|
|
| Auteur |
Bericht |
Daniella89
Leeftijd: 36
Geslacht: 
Sterrenbeeld: 
Studieomgeving (BA): HAN
Berichten: 29
|
 Geplaatst: do 02 jun 2011 17:09 Onderwerp: Aanpassing huursom/ opzegging huurcontract |
   |
|
Een goede kennis van mij kwam bij mij met een brief inzake aanpassing huursom/ opzegging huurcontract:
Op 31 mei ontving kennis een brief van verhuurder met de volgende informatie: de huursom was al sinds aangaan huurcontract (31-12-2002) niet aangepast. De huurverhoging zal 85 euro per maand gaan bedragen. Daarnaast maakt verhuurder kenbaar dat ze de woning 'graag weer voor eigen gebruik' beschikbaar krijgen per 30-06-2013. Wanneer kennis akkoord gaat wordt de huurverhoging niet doorberekend t/m genoemde beëindiging.
Schriftelijke reactie uiterlijk 11-06-2011.
Ik heb hier enkele vraagtekens bij.
- in art. 7:271 lid 4 staat: de opzegging door de verhuurder moet op straffe van nietigheid de gronden vermelden die tot de opzegging hebben geleid. Een opzegging door de verhuurder op andere dan de in art. 274 lid 1 genoemde gronden, is nietig. De huurder moet bij de opzegging worden gevraagd binnen zes weken aan de verhuurder mede te delen of hij al dan niet toestemt in beëindiging van de overeenkomst.
- Toewijzingsgronden art. 274 lid 1 o.a:
c. indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, vervreemding van de gehuurde woning daaronder niet begrepen, dat van hem, de belangen van beide partijen en van onderhuurders naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en tevens blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen.
Overigens kan ik vermelden dat de andere toewijzingsgronden niet van toepassing zijn in dit geval. Deze zou enkel van toepassing zijn.
Mijn vragen:
- Is de grond die verhuurder noemt rechtsgeldig? Er wordt namelijk enkel genoemd 'eigen gebruik' en niet de redenen waarom verhuurder het zo dringend nodig zou hebben dat verlenging niet gevergd kan worden.
- Is de termijn die verhuurder stelt voor bezwaar (10 dagen) geldig? Aangezien in art. 7:271 lid 4 staat dat verhuurder huurder moet mededelen binnen zes weken in bezwaar te kunnen gaan.
- Daarnaast staat er alleen dat de huursom met 85 euro omhoog gaat en staat de huidige huursom ergens verderop in het contract genoemd. In art. 7:252 lid 2 staat echter dat het voorstel aan meerdere eisen moet voldoen, zoals bijvoorbeeld voorgestelde huurprijs, wijze waarop en gevolgen bij niet akkoord. Ook dit is in dit geval toch niet rechtsgeldig? En is een verhoging van ineens 85 euro overigens wel toegestaan?
Daarnaast zou ik graag willen weten of het verstandig is om deze punten in het bezwaar aan te halen. Is het niet verstandiger om over eventuele rechtsgeldigheid te zwijgen? Ik verwacht namelijk dat wanneer kennis bezwaar indient (en dat gaan ze doen) verhuurder een beroep instelt bij rechtbank.
Ik zou graag advies geven aan mijn kennis en heb wel al het een en ander uitgezocht maar weet niet direct wat dit concreet betekent in dit geval. Wie kan mij helpen? Graag spoedig antwoord aangezien er dus al misschien binnen 10 dagen bezwaar getekend moet worden..
