|
|
| Auteur |
Bericht |
deviezen
Leeftijd: 58
Geslacht: 
Sterrenbeeld: 
Berichten: 5
|
 Geplaatst: zo 27 aug 2006 14:01 Onderwerp: conflict bouwbedrijf/gmeente |
   |
|
Begin van het jaar een nieuwbouw woning gekocht die al klaar was. Eind februari naar de notaris geweest en is het huis opgeleverd. In mei verhuisd, en in juni hebben we tuin aangelegd die grenst aan een groenstrook. Onder toeziend oog van ambtenaren en het bouwbedrijf die aan de groenstrook bezig waren een omheining geplaatst en beplanting aangelegd op de uitgezette piketpalen waarvan de makelaar heeft gezegd dat het de erfgrens was.
Een paar dagen later is er iemand van een grond meeting bedrijf over de omheinging geklommen in opdracht van de gemeente om metingen met lasers te verrichten en ijzeren buisjes en paaltjes in de grond te slaan.
De volgende dag belt iemand van het ingeneursburo aan die verteld dat de ijzeren buisjes de perceel grens zijn wij de omheinig moeten verplaatsen, dat het niet onze schuld is en dat wij het bouwbedrijf aansprakelijk moeten stellen voor de kosten van het verplaatsen van de omheining/beplanting omdat die de piket paaltjes verkeerd zouden hebben ingemeten .. (van 0cm voorkant tot 20cm aan de achterkant).
Aangegeven dit niet van plan te zijn omdat als de gemeente vergeet te meten, het bouwbedrijf verkeerd meet, ik daar niet de dupe van zijn.
Het kadaster komt begin volgend jaar langs om de grenzen in te meten.
Vanwege het conflict zijn de werkzaamheden stilgelegd. Het bouwbedrijf wilde dat we langskwamen om iets te tekenen, daar ben ik op in gegaan en hebben gezegd dat ik alleen schriftelijk contact wilden (zodat we hiermee evt naar een advocaat kunnen gaan).
In de aanvullende voorwaarden van de gemeente die in het koopaannemingsovereenkomst zit staat:
*Ingebruikneming: het moment waarop de wederpartij voor het eerst feitelijk over de grond beschikt door deze te betrekken, er feitelijk werkzaamheden op uit te voeren of er een afrastering omheen te zetten.
*Onder ingebruikname verstaat men: Tenzij in de koopovereenkomst een ander moment is overeengekomen kan de wederpartij de grond ingebruik nemen nadat de notariele akte is ondertekend.
*Voor de datum van de ingebruikneming van de grond zullen de door de gemeente met ijzeren buizen in het terrein worden aangeduid ...
Mijn vraag: kan ik rechten ontlenen aan de aanvullende voorwaarden van de gemeente (die een onderdeel zijn van de koopaannemingsovereenkomst). |
|
|
|
|
 |
StevenK
Moderator
Leeftijd: 52
Geslacht:
Sterrenbeeld: 
Studieomgeving (BA): OU
Studieomgeving (MA): OU
Berichten: 4108
|
| Geplaatst: zo 27 aug 2006 14:49 Onderwerp: Re: conflict bouwbedrijf/gmeente |
|
|
| deviezen schreef: | Begin van het jaar een nieuwbouw woning gekocht die al klaar was. Eind februari naar de notaris geweest en is het huis opgeleverd.
|
Heb je toen aan je onderzoeksplicht voldaan ? Ofwel: heb uitgezocht of datgeen wat feitelijk aan jou ter beschikking werd gesteld overeen kwam met wat er kadastraal beschreven was ?
| Quote: |
In mei verhuisd, en in juni hebben we tuin aangelegd die grenst aan een groenstrook. Onder toeziend oog van ambtenaren en het bouwbedrijf die aan de groenstrook bezig waren een omheining geplaatst en beplanting aangelegd op de uitgezette piketpalen waarvan de makelaar heeft gezegd dat het de erfgrens was.
|
Dan is mijn voorlopige conclusie dat je je schade kunt verhalen op je makelaar of op de opdrachtgever van die makelaar.
| Quote: |
Aangegeven dit niet van plan te zijn omdat als de gemeente vergeet te meten, het bouwbedrijf verkeerd meet, ik daar niet de dupe van zijn.
|
Zie boven: ik mis wat *jij* hebt gedaan om aan je onderzoeksplicht te voldoen.
