Welke rechten heeft een verhuurder van een woning

[olga_wilhuis]

Ik ben eigenaar van een etage woning. Deze is tijdelijk verhuurd vanwege mijn verblijf in het buitenland. Intussen is het tijdelijke huurcontract niet meer rechtsgeldig omdat de gestelde termijn voorbij is en het hier gaat om een standaard huurcontract.
Nu heb ik een nieuwe baan en kom terug naar Nederland. Per 01.04.2007 wil ik graag weer mijn woning betrekken (dringend eigen gebruik). Op 01.10.2006 heb ik de huur al opgezegd, 6 maanden van te voren. De huurder heeft meteen laten weten dat hij niet akkoord gaat met de huuropzegging. Ik heb hem aangeboden andere woonruimte voor hem te zoeken, een aantal maanden zonder huur te wonen, maar het enige dat hij wil is blijven, gelovend dat ik niet terug naar Nederland kom. De tijd begint te dringen en het idee onder de brug te slapen vind ik toch minder aantrekkelijk. Wat doen?

[M]

De huurder wist vooraf dat het om een tijdelijke situatie ging en dat is ook vastgelegd in het huurcontract?

[olga_wilhuis]

Ja, in zover wel, de overeenkomst werd eerst voor 1 jaar aangegaan.
ingaande op:
en lopende tot:

`Tijdens deze periode kan de huurder deze overeenkomst niet tussentijds door opzegging beëindigen. Tenzij een opzeggingstermijn van 2 maanden in acht wordt genomen.”diplomaten clausule”

3.2 Indien in 3.1 een bepaalde tijd is opgenomen en deze periode verstrijkt zonder opzegging of verlenging dan loopt de overeenkomst niet door.

3.4 Na deze huurperiode verloopt deze huurovereenkomst. Met goedkeuring van de verhuurder kan dan eventueel een nieuwe huurperiode afgesproken worden. Deze zal dan telkens verlengd worden met 12 maanden.Bij verlenging van de huurovereenkomst wordt tevens de huurprijs aangepast op basis van de CPI index.`

Door mij is dus het huurcontract nooit officieel verlengd

[bona fides]

Een huurovereenkomst "voor beperkte tijd" is eigenlijk niet anders dan een huurovereenkomst voor onbeperkte tijd die tijdens die beperkte tijd niet kan worden opgezegd (in dit geval: muv de diplomatenclausule). Zie art 7:271 BW. Afwijking bij overeenkomst is niet mogelijk (art 7:271 lid 6 BW).

Na die tijd kan wel worden opgezegd, maar wanneer de verhuurder opzegt en de huurder niet akkoord gaat, heeft zo'n opzegging pas werking wanneer de rechter met opzegging instemt (art 7:272 BW).

Je zult dus in ieder geval bij de rechter beëindiging van de huurovereenkomst moeten vorderen. Dit kan slechts op de gronden vermeld in de opzegging aan de huurder (art 7:273 BW).

De rechter kan zo'n vordering slechts toewijzen op één van de in art 7:274 BW genoemde gronden.

Ook van art 7:272 t/m 274 BW is afwijking ten nadele van de huurder niet mogelijk (art 7:282 BW).

Op zich zou er geen probleem zijn geweest als je precies na afloop van de oorspronkelijke periode daadwerkelijk zou zijn teruggekeerd in je woning, én je dit zo had bepaald in het contract (art 7:274 lid 1 sub b juncto lid 2 sub b BW). Daar lijkt het nu te laat voor.

Blijft over dringend eigen gebruik (art 7:274 lid 1 sub c BW). Dat komt goed uit, want dit heb je ook als reden opgegeven in de opzegging. Het is duidelijk dat niet ieder eigen gebruik ook dringend eigen gebruik is, maar wanneer hier precies aan is voldaan weet ik niet. In ieder geval zul je moeten aantonen dat jij duidelijk méér belang hebt bij opzegging dan de huurder heeft bij voortzetting. Lid 1 sub c stelt ook als voorwaarde dat blijkt dat de huidige huurder passende woonruimte kan verkrijgen.

Conclusie:
- de huurovereenkomst is wel degelijk nog steeds rechtsgeldig;
- artikel 3.2 is niet rechtsgeldig, artikel 3.4 alleen voor zover het de aanpassing van de huurprijs betreft;
- je zult de opzegging aan de rechter moeten voorleggen.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet.

[olga_wilhuis]

Nu zegt de advocaat dat bij de opzegging niet voldaan is aan alle wettelijke criteria. Dit vind ik wel een beetje vreemd, daar we een voorbeeld van de huuropzegging bij het juridisch loket hebben gehaald. Wat klopt hier niet ?

HUURBEËINDIGINGSOVEREENKOMST

tussen:

....
als verhuurder(s)

en

....
als huurder

De ..... huurt een zelfstandige woning in het pand aan de ....... van ...... te .

De verhuurder wil een einde maken aan de huurovereenkomst met als reden dringend nodig voor eigen gebruik.

Partijen beëindigen de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden en wel onder de volgende voorwaarden:

1. De huurovereenkomst zal op 1 .... 2007 eindigen conform de bepalingen in de huurovereenkomst.
2. Huurder zegt toe het gehuurde uiterlijk 31 .... 2007 te hebben ontruimd en verlaten.
3. Partijen verlenen elkaar na uitvoering van bovenstaande afspraken over en weer finale kwijting.

Behoudens tegenbericht binnen 3 weken, gaan we ervan uit dat de verhuurder akkoord gaat met het voorstel.

Plaats en datum:

(handtekening) (handtekening)

[tikSimone]

Wat niet klopt is die termijn van 3 weken (in de wet staat 6 weken) als reactietermijn voor de huurder.

Overigens wel heel idioot dat het zo werkt met een tijdelijk huurcontract, waarbij voor beide partijen vooraf duidelijk is hoe het zit.
_________________
Nait soez'n, moar doun!

[bona fides]

Om precies te zijn zegt de wet dat de verhuurder binnen 6 weken akkoord moet gaan. Ik denk niet dat je dit kunt omzeilen via een "wie zwijgt stemt toe"-bepaling. Zie art 7:272 BW:

[bona fides]

[olga_wilhuis]

[bona fides]

[lexine]

[M]

Ik vind het maar gek dat als je vooraf bespreekt dat het tijdelijk gaat zijn, daar ook een datum aan verbonden zou zijn, dat je dan niet tijdelijk zou kunnen verhuren zonder problemen te krijgen.

En met een arbeidscontract heb je inderdaad niet voor niks een jaar contract of half jaar contract wat van rechtswege afloopt, dus waarom zou dat binnen het huurrecht niet ook zo kunnen zijn, mits het duidelijk vooraf afgesproken is?

Ik weet overigens niets van het huurrecht verder hoor.

[tikSimone]

Ben het met M. eens. Misschien moet je daarbij ook nog meenemen dat de huizen die op de particuliere markt worden aangeboden vaak duurder zijn, dus die huurders zijn een stuk minder "zwak". En juist bij het vergaren van een inkomen (heel essentieel, anders kun je bij wijze van spreken niet eens - al dan niet tijdelijk - een huis huren) zou het belangrijk zijn die zwakkere partij te beschermen. Dus ook ik snap die inconsequentie niet, zeker niet wanneer de woningmarkt krap is.

Mooi onderwerp voor een scriptie!
_________________
Nait soez'n, moar doun!

[olga_wilhuis]

[bona fides]

Ik vind het persoonlijk meer een onderwerp voor de politiek, want de wet is er duidelijk genoeg over . Nou ja, scriptie rechtseconomie kan ook wel.