoeft natuurlijk niet perse zo te zijn.
Er kunnen zich (onvoorziene)omstandigheden hebben voorgedaan waardoor de verhuurder van gedachten veranderd is (om naar nederland terug te keren) natuurlijk zou hij dit wel moeten kunnen bewijzen.
Volgens BW art.7.276 is de verhuurder tot schadevergoeding
gehouden als de"wil" om het verhuurde binnen een jaar in gebruik te nemen in werkelijkheid niet aanwezig is geweest en(volgens sub2
is "behoudens tegenbewijs" deze wil niet aawezig geweest indien het verhuurder niet binnen 1 jaar in gebruik is genomen
Dus als de verhuurder wel heeft gewillen en dit aan kan tonen ben
ik benieuwt of hij onder schade vergoeding onderuit kan komen.
zal die verhuurder dit dan ook moeten kunnen bewijzen.
de verhuurder van gedagten verander is |
|
|
|
|
|
Brr
Leeftijd: 47
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Berichten: 8
|
| Geplaatst: ma 19 mrt 2007 14:46 Onderwerp: |
|
|
Stand van zaken:
We hebben ons inmiddels laten informeren door een advocaat.
Zoals Bona Fides en Abraxes al vermoedden, maken we (volgens de advocaat) een goede kans als we een schadevergoeding eisen. Hoewel we opzegging zijn overeengekomen, zijn we hierin aantoonbaar misleid.
Over de hoogte van de schadevergoeding bestaan geen duidelijk richtlijnen. Een mogelijk aanknopingspunt is het standaardbedrag dat corporaties huurders betalen bij uitzetting (5000 euro), de daadwerkelijk gemaakte verhuiskosten, of het verschil in kosten levensonderhoud (bij een duurder huis). Het verschil in verkoopprijs (tussen het huis met huurders en het huis zonder huurders) is hiervoor geen aanknopingspunt.
Ik weet niet wat het verschil in prijs is, maar 10.000 euro of meer lijkt mij niet denkbeeldig. In de praktijk betekent dit volgens mij dat het bij voorgenomen verkoop voor een verhuurder altijd voordelig is huurders er uit te zetten (wanneer dit mogelijk is), omdat een eventuele schadervergoeding niet in de buurt komt van bedrag dat het huis extra oplevert. |
|
|
|
|
|
JetKroket
Leeftijd: 105
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Studieomgeving (BA): OU
Berichten: 1635
|
| Geplaatst: ma 19 mrt 2007 15:18 Onderwerp: |
|
|
| Brr schreef: | | Een mogelijk aanknopingspunt is het standaardbedrag dat corporaties huurders betalen bij uitzetting (5000 euro), de daadwerkelijk gemaakte verhuiskosten, of het verschil in kosten levensonderhoud (bij een duurder huis). |
Corporaties betalen niet bij uitzetting. Dit standaardbedrag of de daadwerkelijk gemaakte verhuiskosten geldt voor gedwongen verhuizing, bijvoorbeeld omdat de woning gesloopt wordt.
| Quote: | | In de praktijk betekent dit volgens mij dat het bij voorgenomen verkoop voor een verhuurder altijd voordelig is huurders er uit te zetten (wanneer dit mogelijk is), omdat een eventuele schadervergoeding niet in de buurt komt van bedrag dat het huis extra oplevert. |
Een verhuurder kan bij voorgenomen verkoop een huurder er niet uitzetten, tenzij in geval van 'dringend eigen gebruik'. Een corporatie kan om redenen van 'dringend eigen gebruik' een huurder er nooit uitzetten. Een corporatie kan er namelijk niet gaan wonen. Een particulier kan dat.
_________________
'Sorry, onze bar is gesloten. Wilt u misschien iets drinken in afwachting dat ze opengaat?'
- Wiet van Broeckhoven |
|
|
|
|
|
|
|
