Geschil mbt borg

[MVerschuuren]

Hallo allemaal,

de afgelopen 4 jaar heb ik een studentenkamer gehuurd in het centrum van Eindhoven. Komende maand ga ik afstuderen in het buitenland en ga ik dus uit mijn kamer. Helaas zit ik sinds januari in financiële problemen, waardoor ik mijn huur (380 euro) niet heb kunnen betalen. Mijn huisbaas was hier natuurlijk niet blij mee, maar ik zou proberen zo snel mogelijk een deel over te maken.

Woensdag 19 januari heb ik 200 euro overgemaakt naar de rekening van mijn huisbaas. Ik heb afgesproken dat ik ging proberen om de rest te lenen van vrienden, maar dat ook zij na de feestdagen weinig geld hadden. Op dit moment heb ik voorgesteld om de resterende 180 euro van mijn borg (350 euro) af te halen. Ik weet dat dit niet de normale gang van zaken is, maar ik zag geen andere mogelijkheid.

Enkele dagen later kreeg ik een mailtje waarin een ultimatum werd gesteld, namelijk de resterende 180 euro binnen een dag betalen, anders kwam er 100 euro boete bovenop. Ik heb hierop gereageerd dat ik het geld niet op zulke termijn heb en dat ze mij geen boetes kon geven, al helemaal geen uit de lucht gegrepen bedrag van 100 euro. Hierop kreeg ik als antwoord dat het hier niet om een boete ging, maar om incasso kosten die op mij werden verhaalt.

Gister kwam mijn huisbaas langs mijn huis om alles af te handelen met de nieuwe huurder. Ik heb haar verteld dat ik bereid was om eventuele kosten die door mijn toedoen zijn gemaakt te vergoeden, maar dat ik wel bewijs wilde zien. Mijn huisbaas vertelde mij dat ze geen incassokosten had, maar dat ze een adviseur had ingehuurd om naar mijn situatie te beoordelen. Deze was erg duur en ik moest blij zijn dat ze niet meer vroeg. Ook in deze situatie heb ik weer om bewijs gevraagd.

Mijn vraag is dus of het voor een huisbaas mogelijk is om dit soort kosten te verhalen op de huurder. In mijn ogen heeft ze ook dit verzonnen, omdat ze wist dat ze geen bewijs had voor de incasso kosten en toch de 100 euro van mijn borg wil halen. Ook vertelde ze dat ze er veel tijd in heeft gestoken en dat het een statement is naar de andere huurders, iets wat mij helemaal in het verkeerde keelgat is geschoten.

Indien het bovenstaande verhaal wettelijk niet mogelijk is en mijn huisbaas toch 100 euro borg inhoud, wat is dan de beste actie die ik kan ondernemen?

Bij voorbaat dank

Groeten

[Evil-cliniclown]

U heeft helemaal gelijk. Men mag niet zomaar incassokosten gaan rekenen als er geen incassokosten zijn gemaakt. Bovendien zijn de kosten van een incasso bureau gebonden aan een maximum (overigens niet van toepassing, omdat er geen incassobureau bij betrokken is)
http://www.schuldinfo.nl/index.php?id=50

Zelfs al heeft de verhuurder kosten gemaakt om zich in deze situatie te informeren, dan kan dat niet zonder meer op u worden verhaald. Zie geen rechtsregel hoe dat zou kunnen, onrechtmatige daad lijkt me voor "advieskosten" niet mogelijk, maar zit hem m.i. meer in de redelijkheid en billijkheid, want aan de voorwaarden voor onrechtmatige daad zijn wel voldaan, mits de tegenpartij de kosten kan bewijzen. (schade dientengevolge, nalaten wettelijke plicht/inbreuk recht, toerekenbaarheid, relativiteits vereiste).

