Wat is het nut van een koopoptie?

[Qnella]

Ik dacht dat een koopoptie dwingend was en tot verkoop en levering verplichtte. Nu lees ik hier echter iets anders. Namelijk:

"4.3
Vast staat dat tussen A. en Gedaagde geen koopovereenkomst tot stand is gekomen. Immers, er is geen op schrift gestelde koopovereenkomst, hetgeen op grond van artikel 7:2 BW een constitutief vereiste is. Voor zover Gedaagde al tijdig gebruik zou hebben gemaakt van zijn koopoptie dan nog is er geen koopovereenkomst in de zin van artikel 7:2 BW tot stand gekomen. Daarmee is reeds gegeven dat Gedaagde geen aanspraak op levering van de woning heeft op grond van een koopovereenkomst."

Door het gebruik maken van een koopoptie op een woning kan dus geen geldige koop ontstaan. Maar wat is dan noch het nut van zo'n koopoptie?

[Martha]

Een koopoptie of voorkeursrecht heeft m.b.t. een woonhuis of woning inderdaad weinig nut meer sinds de invoering van de schriftelijkheidseis van artikel 7:2 BW.

Kun je echter argumenteren dat iemand een 'willekeurige derde' is (bijvoorbeeld omdat de persoon zeer veel jonger is dan diens echtgenoot), dan kun je met een koopoptie (eigenlijk was er niet eens sprake van een 'koopoptie', want er moest noch onderhandeld worden...het was slechts een aanbiedingsplicht) in de hand zelfs na ongeveer 18 jaar wonen iemand uit zijn eigen huis doen zetten.

Of daarbij de rechters hebben zitten 'slapen', omdat ze wellicht 'overwerkt' waren door mogelijke nevenfuncties bij een bepaalde bank kan ik niet beoordelen.

Welke rol een groot leeftijdverschil tussen echtgenoten daarbij heeft gespeeld is mij ook immer noch onduidelijk. Eigenlijk zijn zulke 'argumenten' voor gerecht niet toelaatbaar. Wie met wie een relatie aangaat betreft immers de privésfeer van de personen in kwestie en dat kan en mag op geen enkele wijze een argument zijn voor gerecht.
Jammer dat de rechtspraak in Nederland naar een dergelijk beschamend niveau van dorpsgeroddel en gekonkel is afgedaald dat zelfs de beginselen der mensenrechten aan de kant worden gezet.

Het is niet minder dan smakeloos hoe rechters zich waardeoordelen veroorloven m.b.t. hoe anderen hun privéleven inrichten. Dat op basis van zulke 'argumenten' iemand zijn woning wordt ontnomen is gewoon triest.

Wie meer wil lezen betreffende dit spannende verhaal waarbij een weduwnaar door een paar rechters met te veel ambities uit zijn eigen woning wordt gesmeten op basis van een aanbiedingsplicht...een sprookje vol naastenliefde en kerstgedachte aldus, kijkt a.u.b. hier

[Laurens02]

Ah, kijk: Martha is ook wakker. Niet op letten Qnella, het topic waar zij naar verwijst gaat grotendeels over een heel ander verhaal. Een antwoord op je vraag zonder dat een heel andere zaak erbij gesleept wordt:

Wat je aan een koopoptie of voorkeursrecht hebt, is geheel afhankelijk van de inhoud van die koopoptie. Een absoluut recht biedt het in ieder geval niet: het is alleen een afspraak met de wederpartij (de latere verkoper). Vaak is die afspraak niet onbeperkt in de duur. Zo kun je afspreken dat de (latere) verkoper A een boete moet betalen als hij aan de optienemer (B) niet de mogelijkheid geeft om binnen een bepaalde termijn de woning aan te kopen. Als die termijn ongebruikt verloopt, is de koopoptie / het voorkeursrecht vervallen.

