Rechten verhuurder tot toegang gehuurde

[Rienzilla]

Hallo allemaal,

Een kennis van me heeft al jaren gestechel met zijn verhuurder.

Het gaat om een studentenhuis van een grote commerciele woningbouwvereniging, met een tiental kamers en een gemeenschappelijke keuken/woonkamer/hal. De hallen zijn aangemerkt als vluchtroutes.

Nu heeft de verhuurder een beleid gestart waarmee zij zich willen bemoeien met de manier waarop er in het pand geleefd wordt. Zij noemen dit de notitie "leefbaarheid" waarin ze allerlei normen hebben gesteld wat er wel en niet mag in de gemeenschappelijke ruimtes, tot op het punt dat er geen theedoek te drogen mag hangen over de verwarming, omdat dat er niet netjes uit zou zien voor potentiele nieuwe bewoners.

Nu wil de verhuurder regelmatig toegang tot het gehuurde, om de staat van onderhoud, de brandveiligheid en de zojuist genoemde leefbaarheid te controleren. Het is mij helder dat de verhuurder toegang moet krijgen om te zorgen dat de staat van onderhoud en de brandveiligheid op orde is (dit is ook het geval), maar de controle op leefbaarheid is toch wel een behoorlijk grote inbreuk op woongenot/persoonlijke levenssfeer van de bewoners.

De situatie escaleert behoorlijk; Ruim een jaar heeft de woningstichting alle bewoners in kort geding gedagvaard, maar heeft de zaak (na ontvangst van repliek van de bewoners) op de dag van de zitting ingetrokken. Zij hebben daarna voor nieuwe bewoners het beding in de huurvoorwaarden toegevoegd dat zij op straffe van een boete
can EUR 25,- per dag de toegang voor leefbaarheidscontrole moeten verschaffen. Nu er inmiddels 2 of 3 van deze contracten zijn afgesloten, is er net weer een brief ontvangen dat er een leefbaarheidscontrole aankomt. Het lijkt erop dat ze erop rekenen dat een van de nieuwe bewoners voor de boetedruk gaat zwichten en ze zo alsnog toegang krijgen.

Nu, mijn vragen:

- Mag de woningstichting, als hierover bij aangaan van de huurovereenkomst niets over is afgesproken, zich wel bemoeien met de "leefbaarheid" in het pand, zo lang deze geen hinder aan anderen of schade aan het pand aanricht?
- Mag de verhuurder dit toegangs- en controlerecht voor zichzelf bedingen?
- Is het boetebeding toegestaan/redelijk?
- Hoe is de situatie als een deel van de bewoners (die met een boeteclausule) wel toegang wil toestaan, en de overigen niet?

(NB: in alle correspondentie wordt telkens expliciet door de bewoners vermeld dat de stichting welkom is om brandveiligheid en staat van onderhoud te controleren, maar dat ze niet welkom zijn als ze ook voornemens zijn leefbaarheidsinspecties uit te voeren).

Excusess voor het lange verhaal, en alvast bedankt voor eventuele reactie.
--
Rien

[dr.dunno]

Bizar verhaal, maar we kennen de feiten natuurlijk niet in detail.

In algemene zin kan ik alleen dit zeggen. Bepalingen strijdig met de wet zijn nietig. De gemeenschappelijke ruimte is geen openbare ruimte en de verhuurder heeft hier in beginsel geen toegang toe te vorderen, tenzij dit is voor noodzakelijk onderhoud en de controle daarop. Dit is dwingend recht en kan niet contractueel worden doorbroken.

Brandveiligheid is mijns inziens tot op zekere hoogte primair een verantwoording van de bewoners zelf en kan ook door bijvoorbeeld de brandweer worden gecontroleerd; dit hoeft zeker niet maandelijks te geschieden. De rol van de verhuurder is er, dat hij moet zorgen dat de blusapparatuur en detectieapparatuur, voor zover noodzakelijk, wordt gecontroleerd en dat er geen structurele belemmeringen zijn tot de vluchtroutes (constructies in de weg, te nauwe gangen, ramen en deuren die niet functioneren); ook dit kan redelijkerwijs in het eerste geval niet meer dan jaarlijks en in het laatste elke 5 jaar (want zo lang gaat zo'n melder doorgaans mee). Alleen verwarmingsapparatuur zou nog controle kunnen vereisen, maar dit wordt doorgaans door een extern bedrijf gedaan.

