Geldigheid huur/koop contract

[ih4x3du]

Goedemorgen,

Mijn oma van 81 jaar heeft mij onlangs om hulp gevraagd met een juridisch conflict. Ik ben enkel niet zo thuis in het huurrecht en hoop dat jullie mij kunnen helpen.

Casus:

Mijn oma woonde in een huurhuis en betaalde maandelijks netjes de huur aan de verhuurder. In 2009 kwam er een medewerker van een gas-service bedrijf (dochter onderneming van een grote energieleverancier) langs die vertelde dat alle huurders een nieuwe boiler dienen aan te schaffen.

Mijn oma stelde als eerste dat ze hiervoor maar bij de verhuurder moeten zijn en het zijn pakkie aan is. De medewerker stelde echter dat dit voor de rekening van de huurder komt.

Mijn oma kon er voor kiezen om de boiler te kopen (circa €1800,-) of te huren voor (€12,50 per maand). Mijne oma stelt dat ze nog steeds geen boiler wilt, waarop de medewerker letterlijk zegt, als je geen boiler neemt sluiten we je warme water af en als je dat niet wilt ga je maar naar een bejaardentehuis.

De dochter van mijn oma heeft hierna een klacht ingediend en de medewerker heeft zijn (verplichte) excuses moeten maken.

Uiteindelijk na een rustig gesprek met de werknemer besluit mijn oma dan toch om de boiler te huren en deze overeenkomst elk jaar stilzwijgend te verlengen. (aldus dit is de afspraak volgens de werknemer) Die dan vertelt dat hij dit maar voor 1 dagje in de week er bij doet.

Mijn oma heeft inmiddels 2.5 jaar in de woning gewoond en 2.5 jaar netjes de huur betaalt. Inmiddels is zij verhuist naar een verzorgingsflat en hebben wij de boiler netjes verwijderd en afgeleverd bij het magazijn van het gas-service bedrijf. Wat ik overigens vreemd vindt, want de nieuwe bewoners hebben nu dus geen warm water.

Mijn oma kreeg echter een factuur van bijna €1100,- als afkoopsom van het huurcontract, omdat ze voortijdig het contract opzegt.

In de algemene voorwaarden staat dat indien de huurder het contract voor het verstrijken van de termijn opzegt de rest termijn betaalt dient te worden.

Nu komt mijn punt, het contract dat mijn oma ondertekent heeft is erg onduidelijk, zo ontbreekt er op haar kopie een handtekening en de door het bedrijf toegestuurde kopie zijn gegevens nader ingevuld.

In het contract staat het aantal huurtermijnen op 144 en de huurprijs per maand €12.50 maar de werknemer stelt mondeling dat het om een contract gaat dat jaarlijks stilzwijgend wordt verlengd en dan dus ook kan worden opgezegd. Dit is dan ook de reden dat mijn oma uiteindelijk getekend heeft omdat zij op zijn woord afging. Meerdere andere bewoners van de flat bevestigen dit en wisten ook niet dat dit in hun contract stond, tot dat wij hen hierop wezen.

Nadat ik het bedrijf de situatie van mijn oma heb uitgelegd en ook heb gewezen op het dubieuze contract, pasten zijn de factuur aan tot €500,-
Na een briefje ging er dus €600,- van de rekening af.

Ik zit dan ook met een paar vragen:

1) Valt het huren van een boiler voor de kosten van de huurder?
2) Mag je een vrouw van 80 jaar een 12 jarige contract laten tekenen?
3) De wijze waarop de werknemer te werk is gegaan klopt natuurlijk niet, maar hij vertelt het ene (stilzwijgend verlengen per jaar) maar laat haar voor 144 huurtermijnen tekenen. Naar mijn mening enigszins onder druk aangezien er tegen een 80 jarige wordt gezegd dat haar warme water anders wordt afgesloten. Bovendien bevestigen meerdere bewoners dat zij hier niets van af wisten. Mag dit?
4) Ik heb na 1 brief al €600,- van de rekening af weten te krijgen maar voor het overige bedrag verwijzen ze naar de algemene voorwaarden. Wat kan ik nu het beste doen en hoe staan wij er voor?

