Wel of geen erfdienstbaarheid door verjaring?/ verkrijging ?

[Tuur]

Graag willen wij het volgende aan dit forum voorleggen:

Sinds maart 2003 zijn wij eigenaar van een pand met een daarnaastgelegen pad/oprit. Dit pad/oprit is in totaal 4 meter breed. Volgens de kadastrale grens heb ik een stuk van 1.95m en de buren een stuk van 2.05m. Er zijn in ieder geval geen uiterlijke kenmerken of afscheidingen op dit pad.

Het pand dateert van 1928 en was oorspronkelijk een huurhuis. In een later stadium is het huis verkocht aan de zoon van de toenmalige (oorspronkelijke) huurders. Deze heeft het huis volledig gemoderniseerd en het eerder genoemde pad volledig bestraat. Wanneer dit heeft plaatsgevonden is thans niet helemaal duidelijk. Waarschijnlijk rond 1994.
De zoon heeft het pand betrokken en het pad gebruikt als parkeerplaats voor twee auto's. (een bus en een personenwagen; achter elkaar geparkeerd). Naar verluid hadden zijn ouders in het verleden op het achtererf een garage staan. Men had altijd vrije toegang tot deze garage over het pad. De inritvergunning van de gemeente is ook op ons adres afgegeven. In 2001 is het pand verkocht en vervolgens in 2003 weer; waarna wij eigenaar zijn geworden.

De buren zijn rond 1996 in hun pand getrokken. Ook dit pand was in eerste instantie een huurpand. Men heeft verder nooit moeilijk over gedaan dat er auto's op het erf werden geparkeerd en men deed dit zelf niet (wel een motor). Ook de voormalige huurders deden dit naar verluid niet.

Nu komt de buurman met de mededeling dat hij een schuur wil bouwen. Het liefst samen; maar hoe dan ook komt deze schuur er. De bedoeling is 4 meter ver het pad op en de breedte tot en met de erfgrens. De bouw is lichtvergunningsplichtig; maar dat zou niet zo'n groot probleem zijn was hem verteld door de gemeente.

Vraag:
Moet ik dit zomaar toelaten? Ik kan mijn auto immers niet meer verder naar achteren rijden (garage is er geruime tijd niet meer en auto kan niet door naar het achtererf gereden worden) en wordt hierdoor verplicht meer naar de straatkant te parkeren. Ruimte voor twee auto's (achter elkaar) is er in ieder geval niet meer.

Is er na al die jaren geen vorm van erfdienstbaarheid tot stand gekomen?
En hoe zit het met het bezit van deze erfdienstbaarheid ? Ben ik er door opvolging 'eigenaar' van geworden?

In de notariële akte('s) is in ieder geval geen sprake van erfdienstbaarheden.

Hoe nu een en ander te interpreteren door oude en nieuwe situatie in het BW?

Het achtererf is omsloten. De muur/schutting tussen dezelfde buren loopt ook niet meer volgens de oude officiële kadastrale grens uit 1928 (20 cm op het terrein van de buren). De huidige muur/schutting is nu zo'n 10 jaar oud. Waar de erfafscheiding hiervoor heeft gestaan is volstrekt onduidelijk; maar ik mag toch aannemen dat de nieuwe op dezelfde plaats neergezet is als de oude. (mede gezien het verhaal van de garage). Volgens de zoon van de oude huurders is bouw en woningtoezicht nog langs geweest bij de verbouwingen en die zouden hebben aangegeven dat de grens correct loopt. Echter niets van in het streekarchief te vinden.

Kunnen wij ons nu voor dit stuk beroepen op verkrijging door verjaring?

Alvast bedankt voor jullie inbreng!

Tuur

[leader]

Erfdienstbaarheden

Degenen onder ons die een huis in eigendom hebben verkregen, zijn niet geheel onbekend met het ‘verschijnsel’ erfdienstbaarheden. Erfdienstbaarheden bestaan uit rechten en plichten die gelden voor één of meer (meestal naburige) erven. Het meest bekend is het recht van overpad: dat je over het erf van de buurman mag lopen of rijden. Hierna zal ik aangeven op welke wijze erfdienstbaarheden kunnen ontstaan.
Erfdienstbaarheden ontstaan door vestiging bij notariële akte, en daarnaast ook door verjaring.
Erfdienstbaarheid door verjaring
Voor het ontstaan van een erfdienstbaarheid door verjaring is het noodzakelijke de vraag te beantwoorden of degene die de erfdienstbaarheid denkt te verkrijgen het bezit had. Wie zich op verjaring beroept en het bezit niet had, vangt bot. Bezit, een essentieel vereiste dus.
Of er sprake is van bezit wordt naar de verkeersopvatting beoordeeld. Tot de conclusie dat iemand een erfdienstbaarheid bezit, kan men eerst komen als er een wilsuiting bestond tot het uitoefenen van het gepretendeerde recht als een erfdienstbaarheid. Het bezit verkrijgt men door inbezitneming (occupatie), overdracht of opvolging onder algemene titel. In de beide laatste gevallen volgt men zijn voorganger in het bezit op, in het eerste geval start men met het verrichten van bepaalde handelingen (de wilsuiting) waaruit de nieuwe toestand dient te blijken. (Ik rijd geregeld met mijn auto over de weg van de buurman, onderhoud de weg, betaal de belastingen enzovoort.)
Een zekere stabiliteit van het handelen met betrekking tot de zaak moet er zijn. Het handelen moet een duurzaam karakter hebben.