Alvast bedankt! |
|
|
|
|
 |
Laurens02
Leeftijd: 38
Geslacht: 
Sterrenbeeld: 
Studieomgeving (BA): RUN
Studieomgeving (MA): RUN
Berichten: 467
|
| Geplaatst: do 02 jun 2011 18:16 Onderwerp: Re: Aanpassing huursom/ opzegging huurcontract |
|
|
| Daniella89 schreef: | Een goede kennis van mij kwam bij mij met een brief inzake aanpassing huursom/ opzegging huurcontract:
Op 31 mei ontving kennis een brief van verhuurder met de volgende informatie: de huursom was al sinds aangaan huurcontract (31-12-2002) niet aangepast. De huurverhoging zal 85 euro per maand gaan bedragen. Daarnaast maakt verhuurder kenbaar dat ze de woning 'graag weer voor eigen gebruik' beschikbaar krijgen per 30-06-2013. Wanneer kennis akkoord gaat wordt de huurverhoging niet doorberekend t/m genoemde beëindiging.
Schriftelijke reactie uiterlijk 11-06-2011.
Ik heb hier enkele vraagtekens bij.
- in art. 7:271 lid 4 staat: de opzegging door de verhuurder moet op straffe van nietigheid de gronden vermelden die tot de opzegging hebben geleid. Een opzegging door de verhuurder op andere dan de in art. 274 lid 1 genoemde gronden, is nietig. De huurder moet bij de opzegging worden gevraagd binnen zes weken aan de verhuurder mede te delen of hij al dan niet toestemt in beëindiging van de overeenkomst.
- Toewijzingsgronden art. 274 lid 1 o.a:
c. indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, vervreemding van de gehuurde woning daaronder niet begrepen, dat van hem, de belangen van beide partijen en van onderhuurders naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en tevens blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen.
Overigens kan ik vermelden dat de andere toewijzingsgronden niet van toepassing zijn in dit geval. Deze zou enkel van toepassing zijn.
Mijn vragen:
- Is de grond die verhuurder noemt rechtsgeldig? Er wordt namelijk enkel genoemd 'eigen gebruik' en niet de redenen waarom verhuurder het zo dringend nodig zou hebben dat verlenging niet gevergd kan worden.
- Is de termijn die verhuurder stelt voor bezwaar (10 dagen) geldig? Aangezien in art. 7:271 lid 4 staat dat verhuurder huurder moet mededelen binnen zes weken in bezwaar te kunnen gaan.
- Daarnaast staat er alleen dat de huursom met 85 euro omhoog gaat en staat de huidige huursom ergens verderop in het contract genoemd. In art. 7:252 lid 2 staat echter dat het voorstel aan meerdere eisen moet voldoen, zoals bijvoorbeeld voorgestelde huurprijs, wijze waarop en gevolgen bij niet akkoord. Ook dit is in dit geval toch niet rechtsgeldig? En is een verhoging van ineens 85 euro overigens wel toegestaan?
Daarnaast zou ik graag willen weten of het verstandig is om deze punten in het bezwaar aan te halen. Is het niet verstandiger om over eventuele rechtsgeldigheid te zwijgen? Ik verwacht namelijk dat wanneer kennis bezwaar indient (en dat gaan ze doen) verhuurder een beroep instelt bij rechtbank.
Ik zou graag advies geven aan mijn kennis en heb wel al het een en ander uitgezocht maar weet niet direct wat dit concreet betekent in dit geval. Wie kan mij helpen? Graag spoedig antwoord aangezien er dus al misschien binnen 10 dagen bezwaar getekend moet worden..
Alvast bedankt! |
Wat is de huurprijs? Artikel 7:252 is niet van toepassing als het gaat om een woning die maandelijks meer dan (grofweg) 650 euro kost. Die beperking zou dan dus niet van toepassing zijn, hetgeen betekent dat de verhoging de algemene toets moet doorstaan dat hij niet volstrekt onredelijk is. Als al tien jaar geen verhoging heeft plaatsgevonden, is niet uitgesloten dat de verhoging acceptabel is.