Jij wordt namelijk geacht te weten dat alleen wanneer de verkoper ondubbelzinnig aangeeft waar de grens ligt, dat er een verhaal mogelijk is. Wanneer die ondubbelzinnigheid ontbreekt, gaat je onderzoeksplicht zwaarder wegen.
Dit alles gezegd hebbend, zou ik in jou plaats de verkoper (ik er vanuit dat het de makelaar van de verkoper was) aanschrijven en melden dat je de grond gebruikt zoals die door de vertegenwoordiger van verkoper aangegeven was dat die jouw eigendom is. Dat wanneer nu blijkt dat dit niet klopt, de verkoper wanprestatie pleegt en derhalve verantwoordelijk is voor de kosten die daaruit voortvloeien.
Overigens zou het je sieren wanneer je zou vermelden waar je deze vraag nog meer hebt geplaatst. Dit voorkomt dat de discussie vervuild raakt met informatie uit andere discussies... |
|
|
|
|
|
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22911
|
| Geplaatst: zo 27 aug 2006 14:58 Onderwerp: |
|
|
Een paar dingen zijn me niet helemaal duidelijk.
Is de gemeente jouw aannemer?! Of heb jij de grond van de gemeente gekocht?
Wie zijn de partijen bij de koopaanneemovereenkomst, dwz wie hebben die overeenkomst getekend? Jij en ...?
Het lijkt me dat het bouwbedrijf een foutje heeft gemaakt. Jij bent alleen eigenaar van de grond die volgens het kadaster bij je huis hoort. Het extra lapje is eigendom van de gemeente, en de gemeente wil het nu terughebben. Dat jij die fout niet hebt gemaakt betekent niet dat jij nu eigenaar bent van die strook gemeentegrond. Je zult het moeten teruggeven (omheining verplaatsen), de kosten daarvoor kun je op de aannemer verhalen. De dupe ben je niet, want de aannemer is aansprakelijk.
Je schrijft dat werkzaamheden zijn stilgelegd, maar het nieuwbouwhuis was al klaar?
De aanvullende voorwaarden lijken me op het eerste gezicht niet relevant, maar eerst zou ik willen weten waarom je zegt dat dit aanvullende voorwaarden van de gemeente zijn, als de koopaannemingsovereenkomst vermoedelijk toch slechts gesloten is door jou en de aannemer?
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
|
cia76
Leeftijd: 89
Geslacht:
Sterrenbeeld: 
Studieomgeving (BA): UvA
Studieomgeving (MA): UvA
Berichten: 1828
|
| Geplaatst: zo 27 aug 2006 15:50 Onderwerp: |
|
|
Als je het zo zou beredeneren als dat Bonafides doet lijkt het mij eerder dat je de gemeente aanspreekt dan de aannemer die in opdracht van de gemeente werk heeft verricht. Als die aannemer iets te verwijten valt moet de gemeente maar op hem verhalen.
Maar zo bezien moet je dus nog steeds kiezen tussen aanspreken van de verkopende partij (StevenK mits je aan je eigen eventuele onderzoeksplicht hebt voldaan) en de gemeente (Bonafides jo cia76).
Of mag ik jullie namen niet zo gebruiken heren? Want met dat laatste hoeft Bonafides het niet eens te zijn... |
|
|
|
|
|
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22911
|
| Geplaatst: zo 27 aug 2006 16:02 Onderwerp: |
|
|
| cia76 schreef: | | Als je het zo zou beredeneren als dat Bonafides doet lijkt het mij eerder dat je de gemeente aanspreekt dan de aannemer die in opdracht van de gemeente werk heeft verricht. Als die aannemer iets te verwijten valt moet de gemeente maar op hem verhalen. |
Waarom en waarop zou de koper de gemeente moeten aanspreken?
De gemeente dient natuurlijk de persoon aan te spreken die het strookje gemeentegrond in bezit heeft.
| Quote: | | Of mag ik jullie namen niet zo gebruiken heren? Want met dat laatste hoeft Bonafides het niet eens te zijn... |
Ik ben het daar inderdaad niet mee eens. Ik begrijp eigenlijk helemaal niet waar je heen wilt met het aanspreken van de gemeente. Wat heeft de gemeente fout gedaan? In mijn eerdere reactie vind ik in ieder geval geen aanwijzing voor onrechtmatig handelen van de gemeente; ik sluit alleen niet uit dat ik het verhaal van deviezen niet volledig correct begrepen heb.
