Koopovereenkomst grond - bleek achteraf bezwaar op te liggen

[Bart158]

Marja,

We staan op het punt om de brief te versturen. Kunnen we na ontbinding wel beroep doen op de onkosten die we gemaakt hebben? (architect, leges kosten etc?)

[marja.verstralen]

Dag,*
* Aan dit bericht kunt u geen rechten ontlenen.


Ik ben er bij de ontbindingsvordering vanuit gegaan, dat zogenoemd verzuim (art. 6:80 BW) niet vereist is, omdat correcte nakoming niet meer mogelijk is. Als ik dat fout heb, zou u de verkoper eerst in gebreke moeten stellen met een schriftelijke aanmaning. Het hangende beroep was voor de bank al reden om geen lening te verstrekken. Van u kan dan mijns inziens ook niet verwacht worden dat u de uitkomsten van het beroep afwacht (is het misschien mogelijk dat de grond toch een woonbestemming krijgt?).

Met de ontbinding, of het beroep op dwaling kunt u ook een vordering tot schadevergoeding instellen. Onder schade valt ook geleden verlies (art. 6:95 io. 6:96 lid 1 BW) en redelijke kosten ter verkrijging van voldoening buiten rechte (art. 6:96 lid 2 aanhef en onder c BW). Daaronder vallen advocaatkosten en de kosten van het aangetekend versturen van de brief.


Ik hoop u hiermee enigszins geholpen te hebben.

Met vriendelijke groet,

Marja

[Bart158]

Marja,

"Ik ben er bij de ontbindingsvordering vanuit gegaan, dat zogenoemd verzuim (art. 6:80 BW) niet vereist is, omdat correcte nakoming niet meer mogelijk is. Als ik dat fout heb, zou u de verkoper eerst in gebreke moeten stellen met een schriftelijke aanmaning."

Misschien dat ik je vraag niet geheel begrijp, maar als alles qua bezwaar en beroep voorbij is zal het hoogstwaarschijnlijk wel een stuk grond zijn waar we op kunnen gaan bouwen. De vraag is echter of bijvoorbeeld de nok hoogte hetzelfde blijft, ook na de uitspraak van de Raad van State. Alles is vrij onzeker totdat er daadwerkelijk een uitspraak wordt gedaan over de punten in het beroep.
We kunnen de verkoper in gebreke stellen omdat de verkoper de grond al had moeten overdragen binnen de termijn wat hij niet heeft gedaan omdat hij weet dat wij het dan niet kunnen financieren. Als wij hem nu in gebreke stellen zal hij alsnog binnen die 8 (?) dagen ons oproepen om de grond over te dragen. Dit heeft tot gevolg dat wij evengoed de grond niet kunnen financieren en wat in mijn ogen ons in een positie brengt dat wij de verkoper een boete moeten betalen van 10% )-:



"Het hangende beroep was voor de bank al reden om geen lening te verstrekken. Van u kan dan mijns inziens ook niet verwacht worden dat u de uitkomsten van het beroep afwacht (is het misschien mogelijk dat de grond toch een woonbestemming krijgt?). "

Het hangende beroep is inderdaad de reden dat de bank geen lening verstrekt.
Inderdaad, wij willen niet nog langer wachten en straks nog meer rente betalen.
De grond krijgt hoogstwaarschijnlijk 99,9999% gewoon een woonbestemming omdat het bestemmingsplan al in werking is. Kwestie van tijd die ons geld kost.


"Met de ontbinding, of het beroep op dwaling kunt u ook een vordering tot schadevergoeding instellen. Onder schade valt ook geleden verlies (art. 6:95 io. 6:96 lid 1 BW)"
Dus hier valt ook onder de kosten die we gemaakt hebben zoals Leges kosten en de architect kosten ?

Wederom bedankt Marja voor het helpen!!

[marja.verstralen]

Dag,*
* Aan dit bericht kunt u geen rechten ontlenen.


Het begint me een beetje te duizelen; het is best ingewikkeld.

Essentie blijft dat u te laat zou kunnen betalen, wegens een omstandigheid die mijns inziens in de risicosfeer van de verkoper ligt, namelijk het hangende beroep tegen het bestemmingsplan en het bezwaar tegen de bouwvergunning.

Ik vraag me nu af, of u die boete dan wel verbeurt. Het is immers niet aan u te wijten dat u te laat betaalt. Kunt u dit als eerste in de brief nog vermelden? Dat u van mening bent dat u de boete niet hoeft te betalen, aangezien het op de weg van verkoper had gelegen u te informeren over het beroep en bezwaar en dat dit problemen met de leningverstrekking door de bank kan opleveren.

Dan doet u vervolgens een beroep op dwaling, zoals omschreven. Daarbij komt de mogelijkheid van art. 6:230 BW, die ik nog niet vermeld heb. Namelijk wijziging van de overeenkomst, zodat het nadeel afdoende opgeheven wordt. Als het boetebeding niet ten uitvoer wordt gelegd, maar u nog een iets langere termijn gegund wordt om die lening rond te krijgen, is er volgens mij niets aan de hand. De wederpartij kan dit voorstellen (art. 6:230 lid 1 BW), of u kunt de rechter verzoeken deze wijziging door te voeren (art. 6:230 lid 2 BW).

Vervolgens het beroep op ontbinding (dit is toch een beetje vreemd. Normaal gun je iemand in een aanmaning een redelijke termijn om alsnog na te komen. Dat lijkt hier ook mogelijk. Maar ik vraag me ook af hoe het dan met het boetebeding zit). Hierbij kunt u schadevergoeding vorderen, omdat de tekortkoming toerekenbaar is (art. 6:277 BW). Hieronder vallen mijns inziens ook de door u genoemde architectkosten en andere kosten. Dit is gevolgschade, die u heeft opgelopen, omdat u dacht op de grond te kunnen gaan bouwen.


Het is eigenlijk alleen dat boetebeding dat in de weg zit, naar ik begrijp. Het zou fijn zijn als dat gewijzigd kon worden, dan kunt u, met een beetje geduld alsnog op de grond gaan bouwen. Het blijft mijns inziens zo, dat het later betalen niet aan u toe te rekenen is.


Ik hoop u toch wat verder geholpen te hebben en dat u er in overleg met de wederpartij en de rechtsbijstandverlener uit komt.

Met vriendelijke groet,

Marja

[marja.verstralen]

Dag,*
* Aan dit bericht kunt u geen rechten ontlenen.


Het begint me een beetje te duizelen; het is best ingewikkeld.

Essentie blijft dat u te laat zou kunnen betalen, wegens een omstandigheid die mijns inziens in de risicosfeer van de verkoper ligt, namelijk het hangende beroep tegen het bestemmingsplan en het bezwaar tegen de bouwvergunning.

Ik vraag me nu af, of u die boete dan wel verbeurt. Het is immers niet aan u te wijten dat u te laat betaalt. Kunt u dit als eerste in de brief nog vermelden? Dat u van mening bent dat u de boete niet hoeft te betalen, aangezien het op de weg van verkoper had gelegen u te informeren over het beroep en bezwaar en dat dit problemen met de leningverstrekking door de bank kan opleveren.

Dan doet u vervolgens een beroep op dwaling, zoals omschreven. Daarbij komt de mogelijkheid van art. 6:230 BW, die ik nog niet vermeld heb. Namelijk wijziging van de overeenkomst, zodat het nadeel afdoende opgeheven wordt. Als het boetebeding niet ten uitvoer wordt gelegd, maar u nog een iets langere termijn gegund wordt om die lening rond te krijgen, is er volgens mij niets aan de hand. De wederpartij kan dit voorstellen (art. 6:230 lid 1 BW), of u kunt de rechter verzoeken deze wijziging door te voeren (art. 6:230 lid 2 BW).

Vervolgens het beroep op ontbinding (dit is toch een beetje vreemd. Normaal gun je iemand in een aanmaning een redelijke termijn om alsnog na te komen. Dat lijkt hier ook mogelijk. Maar ik vraag me ook af hoe het dan met het boetebeding zit). Hierbij kunt u schadevergoeding vorderen, omdat de tekortkoming toerekenbaar is (art. 6:277 BW). Hieronder vallen mijns inziens ook de door u genoemde architectkosten en andere kosten. Dit is gevolgschade, die u heeft opgelopen, omdat u dacht op de grond te kunnen gaan bouwen.


Het is eigenlijk alleen dat boetebeding dat in de weg zit, naar ik begrijp. Het zou fijn zijn als dat gewijzigd kon worden, dan kunt u, met een beetje geduld alsnog op de grond gaan bouwen. Het blijft mijns inziens zo, dat het later betalen niet aan u toe te rekenen is.


Ik hoop u toch wat verder geholpen te hebben en dat u er in overleg met de wederpartij en de rechtsbijstandverlener uit komt.

Met vriendelijke groet,

Marja

[Bart158]

Marja, bedankt. Vanavond gaan we samen zitten en bespreken wat we gaan doen!

[Bart158]

Na het samenstellen van de brief die zich richt op ontbinding blijkt rechtsbijstand zich toch wederom te willen richten op het ingebreke stellen.

Nu geeft rechtsbijstand ineens aan dat (ook al roepen ze ons op om de grond over te dragen) ze niet kunnen voldoen aan de te leveren eis.

Oftewel, in het contract staat dat:

http://i46.tinypic.com/20zvf5z.jpg

Artikel 5.

"Ze moeten het leveren als een terrein voor een te bouwen woning EN het moet de eigenschappen bevatten die hiervoor bedoelt zijn."

Nu ligt nog steeds bij de raad van state het beroep, waardoor het niet zeker is (in mijn ogen) dat het kadastraal stuk ook daadwerkelijk zo zal blijven zoals ze ons dit 'verkocht' hebben. (hoogstwaarschijnlijk wel, maar niet 100%. Deze vraag ligt nu bij de Gemeente)

Klopt het dat ze inderdaad niet kunnen leveren omdat het niet voldoet aan de eisen en zouden we ze in gebreke kunnen stellen en de 10% boete kunnen eisen?

