|
|
| Auteur |
Bericht |
bouwer
Leeftijd: 40
Geslacht: 
Sterrenbeeld: 
Berichten: 7
|
 Geplaatst: wo 04 jan 2012 13:29 Onderwerp: WOZ zakelijke pand(en) |
   |
|
In november 2011 ontvangen wij een overzicht van de belastingaanslagen WOZ over 2009 t/m 2011.
Omdat de Gemeente fouten heeft gemaakt met verzonden aanslagen. Ze mogen maar tot 3 jaar terug vernietigen en dat hebben ze ook gedaan.
In het overzicht staat het volgende:
2009 Bedrag X
2010 Bedrag X minus 6.000,-
2011 Bedrag X plus 54.000,-
Dat is voor 2 panden naast elkaar die voorheen samen gewaardeerd werden, nu heeft de gemeente de panden opgesplitst voor taxatie/aanslag.
Voor 2009: beide waarden opgeteld gelijk aan gezamenlijke waarde.
Voor 2010: waarde plus 11.000 t.o.v. gezamenlijke waarde.
Voor 2011: waarde minus 33.000,- t.o.v. gezamenlijke waarde.
Hierop hebben wij bezwaar gemaakt omdat de vastgoedmarkt absoluut niet in de lift zit en de waardestijging van 2011 t.o.v. 2010 (+ 16.000) in onze ogen niet correct is.
De Gemeente heeft uitspraak gedaan en blijven bij hetgeen ze hebben vastgesteld.
Ongeacht de redenen die de Gemeente aanvoert vind ik het volgende vreemd:
Ze stellen op hetzelfde moment 2010 en 2011 vast qua WOZ-waarde (wel andere peildatum dat weet ik).
Op het moment dat ze dan 2010 vast stellen lijkt mij dat correct en dus deels bepalend voor 2011. Samen met marktontwikkelingen en eventuele verbouwingen uiteraard. De marktontwikkelingen zijn niet echt gunstig de afgelopen jaren en van waardevermeerdering door verbouwing o.i.d. is geen sprake.
Ik zie de waardestijging van 2011 meer als een indirecte correctie op de woz-waarde van 2010.
Is het reëel dat je bij beroep bij de rechtbank de waardestijging ongedaan kunt maken? |
|
|
|
|
 |
heffingsambtenaar
Leeftijd: 54
Geslacht:
Sterrenbeeld: 
Berichten: 18
|
| Geplaatst: wo 04 jan 2012 13:43 Onderwerp: |
|
|
Formeel dient de waarde per waardepeildatum onafhankelijk van voorgaande waardevaststellingen te geschieden. Dus een beroep op vergelijkingen met voorgaande jaren is gedoemd tot mislukken.
Je zou kunnen beginnen met de taxatieverslagen van de objecten eens op te vragen en die te vergelijken en afhankelijk van het soort object en taxatiemethodiek de onderliggende gegevens van die jaren kunnen beoordelen.
Je stelt dat de gemeente maar tot 3 jaar terug mag vernietigen, ik ben benieuwd waar dat op gebaseerd is, want de wet WOZ (cq de daarop gebaseerde besluiten) kent zelf een termijn van 5 jaar dat onherroepelijk vaststaande beschikkingen onder voorwaarden nog herzien kunnen worden, maar op basis van de summiere info in je bericht kan ik dit niet beoordelen. |
|
|
|
|
|
bouwer
Leeftijd: 40
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Berichten: 7
|
| Geplaatst: wo 04 jan 2012 13:52 Onderwerp: |
|
|
De gemeente heeft zelf de termijn van 3 jaar aangegeven. [quote]Wettelijk is het de gemeente toegestaan om onjuist opgelegde beschikkingen tot drie jaar terug te vernietigen.[/quote]
Is het niet logisch om de waardepeildatum WOZ van voorgaand jaar te hanteren als basis? Vervolgens marktcorrectie en eventuele waardetoevoegingen pand aan toe te voegen?
Krijg anders de indruk dat het een beetje erg veel natte vingerwerk wordt. Waar beginnen ze dan vanuit te redeneren? |
|
|
|
|
|
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22912
|
| Geplaatst: wo 04 jan 2012 14:03 Onderwerp: |
|
|
| heffingsambtenaar schreef: | | Formeel dient de waarde per waardepeildatum onafhankelijk van voorgaande waardevaststellingen te geschieden. Dus een beroep op vergelijkingen met voorgaande jaren is gedoemd tot mislukken. |
Ik zie niet in waarom dat argument gedoemd is te mislukken. De voorgaande waardevaststelling ligt er nu eenmaal, en een stijging van de WOZ-waarde in een dalende markt vraagt om een verklaring. Wél kan de gemeente natuurlijk aanvoeren dat die eerdere waardevaststelling feitelijk gewoon niet juist was.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
|
heffingsambtenaar
Leeftijd: 54
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Berichten: 18
|
| Geplaatst: wo 04 jan 2012 14:16 Onderwerp: |
|
|
| bona fides schreef: | | Ik zie niet in waarom dat argument gedoemd is te mislukken. De voorgaande waardevaststelling ligt er nu eenmaal, en een stijging van de WOZ-waarde in een dalende markt vraagt om een verklaring. Wél kan de gemeente natuurlijk aanvoeren dat die eerdere waardevaststelling feitelijk gewoon niet juist was. |
Argumenten als procentuele ontwikkeling en vergelijkingen met vorige waardevaststellingen worden zonder meer ter zijde geschoven in procedures (al dan niet terecht). De waarde dient onafhankelijk van voorgaande waardevaststellingen te worden bepaald en te worden beoordeeld. Dit is de systematiek van de Wet WOZ en wordt in de jurisprudentie ook bevestigd.
@bouwer: betreffen het woningen of bedrijfspanden?
wat was de reden van vernietiging? Was de vernietiging ambtshalve of nav bezwaar?
Hoe de waarde wordt bepaald is afhankelijk van het type object en de gehanteerde waarderingsmethodiek alsmede relevante beschikbare marktinformatie. |
|
|
|
|
|
bouwer
Leeftijd: 40
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Berichten: 7
|
| Geplaatst: wo 04 jan 2012 14:33 Onderwerp: |
|
|
Reden was dat onterecht 2 panden samengevoegd waren tot 1. Zijn bedrijfspanden.
Ik denk dat we het maar laten voor wat het is. WOZ is en blijft een vaag grijs gebied waar je alle kanten mee op kan.
Bedankt voor je antwoorden! |
|
|
|
|
|
heffingsambtenaar
Leeftijd: 54
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Berichten: 18
|
| Geplaatst: wo 04 jan 2012 14:50 Onderwerp: |
|
|
| bouwer schreef: | Reden was dat onterecht 2 panden samengevoegd waren tot 1. Zijn bedrijfspanden.
Ik denk dat we het maar laten voor wat het is. WOZ is en blijft een vaag grijs gebied waar je alle kanten mee op kan.
Bedankt voor je antwoorden! |
vermoedelijk zijn die bedrijfspanden middels een huurkapitalisatiemethode getaxeerd, dus zullen er kengetallen met betrekking tot marktconforme huurcijfers voor vergelijkbare objecten ten grondslag moeten liggen aan de waardering, dit kun je op de taxatieverslagen zien.
Gelet op artikel 27, tweede lid (herziening van een te lager WOZ-waarde) en het Uitvoeringsbesluit Wet waardering onroerende zaken, artikel 2 (ambtshalve herziening bij 20% of meer te hoge waarde) is een termijn van 5 jaar van toepassing. De drie jaar waar de gemeente zich op beroept volgt waarschijnlijk uit artikel 11, 3e lid van de Algemene wet inzake rijksbelastingen en heeft betrekking op het vaststellen van een aanslag. |
|
|
|
|
|
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22912
|
| Geplaatst: wo 04 jan 2012 14:52 Onderwerp: |
|
|
| heffingsambtenaar schreef: | | Argumenten als procentuele ontwikkeling en vergelijkingen met vorige waardevaststellingen worden zonder meer ter zijde geschoven in procedures (al dan niet terecht). De waarde dient onafhankelijk van voorgaande waardevaststellingen te worden bepaald en te worden beoordeeld. Dit is de systematiek van de Wet WOZ en wordt in de jurisprudentie ook bevestigd. |
Met hetzelfde argument kun je alle argumenten gebaseerd op vergelijkingen met andere woningen van tafel schuiven. Die vergelijkingen zijn dan toevallig wel de manier waarop de WOZ voor de meeste woningen wordt vastgesteld, maar als de WOZ-waarde van een woning niets te maken heeft met de WOZ-waarde die een jaar eerder is vastgesteld, dan is het van de gekke als de WOZ-waarde van een woning wel iets te maken heeft met de WOZ-waarde van een geheel andere woning.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
|
heffingsambtenaar
Leeftijd: 54
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Berichten: 18
|
| Geplaatst: wo 04 jan 2012 14:55 Onderwerp: |
|
|
| bona fides schreef: | | heffingsambtenaar schreef: | | Argumenten als procentuele ontwikkeling en vergelijkingen met vorige waardevaststellingen worden zonder meer ter zijde geschoven in procedures (al dan niet terecht). De waarde dient onafhankelijk van voorgaande waardevaststellingen te worden bepaald en te worden beoordeeld. Dit is de systematiek van de Wet WOZ en wordt in de jurisprudentie ook bevestigd. |
Met hetzelfde argument kun je alle argumenten gebaseerd op vergelijkingen met andere woningen van tafel schuiven. Die vergelijkingen zijn dan toevallig wel de manier waarop de WOZ voor de meeste woningen wordt vastgesteld, maar als de WOZ-waarde van een woning niets te maken heeft met de WOZ-waarde die een jaar eerder is vastgesteld, dan is het van de gekke als de WOZ-waarde van een woning wel iets te maken heeft met de WOZ-waarde van een geheel andere woning. |
Ik stel ook niet dat de Wet WOZ een goede doordachte wet betreft, ik leg enkel uit hoe er met de wet wordt omgegaan en hoe de jurisprudentie ermee omgaat! |
|
|
|
|
|
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22912
|
| Geplaatst: wo 04 jan 2012 14:58 Onderwerp: |
|
|
| heffingsambtenaar schreef: | | Ik stel ook niet dat de Wet WOZ een goede doordachte wet betreft, ik leg enkel uit hoe er met de wet wordt omgegaan en hoe de jurisprudentie ermee omgaat! |
Ok, je hebt gelijk. Een blik op de jurisprudentie leert inderdaad dat alles wordt gegooid op art. 4 van de Uitvoeringsregeling waarin gesproken wordt over een vergelijking met woningen waarvoor marktgegevens beschikbaar zijn.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
|
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22912
|
| Geplaatst: wo 04 jan 2012 15:03 Onderwerp: |
|
|
| bona fides schreef: | | heffingsambtenaar schreef: | | Ik stel ook niet dat de Wet WOZ een goede doordachte wet betreft, ik leg enkel uit hoe er met de wet wordt omgegaan en hoe de jurisprudentie ermee omgaat! |
Ok, je hebt gelijk. Een blik op de jurisprudentie leert inderdaad dat alles wordt gegooid op art. 4 van de Uitvoeringsregeling waarin gesproken wordt over een vergelijking met woningen waarvoor marktgegevens beschikbaar zijn. |
Maar voor wie hier toch niet tevreden mee is, is er HR 11 juni 2004, LJN AP1375:
| HR schreef: | 3.1. Het Hof is bij zijn waardering van de door belanghebbende overgelegde taxatierapporten (onderdeel 3.7 van zijn uitspraak) uitgegaan van de opvatting dat daaraan geen dan wel minder betekenis kan worden toegekend omdat uit die taxatierapporten niet blijkt dat de waarden zijn bepaald door middel van een in de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling) voorgeschreven methode. Voorts heeft het Hof een door belanghebbende gedaan beroep op statistische informatie gepasseerd (onderdeel 3.8 van zijn uitspraak) op de grond dat de waarden dienen te worden bepaald op een wijze als bedoeld in de Uitvoeringsregeling, waaronder niet is begrepen een methode op basis van (bedoeld zal zijn:) statistische gegevens in samenhang met stijgingspercentages.
3.2. Aldus heeft het Hof miskend dat de in de Uitvoeringsregeling neergelegde regels voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling weliswaar hulpmiddelen bevatten om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip van artikel 17, lid 2, van de Wet waardering onroerende zaken wordt gehanteerd, maar dat de toetssteen uiteindelijk de waarde blijft zoals in dat artikellid omschreven, en dat die waarde ook op andere manieren kan worden bepaald (HR 29 november 2000, nr. 35797, BNB 2001/52).
3.3. 's Hofs uitspraak kan derhalve niet in stand blijven. Verwijzing moet volgen. De klachten van belanghebbende behoeven geen behandeling. |
De HR lijkt hier dus duidelijk anders over te denken dan de lagere rechters.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
|
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22912
|
| Geplaatst: wo 04 jan 2012 15:21 Onderwerp: |
|
|
Ook de lagere rechtspraak kent LJN AP1375 wel. Bijv. Hof Arnhem 24 mei 2011, LJN BQ7771:
| Hof schreef: | 4.3 Volgens artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde, bedoeld in de hiervóór in overweging 4.1 genoemde wetsbepaling, voor woningen bepaald door middel van de zogenoemde vergelijkingsmethode.
4.4 Benadrukt dient evenwel te worden dat de in de Uitvoeringsregeling neergelegde regels voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling weliswaar hulpmiddelen bevatten om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip van artikel 17, tweede lid, van de Wet Woz wordt gehanteerd, maar dat de toetssteen uiteindelijk de waarde blijft zoals in dat artikellid omschreven, en dat de waarde ook op andere manieren kan worden bepaald (Hoge Raad 29 november 2000, nr. 35 797, LJN: AA8610, BNB 2001/52 en Hoge Raad 11 juni 2004, nr. 39 467, LJN: AP1375, BNB 2004/251). |
Mijn conclusie is toch dat de gemeente iets heeft uit te leggen als de WOZ-waarde van een woning aanzienlijk is gestegen in een markt die over de gehele linie duidelijk aan het dalen is. De verklaring kan natuurlijk nog steeds zijn dat de oude WOZ-waarde te laag was vastgesteld.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
|
heffingsambtenaar
Leeftijd: 54
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Berichten: 18
|
| Geplaatst: wo 04 jan 2012 15:38 Onderwerp: |
|
|
Een procentuele verhoging ten opzichte van een voorgaande waarde is door de HR (9-12-2006, nr 39895) ook als geen recht doende aan de waardering in het kader van de Wet WOZ beoordeelt.
In HR van 14 okt 2005, nr 40299 is gesteld dat de gemeente de waardering aannemelijk dient te maken, pas als de gemeente dat niet lukt is er ruimte voor een beoordeling van de waardering aangedragen door reclamant.
Uit de jurisprudentie van zowel HR, hof als rechtbanken blijkt de Wet WOZ genoeg haken en ogen te kennen zodat de soms sprake is van zwalkende jurisprudentie.
De stelling dat de waarde op meerdere wijze gevonden kan worden is al langere tijd onderwerp van discussie. Dat de vergelijkingsmethode niet altijd de meeste geschikte wijze is, is duidelijk, maar in de meerderheid van de gevallen is het nog wel de toegepaste en meest logische situatie hangende een correcte en uitvoerige permanente marktanalyse. |
|
|
|
|
|
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22912
|
| Geplaatst: wo 04 jan 2012 17:17 Onderwerp: |
|
|
| heffingsambtenaar schreef: | | Een procentuele verhoging ten opzichte van een voorgaande waarde is door de HR (9-12-2006, nr 39895) ook als geen recht doende aan de waardering in het kader van de Wet WOZ beoordeelt. |
In diezelfde uitspraak beslist de HR dat verwijzing moet volgen voor een nieuw onderzoek naar de waarde van de onroerende zaak. Blijkbaar is de belanghebbende er wél in geslaagd de vaststelling door de gemeente onderuit te halen.
Het is duidelijk dat een simpele procentuele verhoging niet voldoende is om de WOZ-waarde vast te stellen. De uitgangswaarde kan bijvoorbeeld al onjuist (te laag) zijn geweest. Verder moet aannemelijk worden gemaakt dat dat percentage van toepassing is op precies die woning.
Iets anders is echter dat een dergelijke vergelijking met een eerdere vaststelling wél een argument oplevert om de waardering door de gemeente te betwisten. Het is niet zo dat alle ingebrachte argumenten moeten zijn gebaseerd op de door art. 4 Uitvoeringsregeling voorgeschreven vergelijkingsmethode. Het gaat niet om die methode, maar om de in art. 17 lid 2 Wet WOZ bedoelde waarde.
| Quote: | | In HR van 14 okt 2005, nr 40299 is gesteld dat de gemeente de waardering aannemelijk dient te maken, pas als de gemeente dat niet lukt is er ruimte voor een beoordeling van de waardering aangedragen door reclamant. |
En om die waardering aannemelijk te maken zal de gemeente toch een verklaring moeten geven voor het feit dat de WOZ-waarde aanzienlijk hoger is vastgesteld dan in een voorgaand jaar, terwijl de markt een duidelijk dalende lijn vertoont. Het lijkt mij een feit van algemene bekendheid dat vrijwel iedere woning te maken heeft met de inzakkende huizenmarkt. Er moet m.i. een reden kunnen worden aangewezen waarom een specifieke woning daar geen last van zou hebben (aangenomen dat de oude waardering juist was).
| Quote: | | De stelling dat de waarde op meerdere wijze gevonden kan worden is al langere tijd onderwerp van discussie. Dat de vergelijkingsmethode niet altijd de meeste geschikte wijze is, is duidelijk, maar in de meerderheid van de gevallen is het nog wel de toegepaste en meest logische situatie hangende een correcte en uitvoerige permanente marktanalyse. |
En bovendien schrijft de Uitvoeringsregeling die methode voor. Zolang de uitkomst in lijn is met wat je mag verwachten is er ook niets aan de hand.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
|
heffingsambtenaar
Leeftijd: 54
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Berichten: 18
|
| Geplaatst: do 05 jan 2012 10:40 Onderwerp: |
|
|
| bona fides schreef: | | En om die waardering aannemelijk te maken zal de gemeente toch een verklaring moeten geven voor het feit dat de WOZ-waarde aanzienlijk hoger is vastgesteld dan in een voorgaand jaar, terwijl de markt een duidelijk dalende lijn vertoont. Het lijkt mij een feit van algemene bekendheid dat vrijwel iedere woning te maken heeft met de inzakkende huizenmarkt. Er moet m.i. een reden kunnen worden aangewezen waarom een specifieke woning daar geen last van zou hebben (aangenomen dat de oude waardering juist was). |
De stelling dat er een dalende markt is, klopt maar ten dele, er zijn diverse gemeenten die een positieve waardeontwikkeling laten zien dus die stelling is discutabel om generaal zo te stellen.
Maar we gaan erg off-topic aangezien TS het had over bedrijfspanden en de waardering daarvan en we nu een discussie voeren over de waardering van woningen, dus wellicht voer voor een discussie op een ander moment on topic  |
|
|
|
|
|
|
|
