Conflict met buren over illegaal gebruik grond

[ricktimmer]

Graag wil ik de lezers hier een juridisch probleem voorleggen.

Wij wonen nu ruim 5 jaar in een oude dijkwoning met een stuk grond eromheen. Wij huren het huis en de grond van de woningbouw.

Nu ben ik een kleine ondernemer, en wil ik een grote timmerloods op mijn stuk grond gaan neerzetten. Ik heb daarvoor schriftelijk toestemming van de woningbouw. [aanvraag omgevingsvergunning loopt] Echter hebben onze overburen ons 4 jaar lang voorgelogen over de exacte plaats van onze erfgrens.

Zij [de overburen] hebben paarden, en gebruiken zonder dat wij dit wisten een gedeelte van onze grond voor hun paardenbak. Pas toen wij bij het kadaster de kadastrale kaart hadden opgevraagd zijn wij daar achter gekomen. [Ik wilde exact weten waar onze erfgrens was, want wij hebben natuurlijk geen zin om straks onze schuur weer af te breken omdat deze op iemand anders zijn grond staat.]

Na nu blijkt, hebben de overburen een gedeelte van onze grond een jaar of 6 geleden in gebruik gekregen van de woningbouw. Bij het aangaan van het huurcontract is ons daarover echter niets verteld. Ook in ons huurcontract staat hierover niets.

Nu hebben wij de woningbouw verzocht aan dit gebruik een einde te maken. Zij hebben immers zelf toestemming gegeven om een loods te mogen plaatsen. De woningbouw wil nu eerst met de gebruikers van mijn grond in gesprek, en neemt daarna een beslissing. Dit vinden wij ook een rare gang van zaken.

Onze relatie met de overburen is hierdoor wel definitief verstoord.

Mijn vraag aan de lezers hier is dan ook; hoe sterk staan wij [als huurders van de grond] juridisch in deze zaak? Men zou het er op kunnen gooien dat hier sprake is van gewoonterecht. Wat denken jullie maak ik een kans als ik dit voor de kantonrechter laat komen?


Alvast bedankt voor jullie antwoord.

Rick

[Suijkerbuijk]

De kadastrale grenzen spelen tussen de verhuurder als eigenaar van de grond en de overburen. De verhuurder kan als eigenaar van de grond besluiten dat de overburen van een deel van de grond gebruik kunnen maken.

Voor de vraag of u recht heeft op dat stuk grond zijn de kadastrale grenzen niet direct van belang. Het gaat er om wat er in de huurovereenkomst staat met betrekking tot het gehuurde. Als daarin gekoppeld is aan het kadastrale perceel, is er een standpunt te maken dat ook het deel dat de buren gebruiken tot het gehuurde hoort.

Als dat het geval is kan de verhuurder worden aangesproken voor het niet ter beschikking stellen van het gehele gehuurde perceel.

Ik kan mij echter ook voorstellen dat in de huurovereenkomst alleen een beschrijving staat in de vorm van "woonhuis aan adres @ met tuin". Daarbij ligt het eerder voor de hand dat het gehuurde alleen de tuin betrof zoals deze bij het begin van de huur aan u beschikbaar is gesteld.
_________________
That information is on a want-to-know basis, and trust me...you don't want to know.

[ricktimmer]

[Jay Gatsby]

[ricktimmer]

Dank voor uw antwoord. Hoewel deze mij natuurlijk niet bevalt. Ik heb er idd. destijds zelf voor getekend. Dat klopt. Echter, ik mocht er toch vanuit gaan bij het tekenen van het huurcontract, dat ik alle grond die bij het huis hoort zou huren.

Ik vergelijk het daarom met het volgende voorbeeld: Stel ik huur een etage, en ik kom er na een x aantal jaren achter dat een gedeelte van mijn etage zonder dat ik dat wist ook nog in gebruik is bij anderen.

Maar wellicht verschillen beide zaken te veel met elkaar, en is dit geen goed voorbeeld. Blijf het wel een rare zaak vinden.

[cvb]

[Jay Gatsby]

[ricktimmer]

Ik zal in ieder geval hier even laten weten hoe het gesprek met de woningbouw volgende week dinsdag [22 okt.] is afgelopen.