[marja.verstralen]

Dag,*
* Aan dit bericht kunt u geen rechten ontlenen.


Rechtsbijstand acht nakoming dus nog wel mogelijk, anders hoefde u niet eerst in gebreke te stellen. Dan had ik ongelijk.


Ja, als het verzuim is ingetreden (na het verstrijken van de redelijke termijn die u Meulen BV in de aanmaning gunt), verbeurt Meulen inderdaad de boete van 10% (daar had ik nog niet aan gedacht) en is Meulen aansprakelijk voor de overige gemaakte kosten. Daar kunt u Meulen BV ook opmerkzaam op maken in de aanmaning.

De aanmaning kan tevens de aanzegging tot ontbinding inhouden, voor het geval de wederpartij niet tijdig nakomt.

Het lijkt erop dat de rechtsbijstand zich goed voor u inzet.


Succes en met vriendelijke groet,

Marja

[Bart158]

Marja,

Maar als ze binnen de termijn wel de grond wil overdragen?

Het is natuurlijk niet zeker of het stuk afgepaald grond ook daadwerkelijk 'is' wat in het contract staat zolang de raad v state nog geen definitieve plankaart heeft bevestigd , toch?

Resulteert dit altijd tot 'in gebreke' door de verkoper ? Is ontbinding na ingebreke het resultaat?

gr,
Bart

ps, rechtsbijstand zet zich goed in, maar soms vraag ik me af of ze voor ons de scenario's wel goed doornemen. Als ze ons oproepen binnen de termijn en wij kunnen niet betalen omdat we geen hypotheek krijgen door het bezwaar moeten wij de boete betalen wellicht?!

[marja.verstralen]

Dag,*
* Aan dit bericht kunt u geen rechten ontlenen.

Het gaat erom dat aan de grond een gebrek kleeft, waar u mijns inziens geen rekening mee had hoeven houden, namelijk een nog niet vastgesteld bestemmingsplan.

Als de verkoper binnen de termijn de grond kan overdragen, terwijl het bestemmingsplan wel vastgesteld is, is er misschien ook geen probleem. Dan wil de bank vast de hypotheek verlenen en kunt u ook binnen de termijn nakomen.

Het niet nakomen is mijns inziens niet aan u toe te rekenen. Als het bestemmingsplan vast stond, had de bank wel een hypotheek verleend, waarop u rekende, omdat u niet wist van het openstaande beroep.

Dus volgens mij verbeurt u de boete niet, omdat de verkoper zelf in verzuim zal zijn, na ingebrekestelling.

Het gaat denk ik nu als volgt: is de termijn in de ingebrekestelling verlopen zonder dat de verkoper de grond kan overdragen met een vastgesteld bestemmingsplan, dan is de verkoper in verzuim en wordt ontbonden (art. 6:265 BW). De verkoper is dan tevens de andere kosten verschuldigd als aanvullende schadevergoeding (art. 6:277 BW), zoals in het contract vermeld. En ja, wellicht verbeurt de verkoper dan ook de boete.

Ik ben hier echter niet zeker van.

Succes en met vriendelijke groet,

Marja

[Bart158]

Marja,

Omdat rechtsbijstand het nog steeds niet snapt en in gebreke stelling wil sturen hebben we een advocaat in handen genomen.
De advocaat geeft ook aan dat we ze niet in gebreke kunnen stellen omdat ze het stuk grond altijd kunnen leveren.

Advocaat gaf aan een brief te sturen met 'eisen' , bijv dat we kunnen bouwen wat we willen bouwen op het stuk grond ivm nog niet afgerond beroep met RvS en het bestemmingsplan etc etc.

Advocaat gaf inderdaad aan dat wij ook onderzoeksplicht hebben, maar dat een bedrijf dat vaker grond verkoopt de informatieplicht zwaarder zal tellen bij de rechter.

Dit is zowaar het enige punt uit het contract waar we iets mee kunnen.

Tijdens deze zaken heeft de bezwaarcommisie een uitspraak gedaan. De gemeente heeft zijn huiswerk betreffende de tussenuitspraak van de raad van state gedaan en tevens het bezwaar op de omgevingsvergunning afgewezen.

Na 2 gesprekken met de bezwaarmaker heeft hij aangegeven niet meer in beroep te gaan op de laatste uitspraak van de gemeente. De bezwaarperiode verloopt 1 augustus en dan is onz omgevingsvergunning onherroepelijk.

Ondertussen kunnen wij bestellingen maken en de grond over laten dragen. De grond verkoper heeft het contract aangepast door de rente weg te laten.

Uiteindelijk ziet het er toch nog rooskleurig uit en zullen we (als er geen rare ontwikkelingen meer ontstaan) over een jaar in ons nieuwe huis wonen in ons geboortedorp

Bedankt voor alle moeite !!!

[marja.verstralen]

Gefeliciteerd!
Leuk om te lezen.

Met vriendelijke groet,

Marja

[ro-er]

Zo zie je maar dat er ook bestuursrechtelijk (met wat geduld) het een en ander op te lossen is. Over het algemeen goedkoper dan civielrechtelijk.

Mooi dat het gelukt is.