Ik zie nu wel dat StevenK het verhaal van deviezen nauwkeuriger heeft gelezen, wat betreft het uitzetten van die paaltjes onder toezicht van de ambtenaren en in opdracht van de makelaar. Het lijkt mij ook dat de makelaar moet worden aangesproken. (Ik snap nu ook wat de gemeente fout zou kunnen hebben gedaan aangezien die ambtenaren erbij stonden... maar als ik het verhaal zo lees is het gewoon de makelaar die alles beter wist.)
Het niet voldoen aan de onderzoeksplicht speelt, denk ik, in zoverre een rol, dat dit aangeeft dat de koper in ieder geval niet te goeder trouw bezitter is geworden van dat strookje, en dat je je ook niet kunt verhalen op de verkoper om deze "verloren grond" vergoed te krijgen. Maar ik denk niet dat dit verhindert dat de koper de makelaar aansprakelijk kan stellen.
Wat wil deviezen eigenlijk? De kosten voor het verplaatsen van de omheining vergoed hebben, of de strook grond houden?
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
|
cia76
Leeftijd: 89
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Studieomgeving (BA): UvA
Studieomgeving (MA): UvA
Berichten: 1828
|
| Geplaatst: zo 27 aug 2006 17:24 Onderwerp: |
|
|
| bona fides schreef: |
Wat wil deviezen eigenlijk? De kosten voor het verplaatsen van de omheining vergoed hebben, of de strook grond houden? |
Zoals ik het had begrepen de kosten vergoed hebben voor de verplaatsing van de omheining. Deze omheining moet verplaatst worden - zo heb ik begrepen - omdat de gemeente de grenzen verkeerd heeft vastgesteld ook al is dat gebeurt door een in opdracht van die gemeente werkende aannemer. Maar ik weet inderdaad niet precies of die gemeente dat dan officieel zo heeft vastgesteld en ook doorgegeven heeft aan het kadaster en verder dus niet in hoeverre zij iets onrechtmatigs heeft (laten) doen. Het aanspreken van de verkoper lijkt de beste optie en wellicht voor die verkoper een taak om te kijken of die nog iets vergoed kan krijgen van de gemeente. Maar nogmaals: ik heb ook niet alle informatie écht goed op een rij. |
|
|
|
|
|
deviezen
Leeftijd: 58
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Berichten: 5
|
| Geplaatst: zo 27 aug 2006 18:10 Onderwerp: |
|
|
bedankt voor de adviezen en opmerking zover.
| Quote: |
Zie boven: ik mis wat *jij* hebt gedaan om aan je onderzoeksplicht te voldoen.
|
In de koopaannemingsovereenkomst staat dat de piket palen de grens aangeven, dit is door de makelaar en bouwbedrijf mondeling bevestigd.
Het kadaster komt begin volgend jaar de uiteindelijke grens inmeten.
| Quote: |
Overigens zou het je sieren wanneer je zou vermelden waar je deze vraag nog meer hebt geplaatst. Dit voorkomt dat de discussie vervuild raakt met informatie uit andere discussies...
|
Ik heb deze vraag ook op google forum: nl.juridisch gepost
| Quote: |
Is de gemeente jouw aannemer?! Of heb jij de grond van de gemeente gekocht?
|
De aanemer heeft de grond van de gemeente gekocht, ik heb het huis en perceel van het bouwbedrijf gekocht.
| Quote: |
Wie zijn de partijen bij de koopaanneemovereenkomst, dwz wie hebben die overeenkomst getekend? Jij en ...?
|
Bouwbedrijf/makelaar en ik.
| Quote: |
Je schrijft dat werkzaamheden zijn stilgelegd, maar het nieuwbouwhuis was al klaar?
|
De werkzaamheden aan de langsgelegen groenstrook is stilgelegd totdat ik (en diverse buren) de omheining hebben verplaatst.
| Quote: |
Wat wil deviezen eigenlijk? De kosten voor het verplaatsen van de omheining vergoed hebben, of de strook grond houden?
|
Geen schade vergoeding, de omheining blijft staan, ik heb gekocht zoals het toen was aangegeven. "What you see is what you get" zoals de makelaar zei.