Laat ze van tevoren schriftelijk per post een aantal data voorstellen doen voor een jaarlijkse 'check' op alle punten die ze relevant achten en daarbij ook expliciet omschrijven wat het doel is van het verzoek, wie er zal komen in welke hoedanigheid (inclusief kwalificaties) en wat daarbij zal worden beoordeeld. Dan weet je ook vooraf waar je aan toe bent en voorkom je meteen dat je maandelijks de deur moet openen.

Sowieso hoef je mijns inziens je in deze niets aan te trekken van wat de verhuurder te melden heeft over zaken die haar niet aangaan (vrijwel alles wat ik zo lees). En boetes al helemaal niet. En wat jullie verder in het pand uitvreten is jullie eigen zaak, althans wat mij betreft in ieder geval zolang je daar niet anderen bij hindert en de vermogensrechtelijke belangen van de verhuurder niet schaadt.

Als ze daarbij een theedoek over de verwarming zien hangen en jullie daarop aanspreken, dan negeer je hem; deelt hij een boete uit, dan trek je die door de shredder. Simpel.
_________________
Catapultum habeo. Isi pecuniam omnem mihi dabis, ad caput tuum saxum immane!

[Rienzilla]

[marja.verstralen]

Volgens mij is er geen bepaling die de bevoegdheid van de verhuurder tot toegang tot het gehuurde beperkt. De verhuurder mag niet te pas en te onpas het gehuurde betreden, niet op onredelijk late of vroege tijdstippen. Hij moet ook altijd even aanbellen en er moet opengedaan worden, als hij het gehuurde wil betreden.

Zie ook http://rechtsbijstandverzekering.com/studenten-faq-juridisch/huurrecht/verstoring-woongenot/

Dit is in de rechtspraak bepaald, maar ik weet niet meer in welke uitspraak.

[dr.dunno]

[bona fides]

[xs]

huisbaas kan gemeenschappelijke ruimten altijd betreden, de kamers niet.

[Rienzilla]

Hmm, nogal compleet tegenstrijdige antwoorden helaas, en maar heel weinig onderbouwing

Ik heb zelf inderdaad geen specifieke dwingende wetsbepaling kunnen vinden waarom de verhuurder geen toegang zou kunnen bedingen, zowel niet tot de kamers als tot de gemeenschappelijke ruimten.

Toch gaat het er bij mij moeilijk in - zeker in een situatie als woninghuur, die enorm goed beschermd is - dat een verhuurder alle mogelijke toegangs- en controlerechten kan bedingen. Immers, ergens worden die bedongen toegangsrechten strijdig met 7:203BW en 7:204BW: Als de verhuurder zich met vanalles en nogwat gaat bemoeien is er geen sprake meer van het ter beschikking stellen van woonruimte en van het verschaffen van woongenot. Dusseh, hoe zit het nu?

Het enige wat ik lees is dat de verhuurder - in ieder geval - toegang geboden moet worden voor het uitvoeren van zijn "verhuurderstaak", maar wat die omvat wordt nergens duidelijk. Hoe denken jullie over de volgende scenario's:

Mag een verhuurder contractueel bedingen dat hij dagelijks toegang krijgt voor een controle of huurder:

- zijn ontbijt wel opeet?
- zijn vieze onderbroeken op zn slaapkamer laat slingeren?
- zijn afwas in zijn kamer laat staan?
- elektriciteit aftapt

Voor mijn gevoel is alleen het laatste een voorbeeld van waar de huurder wel op moeten kunnen controleren.

Tweede punt waar ik nergens duidelijkheid over vind is de status van de gemeenschappelijke ruimten. Ze zijn denk ik onderdeel van het gehuurde, dus het lijkt me dat de verhuurder er in ieder geval niet op eigen houtje naar binnen mag lopen. Maar de situatie wie er zeggenschap over heeft is onduidelijk, zeker als er verschillende mensen verschillende overeenkomsten daaromtrent zijn aangegaan.

