Verjaring grond/gebruiksrecht

[wulli026]

Hallo,

Wij hebben een pandje gekocht in een oude dorpskern vier jaar geleden.
We hebben ons pand geheel opgeknapt. Ook hebben we een
binnenplaatsje geheel opgeknapt (opnieuw betegeld, begroeiing, enz..)

Het naast gelegen huis is van de woningbouw.
In het kadaster staat dat een deel van ons binnenplaatsje officieel
eigendom is van de woningbouwvereniging.
Dit is echter, ook door de vorige bewoners (gebruikers van dit pand), al
28 jaar in gebruik. Nu hebben we sinds een week eerst bezoek en daarna
een schijven gekregen waarin vermeldt staat dat we niet gerechtigd zijn
dit stuk grond te gebruiken.
Waarschijnlijk is deze hele kwestie door de huurder aan het licht gebracht
bij de woningbouw doordat hij geluidsoverlast ervaart als wij de
achteringang gebruiken en zijn slaapkamer raam grenst aan ons
binnenplaatsje (waar onze achterdeur gesittueerd is).
Wij waren niet geheel op de hoogte van de kadastrale tekening, ook
omdat we wisten dat de vorige eigenaar hier altijd gebruik van had
gemaakt. De vorige eigenaar/gebruiker was een motorzaak (behoorlijke
overlast) en gebruikte het binnenplaatsje veel om te sleutelen en de
motoren te parkeren. Wij gebruiken het binnenplaatsje niet in dezelfde
regelmaat en de keren dat we buiten zitten is misschien een paar keer per
jaar (alleen met heel mooi weer).
Nog één punt is belangrijk, toen het pand 28 jaar gelden naast ons huis
gebouwd werd, zijn er op drie locaties in de zijgevel, direct grenzend aan
onze erfgrens, ramen geplaatst. Volgens mij is dat niet volgens de
algemene bouwregels i.v.m. privacy. Maar dat is dus 28 jaar geleden en
volgens mij is daar nooit iemand geweest die daar iets over gezegd heeft.
Is hier nog iets aan te doen?
Maar nu eigenlijk de belangrijkste vraag, in de hoop de situatie voldoende
te hebben geschetst. Kan de woningbouw eisen dat we dit deel van ons
binnenplaatsje niet meer kunnen gebruiken? Hoe zit het met verjaring? Is
deze 20 jaar? En zo ja, geldt dat in deze situatie.
Wij zijn er niet op uit deze twee vierkante meter te bezitten, maar willen
eigenlijk het gebruikersrecht zoals in de vorige 28 jaar het geval was.
Het binnenplaatsje is niet groot dus twee vierkante meter is behoorlijk
essentieel voor ons.
We hebben rechtsbijstand, wat is slim om te doen in deze situatie?
Ik hoop dat ik advies kan krijgen in deze lastige situatie.

Alvast bedankt!

Groetjes

Karen

[StevenK]

[leader]

Erfdienstbaarheden

Degenen onder ons die een huis in eigendom hebben verkregen, zijn niet geheel onbekend met het ‘verschijnsel’ erfdienstbaarheden. Erfdienstbaarheden bestaan uit rechten en plichten die gelden voor één of meer (meestal naburige) erven. Het meest bekend is het recht van overpad: dat je over het erf van de buurman mag lopen of rijden. Hierna zal ik aangeven op welke wijze erfdienstbaarheden kunnen ontstaan.
Erfdienstbaarheden ontstaan door vestiging bij notariële akte, en daarnaast ook door verjaring.
Erfdienstbaarheid door verjaring
Voor het ontstaan van een erfdienstbaarheid door verjaring is het noodzakelijke de vraag te beantwoorden of degene die de erfdienstbaarheid denkt te verkrijgen het bezit had. Wie zich op verjaring beroept en het bezit niet had, vangt bot. Bezit, een essentieel vereiste dus.
Of er sprake is van bezit wordt naar de verkeersopvatting beoordeeld. Tot de conclusie dat iemand een erfdienstbaarheid bezit, kan men eerst komen als er een wilsuiting bestond tot het uitoefenen van het gepretendeerde recht als een erfdienstbaarheid. Het bezit verkrijgt men door inbezitneming (occupatie), overdracht of opvolging onder algemene titel. In de beide laatste gevallen volgt men zijn voorganger in het bezit op, in het eerste geval start men met het verrichten van bepaalde handelingen (de wilsuiting) waaruit de nieuwe toestand dient te blijken. (Ik rijd geregeld met mijn auto over de weg van de buurman, onderhoud de weg, betaal de belastingen enzovoort.)
Een zekere stabiliteit van het handelen met betrekking tot de zaak moet er zijn. Het handelen moet een duurzaam karakter hebben.