Het wijkt zo'n 1% (20cm) af aan de groenstrook kant, volgens de ambtenaar geld daar de 5% regeling niet voor die in de koopaannemingsovereenkomst staat beschreven. |
|
|
|
|
|
deviezen
Leeftijd: 58
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Berichten: 5
|
| Geplaatst: zo 27 aug 2006 18:22 Onderwerp: |
|
|
| Quote: |
De aanvullende voorwaarden lijken me op het eerste gezicht niet relevant, maar eerst zou ik willen weten waarom je zegt dat dit aanvullende voorwaarden van de gemeente zijn, als de koopaannemingsovereenkomst vermoedelijk toch slechts gesloten is door jou en de aannemer?
|
De aanvullende voorwaarden en de koopaannemingsovereenkomst is 1 document welke door koper en verkoper zijn getekend, het huis mag b.v binnen 3 jaar niet verkocht worden aan een koper van buiten de gemeente. |
|
|
|
|
|
StevenK
Moderator
Leeftijd: 52
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Studieomgeving (BA): OU
Studieomgeving (MA): OU
Berichten: 4108
|
| Geplaatst: zo 27 aug 2006 19:53 Onderwerp: |
|
|
| deviezen schreef: | bedankt voor de adviezen en opmerking zover.
| Quote: |
Zie boven: ik mis wat *jij* hebt gedaan om aan je onderzoeksplicht te voldoen.
|
In de koopaannemingsovereenkomst staat dat de piket palen de grens aangeven, dit is door de makelaar en bouwbedrijf mondeling bevestigd.
Het kadaster komt begin volgend jaar de uiteindelijke grens inmeten.
|
In dat geval lijkt het me evident dat de aannemer aansprakelijk is voor de schade die je lijdt vanwege het herstellen van de inbreuk op het (absolute) eigendomsrecht van de gemeente. |
|
|
|
|
|
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22911
|
| Geplaatst: zo 27 aug 2006 23:59 Onderwerp: |
|
|
| deviezen schreef: | | Quote: | | Wie zijn de partijen bij de koopaanneemovereenkomst, dwz wie hebben die overeenkomst getekend? Jij en ...? |
Bouwbedrijf/makelaar en ik. |
Dat betekent dat de gemeente geen partij is bij de overeenkomst. De voorwaarden die je noemt binden de gemeente dus niet.
Als aan de voorwaarde "Voor de datum van de ingebruikneming van de grond zullen de door de gemeente met ijzeren buizen in het terrein worden aangeduid" niet voldaan is, betekent dit dat het bouwbedrijf/de makelaar zijn verplichtingen niet is nagekomen (tenzij die voorwaarde tot jou was gericht, maar dat zal wel niet). Je kunt er dus wel rechten aan ontlenen, maar niet tegenover de gemeente. Wel tegenover de makelaar. Het is in dit geval een extra aanwijzing dat de makelaar wanprestatie pleegde door de erfgrens verkeerd aan te wijzen.
| deviezen schreef: | | Quote: | | Je schrijft dat werkzaamheden zijn stilgelegd, maar het nieuwbouwhuis was al klaar? |
De werkzaamheden aan de langsgelegen groenstrook is stilgelegd totdat ik (en diverse buren) de omheining hebben verplaatst. |
Dan zou ik maar snel die omheining laten verplaatsen, voordat jij van de gemeente de rekening voor de vertragingsschade gepresenteerd krijgt.
| deviezen schreef: | | Quote: | | Wat wil deviezen eigenlijk? De kosten voor het verplaatsen van de omheining vergoed hebben, of de strook grond houden? |
Geen schade vergoeding, de omheining blijft staan, ik heb gekocht zoals het toen was aangegeven. "What you see is what you get" zoals de makelaar zei. |
Recht op de grond heb je niet, want die grond is van de gemeente, niet eens van de persoon van wie je gekocht hebt. Daarnaast geldt een onderzoeksplicht, het gaat om informatie die je zo bij het kadaster kunt opvragen, en je wordt geacht dit te doen.
