Onderhuur bedrijfsruimte

[MaikelD]

Ik wil graag meer informatie over de rechten van een onderhuurder van bedrijfsruimte.

Er is sprake van een contract tussen de huidige huurder en de onderhuurder. De huidige huurder wil de huur echter overdragen aan een andere huurder. Welke rechten heeft de onderhuurder van bedrijfsruimte dan? Stopt de onderhuur dan per direct of dient de nieuwe huurder de onderhuur over te nemen?

[bona fides]

De onderhuurder huurt op basis van een huurovereenkomst met de huurder als verhuurder. De vraag is dus of de verhuurder bij die overeenkomst (= wat jij huurder noemt) die huurovereenkomst met de huurder bij die overeenkomst (= wat jij onderhuurder noemt) kan beëindigen.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet.

[MaikelD]

Bedankt voor je reactie!

In de overeenkomst staat dat de bedrijfsruimte voor een duur van 5 jaar aan de (onder)huurder ter beschikking wordt gesteld. In het contract staat een datum in 2013 genoemd. De verhuurder is gerechtigd de overeenkomst tussentijds te ontbinden maar dient een opzegtermijn van een half jaar in acht te nemen en dient ontbinding per aangetekend schrijven kenbaar te maken.

Als ik het dus goed begrijp mag de verhuurder de huur overdragen aan een ander, maar dient hij de onderhuurder hier wel 6 maanden van te voren op de hoogte van te brengen? Kan de (onder)huurder hier eventueel bezwaar tegen aantekenen? Hier staat niets over vermeld in de overeenkomst.

[plaatsm]

(gewijzigd. zie hieronder)

[plaatsm]

Eerste vraag is: is sprake van 7:290 BW-bedrijfsruimte (ook wel middenstandsbedrijfsruimte genoemd) of van 7:230a BW-bedrijfsruimte (overige bedrijfsruimte)? In het eerste geval is sprake van wettelijke huurbescherming (minimum eerste termijn van 5 jaar met automatische verlenging tot 10 jaar, behoudens opzegging met een jaar opzegtermijn op zeer beperkte gronden, onvrijwillig einde huur moet altijd via de rechter), in het tweede alleen van ontruimingsbescherming (automatische opschorting van 2 maanden van de verplichting het gehuurde na einde huur te ontruimen, welke termijn door de kantonrechter kan worden verlengd tot maximaal 3 keer 1 jaar).

Volgende vraag is of de onderhuur geschied met instemming van de (hoofd-)verhuurder. Als er geen toestemming is van de (hoofd-)verhuurder (en verbod van onderverhuur zonder toestemming staat in vrijwel elke huurovereenkomst), kan de (illegale) onderverhuur voor de hoofdverhuurder reden zijn de huurovereenkomst te ontbinden wegen een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de (hoofd-)huurovereenkomst en staan zowel (hoof-)huurder als onderhuurder op straat.

Verhuur aan een andere onderhuurder is slecht denkbaar zonder dat aan de lopende onderhuurovereenkomst een einde is gemaakt en dat kan (zie hierboven) voor de onderverhuurder nogal problematisch zijn. Zelfs bij de minst beschermde vorm van huur van "overige" bedrijfsruimte is sprake van een automatische schorsing van de verplichting het gehuurde te ontruimen van twee maanden. In die tijd kan de onderhuurder naar de kantonrechter stappen om de ontruimingbescherming te laten verlengen. Gedurende de procedure blijft de ontruimingsverplichting geschorst. Of de verlenging er komt hangt af van een belangenafweging.

Advies: schakel een in het huurrecht gespecialiseerde deskundige (bv een advocaat van een middelgroot kantoor) in voor (aanvullend) advies en evt. bijstand in een procedure.

[plaatsm]

(nog korte aanvulling:) er moet uiteraard wel huur betaald blijven worden (of bij schorsing ontruimingsverplichting een billijke vergoeding) anders kan de (onder-)verhuurder de huurovereenkomst via de rechter ontbinden wegens een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst.