verhuurder maakt gebruik ruimte huurder, zonder betalen

[brown]

Graag een advies:
Case:
drie-jarig huurcontract kantoorruimte, dat vroegtijdig wordt opgezegd (na 2 jr) bij verhuurder. De gehuurde ruimte is inpandig bij verhuurder. Huur wordt gewoon doorbetaald conform contract, maar ruimte komt leeg te staan.
De verhuurder gaat gebruik maken van de (leegstaande) ruimte, omdat dit, bij leegstand, 't imago van zijn bedrijf stoort. Echter wil geen tegemoetkoming betalen om 't feit dat ie ruimte gebruikt, terwijl er feitelijk nog gewoon wordt gehuurd. (Leegstand is relatief... er blijft meubilair aanwezig)
Voorstel was: 50/50 voor restant huurperiode.
Benieuwd naar juridische haalbaarheid van het onbetaald gebruik maken van deze kantoorruimte.

[D Error]

[bona fides]

Het lijkt me inderdaad de vraag in welke zin de huur is opgezegd. Er lijken me 2 mogelijkheden:

1. De huur is rechtsgeldig opgezegd, bijvoorbeeld met wederzijdse instemming. De resterende "huur"betalingen gelden als schadevergoeding, overeengekomen bij de beëindiging van het contract. De verhuurder kan weer vrij beschikken over de ruimte en deze wederom verhuren, of zelf in gebruik nemen. (D Error's voorlopige poging dus.)

2. De huur is niet rechtsgeldig opgezegd. Nu pleegt de huurder contractbreuk door de ruimte niet meer in gebruik te hebben. De verhuurder kan imagoschade vorderen (ik neem aan dat het contract bepaalt dat de ruimte tijdens de huurperiode in gebruik dient te zijn, volgens mij is dat gebruikelijk). De verhuurder kan m.i. echter niet zonder toestemming de ruimte zelf in gebruik nemen.

In het eerste geval zou je een beroep kunnen proberen op ongerechtvaardigde verrijking. Of eventueel een beroep op de doorwerking van de redelijkheid en billijkheid van art 6:2 BW na het beëindigen van de overeenkomst, maar als dat werkt kom je volgens mij op hetzelfde uit als bij ongerechtvaardigde verrijking. Doordat de verhuurder nu een jaar lang die ruimte weer kan gebruiken verrijkt hij zich (aangenomen dat hij er winst op maakt, dat is nog niet gezegd). Maar is dit een ongerechtvaardige verrijking? Om te beginnen heeft hij kennelijk genoegen genomen met een vergoeding van de misgelopen huurpenningen (die worden gewoon doorbetaald). Hij had namelijk ook een vergoeding voor de imagoschade kunnen vorderen. In plaats daarvan heeft hij besloten zelf de armen uit de mouwen te steken, waarmee hij feitelijk jou kosten bespaart. Vooralsnog lijkt zijn verrijking me daaarom niet ongerechtvaardigd.

In het tweede geval houden op het eerste gezicht beide partijen zich niet aan hun contractuele verplichtingen. Ik denk dat je in dit geval goed moet kijken naar wat precies is afgesproken en waar precies toestemming voor is gegeven. Ik vermoed eigenlijk dat je uit de feitelijke gang van zaken mag concluderen dat de partijen stilzwijgend akkoord zijn gegaan met beëindiging van de huur zodat je toch in situatie 1 zit... Tenzij de verhuurder je heeft aangemaand om de ruimte in gebruik te houden, of jij hem hebt aangemaand om zijn gebruik van de ruimte te staken.

Van belang lijkt me in beide gevallen de aanname die ik hierboven maak: bevat het contract inderdaad de voorwaarde dat de ruimte in gebruik dient te zijn, dus dat leegstand niet is toegestaan?

Overigens lijkt de aanwezigheid van meubilair mij niet veel uit te maken voor de vaststeling van leegstand.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet.

[brown]

De huur is opgezegd met wederzijds goedvinden feitelijk per datum afloop contract (01-01-2008), waarbij ik me houd aan contractuele verplichting van het doorbetalen van de huurpenningen. Er is geen huurgenot meer na 01-12-2006.
Zoals gezegd, de gehuurde ruimte is een kantoor dat onderdeel uitmaakt van de totale ruimte van de verhuurder. De verhuurder 'verplaatst' een aantal medewerkers naar de lege ruimte. (Heeft dus geen geldelijk gewin)
t zit 'm volgens mij meer in de hoek van de billijkheid....
Het lijkt niet billijk dat hij gebruik maakt van een ruimte waarvoor nog wordt betaald door mij. Billijk lijkt me dan een 50/50 regeling.
Nog ff benieuwd naar reactie en vooralsnog BEDANKT!

[StevenK]

[brown]

Feitelijk is er niet benoemd dat ik 'm niet meer gebruik... Het is een logisch gevolg van het feit dat ik vertrek naar een eigen kantoorpand.
Ik gebruik de ruimte inderdaad niet meer.

[StevenK]

In dat geval lijkt een ontbindingsprocedure mij niet zinloos.

[D Error]

[brown]

Dank voor de reactie!
Ik kan hier wel iets mee... wat mij betreft case closed

[bona fides]

Oops, reactie maar weer verwijderd nu ik duidelijk niet goed had gelezen...
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet.