De boiler van de buren in onze woning: erfdienstbaarheid?

[robert123]

Hallo allemaal, ik wil graag de volgende casus voorleggen:

8 jaar geleden kochten wij de stallen van een boerderij en hebben er 5 jaar geleden onze intrek in genomen; we hadden er een fraai woonhuis van gemaakt. De melkkamer (grenzend aan het oorspronkelijk woonhuis en onze 'stallen') is aan ons verkocht. In deze melkkamer hing een oude boiler die de vroegere melkkamer en een 2e doucheruimte (van het oorspronkelijke woonhuis) van warm water voorzag. Hij werd ten tijde van de verkoop alleen nog maar voor de 2e doucheruimte gebruikt. De oude eigenaar heeft bij de splitsing van zijn boerderij een erfdienstbaarheid gevestigd voor 'het leggen, hebben, houden en onderhouden van riolering, (CAI-)kabels, leidingen en andere nutsvoorzieningen'. Dit is via de notaris vastgelegd.

Er is destijds mondeling met de oude en nieuwe bewoners van het oorspronkelijke woonhuis (allen familie van mij) overeengekomen dat de boiler t.z.t. door de bewoners van het oorspronkelijk woonhuis zou worden verplaatst naar hun woonruimte, zodoende onze gekochte ruimte op te schonen. Echter de bewoners van het oorspronkelijke woonhuis namen geen initiatief om de boiler te verplaatsen. Wel hebben zij eerder advies ingewonnen over de mogelijke plek waar hun boiler het best geplaatst kan worden. Dit hebben zij ons gezegd. Wij hebben zelf reeds diverse malen aan hun gevraagd (mondeling) om hun boiler te verplaatsen en ons werd diverse malen beloofd dit alsnog z.s.m. te zullen doen. Dit was inmiddels alweer 1 jaar geleden (juli 2005).

2 weken geleden haalden wij het onderwerp nogmaals voorzichtig bij hun aan, met de vraag of dit nu ergens binnen 2 maanden gerealiseerd kon worden omdat wij onze verbouwingsplannen van de melkkamer steeds vanwege hun boiler hebben uitgesteld. Voor de buurman bleek het onderwerp echter niet meer bespreekbaar gezien de felle reactie van zijn zijde: hij wilde niet meer meewerken en 'liet zich niets door ons voorkauwen'.
We hebben hem toen gevraagd of het dan goed was als wij zelf die dag nog voor de demontage van de boiler zouden zorgen. Dat maakte hem niets uit, we mochten onze gang gaan.

Vorige week ontvingen wij echter een schrijven van zijn rechtsbijstandverzekering waarin wij verzocht worden per ommegaande de boiler terug te plaatsen in onze woning, aangezien dit onder erfdienstbaarheid zou vallen... Dit is bij de verkoop nooit zo bestempeld en zijn wij steeds ervan uitgegaan dat de buren het goed met ons voohadden. Wij zijn zeer verbaasd over dit verzoek en vragen ons af of dit zomaar kan, de buurman had ons immers toestemming verleend voor onze handeling. Het lijkt nu pure pesterij. Help, wat kunnen wij hiertegen doen?

Ik hoop op een vlotte reactie, waarvoor alvast dank!!

Robert

[robbie2]

Algemene opmerkingen:
- Op zich verdient het natuurlijk de voorkeur om het onderling minnelijk op te lossen. Je kunt zelf het beste inschatten in hoeverre dat haalbaar is. Het hangt af van hoe onwrikbaar beide partijen zich naar verwachting zullen opstellen.

In mijn eigen situatie heb ik dat verkeerd (te positief) ingeschat en hebben we bijna een jaar overlegd met de buren over een erfdienstbaarheid van pad, waarna (helaas!) alsnog een rechtzaak volgde. De relatie is daardoor uiteindelijk zeer verzuurd, en dat terwijl het belang eigenlijk relatief klein was. Ondanks dit voorbeeld blijft onderling overleggen toch de beste weg.

- Mijn ervaring is dat een RB-verzekering vrij gemakkelijk even een briefje stuurt (zonder zich inhoudelijk al te zeer in de zaak te verdiepen) omdat dit voor veel mensen op zich al een voldoende afschrikkende werking heeft.

Dat is ook begrijpelijk gezien de hoge kosten die een rechtzaak met zich meebrengt. En als er al een kostenveroordeling komt, dan heeft dat meestal alleen betrekking op de proceskosten, zeg 1000 a 1500 euro en niet op de kosten die je advocaat gemaakt heeft tijdens het voorbereiden van een rechtzaak, al snel een veelvoud daarvan.

Maar zover zal het vast niet komen.


Met betrekking tot je vraag:
Als jij ook een RB verzekering hebt zou ik daarmee contact opnemen voor advies. Waarschijnlijk treden zij dan in contact met de andere RVB en wordt er vastgesteld of de vordering realistisch genoeg is om in behandeling genomen te worden (wat ik mij afvraag, zier hieronder).

Als je zelf geen RBV mocht hebben dan zou ik op de ontvangen brief reageren (naar hun RBV) door:

1) te wijzen op de eerder gemaakte afspraken met andere bewoners. Het zou natuurlijk mooi zijn als een van hen dit op papier wil verklaren zodat je die verklaring kunt meesturen.

2) op te merken, zoals je al aangaf, dat een boiler niet een nutsvoorziening is en derhalve niet onder de bedoelde erfdienstbaarheden kan vallen.

3) te wijzen op de mondelinge toezegging ("Ga je gang maar") welke natuurlijk relevant is, alsmede op het feit dat je hen (de bewoners van het oorspronkelijke woonhuis) voldoende gelegenheid hebt geboden de boiler te verwijderen

Wellicht dat de RBV hierdoor inziet dat de vordering niet houdbaar zal zijn waardoor ze de zaak niet in behandeling zal nemen. Deze moet namelijk enige kans van slagen hebben anders gaat men er geen tijd en geld aan spenderen. Emn als de RBV de zaak niet accepteert zal je buurman zich wel twee keer bedenken gezien de hoge kosten...


Weet je trouwens waarom de buurman zich zo opstelt? Misschien zit hem iets dwars zonder dat je het beseft en moet je daar de sleutel zoeken? Ik zou iig niet gelijk je hakken in het zand zetten...


Ik hoop dat jullie het alsnog kunnen oplossen, succes in elk geval!

Robbie.

[bona fides]

Misschien een domme vraag, maar hoe voorziet de buurman nu in zijn warm water? Die boiler is vast niet weggehaald terwijl deze nog noodzakelijk was voor de warmwatervoorziening. Dan heeft hij toch verder geen enkele reden meer om aan die boiler vast te houden? Als de boiler niet meer actief was, kun je je ook afvragen of deze nog onder de erfdienstbaarheid viel.

Als de buurman op dit moment echter zonder warm water zit, dan was de verklaring die is uitgelegd als toestemming vast niet zo bedoeld, en had je die ook niet zo mogen opvatten. ("Doe wat je niet laten kan" of zo?)

Of werd die 2e doucheruimte helemaal niet gebruikt?
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet.

[robert123]

De buurman heeft nog een andere badkamer in gebruik, dus heeft wél warm water. Het huishouden van de buren telt 2 personen en gebruiken beide een eigen badkamer. Nu zijn ze dus aangewezen op één gemeenschappelijke badkamer, lijkt me niet problematisch.
Wat betreft de communicatie tussen ons en onze buren: wij zijn broer en zus. Mijn zus woont m.a.w. in het oorspronkelijke woonhuis en ik heb de stallen verbouwd tot woonhuis.
Probleem is echter dat mijn ouders altijd onderscheid hebben gemaakt in hun (4) kinderen en mijn (jongste) zus altijd een hand boven het hoofd is geboden. Nu dus ook weer.
Ik zal je zeggen dat het mij momenteel heel zwaar valt om met de huidige situatie om te gaan, wetende dat je niet op je ouders kan steunen, terwijl zij bij de verkoop de situatie zo gecreeerd hebben.
Vandaar dus ook de moeizame communicatie in de afgelopen jaren over dit onderwerp en ook de reden waarom er nooit mondelinge afspraken schriftelijk zijn bevestigd. In een familie is immers altijd alles vanzelfsprekend en komt alles goed...?
Mijn schoonbroer heeft 2 weken geleden dus gemeend te profiteren van de makkelijke positie van mijn zus.
Trouwens, was het géén familie van mij geweest, dan had ik waarschijnlijk eerder aan de bel getrokken en schriftelijk, want geen persoon zit graag met zo'n grote oude en lawaaierige boiler van zijn buurman in zijn eigen woning opgescheept...
Ik hoop dat de RbV van mijn buurman inderdaad de kwestie afwimpelt.
Tja, nog even afwachten dus.

[robert123]

Nog vergeten te vermelden: we hebben wél onze RbV ingeschakeld, dus afwachten wat de uitkomst hiervan is..

[bona fides]

[Martine]

---