Bij voorbaat bedankt,

Met vriendelijke groet,
Leon de Lange

[LM]

De inhoud van een huurovereenkomst is in beginsel vrij. Partijen mogen met elkaar afspreken wat ze willen. Voor wat betreft de termijnen en consequenties van voortijdig opzeggen is de inhoud van de overeenkomst bepalend. Of de huurovereenkomst op dit punt onduidelijk is valt zo niet te beoordelen. Dit geldt ook wie voor de aanschaf / huur van een boiler verantwoordelijk is (huurder / verhuurder), dit zal te vinden zijn in het huurcontract van de woning. Partijen zijn vrij hier afspraken over te maken. Het feit dat men direct mee bewoog kan er op duiden dat de wederpartij inziet dat de overeenkomst inderdaad onduidelijk is en / of er andere gebreken zijn (bijv. ontbreken handtekening).

Verder vraag jij je af of er überhaupt wel een geldige overeenkomst tot stand is gekomen (1) gelet de gesteldheid van je oma, (2) misbruik van haar omstandigheden en (3) het geven van onjuiste informatie bij het aangaan van de overeenkomst. Voor alle punten geldt dat de bewijslast bij je oma ligt.

1. Zij zou kunnen betogen dat ze gelet haar leeftijd niet in staat was de feiten goed te beoordelen. Dit maakt weinig kans als je oma in redelijke (geestelijke) gezondheid verkeerde (zelfstandig wonen etc.). Een bejaarde is net als elke volwassene in beginsel handelingsbekwaam;
2. Zij zij kunnen betogen dat er misbruik is gemaakt van de positie waarin zij verkeerde. Zij werd onder druk gezet een overeenkomst aan te gaan, terwijl zij dat eigenlijk niet wilde. Ook dat zal niet eenvoudig zijn aangezien ik begrijp dat zij uiteindelijk toch min of meer weloverwogen tot het besluit kwam over te gaan tot huur en zij hier eventueel ook van kon afzien door bijv. over te gaan tot koop.
3. Zij zou zich kunnen beroepen op dwaling door te betogen dat de verkoper bij het sluiten van de overeenkomst t.a.v. voor haar bepalende onderdelen onjuiste uitlatingen deed. Ook dat zal niet eenvoudig zijn omdat de verkoper dit natuurlijk zal ontkennen en dan terug wordt gegrepen op de schriftelijke overeenkomst zelf die je oma uiteindelijk getekend heeft. Als er geen door je oma getekende versie is staat zij natuurlijk sterker.

[Laurens02]

[LM]

Deze situatie is een andere. In de zaak waar je naar verwijst gaat het om de vraag wie onderhoudskosten dient te dragen van een CV installatie die het eigendom is van verhuurder. Deze kosten komen voor rekening van de verhuurder en mogen dus niet verpakt worden in servicekosten.

In deze uitspraak lees ik niet dat een CV installatie per definitie het eigendom moet zijn van de verhuurder. Partijen kunnen toch afspreken dat de de huurder zelf zorgdraagt voor een CV installatie, hiervan dan eigenaar is en vervolgens ook verantwoordelijk voor het onderhoud. Waarbij in deze casus opmerkelijk is dat dit kennelijk gedurende de huurperiode wijzigde. Eerst was de CV installatie eigendom van de verhuurder en op eens (?) diende de huurder zelf een CV installatie aan te schaffen? Dat zou betekenen dat ook de huurovereenkomst t.a.v. de woning moet zijn gewijzigd en daar hoeft de huurder uiteraard niet mee akkoord te gaan. Misschien dat TS dit nog wat kan verduidelijken.

Of de 144 termijnen in dit geval gelet op haar leeftijd onevenredig belastend waren voor de huurder is mij niet duidelijk. Een langere looptijd zorgt voor lagere maandtermijnen (voordelig voor huurder). Verhuurder loopt met het afsluiten van een lange looptijd bij een huurder op leeftijd het risico dat de periode voortijdig wordt afgebroken door overlijden van de huurder (nadelig voor verhuurder). Dit is dan ook de reden waarom het voor oudere mensen extra lastig is dit soort overeenkomsten te sluiten.

