Huurcontract winkel & problemen.

[Marja]

In het kort zal ik proberen mijn situatie samen te vatten:
In mijn winkel heb niet voldoende omzet (door omstandigheden in het winkelcentrum) en draai ik met verlies, maar ik moet nog plm. 13 maanden van mijn 5-jaarscontract "afmaken".

Als ik dat zou doen zit ik financieel aan de grond. Dus probeer ik te "ontsnappen" aan het laatste deel van mijn huurcontract. Ik heb op dit moment de gelegenheid om een ander pand te huren, op een locatie waar er véél meer publiek komt en betere omstandigheden zijn.

Ik heb nu meerdere belangstellenden gevonden die héél graag mijn huidige winkelruimte willen huren en een 5-jaarscontract willen tekenen bij de eigenaar van het pand. Die eigenaar staat daar (ogenschijnlijk) ook niet onwelwillend tegenover. Ik heb overigens de huur al opgezegd.
Dat moet immers minimaal één jaar voor afloop van het contract.

Máár... nu heb ik een brief van deze eigenaar ontvangen waarin hij mij fijntjes wijst op enkele bepalingen in het huurcontract.
a) de bepaling dat ik tot het najaar van 2006 verplicht ben om de huur te betalen;
b) dat ik tot die tijd verplicht ben de winkel open te houden voor het publiek en in het pand daadwerkelijk mijn bedrijf uit te oefenen.

Nu ben ik erg bang dat de volgende situatie ontstaat;
De eigenaar sluit nu nog geen contract met een volgende huurder en laat mij de resterende huurperiode (tot najaar 2006) afkopen.
Vervolgens gaat hij wèl in zee met een van de belangstellenden voor het pand en zit er kort na mijn vertrek uit het pand een nieuwe huurder in de winkelruimte die op zijn beurt een 5-jaarscontract heeft afgesloten.

Kassá... voor de eigenaar van het pand: de afkoopsom die hij van mij wil ontvangen èn de huur die hij van de nieuwe huurder ontvangt... over de periode die ik dan al heb moeten afkopen!!!
Da's hartstikke dubbelop dus, terwijl ik mij zo'n bedrag absoluut niet kan veroorloven.

Kan dat zomaar, gebeuren dit soort zaken wel vaker?

[Marja]

Een "indeplaatsstelling" zal in dit geval niet lukken, dan zou het dezelfde branche moeten zijn die ik nu in de winkel heb.
Er zijn geen belangstellenden in dezelfde branche die het pand willen huren.

Ik kan duidelijk bewijzen dat de winkel met verlies draait, maakt dat eventueel ook nog wat uit?

[bona fides]

Als jij voor de eigenaar alle nadelen die het verbreken van het contract voor hem zou inhouden uit de weg hebt geruimd door zelf een nieuwe huurder van de winkelruimte te vinden, dan lijkt het me niet redelijk van de eigenaar om je aan die bepalingen van het contract te houden. Jij hebt groot belang bij het verbreken, en hij heeft geen daadwerkelijk belang meer om jou aan het contract te houden.

Wellicht maak je in deze situatie een kans dat de rechter het hier mee eens is...

Mocht je tot afkopen overgaan dan kun je wellicht in de afkoopovereenkomst vastleggen dat de eigenaar de ruimte alleen mag verhuren tijdens de resterende huurperiode als je de afkoopsom terugkrijgt.

[Gast]

Hartelijk dank voor het beantwoorden van mijn vraag, Bona Fides!

Prima tip om te bedingen dat de afkoopsom teruggestort moet worden als er binnen de afgekochte periode toch een nieuwe huurde in het pand komt. Deze tip zal ik zeker gebruiken als het nodig mocht blijken.

[Marja]

Hierbij wil ik nog even iets toevoegen aan mijn vraag.

Inmiddels is het overduidelijk dat de gegadigden voor mijn winkelruimte èrg veel moeite moeten doen in contact te kunnen komen met de projectleider van de eigenaar. Eerst heeft deze projectleider zich wekenlang onbereikbaar gehouden en vervolgens werd de eerste de beste afspraak gelijk al enkele dagen verzet.

De gegadigde die uiteindelijk wèl een afspraak heeft kunnen maken, moet deze week te horen krijgen of hij een kans maakt(!) om het pand te huren. Deze man (de gegadigde) begint er echter zo langzamerhand ook genoeg van te krijgen. Als hij niet vóór 1 juli een huurcontract heeft kunnen krijgen en/of het één en ander heeft kunnen regelen met de projectleider, haakt hij af.

Een andere belangstellende vond het allemaal veel te lang duren en heeft ondertussen elders een pand gevonden.
Van iemand anders weet ik dat de projectleider tijdens het gesprek de verbinding heeft verbroken. Blijkbaar vond men de branche waarvoor deze man op zoek was naar een winkelruimte, niet aantrekkelijk genoeg.
Kortom, er is van de kant van de projectleider weinig bereidheid om mee te werken bij het vinden van een nieuwe huurder.

Hierdoor is het voor mij nog steeds niet mogelijk om een huurcontract af te sluiten voor het pand waar ik met mijn winkel naar wil verhuizen. En natuurlijk loop ik een steeds grotere kans dat dit pand straks simpelweg niet meer vrij is!

Is het niet heel onredelijk dat de eigenaar mij zo enorm tegenwerkt en ik door deze "vertragingstechniek" gedwongen ben door te gaan met het lijden van verlies?

[StevenK]

[Marja]

Van de gegadigden die inmiddels afgehaakt zijn, heb ik alleen maar 'n paar mailtjes als "bewijs".
Ik ken deze mensen zelf ook niet persoonlijk namelijk, ze hebben alleen maar gereageerd op mijn advertenties (bij Marktplaats e.d.) voor de winkelruimte. Zouden deze mails eventueel ook als bewijs kunnen dienen?

[StevenK]

[Marja]

[Werner]

Als ik de casus goed gelezen heb, heeft de terugloop van je winkel in ieder geval ook te maken met de situatie in het winkelcentrum. Je kunt je afvragen of de verhuurder zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst wel deugdelijk nakomt. Zeker als je in een winkelcentrum zit dat projectmatig wordt geëxploiteerd, dan is de verhuurder wel verplicht om het winkelcentrum 'in goede conditie' te houden. Doet hij dat niet, dan raakt hij jegens de huurders in verzuim.

Ik ken de huurovereenkomst en eventuele bijkomende voorwaarden niet, maar het is zeker zinvol om dit punt eens de mogelijkheden te onderzoeken.

Als blijkt dat de verhuurder tekort is geschoten in zijn verplichtingen jegens de huurders dan komt de zaak er toch echt anders voor te staan. Dan ben jij degene die de verhuurder onder drukt kunt zetten. Wat zou je denken van een kort geding tot nakoming van de verplichting het winkelcentrum in conditie te houden? Bekijk ook eens de onderhoudstoestand van het winkelcentrum (is ook een vorm van in goede conditie houden).

Het zou mij niet echt verbazen dat de verhuurder maar al te graag van je af wil als je hem gaat dreigen tot op de letter aan zijn verplichtingen te houden. Dat kan de verhuurder wel eens heel veel geld gaan kosten.

[Marja]

Hartelijk dank voor de reaktie Werner.

Ik heb het echter inmiddels opgegeven en ga de afkoopsom (de resterende huurperiode) betalen. Het is uiterst onredelijk wat ze mij "flikken", maar ik heb op het moment net iets teveel aan mijn hoofd om deze strijd uit te vechten.
Ik zie het maar als het (af)kopen van een stukje rust.

[Werner]

Jammer, maar wel goed te begrijpen.

Ik geef je wel in overweging om de verhuurder wel met een kort briefje aansprakelijk en in gebreke te stellen. Je hebt daarmee dan de verjaring van je vorderingsrechten gestuit. Op een later moment, als de rust is weergekeerd, kun er dan altijd nog wel op terug komen.

Tenslotte als je de afkoopsom (hoe bedoel je dat?; je betaalt toch gewoon de volledige huur?) gaat betalen, voeg dan bij de omschrijving expliciet toe: "onder protest tot gehoudenheid en onder voorbehoud van rechten en weren". Daarmee voorkom je dat de verhuurder later kan gaan roepen dat uit de betaling toch erkenning van de schuld en afstand van rechten volgt.

Sterkte en rust gewenst.

[Marja]

De "afkoopsom", bestaat in dit geval uit het bedrag van de resterende maanden (12 stuks) waarbij ik geen BTW en geen bijdrage voor de winkeliersvereniging betaal.

[Werner]

Dat niet betalen van btw over de huur komt mij vreemd voor. Als er voor belaste huur is geopteerd, dan moet ook de btw daarover betaald worden. Dat kan nog wel eens op fiscale problemen gaan stuiten. Ik zie overigens het voordeel voor jou hier niet: jij kan de btw toch gewoon van de fiscus terug krijgen?

Wat is de bijdrage aan de winkeliersvereniging? Is dat een aparte verenigiging? Is de verplichting tot het betalen van die bijdrage in de huurovereenkomst vastgelegd?

Als de bijdrage niet al te groot is, dan zou ik voor het besparen daarvan maar geen afstand doen van je rechten. Dat zou zonde zijn.

Betaal je de afkoopsom in één keer? Waarom? Dan heeft de verhuurder ook nog eens het kapitalisatievoordeel.

[Marja]

Tja, dat niet-betalen van de BTW heeft één klein (mini-)voordeeltje voor mij; dan hoef ik dat bedag niet ineens op te hoesten. Ik zit midden in de verhuizing van mijn winkel; van de ene locatie naar de andere.
Dat verhuizen is duur... héél duur!

Dus dan maar even doorbijten en de "afkoopsom" betalen. Het zal hoogstwaarschijnlijk niet bepaald het àllerverstandigste zijn dat ik ooit gedaan heb... maar ik (zoals ik hierboven al schreef) neem mijn verlies maar "vrouwmoedig".

Maarre, èh, wat voor fiscale problemen zou dit kunnen opleveren?