Echter kan verhuurder het simpelweg de 100,- op de borg inhouden (of u de hoofdsom betaald of niet, wat wel aan te raden is overigens).
In dat geval zou ik aanraden om een aangetekende brief sturen met een redelijk termijn (zeg 7 dagen) om de resterende borg aan u terug te storten en dat u het anders bij rechte zou gaan verhalen.
Een goed gesprek doet soms wonderen. Ook wil ik u aanraden om foto's te maken van de kamer, mocht er onverhoopt "schade" worden ontdekt nadat u bent vertrokken, dan kunt u aantonen dat deze schade verzonnen is (woningbouw geven altijd een eind inspectie rapport, maar weet niet of uw verhuurder dat doet.) Overigens is het wel zo dat als er geen opnamestaat is gemaakt aan het begin, de verhuurder zou moeten aantonen dat het verhuurde in een betere staat was als dat het nu is (en dat is zo goed als onmogelijk, behoudens extreme gevallen)
http://www.huurders.info/?id=251

Wacht dus even met handelen, want momenteel is er nog niets gebeurd. Wel kunt u in de communicatie aangeven dat u het niet redelijk vindt dat de kosten op u worden verhaald en dat u ook bewijs wilt hebben. Doe alles schriftelijk. En betaal de 180,- zo snel mogelijk want anders kan de verhuurder alsnog een incassobureau inschakelen.

[marja.verstralen]

Dag,*
* Aan dit advies kunt u geen rechten ontlenen.

Mijn visie op de zaak:

- Het is inderdaad niet mogelijk de achterstallige huur met de borg te verrekenen. De borg is nog geen opeisbare vordering (art. 6:127 lid 1 en 2 BW (Burgerlijk Wetboek)).
- Of verhuurster bevoegd is incassokosten op huurder te verhalen, hangt af van het antwoord op de vraag of een fatale termijn in de huurovereenkomst is opgenomen:

* Is een fatale termijn voor betaling van de huurpenningen in de huurovereenkomst overeengekomen (bijvoorbeeld betaling op de eerste dag van de maand), dan is de huurder direct na verloop van deze termijn in verzuim (art. 6:81 en 6:83 sub a BW). Vanaf dat moment is huurder naast de huurpenningen ook schadevergoeding (op grond van art. 6:74 BW) en wettelijke rente (art. 6:119 BW) verschuldigd aan verhuurder. Onder schadevergoeding vallen bijvoorbeeld redelijke kosten ter verkrijging van voldoening buiten rechte (art. 6:95 en 96 lid 2 sub c BW). Daaronder vallen incassokosten, advieskosten, kosten voor aangetekend verzenden van brieven, etc. NB Dit geldt onder het oude art. 6:96 BW! Onder het nieuwe art. 6:96 BW is ook bij een fatale termijn aanmaning verplicht en moet de schuldenaar in ieder geval veertien dagen krijgen om alsnog te betalen, pas daarna worden incassokosten verschuldigd. Ik kan alleen nergens vinden wanneer dit nieuwe artikel in werking treedt. Maar ook nu al wordt soms door lagere rechters geoordeeld dat incassokosten onterecht gemaakt zijn, omdat aanmaning hetzelfde effect gehad zou hebben, namelijk betaling van de vordering (zie www.breij.nl).
* Is geen fatale termijn voor betaling van de huurpenningen opgenomen in de huurovereenkomst, dan zal de verhuurder de huurder eerst schriftelijk in gebreke moeten stellen (art. 6:81 en 82 BW). Deze ingebrekestelling moet een redelijke termijn inhouden (bijvoorbeeld veertien dagen) waarbinnen huurder alsnog kan nakomen. Pas na het verstrijken van die termijn is de huurder in verzuim met betaling van de huurpenningen en wordt huurder pas schadevergoeding en wettelijke rente verschuldigd.

- Vereisten voor het verhalen op huurder van de kosten van 100 euro ter advisering, gemaakt door verhuurder:

* Huurder moet op het moment van het maken van deze kosten in verzuim zijn geweest (huurovereenkomst nakijken op fatale termijn).
* Advieskosten zijn géén incassokosten. Indien de 100 euro incassokosten betreffen, is dit bedrag te hoog en kan huurder bij het betreffende incassobureau bezwaar maken. Volgens de nieuwe regelgeving bij het nieuwe art. 6:96 BW (waarvan ik niet weet wanneer deze ingaat), mogen incassokosten maximaal 15% van de hoofdsom bedragen. Daarbij komt dus dat volgens de nieuwe regeling altijd een termijn van veertien dagen gegund moet worden, voordat incassokosten gevorderd mogen worden.
* Het moet redelijk zijn dat de kosten zijn gemaakt en de hoogte van de kosten moet redelijk zijn. Dat valt dus te betwijfelen. Aangezien huurder aangegeven heeft op korte termijn te zullen betalen, had een aanmaning wellicht hetzelfde effect gehad.