Aanvulling: is er wel sprake van huur gelet de van te voren afgesproken termijnen (geen huurkoop, koop op afbetaling)

[ih4x3du]

Bedankt,

Stel dat mijn oma niet was verhuist maar zou komen te overlijden, dan zou de huur overgaan, althans de afkoopsom van de rest termijnen, op haar kinderen terwijl die geen enkel belang hebben bij de huur van de boiler.

Het feit dat de medewerker haar verkeerd heeft geïnformeerd en zij dus meent voor een contract dat elk jaar stilzwijgend verlengd zou worden te hebben getekend, met daarbij het feit dat er tegen haar gezegd werd dat indien zij geen boiler van hem zou afnemen, haar warme water afgesloten werd en ze maar naar een bejaarden tehuis moest gaan.

Het feit dat ze niet weet dat ze voor 144 termijnen getekend heeft wordt bevestigd door meerdere ex-buren aangezien zij ook verkeerd geïnformeerd zijn over deze periode.

Maar het vreemde blijf ik vinden dat zij een boiler, als huurder dient te kopen, maar op het moment van verhuizen dient zij de boiler ook weer in te leveren. Bovendien hebben de nieuwe bewoners nu toch geen warm water?

[Laurens02]

Mijn punt was dat een huurwoning aan bepaalde minima moet voldoen. Artikel 7:204: het genot van een goed onderhouden zaak van de soort waarop de overeenkomst ziet. Een goed onderhouden zaak van de soort "woning" bevat in ons land een warmwatervoorziening. De uitspraak waar ik naar verwees bevestigt dat (onderhoud aan) die warmwatervoorziening niet voor rekening van de huurder komt. Als het onderhoud niet voor zijn rekening komt, dan het 'herstel' van het gebrek (bestaand in de afwezigheid van een boiler) al helemaal niet.

Hiervan kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken, artikel 7:242. Huurder en verhuurder kunnen hier dus GEEN afspraken over maken, verhuurder zal moeten zorgen voor (de faciliteiten voor) warm water.
_________________
È meglio una mano dal giudice, che un abbraccio dall'avvocato.

[LM]

[Laurens02]

Het wordt inderdaad niet met zoveel woorden gezegd in deze uitspraak, maar het ligt wel in dezelfde lijn.

De wetgever is in de dwingendheid van het recht vrij duidelijk op dit gebied: je kunt best overeenkomen dat je een huis zonder dak huurt, maar de huurder kan dan tóch aanspraak maken op een huis met een dak. Da's een vrij vergaande bescherming van de huurder.
_________________
È meglio una mano dal giudice, che un abbraccio dall'avvocato.

[ih4x3du]

[LM]

[bona fides]

Wat ik me afvraag is wat de verhuurder over deze gang van zaken te zeggen heeft? Is de verhuurder aangesproken? Weet de verhuurder überhaupt dat er bij de huurders van deur tot deur met boilers wordt geleurd?

[LM]

[bona fides]

[LM]

De vraag is of je deze uitspraak kunt toepassen op CV ketels die op zichzelf vrij eenvoudig zijn te demonteren (dit geldt uiteraard niet voor de CV installatie in z'n geheel). Als de aansluitingen goed liggen is ook het plaatsen van een CV ketel een fluitje van een cent. Ook kun je niet zeggen dat een CV ketel is aangepast op de woning of alleen een functie kan hebben in die specifieke woning (dit geldt wel voor de CV installatie). Het lijkt mij wel dat het uitgangspunt moet zijn dat het een onroerende zaak betreft. Gelet de mogelijkheid om een ketel eenvoudig en zonder schade verwijderen rijst de vraag of de "naar buiten kenbare aard" in het geval van een CV ketel in een woning niet mede kan blijken uit een overeenkomst tussen de relevante partijen (dan wel mededeling / instemming).

Op internet wordt door aanbieders consequent gesproken over dat het eigendom bij de verhuurder blijft.

Zie twee voorbeelden voorwaarden van waarin een eigendomsvoorbehoud wordt gemaakt en bijv. het recht wordt voorbehouden de ketel te verwijderen bij wanprestatie. In het laatste geval wordt uitdrukkelijk verklaard dat de ketel wordt gezien als een roerende zaak.

http://www.feenstra.com/asp/document.asp?volgnr=252

http://www.delta.nl/Media/pdf/thuis/112824/289152

[bona fides]