Verkrijgend en bevrijdend
Voor het ontstaan van de erfdienstbaarheid door verjaring wordt een onderscheid gemaakt tussen de verkrijgende en de bevrijdende verjaring. Voor de verkrijgende verjaring is vereist een onafgebroken termijn van bezit van tien jaar, waarbij degene die zich op het ontstaan van de erfdienstbaarheid beroept het bezit te goeder trouw moet hebben gehad.
Als 1. de verkrijger niet te goeder trouw was en 2. de vordering tot beëindiging van het bezit die de rechthebbende tegen de bezitter had, door bevrijdende verjaring is teniet gegaan, ontstaat de erfdienstbaarheid door verloop van 20 jaar.
Wil iemand na 10 jaar een erfdienstbaarheid door verjaring verkrijgen, dan moet bij de eis van het bezit dus worden opgeteld de eis dat hij te goeder trouw is. Deze goede trouw is in beginsel slechts aanwezig als de erfdienstbaarheid in de openbare registers is ingeschreven. Immers een bezitter is slechts dan te goeder trouw wanneer hij zich als rechthebbende beschouwt en zich ook redelijkerwijs als zodanig mocht beschouwen. Door occupatie zal men in principe dus nooit bezitter te goeder trouw van een erfdienstbaarheid en dus nooit door verjaring na tien jaar rechthebbende tot de erfdienstbaarheid kunnen worden. De tienjarige verjaring heeft dus louter als functie gebreken in de vestiging te helen.

(Niet) te goeder trouw
Wanneer iemand niet te goeder trouw een erfdienstbaarheid bezit, past het recht zich aan de feitelijke toestand aan. De rechtsvordering die de eigenaar tegen de bezitter van de erfdienstbaarheid heeft, verjaart door verloop van 20 jaar.
Als de eigenaar niet de opheffing van de onrechtmatige toestand - te weten het bezit van de niet-rechthebbende - vordert, verspeelt hij zijn recht en wordt de aanvankelijk niet-rechthebbende rechthebbende tot de erfdienstbaarheid. Bij de twintigjarige verjaring geldt de eis van goede trouw dus niet, maar de eis van bezit blijft, zoals gezegd, ook in dit geval rechtop staan.
Onder het oude recht gold een verjaringstermijn van 20 of van 30 jaar, afhankelijk van het feit of er al dan niet een titel aanwezig was. Nu bij een gebrekkige titel de termijn is verkort tot 10 jaar en voor de overige gevallen tot 20 jaar, moest de Overgangswet NBW een regeling geven. Deze regeling houdt in, dat voor de bepaling van het aantal jaren dat men het bezit moet hebben en dus door verjaring rechthebbende tot de erfdienstbaarheid kan worden, de periode van vóór 1 januari 1992 meetelt. Vanaf 1996 dus is het jaar 1986 voor bezit te goeder trouw en 1976 voor het bezit niet-te goeder trouw van belang.

Niet-voortdurend en niet-zichtbaar
Een probleem doet zich voor bij niet-voortdurende en niet-zichtbare erfdienstbaarheden, waarvan men (anders dan thans) onder het oude recht geen bezitter kon zijn en die men daardoor niet door verjaring kon verkrijgen. Het betreft in de praktijk vooral de erfdienstbaarheid van weg. Deze erfdienstbaarheid is immers niet voortdurend en niet steeds zichtbaar omdat degene die het recht uitoefent nu eenmaal niet de hele dag heen en weer op de weg loopt. Het bezit van deze niet-voortdurende en niet-zichtbare erfdienstbaarheden kan eerst worden verkregen met ingang van 1 januari 1992. De tien- of twintigjarige verjaringstermijn begint dus pas op die datum te lopen.

Samenvattend: de verjaringstermijnen van 10 c.q. 20 jaar voor erfdienstbaarheden worden gerekend vanaf de datum dat men het bezit heeft, tenzij het de oude niet-voortdurende en niet-zichtbare erfdienstbaarheden betreft, voor welke de termijnen worden gerekend vanaf 1 januari 1992.

[Tuur]

Dank voor dit artikel.

Wat mij nu onduidelijk is geworden is het feit of wij nu in het bezit zijn gekomen van een erfdienstbaarheid. M.a.w: kunnen wij aanvoeren dat er een wilsuiting bestond tot het uitoefenen van het gepretendeerde recht als een erfdienstbaarheid?

De wilsuiting is in een ver verleden tot stand gekomen doordat de vorige bewoners van ons pand met de auto naar het achtererf konden rijden; of zien wij dit verkeerd? In een later stadium is er ook altijd geparkeerd op onze zijde van het pad. Om fatsoenlijk de auto uit te kunnen moet je wel over het pad van de buren lopen. De stabiliteit van handelen lijkt mij vrij duidelijk; maar wat is nu het duurzame karakter?

Volgens mij kunnen wij in het bezit zijn gekomen doordat er sprake is van overdracht of opvolging; maar of de vorige bewoners ook daadwerkelijk het recht op bezit hadden van de erfdienstbaarheid is mij niet duidelijk. Is het rijden over het pad van de buren al bezit?

Of moet ik nu toch van de situatie niet-voortdurende en niet-zichtbare erfdienstbaarheden uitgaan? Dus termijn vanaf 1992; 20 jaar verder (want niet ter goeder trouw)= 2012?

Wie weet raad?

Tuur

[leader]

Of moet ik nu toch van de situatie niet-voortdurende en niet-zichtbare erfdienstbaarheden uitgaan? Dus termijn vanaf 1992; 20 jaar verder (want niet ter goeder trouw)= 2012?

Volgens mij wel............

[bona fides]

Om de hele casus niet tot in detail uit te hoeven spitten: sinds wanneer wordt van deze (al dan niet verkregen) erfdienstbaarheid gebruik gemaakt? Ofte wel: sinds wanneer wordt geduld dat waar je nu een erfdienstbaarheid op hoopt te hebben?
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet.

[Tuur]

Toevalligerwijs hebben wij gisterenavond een buurtbewoner gesproken die hier al geruime tijd woont en regelmatig bij ons huis over de vloer is geweest. Hij weet zeker dat er altijd auto's aan onze zijde van het pad hebben gestaan en dat het in ieder geval optisch leek alsof ons pad 2/3 van het totaal betrof. Dit kwam mede doordat er een heg op het erf heeft gestaan die deze situatie suggereerde. Je krijgt dan de volgende situatie:

2006-2003: Wij parkeren onze auto op het pad.
2003-2001: Verkopende partij. Niet duidelijk of er door hen op pad wer geparkeerd.
2001-1994/1993:Zoon oorspronkelijke bewoners (eigenaar). Parkeerde 2 auto's op het pad.
1994/1993-1928: Oorspronkelijke bewoners (huurders). Zij hadden in ieder geval een auto op het pad, volgens de buurtbewoner. Vanaf welk moment is een beetje onduidelijk, maar vanaf 1928 is erg onwaarschijnlijk. In ieder geval een opel rekord. (laatste bouwjaar hiervan is 1986 volgens wikipedia;). Meest waarschijnlijk is dat er daarvoor ook nog andere auto's zijn geweest.

Kunnen wij hierdoor aanvoeren dat er nu geen sprake meer is van een "Niet-voortdurend en niet-zichtbare" erfdienstbaarheid, maar van bevrijdende verjaring?. Immers er werd op het pad geparkeerd (in plaats van dat er slechts overheen wordt gereden) en door de verklaring van de buurtbewoner omtrent de situatie van de heg lijkt het op "in bezitname" ?! En dit alles meer dan 20 jaar, zo lijkt het.

Dan nog even de situatie omtrent het achtererf:
Het blijkt dat er vroeger een grote voliere heeft gestaan die later is afgebroken door de zoon. Daarvoor stond een garage/schuur. De achtergrens kun je nog steeds zien aan de hand van betonnen schuttingen. Deze loopt zelfs nog verder door op het erf van de buren dan thans de houten voorzetschutting laat zien!
De huidige afscheiding tussen beide erven is een muur, verlengd met een houten schutting. Deze is opgericht door de zoon van de oorspronkelijke bewoners ten tijde van de verbouwing in 1993/1994. De huidige buren woonden er toen nog niet. Deze muur staat ook op de bouwtekeningen van deze verbouwing!. Op de bouwtekening staat een stempel van de gemeente door een buitendienstmedewerker dat de verbouwing is verricht volgens de goedkeuring. Wat mij betreft geldt deze verklaring dus ook voor de muur. Deze muur staat overigens in het verlengde van het pad, wat dus 2/3 deel van ons zou zijn.......

Moet ik dit nu allemaal aantonen d.m.v. fotomateriaal (lastig, gezien de termijnen) of kan volstaan worden met de verklaring(en) van buurtbewoners?

Het is weer een heel verhaal geworden. Sorry daarvoor. Maar we vinden dit zeer ingewikkelde materie en zeker niet eenduidig!

Tuur