@bonafides: er is in ieder geval jurisprudentie waarbij verhuurder niet meer mocht intrekken in het pand waar hij al kamers verhuurde, dus de status is niet zonder meer vergelijkbaar met een hospita-achtige situatie (bovendien is het een woningbouwvereniging, geen particuliere verhuurder); wat betreft de inbreuk op de persoonlijke levenssfeer: er is in de betreffende panden een cooptatieregeling, dus nee, de verhuurder is in casu niet vrij om te kiezen aan wie hij kamers verhuurt. Daarnaast is het plaatsen van een huurder inderdaad wel een grote inbreuk op de persoonlijke levenssfeer, maar hij is wel van een heel andere orde dan controle en plicht tot naleving van wat daar dan ook maar uitkomt.

Meer ideeen nog?

Bedankt,
--
Rien

[Regin]

In deze zaak spelen veel vragen door elkaar. Als je toegang hebt tot Legal Intelligence of een juridische bibliotheek zou ik je aanraden om de Groene Serie en Tekst & Commentaar te raadplegen. Met name de aantekeningen bij art. 7:213 BW zijn behulpzaam.

In het algemeen geldt dat de belangen van de huurder en verhuurder tegen elkaar moeten worden afgewogen. De huurder heeft recht op privacy (via art. 12 Gw en art. 138 Sr). De verhuurder heeft er belang bij dat het verhuurde niet wordt misbruikt door de huurder (vgl. art. 7:214, 7:215, 7:218 en 7:222 BW). Het recht van de huurder op bescherming van zijn leefomgeving is niet absoluut. De verhuurder mag daarom de woonruimte van de huurder betreden als hij daarbij een gerechtvaardigd belang heeft en de inbreuk niet verder gaat dan noodzakelijk. Het lijkt mij dat met afspraken als 'geen theedoek op de verwarming' het belang van de verhuurder onvoldoende wordt gediend om een inbreuk op de privacy van de huurder te rechtvaardigen.

Volgens mij is het niet zinvol om hierbij een onderscheid te maken tussen gemeenschappelijke en niet-gemeenschappelijke ruimten. Dat meerdere huurders een gebruiksrecht op dezelfde ruimte hebben, is voor de verhuurder niet relevant. De ruimte is voor hem net zo (on)toegankelijk als iedere andere verhuurde woonruimte. Het is een kwestie van huurders onderling.

Het advies van dr.dunno om boetebedingen te negeren zou ik willen nuanceren. Het boetebeding is geregeld in art. 6:91-94 BW. In beginsel geldt dat wanneer een huurder een afspraak niet nakomt, er sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. De boete treedt in de plaats van de werkelijk geleden schade. Zonder tussenkomst van een rechter is de huurder dus verplicht de boete te voldoen. Maar de huurder kan aan de rechter vragen om de boete te matigen.

[Rienzilla]

[bona fides]

[bona fides]

[Regin]

[Rienzilla]

[xs]

Huisbaas's zonder toestemming betreden van kamers, is lokaalvredebreuk en dan kun je de politie bellen, maar dat kan niet, bij huisbaas's betreden zonder toestemming (van 1 der bewoners) van gemeenschappelijk ruimten.

Huisbaas kan in elk kamerverhuurkontrakt het gebruik gemeenschappelijke ruimten regelen en/of toewijzen, aan in elk kontrakt, met name genoemde personen, dus bijv. ook aan de huisbaas-zelf, waarna huurder evt niet gaat huren, als hij/zij bang is, de hele dag/nacht de huisbaas tegen te komen.

Als huisbaas niet meebetaalt heeft hij geen recht op gas/water/licht-gebruik.
De verstandige huisbaas laat relevante kontrakten op naam bewoners zetten

Als er niets geregeld is, lijkt mij redelijk, dat enkel huurders en verhuurder te allen tijde de gemeenschappelijke ruimten kunnen betreden, mits douche en/of wc niet alarmerend lang, door iemand bezet wordt gehouden etc.