De geboden termijn voor reactie is wel wat kort, maar maakt deel uit van een 'gewoon' aanbod voor een overeenkomst dus dat mag. De verhuurder wil kennelijk graag beëindigen (op een niet onredelijke termijn van 2 jaar) en doet een voorstel om met wederzijds goedvinden te beëindigen: 85x24=2040 euro in ruil voor toestemming met de beëindiging. (vooropgesteld dat de verhoging is toegestaan)
Om te beslissen of je kennis hiermee moet instemmen zal hij moeten nagaan (a) hoeveel kans de verhuurder zou hebben om werkelijk de ruimte zelf nodig te hebben (dus niet: verkoop van de woning), (b) hoeveel kosten hij zal moeten maken voor het verhuizen en / of (c) hoe graag hij wil blijven zitten waar hij zit.
De hoogte van de huur is dus van groot belang. Is dat minder dan 650 euro (kale huur), dan heeft de verhuurder geen recht op de genoemde verhoging en is de 2040 euro tegemoetkoming gebakken lucht. Goed en tactisch onderhandelen kan je kennis een hoop geld opleveren, aangezien de verhuurder er waarschijnlijk wel iets voor over heeft om zonder gerechtelijke procedure van hem af te komen.
_________________
È meglio una mano dal giudice, che un abbraccio dall'avvocato. |
|
|
|
|
|
Daniella89
Leeftijd: 36
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Studieomgeving (BA): HAN
Berichten: 29
|
| Geplaatst: do 02 jun 2011 18:31 Onderwerp: Re: Aanpassing huursom/ opzegging huurcontract |
|
|
| Quote: | Wat is de huurprijs? Artikel 7:252 is niet van toepassing als het gaat om een woning die maandelijks meer dan (grofweg) 650 euro kost. Die beperking zou dan dus niet van toepassing zijn, hetgeen betekent dat de verhoging de algemene toets moet doorstaan dat hij niet volstrekt onredelijk is. Als al tien jaar geen verhoging heeft plaatsgevonden, is niet uitgesloten dat de verhoging acceptabel is.
De geboden termijn voor reactie is wel wat kort, maar maakt deel uit van een 'gewoon' aanbod voor een overeenkomst dus dat mag. De verhuurder wil kennelijk graag beëindigen (op een niet onredelijke termijn van 2 jaar) en doet een voorstel om met wederzijds goedvinden te beëindigen: 85x24=2040 euro in ruil voor toestemming met de beëindiging. (vooropgesteld dat de verhoging is toegestaan)
Om te beslissen of je kennis hiermee moet instemmen zal hij moeten nagaan (a) hoeveel kans de verhuurder zou hebben om werkelijk de ruimte zelf nodig te hebben (dus niet: verkoop van de woning), (b) hoeveel kosten hij zal moeten maken voor het verhuizen en / of (c) hoe graag hij wil blijven zitten waar hij zit.
De hoogte van de huur is dus van groot belang. Is dat minder dan 650 euro (kale huur), dan heeft de verhuurder geen recht op de genoemde verhoging en is de 2040 euro tegemoetkoming gebakken lucht. Goed en tactisch onderhandelen kan je kennis een hoop geld opleveren, aangezien de verhuurder er waarschijnlijk wel iets voor over heeft om zonder gerechtelijke procedure van hem af te komen. |
Ahh.. De huur bedraag exact 650 euro. (Zonder die verhoging). Ik schat dat de verhuurder weinig kans maakt om aannemelijk te maken dat hij het verhuurde dringend nodig heeft. Dat zou hij overigens toch ook nadrukkelijk in het verzoek moeten vermelden? Hij heeft nu eigenlijk geen reden genoemd buiten enkel 'eigen gebruik'. |
|
|
|
|
|
Laurens02
Leeftijd: 38
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Studieomgeving (BA): RUN
Studieomgeving (MA): RUN
Berichten: 467
|
| Geplaatst: do 02 jun 2011 20:40 Onderwerp: Re: Aanpassing huursom/ opzegging huurcontract |
|
|
| Daniella89 schreef: | | Quote: | Wat is de huurprijs? Artikel 7:252 is niet van toepassing als het gaat om een woning die maandelijks meer dan (grofweg) 650 euro kost. Die beperking zou dan dus niet van toepassing zijn, hetgeen betekent dat de verhoging de algemene toets moet doorstaan dat hij niet volstrekt onredelijk is. Als al tien jaar geen verhoging heeft plaatsgevonden, is niet uitgesloten dat de verhoging acceptabel is.
De geboden termijn voor reactie is wel wat kort, maar maakt deel uit van een 'gewoon' aanbod voor een overeenkomst dus dat mag. De verhuurder wil kennelijk graag beëindigen (op een niet onredelijke termijn van 2 jaar) en doet een voorstel om met wederzijds goedvinden te beëindigen: 85x24=2040 euro in ruil voor toestemming met de beëindiging. (vooropgesteld dat de verhoging is toegestaan)
Om te beslissen of je kennis hiermee moet instemmen zal hij moeten nagaan (a) hoeveel kans de verhuurder zou hebben om werkelijk de ruimte zelf nodig te hebben (dus niet: verkoop van de woning), (b) hoeveel kosten hij zal moeten maken voor het verhuizen en / of (c) hoe graag hij wil blijven zitten waar hij zit.
De hoogte van de huur is dus van groot belang. Is dat minder dan 650 euro (kale huur), dan heeft de verhuurder geen recht op de genoemde verhoging en is de 2040 euro tegemoetkoming gebakken lucht. Goed en tactisch onderhandelen kan je kennis een hoop geld opleveren, aangezien de verhuurder er waarschijnlijk wel iets voor over heeft om zonder gerechtelijke procedure van hem af te komen. |
Ahh.. De huur bedraag exact 650 euro. (Zonder die verhoging). Ik schat dat de verhuurder weinig kans maakt om aannemelijk te maken dat hij het verhuurde dringend nodig heeft. Dat zou hij overigens toch ook nadrukkelijk in het verzoek moeten vermelden? Hij heeft nu eigenlijk geen reden genoemd buiten enkel 'eigen gebruik'. |
Hm, wacht even. Het gaat om de hoogte van de huur op het moment van aangaan van het contract, dat is dus 2002. De liberalisatiegrens lag toen op 565 euro, dus als de huurprijs steeds hetzelfde is gebleven dan gaat het om geliberaliseerde huur. De verhogingsbegrenzing geldt niet.
De enige mogelijkheid is nog dat bij de huurprijs die je noemt servicekosten (GWL / andere kosten naast de huur) inbegrepen zijn. Voor de liberalisatiegrens geldt de kale huur, dus alleen de vergoeding voor het gebruik van de woning. Zie ook http://www.huurders.info/?id=262
_________________
È meglio una mano dal giudice, che un abbraccio dall'avvocato. |
|
|
|
|
|
Daniella89
Leeftijd: 36
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Studieomgeving (BA): HAN
Berichten: 29
|
| Geplaatst: do 02 jun 2011 23:53 Onderwerp: |
|
|
Nou ja goed, dat is dan niet anders. Maar het belangrijkste eigenlijk is de vraag of de opzegging vanuit verhuurder wel rechtsgeldig is, aangezien deze alleen noemt: eigen gebruik. In art. 7:274 lid 1 sub c staat: indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, vervreemding van de gehuurde woning daaronder niet begrepen, dat van hem, de belangen van beide partijen en van onderhuurders naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en tevens blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen
Enkel 'eigen gebruik' is toch onvoldoende? |
|
|
|
|
|
JZ
Leeftijd: 42
Geslacht:
Sterrenbeeld: 
Berichten: 39
|
| Geplaatst: vr 03 jun 2011 2:22 Onderwerp: |
|
|
Wat zou hier onvoldoende aan zijn?
Conform het desbetreffende artikel gaat het om "eigen gebruik" en zo verklaart de verhuurder dat hij voor eigen gebruik op dat moment. |
|
|
|
|
|
Daniella89
Leeftijd: 36
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Studieomgeving (BA): HAN
Berichten: 29
|
| Geplaatst: vr 03 jun 2011 7:09 Onderwerp: |
|
|
| JZ schreef: | Wat zou hier onvoldoende aan zijn?
Conform het desbetreffende artikel gaat het om "eigen gebruik" en zo verklaart de verhuurder dat hij voor eigen gebruik op dat moment. |
Naar mijn idee gaat het in dit artikel niet simpelweg om 'eigen gebruik' maar om 'dringend eigen gebruik', waarbij niet kan worden verlangd dat de overeenkomst zou worden verlengd. Aan dit eigen gebruik zijn naar mijn inziens voorwaarden verbonden. Het gaat er toch om of hij 1) er zelf wil gaan wonen, of 2) dringend noodzakelijk is door sloop of renovatie. De verhuurder heeft in dit geval in geen enkel opzicht aannemelijk gemaakt dat het gaat om dringend eigen gebruik, wat volgens mij toch een voorwaarde is voor die opzeggingsgrond.
Daarnaast zal het er om gaan hangen welk belang zwaarder weegt, dat van huurder of verhuurder. Aangezien verhuurder niet duidelijk aan heeft gegeven wat zijn (dringend) belang is, zal dit een verrassing worden voor huurder op de zitting, mocht deze volgen. Op dit moment tekent huurder bezwaar aan, terwijl hij dit misschien niet zou doen als verhuurder meteen al had vermeld dat het bijvoorbeeld gaat om sloop of renovatie o.i.d. Dit laatste kan dus weer betekenen dat er een zaak komt die eigenlijk al meteen een verloren zaak kan zijn voor huurder, zonder dat deze dit vooraf wist. Of zie ik dit helemaal verkeerd? |
|
|
|
|
|
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22911
|
| Geplaatst: vr 03 jun 2011 15:30 Onderwerp: |
|
|
Wat zegt de huurovereenkomst over mogelijkheden voor de verhuurder om de huur te verhogen? Als de huurovereenkomst hierover zwijgt, heeft de verhuurder m.i. slechts art. 7:274 lid 1 sub d BW om huurverhoging af te dwingen.
De vraag is dan of de verhoging van 85 euro een "redelijk aanbod" is. Gelet op het feit dat de huur al 8 jaar niet is verhoogd, sluit ik niet uit dat de voorgestelde verhoging redelijk is. Merk op dat de huursubsidiegrens in die tijd blijkbaar met precies die 85 euro is gestegen (dat zou wel eens geen toeval kunnen zijn). Natuurlijk hangt de redelijkheid af van wat op dit moment een marktconforme huurprijs is voor de woning.
Aangenomen dat het gaat om een redelijk voorstel, kan de verhuurder bij afwijzing van dit voorstel door de huurder dus overgaan tot opzegging van de huur.
De verhuurder stelt verder voor om van de verhoging af te zien als de huurder nu toestemt met beëindiging van de huur per 30-06-2013. Als de huurder op dit voorstel ingaat, is er geen sprake van opzegging en hoeft er dus ook niet te worden voldaan aan art. 7:274 BW, maar is er sprake van een overeenkomst tot beëindiging van de huur per 30-06-2013. Zo'n overeenkomst is rechtsgeldig, mits tot stand gekomen ná het ingaan van de huur (art. 7:271 lid 8 BW).
Als de huurder akkoord gaat met de huurverhoging, zal de verhuurder naar ik aanneem op een later moment de huur formeel opzeggen op de grond van eigen gebruik. Zover lijkt het me nu nog niet.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
|
Daniella89
Leeftijd: 36
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Studieomgeving (BA): HAN
Berichten: 29
|
| Geplaatst: za 04 jun 2011 17:10 Onderwerp: |
|
|
| Bedankt voor het uitgebreide antwoord. Inmiddels nog een keer met kennis gesproken te hebben blijkt nu dat de huurverhoging niet het probleem is. (In ieder geval niet om daar tegen in te gaan, daarmee gaan ze gewoon akkoord). Ze willen echter niet zomaar hun huis uitgezet worden dus het gaat uiteindelijk toch om die mogelijkheid tot opzegging. Het gaat wel over een lange opzegtermijn (2 jaar). Heeft dit ook bepaalde voordelen voor verhuurder uiteindelijk? In de zin dat hij zou kunnen zeggen dat huurders tijd genoeg hebben gehad iets anders te zoeken? |
|
|
|
|
|
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22911
|
| Geplaatst: za 04 jun 2011 17:51 Onderwerp: |
|
|
Het is voor mij nog niet duidelijk of de op 31 mei ontvangen brief al bedoeld was als formele opzegging. Is deze brief aangetekend verstuurd?
In ieder geval is het niet voldoende om alleen te zeggen "voor eigen gebruik". In de opzegging zullen de redenen moet worden gegeven waarom er sprake is van dringend eigen gebruik. Er zal dus een (nieuwe) opzeggingsbrief moeten komen.
Verder geldt dat de criteria voor dringend eigen gebruik redelijk streng zijn, al is nu niet te zeggen of dat voor de verhuurder een probleem zal opleveren (nu we nog helemaal niet weten wat dat dringende eigen gebruik in casu inhoudt).
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
|
Daniella89
Leeftijd: 36
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Studieomgeving (BA): HAN
Berichten: 29
|
| Geplaatst: za 04 jun 2011 20:11 Onderwerp: |
|
|
| Het betrof inderdaad een aangetekende brief. Erg onprofessioneel opgesteld, ook aangezien het onderwerp was verhoging huursom maar onderin de brief het verzoek stond om het contract te beëindigen. Beste om in bezwaar al aan te geven dat de brief niet volledig is, of in ieder geval vragen om nieuwe brief? |
|
|
|
|
|
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22911
|
| Geplaatst: za 04 jun 2011 20:20 Onderwerp: |
|
|
| Daniella89 schreef: | | Beste om in bezwaar al aan te geven dat de brief niet volledig is, of in ieder geval vragen om nieuwe brief? |
Kan, maar lijkt me niet nodig. Het is voldoende om de huurverhoging te aanvaarden (voor zover de huurder daar inderdaad geen problemen mee heeft). Als er inderdaad wordt opgezegd kun je aangeven hier niet mee in te stemmen.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
|
Daniella89
Leeftijd: 36
Geslacht:
Sterrenbeeld:
Studieomgeving (BA): HAN
Berichten: 29
|
| Geplaatst: za 04 jun 2011 20:44 Onderwerp: |
|
|
| Oke dankje. Maar volgens mij is het wel een opzegging in hun ogen. Want er staat ook dat indien ze akkoord gaan met de opzegging, ze die huurverhoging niet hoeven betalen. En dan schrijven ze dat ze wachten op een reactie, dus zowel op de verhoging als op de beëindiging. Dus eigenlijk moeten ze nu ook al ingaan op die beëindiging van de huur alleen weet ik niet goed of ze dan al moeten vermelden dat die opzegging eigenlijk niet voldoet aan de wettelijke criteria (het aannemelijk maken van dringend belang). |
|
|
|
|
|
bona fides
Geslacht:
Studieomgeving (BA): UL
Studieomgeving (MA): UL
Berichten: 22911
|
| Geplaatst: ma 06 jun 2011 2:52 Onderwerp: |
|
|
Als ze graag wil weten wat dat eigen gebruik precies inhoudt, kan ze het natuurlijk vragen. Als dan duidelijk zou worden dat er sprake is van dringend eigen gebruik, dan heeft het niet zo veel zin meer om niet akkoord te gaan met de opzegging. Maar zoals het nu is maakt de verhuurder weinig kans als hij bij weigering (of stilzwijgen) naar de rechter gaat. Hij zal eerst een correcte opzegging moeten versturen.
_________________
Hanc marginis exiguitas non caperet. |
|
|
|
|
|
|
|
