|
|
| Auteur |
Bericht |
Darcy
Leeftijd: 47
Geslacht: 
Sterrenbeeld: 
Berichten: 6
|
 Geplaatst: di 16 aug 2011 21:49 Onderwerp: Verborgen gebrek: iemand aansprakelijk? |
   |
|
Dag allemaal, ik heb een probleem met betrekking tot een verborgen gebrek en ik vind veel (tegenstrijdige) informatie. Hopelijk kan iemand hier licht op werpen!
In oktober 2008 kocht ik met mijn vriendin een huis uit 1940. We hebben een bouwkundige keuring laten uitvoeren, en zowel wij als de verkopers hadden een erkende makelaar.
Vandaag (16 augustus 2011) komt aan het licht dat de elektra zeer slecht is aangelegd. Er is gevaar voor brand en voor andere narigheid - zoals het kapotgaan van meerdere apparaten tegelijkertijd. Dit is mij medegedeeld door een erkende elektricien. Het probleem is (globaal, ik ben uiteraard geen expert):
- er zitten teveel groepen op een aardlekschakelaar
- er is geen hoofdschakelaar
- de soort stoppenkast is verboden in Nederland
- het geheel is overduidelijk door beunhazen aangelegd (dat wil zeggen: in de ogen van een professional)
De stoppenkast moet dus vervangen worden en wel zo snel mogelijk. Tot nu toe hebben we geen reden gehad om aan te nemen dat er iets mis was, want
a) we zijn geen experts
b) alles werkte naar behoren
Ik ben me bewust van de onderzoeksplicht van de koper. We hebben een bouwkundig onderzoek laten doen en daarin wordt met geen woord over elektra gesproken (maar wellicht hoeft dat ook niet).
De verkopers (vorige bewoners) hebben in dit huis gewoond van 2005 tot 2008. Ze zouden kunnen aanvoeren dat zij de situatie hebben overgenomen van de voor-vorige bewoners en dat ze nergens last van hebben gehad.
De vragen zijn nu:
- Is dit een werkelijk verborgen gebrek?
- Kan het op een partij verhaald worden?
- Zo ja: op de verkopers, hun makelaar, of misschien onze eigen aankoopmakelaar, die wel vanalles gezegd heeft over de vloer, maar niet over de elektra
- Zo ja: is het nu te laat?
Ik ben zeer blij met elke hulp, en beantwoord uiteraard graag vragen ter verduidelijking. |
|
|
|
|
 |
theod
Leeftijd: 67
Geslacht:
Sterrenbeeld: 
Berichten: 728
|
| Geplaatst: wo 17 aug 2011 6:41 Onderwerp: |
|
|
Mijn boerenverstand zegt dat je beter een second opinie kunt vragen aan een ander erkend installateur.
Als het zo erg is als deze installateur het doet laten voorkomen had hij direct de netwerkbeheerder moeten inschakelen en de stroom moeten afsluiten.
In ieder geval is het geen verborgen gebrek, de stoppenkast is namelijk zichtbaar. |
|
|
|
|
|
Darcy
Leeftijd: 47
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Berichten: 6
|
| Geplaatst: wo 17 aug 2011 10:17 Onderwerp: |
|
|
Dank je voor je reactie.
Een verborgen gebrek lijkt me niet hetzelfde als een onzichtbaar gebrek. Ik ben benieuwd naar de juridische opinie van de forumleden. Ik heb uren naar de stoppenkast kunnen kijken, maar om te concluderen dat hij niet deugt is specifieke expertise nodig. De vraag lijkt me of dit valt onder de onderzoeksplicht van de koper. |
|
|
|
|
|
Leer Ling
Leeftijd: 124
Geslacht:
Sterrenbeeld: 
Studieomgeving (BA): RUN
Berichten: 185
|
| Geplaatst: wo 17 aug 2011 11:08 Onderwerp: |
|
|
Hoe moet ik die bouwkundige keuring voorstellen?
Verder lijkt mij dit ook geen verborgen gebrek. |
|
|
|
|
|
Darcy
Leeftijd: 47
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Berichten: 6
|
| Geplaatst: wo 17 aug 2011 11:20 Onderwerp: |
|
|
| Leer Ling schreef: | | Hoe moet ik die bouwkundige keuring voorstellen? |
Een bouwkundige keuring is een inspoectie door een daartoe erkende vakman die het huis naloopt op zaken die direct of binnenkort gerepareerd dienen te worden. Er wordt dan een rapport opgesteld. Op basis van een bouwkundig rapport opgesteld. In het onze werd bijvoorbeeld melding gemaakt van een scheur in de muur van de schuur en kitvoegen die aan vervanging toe zijn. Je kunt op basis van de bouwkundige keuring - die plaatsvindt vóór de verkoop, besluiten niet tot koop over te gaan.
| Quote: | | Verder lijkt mij dit ook geen verborgen gebrek. |
Waarom niet? Op een notaris-site lees ik het volgende:
| Quote: |
VERBORGEN GEBREKEN
Eigenlijk zou de titel zo niet moeten luiden, aangezien het begrip verborgen gebreken in de wet als zodanig niet voorkomt. Maar in de spreektaal weet men bij deze term vaak precies waar het over gaat.
Wie iets koopt gaat er doorgaans vanuit dat het verkochte bepaalde eigenschappen bezit waardoor men er op een normale manier het gebruik van kan hebben: in een huis blijf je droog als het regent, een boot blijft drijven als je gaat varen en een telefoon geeft een signaal als je wordt gebeld.
(...)
Loopt, zoals bij onroerend goed, de overdracht wel via de notaris dan geldt in grote lijnen het volgende.
In de periode dat partijen nog met elkaar in onderhandeling zijn rust op de koper de verplichting om in grote lijnen onderzoek te verrichten naar de eigenschappen van het verkochte. Zo zal een huis uitgebreid worden bezichtigd en zal de koper op specifieke punten navraag doen. In dit verband heeft overigens de rechter uitgesproken dat onder deze onderzoeksverplichting in ieder geval de voorschriften van het gemeentelijk bestemmingsplan vallen. Dit is immers voor iedereen openbaar.
De verkoper heeft omgekeerd de verplichting om alles wat hem omtrent het verkochte bekend is mee te delen zodat de onderhandelingen hierop kunnen worden afgestemd. De verplichte informatieverstrekking door verkoper weegt zwaarder dan de onderzoeksplicht van de koper en dit wordt alleen nog maar meer indien de verkoper een professionele partij is (gemeente, bouwbedrijf) en de koper een particulier.
Alle punten die tussen partijen aan de orde zijn geweest worden vastgelegd in de koopovereenkomst en de daaropvolgende leveringsakte. Nu is het vaak bezwaarlijk om over alle punten een uitgebreide regeling op te nemen in de koop- of leveringsakte. Als een soort vangnetbepaling wordt daarom dikwijls opgenomen hoe de koper het verkochte wenst te gaan gebruiken (als woning of als binnenvaartschip) waarop dan de verkoper verklaart dat het verkochte al die eigenschappen bezit die nodig zijn voor dat voorgenomen gebruik.
Als nu na de levering de koper wordt geconfronteerd met een gebrek zal allereerst gekeken worden wat de koop- of leveringsakte bepalen. Als verkoper bijvoorbeeld heeft gegarandeerd dat de grond niet verontreinigd is terwijl dit wel het geval blijkt, is duidelijk dat koper verhaal kan halen.
Ontbreekt een uitwerking in de akte dan kijkt men wat is opgenomen over het voorgenomen gebruik van koper. Als dit "normale voorgenomen gebruik" niet mogelijk blijkt dan mag verkoper daar op aan worden gesproken. Als je je nieuwe huis binnen stapt en je zakt direct door de vloer of bij de eerste regenbui begeeft het dak het, of indien je met je nieuwe boot halverwege de Oosterhaven al op de bodem ligt dan heb je het huis/schip niet op de voorgenomen manier in gebruik kunnen nemen en kan je als koper verhaal halen.
Bij gebreken die weliswaar vervelend zijn maar die aan een normaal gebruik van het verkochte niet in de weg staan en waarvan de verkoper zelf ook niet op de hoogte was, geldt dat ze in beginsel voor risico van de nieuwe eigenaar zijn.
De vraag zal vaak zijn of een concreet gebrek wel of niet in de weg staat aan een voorgenomen normaal gebruik. Dit soort gevallen wordt dikwijls aan de rechter voorgelegd en de rechtspraak is dan ook uitgebreid.
|
Volgens mij komt er nu op neer (maar ik ben dus een leek) of het gebrek het normale gebruik van het huis in de weg staat. Je kunt zeggen: nee, dat deed het niet, want ik woon er al bijna drie jaar en alles werkt. Maar ook het tegendeel: ja, want ik woon in een gevaarlijke situatie die wordt veroorzaakt door een gebrek waarvan ik redelijkerwijs niet op de hoogte kon zijn. |
|
|
|
|
|
hilde12
Leeftijd: 125
Geslacht: 
Sterrenbeeld: 
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 1572
|
| Geplaatst: wo 17 aug 2011 11:50 Onderwerp: |
|
|
| Darcy schreef: | Dank je voor je reactie.
Een verborgen gebrek lijkt me niet hetzelfde als een onzichtbaar gebrek. Ik ben benieuwd naar de juridische opinie van de forumleden. Ik heb uren naar de stoppenkast kunnen kijken, maar om te concluderen dat hij niet deugt is specifieke expertise nodig. De vraag lijkt me of dit valt onder de onderzoeksplicht van de koper. |
Deze expertise heeft ook de verkopende partij niet.
Het had in het bouwkundig rapport naar voren moeten komen:
| Quote: | Een bouwkundig rapport omvat:
- Bouwkundige staat van vloer, muren, dak
- Toestand van de kruipruimte
- Staat van puien, kozijnen, schilderwerk etc.
- Oordeel over de staat van hang- en sluitwerk
- Technische staat van de CV installatie
- Toestand van de elektrische installatie
- Technische en onderhoudstaat van keuken.
- Technische en onderhoudstaat van toilet, badkamer etc.
- Een oordeel over de staat van aanwezige schuren, garage's en opstallen.
- Vaststelling aanwezigheid loden leidingen, aanwezigheid asbest, risico koolmonoxide etc.
- Een kostenraming met direct noodzakelijke kosten, termijn kosten en verbeter kosten.
bron: perfect bouw |
Nu weet ik niet of bovenstaande aspecten altijd worden meegenomen, maar de electrische installatie lijkt mij toch wel belangrijk. |
|
|
|
|
|
DENNIS79
Leeftijd: 45
Geslacht:
Sterrenbeeld: 
Studieomgeving (BA): UvT
Studieomgeving (MA): UvT
Berichten: 1754
|
| Geplaatst: wo 17 aug 2011 11:59 Onderwerp: |
|
|
Een normaal bouwkundig onderzoek betreft toch ook de elektra en leidingen? Waarom is dat dan niet opgevallen bij het onderzoek, als de kast inderdaad verboden is.
Zoals theod al aangaf zou ik in dit geval eerst eens een second opinion laten doen door een andere elektricien. Blijkt dan inderdaad dat de meterkast niet voldoet dan zou ik verder gaan denken over acties.
Ik weet namelijk nog niet zo zeker of dit inderdaad een verborgen gebrek is. Dat jij het niet weet kan jou niet aangerekend worden, maar de verkoper ook niet. Jij schakelt daarbij ook nog eens een "deskundige" in, die een en ander goed bevindt.
Het feit dat jouw deskundige toch niet deskundig blijkt kan niet aan de verkoper aangerekend worden. Het "verborgen gebrek" had dan bij een daadwerkelijke deskundige wel meteen aan het licht gekomen.
Ik denk dan ook dat je meer kans maakt om je onderzoeker aan te spreken, dan om de verkoper aan te spreken. Overigens sluiten die onderzoekers in hun algemene voorwaarden zowat alle aansprakelijkheid uit.
_________________
"Nusquam est, qui ubique est" |
|
|
|
|
|
Darcy
Leeftijd: 47
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Berichten: 6
|
| Geplaatst: wo 17 aug 2011 14:04 Onderwerp: |
|
|
Dank voor de reacties en het goede advies. De second opinion komt vanavond en mocht het inderdaad zo zijn dat de (aansluiting van) de stoppenkast illegaal is, dan zal ik daar ook een verklaring voor proberen te krijgen.
Het bouwkundig rapport zal ik uitpluizen (heb het nu niet bij me). De bouwkundig adviseur heeft geen website, maar misschien loont het om via e-mail zijn algemene voorwaarden op te vragen.
Ik ben niet uit op een juridisch gevecht met de vorige bewoners. Zij hebben inderdaad ook geen expertise, maar misschien zouden ze wel redelijkerwijs hebben kunnen vermoeden dat ze een ondeugdelijke installatie lieten installeren.
Een afgeleide vraag is: als het gebrek veroorzaakt is door de voor-vorige bewoners, kan het dan de vorige bewoners worden aangerekend? Maar misschien gaat dit te ver.
Ik hou jullie op de hoogte van het vervolg. |
|
|
|
|
|
theod
Leeftijd: 67
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Berichten: 728
|
| Geplaatst: wo 17 aug 2011 17:21 Onderwerp: |
|
|
| Darcy schreef: | Dank voor de reacties en het goede advies. De second opinion komt vanavond en mocht het inderdaad zo zijn dat de (aansluiting van) de stoppenkast illegaal is, dan zal ik daar ook een verklaring voor proberen te krijgen.
Het bouwkundig rapport zal ik uitpluizen (heb het nu niet bij me). De bouwkundig adviseur heeft geen website, maar misschien loont het om via e-mail zijn algemene voorwaarden op te vragen.
Ik ben niet uit op een juridisch gevecht met de vorige bewoners. Zij hebben inderdaad ook geen expertise, maar misschien zouden ze wel redelijkerwijs hebben kunnen vermoeden dat ze een ondeugdelijke installatie lieten installeren.
Een afgeleide vraag is: als het gebrek veroorzaakt is door de voor-vorige bewoners, kan het dan de vorige bewoners worden aangerekend? Maar misschien gaat dit te ver.
Ik hou jullie op de hoogte van het vervolg. |
Even een opmerking:
De meterkast kan mogelijk niet voldoen aan de nieuwbouw eisen.
Dit betekent niet dat jou meterkast niet voldoet aan de standaardeisen van de tijd waarin de meterkast is goedgekeurd. |
|
|
|
|
|
Thessa
Leeftijd: 43
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Studieomgeving (BA): RUG
Studieomgeving (MA): RUG
Berichten: 92
|
| Geplaatst: do 18 aug 2011 7:47 Onderwerp: |
|
|
| Zijn het de vorige bewoners die het kast hebben laten plaatsen? Of is dat weer door de mensen voor hun gebeurd? |
|
|
|
|
|
Ronald78
Leeftijd: 46
Geslacht:
Sterrenbeeld: 
Studieomgeving (BA): UvT
Studieomgeving (MA): UvT
Berichten: 796
|
| Geplaatst: do 18 aug 2011 10:19 Onderwerp: |
|
|
| Darcy schreef: | maar misschien loont het om via e-mail zijn algemene voorwaarden op te vragen.
|
Heb je die eerder niet gehad of niet bewaard?
_________________
Ik weet niet zoveel van rechten. Aan dit bericht kunnen geen rechten worden ontleend. |
|
|
|
|
|
Darcy
Leeftijd: 47
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Berichten: 6
|
| Geplaatst: do 18 aug 2011 12:55 Onderwerp: |
|
|
Ik haat tweede opinies die niet overeenkomen met de eerste  Een tweede elektricien heeft gisteren de situatie bekeken en, hoewel hij ook op zijn hoofd krabde bij het zien van deze stoppenkast, zei hij dat de kast best legaal is aangelegd. In 1991. Theod heeft dus gelijk. Wie de kast heeft laten plaatsen is nu volledig onduidelijk; in ieder geval is het wel zo dat er ongeaarde stopcontacten niet over een aardlekschakelaar lopen - en dat was en is levensgevaarlijk.
@Ronald78: Ik heb ze niet gehad, alleen een aanbiedingsbrief en een rapport. De inspecteur was aangeraden door de aankoopmakelaar. |
|
|
|
|
|
DENNIS79
Leeftijd: 45
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Studieomgeving (BA): UvT
Studieomgeving (MA): UvT
Berichten: 1754
|
| Geplaatst: do 18 aug 2011 14:38 Onderwerp: |
|
|
Het is dan dus geen verborgen gebrek, maar wel aanbevelenswaardig om dit zo snel mogelijk aan te passen!
_________________
"Nusquam est, qui ubique est" |
|
|
|
|
|
Ronald78
Leeftijd: 46
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Studieomgeving (BA): UvT
Studieomgeving (MA): UvT
Berichten: 796
|
| Geplaatst: do 18 aug 2011 14:41 Onderwerp: |
|
|
| Darcy schreef: | | @Ronald78: Ik heb ze niet gehad, alleen een aanbiedingsbrief en een rapport. De inspecteur was aangeraden door de aankoopmakelaar. |
Dan is de kans groot dat ze ook niet van toepassing zijn. Maar nu de situatie kennelijk voldoet aan de (oude) regelgeving, is er in zoverre geen sprake van een gebrek. De vraag wordt dan of de inspecteur vanuit een zorgplicht had moeten adviseren de situatie aan te (laten) passen. Dat lijkt me heel lastig te bewijzen.
_________________
Ik weet niet zoveel van rechten. Aan dit bericht kunnen geen rechten worden ontleend. |
|
|
|
|
|
Darcy
Leeftijd: 47
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Berichten: 6
|
| Geplaatst: do 18 aug 2011 16:01 Onderwerp: |
|
|
@Dennis79: Dat gaan we ook zo snel mogelijk doen  Nog even de offertes van de twee elektriciens met elkaar vergelijken. Maar dat is meer iets voor een klussersforum. Er zijn trouwens weinig elektriciens met een juridische opleiding, lijkt het.
@Ronald78. Uit de woorden van elektricien 2 maak ik op dat de kast in principe in de jaren 90 OK was, maar dat het bestaan van een ongeaarde groep (die niet de wasmachine behelst) wel degelijk altijd fout was. Maar goed, bewijzen wordt wel erg lastig. Maar ik ben nu wel van plan, op basis van jullie reacties, om de inspecteur een brief te sturen en hem te wijzen op deze slordigheid. |
|
|
|
|
|
|
|