In de aangehaalde zaak heeft precies dat zich voorgedaan, althans: het blijft in het midden of de optie is verlopen. Als gedaagde (in die procedure) al een koopoptie heeft, dan is (in deze procedure althans) niet gebleken dat hij daar ook tijdig gebruik van heeft gemaakt. Een koopoptie leidt op zichzelf niet tot een verplichting van A om tot levering over te gaan. Juist dát is waar gedaagde zich op beroept: "ik had al een recht op levering voordat B dat had". Onjuist, want hij had een recht om een recht op levering te kunnen krijgen, maar heeft dat niet (tijdig) gebruikt.

Het is overigens niet uitgesloten dat tussen A en gedaagde een boeteclausule geldt, zodat gedaagde ook niet met lege handen achterblijft als mocht blijken dat A de koopoptie heeft geschonden.
_________________
È meglio una mano dal giudice, che un abbraccio dall'avvocato.

[Martha]

[Laurens02]

Kijk, dát is een inhoudelijke reactie op de gestelde vraag.

Nu komen we tot de kern, die ik ook nog even gemist had trouwens.

[Laurens02]

Martha schreef:

wellicht wordt het tijd dat jij een paar cursussen 'begrijpend lezen' absolveert.

Hahaha, absolveert..? Misschien kun je beter zelf een woordenboek absolveren
_________________
È meglio una mano dal giudice, che un abbraccio dall'avvocato.

[Martha]

[Laurens02]

Tekst en commentaar was ook mijn eerste gedachte, maar heb ik nu even niet voorhanden. De versie op Google Books is incompleet, dus dat is ook niet echt een oplossing.

Als de genoemde redenering zou kloppen, vind ik 'm vreemd: er zou een duidelijk onderscheid moeten zijn tussen het vereiste van een (onderhandse) akte en dat van schriftelijkheid van de overeenkomst. Ik kijk 'm graag nog even na als ik weer op kantoor ben en T&C binnen handbereik heb.

Gesteld dat je redenering klopt, hetgeen ik niet bij voorbaat uitsluit, dan is denk ik de enige sluitende manier om een koopoptie te sluiten, een koopakte op te maken waarin de kernbedingen zijn weergegeven en waaronder verkoper bij voorbaat zijn handtekening zet, uiteraard daarin de gewenste tijdsbeperking opgenomen. Op die manier beschikt de koper automatisch over een akte zodra hij de koopoptie inroept.
_________________
È meglio una mano dal giudice, che un abbraccio dall'avvocato.

[Laurens02]

dubbel
_________________
È meglio una mano dal giudice, che un abbraccio dall'avvocato.

[Martha]

[Laurens02]

Ah, nu werkt het wel inderdaad. Eerder miste ik juist de relevante pagina.

Er wordt verwezen naar een passage in de wetsgeschiedenis:

[Martha]

[Qnella]

Geloof dat Martha gelijk heeft. Na wat gezoek ben ik op deze (HR 9 december 2011, LJN BU7412) uitspraak gestoten.

[Martha]

Maar zelfs als er wél een schriftelijke koopovereenkomst is, kan het zijn dat die koop niet kan worden afgedwongen.
Bijvoorbeeld omdat de koop zeer nadelig is voor de verkoper en de koper derhalve niet erop heeft mogen vertrouwen dat werkelijk wilsovereenstemming bestond (Rechtbank Zutphen 2005, LJN: AU0445).

Een andere Visie, waarin (hoe nadelig ook) de koop koste wat koste (zelfs daar waar er noch helemaal geen sprake was van enige koop (laat staan van een schriftelijke koop) moet worden nagekomen, is natuurlijk ook mogelijk. Zelfs als dit betekent dat iemand die reeds 18 jaar daar woonachtig is uit zijn eigen woning wordt gezet en de woning in feite aan de woningmarkt wordt onttrokken, daar kennelijk de bedoeling is dat daar enkel 'vrienden' mogen wonen...en dat allemaal voor ongeveer een kwart van de marktwaarde!
Dergelijke interessante visie vinden we in dit uiterst creatieve arrest van het Hof van Amsterdam.

[bona fides]