Het maximaal haalbare is een schadevergoeding van de makelaar wegens het geven van verkeerde inlichtingen, maar ik denk niet dat dat veel kans maakt.
| Quote: | | Het wijkt zo'n 1% (20cm) af aan de groenstrook kant, volgens de ambtenaar geld daar de 5% regeling niet voor die in de koopaannemingsovereenkomst staat beschreven. |
Het is een beetje merkwaardig dat de ambtenaar zich bemoeit met wat er in de overeenkomst staat, want de gemeente is geen partij. Voor de gemeente is de situatie vrij eenvoudig: er is een stukje grond ingepikt, en dat heb jij in je bezit. De gemeente is eigenaar, en vordert het terug. Hier is niets tegen te doen. Wel kun je proberen de makelaar/het bouwbedrijf aan te spreken, in ieder geval voor de kosten van het verplaatsen van de omheining.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
|
deviezen
Leeftijd: 58
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Berichten: 5
|
| Geplaatst: ma 25 sep 2006 16:14 Onderwerp: |
|
|
Ik heb een aangetekende brief van het bouwbedrijf ontvangen
| Quote: |
waarin wordt gesteldt dat een medewerker van het bouwbedrijf mij erop heeft gewezen dat ik de afscheiding binnen de perceelgrenzen dien te plaatsen, en dat hij tevens heeft geconstateerd dat ik de afscheiding buiten de perceelgrenzen hebt geplaatst en waardoor ik op oneigenlijke gronden extra grond heb toegeeigend. Ik moet binnen 3 weken de afscheiding binnen de perceelgrenzen te verplaatsen anders zijn ze genoodzaakt om stagnatie kosten in rekening te brengen.
|
|
|
|
|
|
|
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22911
|
| Geplaatst: ma 25 sep 2006 22:47 Onderwerp: |
|
|
Ik vraag me eerlijk gezegd vooral af waarom je die paaltjes nog niet hebt laten verplaatsen.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
|
deviezen
Leeftijd: 58
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Berichten: 5
|
| Geplaatst: di 26 sep 2006 10:27 Onderwerp: |
|
|
| bona fides schreef: |
Ik vraag me eerlijk gezegd vooral af waarom je die paaltjes nog niet hebt laten verplaatsen.
|
Bouwbedrijf had de gemeente moeten aansporen om voor de oplevering perceel grenzen uit te zetten, zoals beschreven in koopaanneming overeenkomst
Waarom zou ik de afscheiding laten verplaatsen als bouwbedrijf zijn contract verplichtingen niet nakomt?
Ga ze als optie meegeven dat wanneer ze de grond terug willen ze het huis plus onkosten terug mogen kopen. |
|
|
|
|
|
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22911
|
| Geplaatst: di 26 sep 2006 11:46 Onderwerp: |
|
|
| deviezen schreef: | | Waarom zou ik de afscheiding laten verplaatsen als bouwbedrijf zijn contract verplichtingen niet nakomt? |
Je vindt kennelijk dat je recht hebt op die strook grond. Wel, dat heb je niet. Als er fouten zijn gemaakt kun je de verantwoordelijke aanspreken, maar je zult zelf wel bereid moeten zijn om mee te werken aan het herstel van de rechtmatige situatie.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
|
Michèle
Moderator
Leeftijd: 43
Geslacht: 
Sterrenbeeld: 
Studieomgeving (BA): EUR
Berichten: 3307
|
| Geplaatst: di 26 sep 2006 12:29 Onderwerp: |
|
|
| Quote: | | Waarom zou ik de afscheiding laten verplaatsen als bouwbedrijf zijn contract verplichtingen niet nakomt? |
Omdat dat stuk grond nou eenmaal niet van jou is.
Het bouwbedrijf heeft zich vergist, lullig maar kan gebeuren, dus daarvoor kan je hèm aansprakelijk houden. Maar dat geeft je nog niet het recht om zomaar grond in te pikken van de gemeente. Dat zou wat zijn! Kan ik ook wel mensen gaan vertellen dat ze dit en dat mogen hebben.
| Quote: |
Ga ze als optie meegeven dat wanneer ze de grond terug willen ze het huis plus onkosten terug mogen kopen. |
Die grond is niet van jou, die is van hùn.
Bovendien kan ik me niet voorstellen dat dat stukje grond meer of minder zo'n fundamenteel verschil maakt voor je gehele huis. De koop ontbinden en daarbovenop schadevergoeding vorderen zal denk ik niet lukken.
Als je toch denkt hier een handig slaatje uit te slaan zou ik je sterk aanraden contact op te nemen met een advocaat. De gemeente is namelijk een instantie die wèl jouw spullen mag slopen als je het zelf niet doet, en je er nog de rekening voor mag presenteren ook.
_________________
www.breiwinkeltje.nl
 |
|
|
|
|
|
|
|