Verkrijgend en bevrijdend
Voor het ontstaan van de erfdienstbaarheid door verjaring wordt een onderscheid gemaakt tussen de verkrijgende en de bevrijdende verjaring. Voor de verkrijgende verjaring is vereist een onafgebroken termijn van bezit van tien jaar, waarbij degene die zich op het ontstaan van de erfdienstbaarheid beroept het bezit te goeder trouw moet hebben gehad.
Als 1. de verkrijger niet te goeder trouw was en 2. de vordering tot beëindiging van het bezit die de rechthebbende tegen de bezitter had, door bevrijdende verjaring is teniet gegaan, ontstaat de erfdienstbaarheid door verloop van 20 jaar.
Wil iemand na 10 jaar een erfdienstbaarheid door verjaring verkrijgen, dan moet bij de eis van het bezit dus worden opgeteld de eis dat hij te goeder trouw is. Deze goede trouw is in beginsel slechts aanwezig als de erfdienstbaarheid in de openbare registers is ingeschreven. Immers een bezitter is slechts dan te goeder trouw wanneer hij zich als rechthebbende beschouwt en zich ook redelijkerwijs als zodanig mocht beschouwen. Door occupatie zal men in principe dus nooit bezitter te goeder trouw van een erfdienstbaarheid en dus nooit door verjaring na tien jaar rechthebbende tot de erfdienstbaarheid kunnen worden. De tienjarige verjaring heeft dus louter als functie gebreken in de vestiging te helen.

(Niet) te goeder trouw
Wanneer iemand niet te goeder trouw een erfdienstbaarheid bezit, past het recht zich aan de feitelijke toestand aan. De rechtsvordering die de eigenaar tegen de bezitter van de erfdienstbaarheid heeft, verjaart door verloop van 20 jaar.
Als de eigenaar niet de opheffing van de onrechtmatige toestand - te weten het bezit van de niet-rechthebbende - vordert, verspeelt hij zijn recht en wordt de aanvankelijk niet-rechthebbende rechthebbende tot de erfdienstbaarheid. Bij de twintigjarige verjaring geldt de eis van goede trouw dus niet, maar de eis van bezit blijft, zoals gezegd, ook in dit geval rechtop staan.
Onder het oude recht gold een verjaringstermijn van 20 of van 30 jaar, afhankelijk van het feit of er al dan niet een titel aanwezig was. Nu bij een gebrekkige titel de termijn is verkort tot 10 jaar en voor de overige gevallen tot 20 jaar, moest de Overgangswet NBW een regeling geven. Deze regeling houdt in, dat voor de bepaling van het aantal jaren dat men het bezit moet hebben en dus door verjaring rechthebbende tot de erfdienstbaarheid kan worden, de periode van vóór 1 januari 1992 meetelt. Vanaf 1996 dus is het jaar 1986 voor bezit te goeder trouw en 1976 voor het bezit niet-te goeder trouw van belang.

Niet-voortdurend en niet-zichtbaar
Een probleem doet zich voor bij niet-voortdurende en niet-zichtbare erfdienstbaarheden, waarvan men (anders dan thans) onder het oude recht geen bezitter kon zijn en die men daardoor niet door verjaring kon verkrijgen. Het betreft in de praktijk vooral de erfdienstbaarheid van weg. Deze erfdienstbaarheid is immers niet voortdurend en niet steeds zichtbaar omdat degene die het recht uitoefent nu eenmaal niet de hele dag heen en weer op de weg loopt. Het bezit van deze niet-voortdurende en niet-zichtbare erfdienstbaarheden kan eerst worden verkregen met ingang van 1 januari 1992. De tien- of twintigjarige verjaringstermijn begint dus pas op die datum te lopen.

Samenvattend: de verjaringstermijnen van 10 c.q. 20 jaar voor erfdienstbaarheden worden gerekend vanaf de datum dat men het bezit heeft, tenzij het de oude niet-voortdurende en niet-zichtbare erfdienstbaarheden betreft, voor welke de termijnen worden gerekend vanaf 1 januari 1992.

Dit lijkt me aardig duidelijk zo, mocht je nog vragen hebben, schroom niet!

[wulli026]

Heb ik het goed begrepen dat gezien wij misschien meer research hadden moeten doen in het kadaster als nieuwe eigenaar dat we daarom niet in goede trouw waren.
Dat dan een verjaringstermijn van 20 jaar geldt als de eigenaar geen aanspraak heeft gemaakt op het stukje grond? En dat er nu juridisch erfdienstbaarheid verkregen kan worden?
Maar hoe staat dat in verhouding dat wij sinds vier jaar het pand bezitten? Gaat deze 20 jaar opnieuw weer lopen of geldt het sinds het pand gebouwd is in 1978?

Ik kan natuurlijk de vorige bewoner vragen of zij een brief kunnen tekenen waar ze in vertellen dat zijn het stukje grond al die jaren al in gebruik door de bewoners van ons pand.

Volgens mij gaat dit stukje tekst vooral om in het bezit te komen van het stukje grond door verjaring, maar is er ook niet zo iets als gebruikersrecht? Of heeft dat er niets mee te maken?
We zijn er, nu we weten dat het niet ons stukje grond is, er niet op uit om het stuk grond te bezitten als we, zoals de voorgaan de 28 jaar, maar het stukje grond mogen gebruiken? Of klinkt dat raar?