Omdat de advieskosten vrij hoog zijn en uit nieuwe regelgeving blijkt dat eerst een termijn van veertien dagen vergund moet worden voordat buitengerechtelijke kosten verhaald kunnen worden, vermoed ik dus dat het bedrag van 100 euro niet op u kan worden verhaald.

Dan kom ik uit op hetzelfde advies als degene voor mij: indien verhuurder dit bedrag inhoudt bij terugbetaling van de borg, kunt u haar schriftelijk aanmanen het bedrag binnen redelijke termijn over te maken en vervolgens een incassobureau inschakelen. Het is mogelijk dat de zaak vervolgens voor de rechter komt.

Met vriendelijke groet,

Marja Verstralen
---------------------------------
Mat. 7:7-8 ha Mashiach Yeshua: “Bidt en u zal gegeven worden; zoekt en gij zult vinden; klopt en u zal opengedaan worden.”

[MVerschuuren]

Bedankt voor de reacties. Ik ga mijn huisbaas confronteren en ga er van uit dat ik het volledige bedrag terug krijg.

Groeten

[Evil-cliniclown]

Dank u voor de aanvulling Mw. Verstralen! Ik zat wrsch. te snurken toen ik dit antwoord schreef en niet aan 6:81/82 dacht.

[MVerschuuren]

Hallo allemaal,

sinds vandaag heeft het bovenstaande verhaal een staartje gekregen:

Ik heb een mailtje van mijn huisbaas gekregen met de incasso kosten

Zie http://martijnverschuuren.nl/Borg/rekening%20incassokosten.jpg
http://martijnverschuuren.nl/Borg/bijlage%20incassokosten%20001.jpg

Even mijn situatie op een rijtje:
- Ik moest mijn huur betalen voor 1 januari (staat in contract, fatale termijn), maar had op dat moment geen geld. Ik heb toen met de huisbaas afgesproken dat ik zo snel mogelijk een deel zou lenen en het in orde zou maken. 18 januari heb ik 200 euro overgemaakt (huur is overigens 380 in totaal).
- 20 januari kreeg ik een mail dat ik de overige 180 euro voor 21 januari moest overmaken. Indien dit niet het geval was moest ik 100 euro incassokosten betalen. Hierop heb ik nogmaals geantwoord dat ik het geld niet had en dat er voor mij geen mogelijkheid was om dit over te maken. Daarnaast heb ik gevraagd of ik het resterende bedrag niet van mijn borg af kon halen, omdat ik 350 euro borg heb betaald voor een lege kamer (borg is in dit geval grotendeels gebaseerd op huur en niet op inhoud/staat van de kamer). Dit was op geen enkele manier mogelijk.
- Vandaag (10 februari) krijg ik een mailtje met gescande bestanden (zie links) met advieskosten of iets dergelijks, terwijl ik begreep dat zij een rekening niet konden betalen en daarom kosten hadden gemaakt. Daarnaast zijn de kosten grotendeels gemaakt voor de 20e en hebben ze die dag pas gedreigd met het eventueel inhouden van borg.

Kan iemand mij vertellen of dit wettelijk toegestaan is? Ik weet verder niets over de inhoud van de gesprekken of iets dergelijks. Ook heb ik gelezen dat er pas sprake is van dergelijke schadevergoedingen wanneer de huurachterstand hoger is dan 2 maanden.

Ook zou dit betekenen dat een huurbaas allerlei adviesbureau's kan inschakelen zodra er een huurachterstand ontstaat en dat deze 100% op de huurder kunnen worden verhaald.

Groeten,
MVerschuuren