[EdwinW1972]

Misschien een domme vraag, maar wordt er in het huurcontract gerept over het aantal vierkante meters grond?

[Deirdre D]

1. er is geen sprake van illegaal grondgebruik. De eigenaar van de grond heeft toestemming gegeven aan de gebruiker;
2. indien in uw huurcontract staat hoeveel m2 tuin u huurt, dan zou u een actie tegen de woningbouwvereniging kunnen instellen;
3. staat het bestemmingsplan wel toe dat er een loods wordt gebouwd? Indien de aanwezigheid van die paardenbak bijdraagt aan afwijzing van de omgevingsvergunning voor de loods, dan zou de woningbouwvereniging schadeplichtig kunnen zijn. E.e.a. afhankelijk van de formulering van de schriftelijke (mag ik hopen!) toestemming van de woningbouwvereniging om die loods te bouwen;
4. of de woningbouwvereniging u toestemming geeft, doet niet ter zake voor het verlenen van een omgevingsvergunning. De woningbouwvereniging geeft toestemming als eigenaar. De gemeente verleent een vergunning op grond van publiekrechtelijke regelgeving.
5. als die paardenbak er al was toen u er kwam wonen, dan heeft de buurman in beginsel en ouder recht;
6. uw schuur komt ook op andermans grond, namelijk die van de woningbouwvereniging. U zult een recht van opstal moeten vestigen, om te voorkomen dat de woningbouwvereniging of een rechtsopvolger zich beroept op eigendom middels natrekking;
7. gewoonterecht? niet echt een binnenkomer bij de rechter.
8. wat u wilt bereiken, is dat u die loods mag bouwen. Kennelijk kunt u ruimtelijk gezien die loods bouwen op de grond die u feitelijk in gebruik heeft. Die paardenbak staat ruimtelijk gezien en feitelijk niet in de weg (dat neem ik aan, afgaande op uw post).
Conclusie:
concentreer op die vergunning en kom pas in actie als die omgevingsvergunning wordt geweigerd op grond van strijdigheid met bestemmingsplan en bouwmogelijkheden als gevolg van de aanwezigheid van die paardenbak.
Dat zou ook uw insteek moeten zijn bij het gesprek dinsdag: fijn dat de woningbouwvereniging toestemming geeft, maar als de vergunning wordt geweigerd doordat die paardenbak er staat, dan vergoedt u wel mijn gemaakte kosten. Nogmaals, vooropgesteld dat in uw huurcontract niets staat over oppervlak en feitelijke aanduidingen van uw 'tuin'. Staat uw tuin wel exact omschreven, dan moet daar een wijziging op komen in het huurcontract en mogelijk ook in de huurprijs. Dan zou ook wel eens de uitkomst kunnen zijn indien u in dit stadium al uw portemonnee en mond opentrekt voor de rechter.

[Deirdre D]

1. er is geen sprake van illegaal grondgebruik. De eigenaar van de grond heeft toestemming gegeven aan de gebruiker;
2. indien in uw huurcontract staat hoeveel m2 tuin u huurt, dan zou u een actie tegen de woningbouwvereniging kunnen instellen;
3. staat het bestemmingsplan wel toe dat er een loods wordt gebouwd? Indien de aanwezigheid van die paardenbak bijdraagt aan afwijzing van de omgevingsvergunning voor de loods, dan zou de woningbouwvereniging schadeplichtig kunnen zijn. E.e.a. afhankelijk van de formulering van de schriftelijke (mag ik hopen!) toestemming van de woningbouwvereniging om die loods te bouwen;
4. of de woningbouwvereniging u toestemming geeft, doet niet ter zake voor het verlenen van een omgevingsvergunning. De woningbouwvereniging geeft toestemming als eigenaar. De gemeente verleent een vergunning op grond van publiekrechtelijke regelgeving.
5. als die paardenbak er al was toen u er kwam wonen, dan heeft de buurman in beginsel en ouder recht;
6. uw schuur komt ook op andermans grond, namelijk die van de woningbouwvereniging. U zult een recht van opstal moeten vestigen, om te voorkomen dat de woningbouwvereniging of een rechtsopvolger zich beroept op eigendom middels natrekking;
7. gewoonterecht? niet echt een binnenkomer bij de rechter.
8. wat u wilt bereiken, is dat u die loods mag bouwen. Kennelijk kunt u ruimtelijk gezien die loods bouwen op de grond die u feitelijk in gebruik heeft. Die paardenbak staat ruimtelijk gezien en feitelijk niet in de weg (dat neem ik aan, afgaande op uw post).
Conclusie:
concentreer op die vergunning en kom pas in actie als die omgevingsvergunning wordt geweigerd op grond van strijdigheid met bestemmingsplan en bouwmogelijkheden als gevolg van de aanwezigheid van die paardenbak.
Dat zou ook uw insteek moeten zijn bij het gesprek dinsdag: fijn dat de woningbouwvereniging toestemming geeft, maar als de vergunning wordt geweigerd doordat die paardenbak er staat, dan vergoedt u wel mijn gemaakte kosten. Nogmaals, vooropgesteld dat in uw huurcontract niets staat over oppervlak en feitelijke aanduidingen van uw 'tuin'. Staat uw tuin wel exact omschreven, dan moet daar een wijziging op komen in het huurcontract en mogelijk ook in de huurprijs. Dan zou ook wel eens de uitkomst kunnen zijn indien u in dit stadium al uw portemonnee en mond opentrekt voor de rechter.

[Deirdre D]

1. er is geen sprake van illegaal grondgebruik. De eigenaar van de grond heeft toestemming gegeven aan de gebruiker;
2. indien in uw huurcontract staat hoeveel m2 tuin u huurt, dan zou u een actie tegen de woningbouwvereniging kunnen instellen;
3. staat het bestemmingsplan wel toe dat er een loods wordt gebouwd? Indien de aanwezigheid van die paardenbak bijdraagt aan afwijzing van de omgevingsvergunning voor de loods, dan zou de woningbouwvereniging schadeplichtig kunnen zijn. E.e.a. afhankelijk van de formulering van de schriftelijke (mag ik hopen!) toestemming van de woningbouwvereniging om die loods te bouwen;
4. of de woningbouwvereniging u toestemming geeft, doet niet ter zake voor het verlenen van een omgevingsvergunning. De woningbouwvereniging geeft toestemming als eigenaar. De gemeente verleent een vergunning op grond van publiekrechtelijke regelgeving.
5. als die paardenbak er al was toen u er kwam wonen, dan heeft de buurman in beginsel en ouder recht;
6. uw schuur komt ook op andermans grond, namelijk die van de woningbouwvereniging. U zult een recht van opstal moeten vestigen, om te voorkomen dat de woningbouwvereniging of een rechtsopvolger zich beroept op eigendom middels natrekking;
7. gewoonterecht? niet echt een binnenkomer bij de rechter.
8. wat u wilt bereiken, is dat u die loods mag bouwen. Kennelijk kunt u ruimtelijk gezien die loods bouwen op de grond die u feitelijk in gebruik heeft. Die paardenbak staat ruimtelijk gezien en feitelijk niet in de weg (dat neem ik aan, afgaande op uw post).
Conclusie:
concentreer op die vergunning en kom pas in actie als die omgevingsvergunning wordt geweigerd op grond van strijdigheid met bestemmingsplan en bouwmogelijkheden als gevolg van de aanwezigheid van die paardenbak.
Dat zou ook uw insteek moeten zijn bij het gesprek dinsdag: fijn dat de woningbouwvereniging toestemming geeft, maar als de vergunning wordt geweigerd doordat die paardenbak er staat, dan vergoedt u wel mijn gemaakte kosten. Nogmaals, vooropgesteld dat in uw huurcontract niets staat over oppervlak en feitelijke aanduidingen van uw 'tuin'. Staat uw tuin wel exact omschreven, dan moet daar een wijziging op komen in het huurcontract en mogelijk ook in de huurprijs. Dan zou ook wel eens de uitkomst kunnen zijn indien u in dit stadium al uw portemonnee en mond opentrekt voor de rechter.

[FlyingDutchman]

[cvb]

[EdwinW1972]

^Het lijkt mij dat je daar als huurder ook een onderzoeksplicht hebt gehad. ^
Het lijkt mij dat het aan de verhuurder is om te leveren wat is afgesproken/vastgelegd. Dit is omgekeerde bewijsvoering.