Wat is de volgende stap? IK neem aan een advocaat inschakelen die een nette brief kan schrijven, met daarin het verhaal van de 20 jaar? En dat er dan niets anders opzit dan de rechter een uitspraak te laten doen?
Of misschien is een antwoord op de brief van de advocaat van de wederpartij waarin staat dat ze met een gebruikersrecht ook voldoende om het stukje grond te mogen gebruiken. Gezien het gebruikersrecht al 28 jaar heeft bestaan.

Ik hoor het graag.

Karen

[bona fides]

Dat gebruikersrecht wordt in dit geval een erfdienstbaarheid genoemd. Een erfdienstbaarheid houdt in dat de rechthebbende van het dienende erf (de woningbouw en de huurder) een bepaald gebruik van zijn erf moet dulden door de rechthebbende van het heersende erf (dat ben jij nu). Zo'n erfdienstbaarheid rust op de beide erven en gaat over met de verkoop van een erf.

De normale manier om zo'n erfdienstbaarheid te vestigen is via de notaris en het kadaster. Maar zo'n erfdienstbaarheid kan ook ontstaan door verkrijgende verjaring, namelijk wanneer 20 jaar lang een bepaald gebruik wordt geduld.

Zoals je de situatie beschrijft is de erfdienstbaarheid zo'n 8 jaar geleden al ontstaan. Deze rust nog steeds op de beide erven, de verandering van eigenaar doet daar niet aan af. Een briefje van de vorige bewoners kan nuttig zijn om het bestaan van de erfdienstbaarheid te bewijzen.

Ik denk dat StevenK gelijk heeft dat de verjaring alleen een recht van erfdienstbaarheid heeft opgeleverd, en niet het eigendom zelf. (Al wil ik niet helemaal uitsluiten dat de vorige bewoners het stukje "voor zichzelf hielden"...) Praktisch gezien maakt dit denk ik niet veel uit. De eigenaar van het stukje grond mag niet verhinderen (bijvoorbeeld via hekwerk) dat jullie van het stukje grond gebruik blijven maken.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet.

[leader]

Wel dient er rekening mee gehouden te worden met de z.g. overgangswet NBW, deze gaat in 1 januari 1992, voor alle gevallen inzake erfdienstbaarheden/overpad, en vanaf betreffende datum gaat het termijn dan ook lopen. Dus per 1 januari 2012 is er dan pas gevestigd recht voor diegene die denkt aanspraak te kunnen maken op het perceel, c.q. binnenplaats in dit geval.

[bona fides]

[leader]

Onder het oude recht gold een verjaringstermijn van 20 of van 30 jaar, afhankelijk van het feit of er al dan niet een titel aanwezig was. Nu bij een gebrekkige titel de termijn is verkort tot 10 jaar en voor de overige gevallen tot 20 jaar, moest de Overgangswet NBW een regeling geven. Deze regeling houdt in, dat voor de bepaling van het aantal jaren dat men het bezit moet hebben en dus door verjaring rechthebbende tot de erfdienstbaarheid kan worden, de periode van vóór 1 januari 1992 meetelt. Vanaf 1996 dus is het jaar 1986 voor bezit te goeder trouw en 1976 voor het bezit niet-te goeder trouw van belang.

Denk er toch het mijne van...........

[bona fides]

[leader]

Doelde eigenlijk meer op de (doel)stelling van diegene die dit draadje opgestart heeft, dat ik het juist voor haar niet zo positief inzie hetgeen zij denkt te bewerkstelligen, dit met alle respect.

[bona fides]

Ok dat zou kunnen. Praktische ervaring met dit soort dingen heb ik in het geheel niet. Ik heb wel het idee dat ze het recht aan haar kant heeft...
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet.

[robbie2]

Vanmiddag las ik in dit draadje over gevestigd recht per 2012, zie quote hieronder.

[bona fides]

Het gaat dus om de niet-voortdurende en niet-zichtbare erfdienstbaarheden, waarvoor onder het oude recht geen extinctieve verjaring mogelijk was. Van "resetten" is dus geen sprake.

In wulli026's geval denk ik nu dat het gebruiksrecht inderdaad zo'n erfdienstbaarheid is waarvoor de termijn pas in 1992 is gaan lopen, tenzij het binnenplaatsje altijd "in gebruik" is geweest, bijvoorbeeld door voortdurende stalling van bepaalde spullen. Het recht om via de ramen op dat binnenplaatsje inbreuk op de privacy te maken lijkt me weer wel voortdurend en zichtbaar. Precies weet ik het niet.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet.

[steeeeekeltje]

Dit is lang geleden dus ik weet niet of er nog iemand bij dit onderwerp kijkt. Maar het verhaal over de periode voor 1992 geldt alleen voor erfdienstbaarheid, bijvoorbeeld recht van overpad. Mij lijkt dat hier geen sprake is van een erfdienstbaarheid. Er is steeds maar één bezitter/gebruiker geweest namelijk de eigenaar van het aangrenzende pand.

[bona fides]

Eigenaar van een erf vraagt zich af of hij een bepaald gebruik mag maken van een aangrenzend erf. Hoezo speelt de vraag of er sprake is van een erfdienstbaarheid dan niet?
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet.